Anschlussfinanzierung: Rate und Restschuld planen

Immobilien

Anschlussfinanzierung mit Restschuld, neuem Zins und Laufzeit berechnen und Prolongation...

Quelle: Annuitätenrechnung aus Restschuld, neuem Sollzins, Laufzeit, Sondertilgung und optionalem Prolongations- oder UmschuldungsvergleichStand: Juni 2026

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist die Anschlussfinanzierung?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

0,3 Prozentpunkte mehr Sollzins bedeuten bei 200.000 Euro Restschuld über 15 Jahre rund 5.400 Euro Mehrkosten — ob Prolongation oder Bankwechsel günstiger ist, entscheidet allein der Break-even der Umschuldungskosten. Er ist für Eigentümerinnen und Eigentümer gedacht, die nicht nur wissen wollen, wie teuer die nächste Zinsbindung wird, sondern Prolongation, Umschuldung, Sondertilgung und Restschuld nach der neuen Zinsphase sauber gegeneinander abwägen möchten.

Die neue Monatsrate ergibt sich als Annuität aus der effektiven Restschuld, dem neuen Sollzins und der gewünschten Laufzeit.

Bei einer Umschuldung fließen die Umschuldungskosten in die Gesamtkosten ein, und der Rechner ermittelt den Break-even, ab dem sich ein Bankwechsel gegenüber der Prolongation lohnt.

So wird sichtbar, ob Notar- und Grundbuchkosten durch einen niedrigeren Zinssatz wieder aufgeholt werden und welche Restschuld die übernächste Anschlussfinanzierung vorbereitet.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du gibst die Restschuld zum Ende der aktuellen Zinsbindung, optional deine bisherige Monatsrate und den bisherigen Zinssatz, den neuen Sollzins, die gewünschte Laufzeit, die neue Zinsbindungsdauer sowie eine eventuelle Sondertilgung und Umschuldungskosten ein. Optional kannst du zusätzlich den Zinssatz eines Prolongationsangebots hinterlegen.

Diese Werte stammen aus deinem Tilgungsplan, dem letzten Darlehensvertrag und neuen Bankangeboten. Typische Fehler sind das Rechnen mit einer veralteten Restschuld, das Weglassen von Notar- und Grundbuchkosten bei Umschuldung oder das Vergleichen von Angeboten mit unterschiedlicher Laufzeit, ohne die Restschuld nach der Zinsbindung mitzudenken.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Die Kernrechnung basiert auf einer Annuität: Neue Monatsrate = Annuität aus effektiver Restschuld, neuem Sollzins und neuer Laufzeit. Die effektive Restschuld ist dabei Restschuld minus einmalige Sondertilgung.

Anschließend simuliert der Rechner Monat für Monat Zinsanteil, Tilgung und verbleibende Restschuld. Für die Umschuldung werden zusätzliche Kosten in die Gesamtkosten und einen effektiven Umschuldungszins eingerechnet.

Praxisbeispiel: Bei 220.000 Euro Restschuld, 3,5 Prozent neuem Sollzins und 15 Jahren Laufzeit ergibt sich eine neue Monatsrate von rund 1.574 Euro.

Gegenüber einer bisherigen Rate von 900 Euro zeigt der Vergleich sofort, wie stark Zinsanstieg und Laufzeit deine Finanzierung tatsächlich verschieben.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Hole mindestens drei Angebote ein, bevor du die Prolongation deiner Hausbank unterschreibst — schon 0,15 Prozentpunkte Zinsunterschied sparen bei 200.000 Euro Restschuld und 15 Jahren Laufzeit rund 2.700 Euro Gesamtzinsen. Umschuldungskosten für Notar und Grundbuch liegen typischerweise zwischen 0,2 und 0,4 Prozent der Restschuld, also bei 200.000 Euro zwischen 400 und 800 Euro.

Rechne den Break-even in Monaten: Teile diese Kosten durch die monatliche Ersparnis aus dem niedrigeren Zinssatz. Liegt der Break-even unter 18 Monaten, lohnt der Bankwechsel fast immer.

