Forward-Darlehen berechnen: Zinsaufschlag und Break-even

Der Forward-Darlehen-Rechner berechnet den Break-even-Zinssatz, ab dem sich die Zinssicherung gegenüber dem Abwarten rechnet — dieser liegt typischerweise 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte über dem Forward-Sollzins und hängt von Vorlaufzeit und Forward-Aufschlag ab.

Der Rechner ermittelt den Forward-Aufschlag nicht selbst; das Eingabefeld "Forward-Zinssatz (inkl. Aufschlag)" erwartet den bereits inklusive Aufschlag angesetzten Zinssatz.

Die Referenztabelle auf derselben Seite rechnet typische Aufschläge für Vorlaufzeiten von 6 bis 60 Monaten vor.

Aus dem eingegebenen Forward-Zinssatz berechnet der Rechner die Mehrkosten gegenüber dem Abwarten und den Break-even-Zinssatz, also das Marktzinsniveau, ab dem sich die Sicherung rechnet.

Liegt der erwartete künftige Marktzins über diesem Break-even, lohnt die frühe Festschreibung; bleibt er darunter, wäre Abwarten günstiger gewesen.

Als Eingaben sind sechs Werte erforderlich: Restschuld, Laufzeit der Anschlussfinanzierung, Forward-Zinssatz (inkl. Aufschlag), erwarteter Zinssatz ohne Forward, Vorlaufzeit bis Auszahlung sowie Bereitstellungszins während der Vorlaufzeit.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, sobald der künftige Marktzins den Break-even-Zinssatz übersteigt — typischerweise 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte über dem Forward-Sollzins.

Die Bank verlangt für die Reservierung des heutigen Zinses einen Aufschlag, der typischerweise zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit liegt.

Beispiel: Sichern Sie heute 3,8 Prozent statt erwarteter 4,8 Prozent in zwei Jahren, sparen Sie bei 200.000 Euro Restschuld rund 2.000 Euro Zinsen pro Jahr.

Erwarten Sie dagegen sinkende oder stabile Zinsen, ist Abwarten meist günstiger, weil Sie den Aufschlag sparen.

Der Rechner zeigt mit dem Break-even-Zinssatz genau die Schwelle, ab der sich die frühe Sicherung auszahlt, und stellt die Mehrkosten dem Abwarten gegenüber. So prüfen Sie Ihre eigene Zinserwartung gegen eine klare Zahl statt gegen ein Bauchgefühl.

Besonders sinnvoll ist das Forward-Darlehen bei einer Restschuld ab 100.000 Euro, weil schon 0,3 Prozentpunkte Zinsdifferenz mehr als 300 Euro Mehrkosten je Jahr bedeuten.

Bei einem Forward-Darlehen entstehen hauptsächlich zwei Kostenarten: Forward-Aufschlag (typisch 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat, bei 24 Monaten 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte) und Bereitstellungszinsen während der Vorlaufzeit (meist 0,25 bis 0,5 Prozent pro Jahr).

Zweitens können Bereitstellungszinsen anfallen, falls die Auszahlung sich verzögert; üblich sind etwa 3 Prozent pro Jahr nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit.

Beispiel: 0,5 Prozentpunkte Aufschlag auf 250.000 Euro bedeuten rund 1.250 Euro Mehrzins pro Jahr über die gesamte Zinsbindung.

Der Rechner stellt diese Mehrkosten dem Abwarten gegenüber und nennt den Break-even-Zinssatz, sodass Sie erkennen, ob der Preis der Zinssicherheit gerechtfertigt ist.

Achten Sie zusätzlich auf die bereitstellungszinsfreie Zeit im Angebot, weil sie spätere Zusatzkosten spürbar begrenzen kann.

Viele Banken gewähren sechs bis zwölf Monate bereitstellungszinsfreie Zeit; danach fallen üblicherweise 3 Prozent pro Jahr auf die nicht abgerufene Darlehenssumme an — das können bei größeren Darlehen schnell mehrere Hundert Euro im Monat werden.

Ein Forward-Darlehen ist günstiger als Abwarten, sobald der künftige Marktzins über dem Break-even-Zinssatz liegt, den der Rechner ausweist.

Dazu vergleicht das Tool zwei Pfade: die heutige Festschreibung inklusive Forward-Aufschlag gegen einen späteren Abschluss zu einem von Ihnen geschätzten Zinssatz.

Beispiel: Kostet das Forward heute 4,2 Prozent und der Break-even liegt bei 4,0 Prozent, lohnt es sich nur, wenn der spätere Marktzins über 4,0 Prozent steigt. Bleibt der Markt bei 3,7 Prozent, hätten Sie mit Abwarten gespart.

So sehen Sie ab welcher Zinssteigerung in Prozentpunkten sich das Forward rechnet und können Ihre eigene Zinserwartung realistisch dagegenhalten.

Bedenken Sie dabei, dass niemand den künftigen Zins sicher kennt und die Sicherung daher auch ein Stück Planungssicherheit kauft.

Bei einer Restschuld von 300.000 Euro entspricht schon ein Prozentpunkt Zinsdifferenz 3.000 Euro Mehrkosten pro Jahr — das verdeutlicht, wie viel eine falsche Entscheidung in absoluten Zahlen kosten kann.

Die Vorlaufzeit ist der Hebel für Forward-Kosten: Je 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte Aufschlag pro Monat addieren sich schnell auf — 12 Monate ergeben 0,12 bis 0,36 Prozentpunkte, 24 Monate bereits 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte.

Je länger sie ist, desto höher fällt der Forward-Aufschlag aus, weil die Bank das Zinsrisiko länger trägt: Bei rund 0,02 Punkten je Monat bedeuten 12 Monate etwa 0,24 Prozentpunkte, 24 Monate bereits etwa 0,48 Prozentpunkte.

