Immobilienfinanzierung, Tilgung und Anschlusszins berechnen

Nach der Objektwahl beginnt die eigentliche Finanzierungsphase deines Immobilienkaufs: Wie hoch darf deine monatliche Rate sein, welche Restschuld bleibt nach zehn Jahren Zinsbindung und wann lohnt sich ein neues Angebot? Dieser Hub ist deshalb kein allgemeiner Immobilien-Überblick, sondern dein Pfad durch Tilgungsplan, Volltilger, Anschlussfinanzierung, Effektivzins, Forward-Darlehen und Kreditvergleich.

Vom ersten Darlehensmodell bis zur späteren Anschlussrunde bleibt der Ablauf klar gegliedert. Eine neue Finanzierung startest du meist mit Tilgungsplan oder Volltilger, konkrete Bankangebote sortierst du über Effektivzins und Kreditvergleich, und ein bestehendes Darlehen wandert in Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen. Diese Reihenfolge trennt Erstentscheidung, Angebotsprüfung und Zinsabsicherung sauber voneinander.

Für neue Darlehen brauchst du Darlehenssumme, Sollzins, Tilgungssatz, Zinsbindung und deine gewünschte Monatsrate. Für bestehende Finanzierungen kommen Restschuld, das Ende der Bindung, Sondertilgungen und Umschuldungskosten dazu. Vergleiche Angebote nur mit gleicher Darlehenshöhe und möglichst gleicher Bindungsdauer, sonst wirken Rate und Effektivzins besser oder schlechter, als sie tatsächlich sind.

Wichtiger als ein einzelner Wert ist hier die Reihenfolge der Rechner. Bei einer neuen Finanzierung beginnst du mit Tilgungsplan oder Volltilger, prüfst danach Effektivzins und Kreditvergleich für konkrete Angebote und wechselst erst dann in Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen, wenn deine bestehende Restschuld wirklich feststeht. So bleiben Erstkauf, Angebotsvergleich und Anschlussentscheidung methodisch sauber voneinander getrennt.

Häufig scheitert der Vergleich daran, dass nur die Monatsrate zählt, laufende Gebühren oder Umschuldungskosten vergessen und Erstfinanzierung mit Anschlussfinanzierung vermischt werden. Ebenso problematisch ist es, ein Forward-Darlehen mit einer bloßen Zinsmeinung zu begründen, ohne Break-even, Vorlaufzeit und Restschuld realistisch durchzurechnen.

Notier dir je Variante dieselbe Restschuld, denselben Zeithorizont und dieselbe Zinsbindung. Bei Immobilienkrediten kippt die Aussage selten an der Mathematik, sondern daran, dass eine 10-jährige Bindung gegen 15 Jahre, ein Volltilger gegen die Standardtilgung oder ein Umschuldungsangebot mit ganz anderen Gebühren verglichen wird.

Finanzierung & Kredit ist dein Arbeitsbereich für Rate, Restschuld, Zinsbindung und Angebotsvergleich. Wähl gezielt den Rechner, der zu deiner aktuellen Lage passt: Erstfinanzierung, konkretes Bankangebot oder Anschlussentscheidung im bestehenden Darlehen.