Liegt er über 36 Monaten, bleibt die Prolongation die sicherere Wahl.

Prüfe außerdem die Restschuld nach der neuen Zinsbindung: Steigt sie bei gleichbleibender Rate über 60 Prozent des aktuellen Immobilienwerts, solltest du die Tilgung auf mindestens 2,5 Prozent anheben oder eine einmalige Sondertilgung von 5.000 bis 10.000 Euro einplanen.

Vergleiche die Angebote immer bei identischer Laufzeit und Zinsbindungsdauer, sonst verzerrst du den Gesamtkostenvergleich systematisch zugunsten kurzer Bindungen mit niedrigerer Rate.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Ursula hat noch 220.000 Euro Restschuld und ihre Zinsbindung läuft in sechs Monaten aus. Die bisherige Rate lag bei 900 Euro, der neue Zinssatz ist deutlich höher.

Ausgangslage: Sie vergleicht Prolongation bei ihrer Hausbank (3,5 Prozent, 15 Jahre) mit Umschuldung zu einer anderen Bank (3,2 Prozent, gleiche Laufzeit, 1.800 Euro Wechselkosten).

Eingaben: Restschuld 220.000 Euro, Prolongation 3,5 Prozent, Umschuldung 3,2 Prozent, Laufzeit 15 Jahre, Umschuldungskosten 1.800 Euro. Der Rechner ergibt Prolongation: Monatsrate 1.574 Euro, Gesamtzinsen 63.320 Euro.

Umschuldung: Monatsrate 1.535 Euro, Gesamtzinsen 57.300 Euro, Break-even des Bankwechsels ca. 4 Monate. Ursula entscheidet: Sie wechselt die Bank — der Break-even ist nach 4 Monaten erreicht und sie spart über 6.000 Euro Zinsen.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Viele fokussieren sich nur auf den neuen Sollzins und übersehen, dass auch Laufzeit, Restschuldhöhe und Umschuldungskosten die Anschlussrate stark verändern. Ein zweiter Fehler ist, eine kurze Zinsbindung mit niedriger Rate mit einem langfristig günstigeren Gesamtpaket zu verwechseln, ohne die Restschuld am Ende der Bindung zu betrachten.

Drittens wird der Break-even eines Bankwechsels ignoriert, sodass eine Umschuldung trotz niedrigem Zins durch Notar- und Grundbuchkosten unwirtschaftlich bleibt. Ebenso problematisch ist es, die Restschuld nach der neuen Zinsbindung auszublenden, obwohl genau sie die übernächste Anschlussfinanzierung vorbereitet.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Anschlussfinanzierung-Rechner berechnet aus Restschuld, neuem Zinssatz, Laufzeit und optionalen Umschuldungskosten die neue Monatsrate, Gesamtzinsen, Restschuld nach der Zinsbindung und den Break-even eines Bankwechsels.

Das Ergebnis macht sichtbar, ob eine Umschuldung trotz Wechselkosten wirtschaftlich sinnvoll ist.

Als nächster Schritt empfiehlt sich der Angebotsvergleich mit mindestens zwei bis drei Banken: Schon 0,3 Prozentpunkte Zinsunterschied bei 200.000 Euro Restschuld über 15 Jahre bedeuten mehr als 5.000 Euro Gesamtersparnis — deutlich mehr als die meisten Umschuldungskosten.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Alte monatliche Rate: 1.067 EUR | Neue Rate: 2.196 EUR | Ratenanstieg: 1.129 EUR (+106%)

Anschlussfinanzierung nach Zinsbindungsende

Restschuld: 200.000 EUR
Alter Zinssatz: 1,9% p.a.
Neuer Zinssatz: 4,2% p.a.
Laufzeit: 10 Jahre

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Anschlussfinanzierung

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Wie berechnet der Anschlussfinanzierungs-Rechner Restschuld und neue Monatsrate nach Ablauf der Zinsbindung?

