Immobilien berechnen: Kauf, Finanzierung und Rendite

Zu den Erwerbsnebenkosten zählen vor allem Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und je nach Fall Maklerprovision. In vielen Fällen liegen diese Kosten zusammen bei etwa 8 bis 12 % des Kaufpreises und müssen zusätzlich zum Objektpreis finanziell abgefangen werden.

Als robuste Orientierung gelten oft 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die vollen Erwerbsnebenkosten. Damit sinkt das Zinsrisiko und die Finanzierung bleibt auch dann stabiler, wenn Renovierung oder Anschlusszins später mehr Spielraum brauchen.

Die Bruttomietrendite setzt Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Für eine belastbare Einordnung reicht das aber nicht: Erst mit nicht umlagefähigen Kosten, Leerstand, Rücklagen und Verwaltung wird aus der ersten Quote eine brauchbare Nettobetrachtung.

Die Annuität ist die konstante Gesamtrate aus Zinsen und Tilgung. Die Tilgungsrate beschreibt dagegen nur den Anteil, mit dem das Darlehen tatsächlich sinkt. Gerade am Anfang der Finanzierung ist dieser Unterschied wichtig, weil eine tragbare Monatsrate noch keine schnell sinkende Restschuld garantiert.

Wenn der Kaufpreis sehr hoch bleibt, das Eigenkapital knapp ist oder Ihr Zeithorizont kurz und unsicher ist. Dann wirken Nebenkosten, Zinslast und spätere Restschuld oft stärker als der mögliche Vermögensaufbau.

Rechnen Sie neben dem aktuellen Sollzins immer mindestens ein Stressszenario mit 1 bis 2 Prozentpunkten mehr. Wird die Gesamtbelastung dann deutlich zu eng für Ihr Haushaltsbudget, ist die Finanzierung meist zu knapp kalkuliert und braucht mehr Reserve oder eine andere Tilgungsstruktur.

Als erster Filter hilft oft die Kombination aus Kaufpreisfaktor und Nettomietrendite. Danach sollten Leerstand, Rücklagen, Finanzierung und Standortqualität folgen. Erst diese zweite Ebene zeigt, ob eine hohe Anfangsrendite im Alltag wirklich trägt.

Rechner bilden Marktbewegungen, Bauzustand, Sanierungsrisiken, rechtliche Sonderfälle und individuelle Steuerfragen nur begrenzt ab. Nutzen Sie die Ergebnisse deshalb als strukturierte Vorprüfung und gleichen Sie kritische Punkte mit Verträgen, Objektunterlagen und fachlicher Beratung ab.