Zudem können über eine längere Vorlaufzeit eher Bereitstellungszinsen anfallen.

Im Rechner geben Sie deshalb die Monate bis zur Anschlussfinanzierung an und sehen unmittelbar, wie stark eine um 12 oder 24 Monate längere Vorlaufzeit die Gesamtkosten erhöht.

Eine kürzere Vorlaufzeit reduziert den Aufschlag, verkleinert aber das Zeitfenster zur Absicherung gegen steigende Zinsen.

Die maximale Vorlaufzeit liegt bei den meisten deutschen Banken bei 60 Monaten; einige Anbieter gehen bis zu 66 Monate, verlangen dafür aber einen merklich höheren Aufschlag.

Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist in der Regel bindend, daher tragen Sie ein echtes Abnahmerisiko.

Benötigen Sie die Anschlussfinanzierung später doch nicht, etwa wegen Verkauf, Erbschaft oder Umschuldung, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen, die den entgangenen Zinsgewinn ausgleicht.

Rufen Sie das Darlehen ab und kündigen es vorzeitig, droht zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung. Beispiel: Bei 200.000 Euro und mehreren Jahren Restlaufzeit können schnell mehrere Tausend Euro fällig werden.

Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung greift jedoch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Der Rechner weist darauf hin, dass ein Forward vor allem sinnvoll ist, wenn die Anschlussfinanzierung sehr wahrscheinlich benötigt wird.

Prüfen Sie deshalb vor Abschluss realistisch, ob Sie die Immobilie über die Vorlaufzeit und die folgende Zinsbindung hinweg sicher halten wollen.

Geht es Ihnen vorrangig um Flexibilität, ist eine variabel verzinste Anschlussfinanzierung oder ein kürzerer Bindungszeitraum oft die passendere Wahl.

Vergleichen Sie beide Wege über den effektiven Jahreszins statt nur über den Sollzins, denn nur so sind Aufschlag und Nebenkosten enthalten.

Ermitteln Sie zürst mit dem Effektivzins-Immobilienrechner den effektiven Jahreszins des Forward-Angebots inklusive Bereitstellungszinsen.

Anschliessend spielen Sie im Forward-Darlehen-Rechner verschiedene Szenarien für künftige Marktzinsen durch und sehen, ab welchem Zinsniveau sich das Forward gegenüber einem späteren klassischen Abschluss lohnt.

Beispiel: Liegt das Forward effektiv bei 4,3 Prozent und erwarten Sie in zwei Jahren 4,7 Prozent, spart die frühe Sicherung; erwarten Sie nur 4,0 Prozent, ist die klassische Variante günstiger.

Achten Sie zusätzlich auf Tilgungssatz und Sondertilgungsoptionen, da diese die Gesamtkosten über die Laufzeit stark beeinflussen.

Holen Sie für einen echten Marktvergleich mindestens drei Angebote verschiedener Banken und Vermittler ein, denn der Forward-Aufschlag variiert je Anbieter um bis zu 0,5 Prozentpunkte — bei 200.000 Euro Restschuld und zehn Jahren Laufzeit sind das bis zu 10.000 Euro Unterschied.

Prüfen Sie Forward-Angebote spätestens ein bis drei Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung, denn so weit im Voraus reservieren Banken den Zins üblicherweise.

Maximal sind in der Praxis rund 60 Monate Vorlaufzeit möglich, doch je länger die Frist, desto teurer der Aufschlag. Nutzen Sie den Rechner, um verschiedene Vorlaufzeiten, Aufschläge und mögliche künftige Marktzinsen durchzuspielen.

Beispiel: Läuft Ihre Bindung Ende 2028 aus, ist 2026 ein sinnvoller Zeitpunkt für erste Angebote.

Zeigen mehrere Szenarien, dass steigende Zinsen Ihre Anschlussfinanzierung deutlich verteuern würden, kann ein rechtzeitig abgeschlossenes Forward-Darlehen eine sinnvolle Absicherung sein.

Bleiben die Erwartungen stabil oder fallend, sparen Sie den Aufschlag und entscheiden näher am Fälligkeitstermin.

Beobachten Sie den 10-Jahres-Swap-Satz als Frühindikator für Hypothekenzinsen und holen Sie parallel Angebote von mindestens drei Banken ein, da sich die Konditionen zwischen Anbietern teils um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte unterscheiden.

Bereitstellungszinsen entstehen beim Forward-Darlehen, wenn das Darlehen zwar bereitgestellt, aber noch nicht vollständig abgerufen wurde — etwa weil sich der Baubeginn oder die Anschlussfinanzierung verzögert.

Üblich sind Sätze von 0,25 bis 0,5 Prozent pro Jahr auf den noch nicht abgerufenen Betrag; das entspricht effektiv rund 3 Prozent pro Jahr (Deutsche Bundesbank, geprüft 2026-08-13).

Viele Banken gewähren zunächst eine bereitstellungszinsfreie Zeit von sechs bis zwölf Monaten — erst danach fallen die Kosten an.

Wie lange diese Frist dauert und wie hoch der anschliessende Satz ist, variiert je Anbieter stark und sollte beim Angebotsvergleich gezielt abgefragt werden.

Beispiel: 200.000 Euro, ein Monat Verzögerung nach Ende der zwölfmonatigen Frist, Satz 3 Prozent jährlich — das ergibt 200.000 mal 0,03 geteilt durch 12 gleich 500 Euro Mehrkosten.

Der Rechner erfasst den Bereitstellungszins als eigenes Eingabefeld und rechnet ihn in die Gesamtkosten beider Szenarien ein, sodass der Vergleich vollständig bleibt und keine Zusatzrechnung nötig ist.