Sobald die Zinsbindung ausläuft, finanzierst du die verbleibende Restschuld im Rahmen einer Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen weiter.

Der Rechner ermittelt die neue Monatsrate als Annuität aus Restschuld, neuem Sollzins und gewünschter Laufzeit und simuliert anschließend Monat für Monat Zinsanteil, Tilgungsanteil sowie Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung.

Für die Entscheidung zwischen Prolongation und Wechsel sind drei Werte zentral: neue Monatsrate, Gesamtzinsen inklusive Umschuldungskosten und der Break-even der Umschuldung.

Damit erkennst du, ob ein niedrigerer Zins das Wechselpaket wirklich wirtschaftlich besser macht oder nur auf den ersten Blick attraktiv wirkt.

Liegt der Break-even klar innerhalb der geplanten neuen Zinsbindung, spricht die Rechnung für einen Bankwechsel.

Worin unterscheidet sich Prolongation von einer Umschuldung bei der Anschlussfinanzierung?

Bei der Prolongation bleibst du bei deiner bisherigen Bank und verhandelst nur neue Zinsen und gegebenenfalls eine neue Zinsbindungsdauer fuer die Restschuld.

Der Prozess ist schlanker, weil keine Grundbuchaenderung noetig ist und deshalb keine Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Bei der Umschuldung nimmst du ein neues Darlehen bei einer anderen Bank auf, das die Restschuld vollstaendig abloest.

Dabei fallen typischerweise einmalige Kosten fuer Notar und Grundbuchaenderung an, dafuer sind aber haeufig niedrigere Zinsen moeglich, weil du den gesamten Markt vergleichst.

Der Rechner zeigt dir den Break-even, nach wie vielen Monaten die Wechselkosten durch die monatliche Zinsersparnis ausgeglichen sind, sodass du beide Wege direkt gegenueberstellen kannst.

Was bedeutet Break-even bei der Umschuldung meines Immobilienkredits?

Der Break-even-Punkt zeigt, nach wie vielen Monaten die einmaligen Umschuldungskosten aus Notar, Grundbuch und weiteren Wechselgebuehren durch die monatliche Zinsersparnis einer guenstigeren Umschuldung vollstaendig ausgeglichen sind.

Der Rechner berechnet diesen Wert automatisch aus der Differenz der monatlichen Raten bei Prolongation und Umschuldung sowie den eingegebenen Wechselkosten.

Liegt der Break-even deutlich unter der verbleibenden Zinsbindungsdauer, spricht vieles fuer einen Bankwechsel, weil du danach netto sparst.

Liegt er jedoch nahe am Laufzeitende oder darueber, ueberwiegen die Wechselkosten die Ersparnis und die Prolongation ist die wirtschaftlich sinnvollere Wahl.

Als Faustregel gilt: Ein Break-even von unter zwoelf Monaten macht einen Wechsel in den meisten Faellen attraktiv.

Wie sinnvoll ist eine Sondertilgung zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung?

Eine einmalige Sondertilgung zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung reduziert direkt die Restschuld, mit der du in die neue Zinsbindung gehst.

Dadurch sinken sowohl die neue Monatsrate als auch die Gesamtzinskosten ueber die weitere Laufzeit, weil das verzinste Kapital kleiner ist.

Der Rechner zeigt dir im direkten Vergleich, um wie viel sich Rate und Zinsen mit Sondertilgung gegenueber einer Finanzierung ohne Sondertilgung reduzieren.

Besonders wirksam ist eine Sondertilgung, wenn dein bisheriger Vertrag ein Sondertilgungsrecht enthaelt und du freies Kapital aus Ruecklagen oder einer Ablaufleistung zur Verfuegung hast.

Gib den Sondertilgungsbetrag in den Rechner ein, um den konkreten Effekt auf Rate und Restschuld direkt abzulesen.

Wann sollte ich mich spaetestens um die Anschlussfinanzierung meines Hauses kuemmern?

Viele Banken verschicken Prolongationsangebote erst wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung, doch du solltest nicht passiv auf dieses Schreiben warten.

Spaetestens zwoelf bis vierundzwanzig Monate vor Ende der Zinsbindung lohnt es sich, die aktuelle Restschuld zu pruefen und verschiedene Zinsszenarien im Rechner durchzuspielen.

In dieser Phase kannst du auch ein Forward-Darlehen pruefen, das den heutigen Zinssatz fuer die kuenftige Anschlussfinanzierung festschreibt, meist gegen einen Zinsaufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Wartemonat.

Fruehes Vergleichen verschafft dir Verhandlungsspielraum, weil du nicht unter Zeitdruck entscheiden musst und mehrere Konkurrenzangebote einholen kannst.

Notiere das genaue Ablaufdatum deiner Zinsbindung aus dem Kreditvertrag und setze dir einen Kalendertermin fuer die erste Angebotsrunde mindestens ein Jahr vorher, damit dir kein wichtiger Verhandlungstermin entgeht.

Anschlussfinanzierung Immobilie - wie erkenne ich, ob das Angebot meiner Hausbank fair ist?

Trage das Prolongationsangebot deiner Hausbank und mindestens ein bis zwei Konkurrenzangebote anderer Banken oder Vermittler in den Rechner ein und vergleiche Rate, Gesamtzinsen sowie Restschuld nach der neuen Zinsbindung direkt nebeneinander.

Weicht das Angebot der Hausbank um mehr als 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte vom guenstigsten Marktangebot ab, kannst du mit diesem Vergleich konkret nachverhandeln, denn bei 200.000 Euro Restschuld bedeutet schon 0,3 Prozentpunkte rund 600 Euro Zinsdifferenz pro Jahr.

Viele Banken verbessern ihr Angebot deutlich, wenn du ein guenstigeres Konkurrenzangebot schriftlich vorlegst.

Stimmt die Hausbank nicht nach, ist ein Anbieterwechsel trotz Notar- und Grundbuchkosten von rund 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld wirtschaftlich oft sinnvoll, sofern der Break-even innerhalb deiner geplanten Zinsbindungsdauer liegt.

Der Rechner zeigt dir diesen Wert und damit die Entscheidungsgrundlage auf einen Blick.

Kann ich durch eine laengere oder kuerzere Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung sparen?

Kuerzere Zinsbindungen von fuenf bis sieben Jahren bieten oft guenstigere Nominalzinsen als lange Bindungen, weil Banken bei kurzer Laufzeit weniger Zinsaenderungsrisiko einpreisen.

Du traegst dann aber das Risiko, dass die Zinsen bis zur naechsten Anschlussfinanzierung gestiegen sind und du teurere Konditionen akzeptieren musst.

Laengere Zinsbindungen von zehn bis fuenfzehn Jahren sichern die Planbarkeit und schuetzen vor steigenden Zinsen, sind aber in der Regel um einige Zehntelprozentpunkte teurer.

Im Rechner kannst du verschiedene Bindungsdauern mit ihren monatlichen Raten, Gesamtkosten und Restschulden am Ende der jeweiligen Bindung durchspielen und so die Mehrkosten der Zinssicherheit beziffern.

Orientiere dich dabei an deiner persoenlichen Risikoneigung, dem erwarteten Zinstrend und dem Zeitpunkt, zu dem Planbarkeit besonders wichtig ist, etwa bei bevorstehendem Ruhestand oder anstehender Familienplanung.

Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung oder ein Bankwechsel wirklich?

Eine Anschlussfinanzierung lohnt sich, wenn die Summe aus neuer Monatsrate und Umschuldungskosten über die gesamte Laufzeit günstiger ist als die Prolongation.

Konkret: Wenn die Zinssparnis pro Monat die einmaligen Umschuldungskosten (Notar, Grundbuch, typischerweise 0,2 bis 0,3 % der Restschuld) within der Zinsbindungsdauer ausgleicht — das ist der Break-even-Punkt.

Als Faustregel gilt: Ein Break-even unter 12 bis 18 Monaten macht einen Bankwechsel in den meisten Fällen attraktiv, denn danach sparst du über die verbleibende Zinsbindung netto.

Eine Prolongation bei der bisherigen Bank ist wirtschaftlich sinnvoller, wenn der Break-even nahe am Ende der Zinsbindung liegt oder diese überschreitet, weil die Wechselkosten dann schwerer wiegen als die Zinsersparnis.

Der Anschlussfinanzierungs-Rechner zeigt dir diesen Break-even-Wert automatisch aus deinen konkreten Angeboten und Kosten an, sodass du die Entscheidung auf Zahlenbasis treffen kannst.

Wie unterscheidet sich der Anschlussfinanzierungs-Rechner vom Zinsaenderungs-Simulator?

Der Zinsaenderungs-Simulator betrachtet vor allem abstrakte Zinsszenarien und deren Einfluss auf deine kuenftige Rate und Belastungsquote, um ein Gefuehl fuer moegliche Bandbreiten zu entwickeln.

Der Anschlussfinanzierungs-Rechner ist dagegen auf konkrete Entscheidungen ausgerichtet und arbeitet mit echten Zahlen aus vorliegenden Angeboten.

Du gibst reale Prolongations- und Umschuldungsangebote ein, ergaenzt die Umschuldungskosten aus Notar und Grundbuch und erhältst sofort den Break-even zwischen Prolongation und Bankwechsel, die neue Monatsrate, die Gesamtzinsen sowie die Restschuld nach der neuen Zinsbindung.

Damit ist der Anschlussfinanzierungs-Rechner das richtige Werkzeug, wenn du kurz vor Ablauf der Zinsbindung stehst und zwischen konkreten Angeboten entscheiden musst.

Den Zinsaenderungs-Simulator nutzt du sinnvoll in einer frueheren Phase, um moegliche Szenarien zu verstehen, bevor verbindliche Angebote vorliegen.

Weiterführende Rechner und Themen

Alle Anschlussrechner und Vertiefungen in einem klaren Modul, damit du direkt zur nächsten sinnvollen Berechnung springen kannst.

Tilgungsplan erstellenBerechne den neuen Tilgungsverlauf bis zur vollen Rückzahlung.Forward-Darlehen berechnenSichere dir heutige Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung.Umschuldung prüfenVergleiche die Prolongation mit einer Umschuldung zur Konkurrenz.BaufinanzierungDarlehenssumme, monatliche Rate, Restschuld nach Zinsbindung und Eigenkapitalquote berechnen Effektivzins ImmobilienkreditWahren Effektivzins einer Immobilienfinanzierung inklusive Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Disagio berechnen – Angebote fair vergleichen.Sondertilgungs-AuswirkungZeigt, wie viele Jahre und Zinsen eine einmalige und regelmäßige Sondertilgung spart – inklusive Rendite der Sondertilgung, Verzögerungskosten und Limit-Prüfung.Kreditvergleich ImmobilienBis zu drei Immobilienkredit-Angebote nach Sollzins, Effektivzins, Gesamtkosten und Restschuld vergleichen und den tatsächlichen Preisvorteil erkennen.EigenkapitalBenötigtes Eigenkapital, fehlender Betrag und Zeit bis zum Kaufziel berechnen KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision – Gesamtnebenkosten berechnen Volltilger-DarlehenMonatliche Rate oder Laufzeit für ein Volltilgerdarlehen berechnen, bei dem die Restschuld am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist – inklusive Vergleich zur Standardfinanzierung mit Restschuld.Finanzierung & Kredit Rechner gezielt auswählenDirekter Hub für weitere Rechner aus Finanzierung & Kredit mit demselben Themenkontext.Immobilien als Themenhub weiter öffnenCluster-Wechsel in benachbarte Themen derselben Kategorie.