Tilgungsrechner: Tilgungsplan, Rate und Restschuld berechnen

Immobilien

Tilgungsplan für Annuitätendarlehen mit Monats- oder Jahresansicht berechnen und Rate,...

Quelle: Monatlicher und jährlicher Tilgungsplan für Annuitätendarlehen mit Tilgungsmodus, Zinsbindung, Restschuld zum Bindungsende und optionaler jährlicher Sondertilgung.Stand: Juli 2026

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist der Tilgungsplan?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

0,5 Prozentpunkte mehr Anfangstilgung bei 300.000 Euro Darlehen und 3,5 % Zins senken die Restschuld nach 10 Jahren um rund 15.000 Euro — die Monatsrate steigt dabei um nur 125 Euro, aber das Anschlussrisiko nach der Zinsbindung sinkt erheblich. Er ist für Menschen gedacht, die aus Darlehensbetrag, Sollzins, Tilgungsmodus und Sondertilgung verstehen möchten, wie sich Rate, Restschuld, Zinsanteil und Gesamtlaufzeit tatsächlich entwickeln und welche Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt.

Aus Darlehensbetrag, Sollzins und gewähltem Tilgungsmodus ergibt sich die Monatsrate, die der Rechner anschließend in einen vollständigen Monats- und Jahresplan überführt.

Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer; eine jährliche Sondertilgung beschleunigt diesen Verlauf zusätzlich.

Genau die Restschuld am Ende der Zinsbindung entscheidet später über das Anschlussrisiko und macht den Tilgungsplan zum zentralen Werkzeug für eine tragbare Finanzierung.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du gibst Darlehensbetrag, Sollzins, den gewünschten Tilgungsmodus sowie je nach Modus Anfangstilgung, Wunschrate oder Ziel-Laufzeit ein. Zusätzlich kannst du Zinsbindungsdauer, jährliche Sondertilgung, Startjahr und Startmonat hinterlegen.

Aus diesen Angaben bildet der Rechner die Monatsrate und schreibt Restschuld und Zinsanteil über die gesamte Laufzeit fort. Diese Daten stammen aus Finanzierungsangebot oder bestehendem Darlehen.

Typische Fehler sind das Vermischen der drei Tilgungsmodi mit jeweils anderer Ratenlogik, eine unrealistisch niedrige Wunschrate, das Vergessen der Zinsbindungsdauer oder die Annahme, dass eine Sondertilgung nur die Zinsen senkt, aber die Laufzeit kaum verändert.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Die Rechenlogik hängt vom gewählten Modus ab. Im Modus Anfangstilgung ergibt sich die Monatsrate aus Darlehensbetrag mal Sollzins plus Anfangstilgung, geteilt durch 12.

Im Laufzeitmodus wird die Rate als Annuität aus Darlehensbetrag, Sollzins und gewünschter Gesamtlaufzeit bestimmt; im Wunschratenmodus wird die eingegebene Monatsrate direkt verwendet.

Anschließend simuliert der Rechner monatlich Zinsanteil, Tilgungsanteil, Restschuld und optionale jährliche Sondertilgung.

Praxisbeispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung liegt die anfängliche Monatsrate bei rund 1.375 Euro.

Genau aus dieser Rate entsteht dann der vollständige Monats- und Jahresplan inklusive Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Das Ergebnis bedeutet praktisch: Der Tilgungsplan ist vor allem ein Entscheidungswerkzeug für Tragbarkeit, Zinskosten und spätere Anschlussfinanzierung. Für die Einordnung lohnt sich der Vergleich zwischen Restschuld am Ende der Zinsbindung, Gesamtzinsen und der Wirkung einer jährlichen Sondertilgung.

Wenn die Restschuld überraschend hoch bleibt, ist die nächste Entscheidung oft nicht sofort eine längere Laufzeit, sondern der Vergleich aus höherer Anfangstilgung, zusätzlicher Sondertilgung oder leicht höherer Wunschrate.

In der Praxis ist genau diese Einordnung wichtiger als die isolierte Monatsrate.

Praxisbeispiel: Ein Darlehen von 250.000 Euro bei 3,2 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt eine Monatsrate von rund 1.083 Euro und eine Restschuld nach 10 Jahren von ca.

198.000 Euro — dieser Plan zeigt direkt das Anschlussfinanzierungsrisiko nach der ersten Zinsbindung.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Daniel nimmt ein Darlehen über 290.000 Euro für eine Eigentumswohnung auf und will verstehen, wie sich seine Finanzierung über die Zeit entwickelt. Ausgangslage: Er überlegt, ob er mit 2,0 oder 2,5 Prozent Anfangstilgung starten soll.

Eingaben Variante 1: 290.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins, 2,0 Prozent Anfangstilgung, Zinsbindung 10 Jahre. Variante 2: identisch, aber 2,5 Prozent Tilgung. Der Rechner ergibt Variante 1: Monatsrate 1.329 Euro, Restschuld nach 10 Jahren ca.

231.000 Euro. Variante 2: Monatsrate 1.450 Euro, Restschuld ca. 215.000 Euro.

Daniel entscheidet: Er wählt Variante 2 — für 121 Euro mehr monatlich reduziert er die Restschuld nach 10 Jahren um 16.000 Euro und senkt das Anschlussfinanzierungsrisiko spürbar.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Beim Tilgungsplan wird oft nur die anfängliche Monatsrate betrachtet, während die Restschuld zum Ende der Zinsbindung, die Gesamtzinsen und das Anschlussrisiko ausgeblendet bleiben. Ein zweiter Fehler ist das Vermischen von Anfangstilgung, Wunschratenmodus und Ziel-Laufzeit, obwohl jeder Tilgungsmodus eine andere Raten- und Laufzeitlogik erzeugt.

Drittens wird der Sollzins als über die gesamte Laufzeit fix angenommen, obwohl er nur innerhalb der Zinsbindungsdauer garantiert ist. Viele lassen außerdem die jährliche Sondertilgung als Nebensache weg, obwohl schon kleine Zusatzbeträge die Restschuld nach zehn Jahren, das Entschuldungsdatum und die gesamte Zinslast des Darlehens spürbar senken.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Tilgungsplan-Rechner berechnet aus Darlehensbetrag, Sollzins, Tilgungsmodus und optionaler Sondertilgung den vollständigen Monats- und Jahresplan mit Zinsanteil, Tilgungsanteil, Restschuld und Gesamtlaufzeit.

Das Ergebnis macht sichtbar, wie Rate, Zinslast und Restschuld nach der Zinsbindung zusammenhängen.

Als nächster Schritt empfiehlt sich der Vergleich von mindestens zwei Tilgungsszenarien: Schon 0,5 Prozentpunkte mehr Anfangstilgung können die Restschuld nach zehn Jahren um mehrere zehntausend Euro senken — ein entscheidender Vorteil bei der späteren Anschlussfinanzierung.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Monatliche Rate Wert in €, Gesamtlaufzeit Wert in Jahre

Basislauf mit Darlehensbetrag und Sollzins

Darlehensbetrag: 300.000 €
Sollzins: 3,50 % p.a.
Tilgungsmodus: anfangstilgung
Anfängliche Tilgung: 2 % p.a.

Beispiel 2 · Mittel · Monatliche Rate Wert in €, Gesamtlaufzeit Wert in Jahre

Basislauf mit Darlehensbetrag und Sollzins

Darlehensbetrag: 300.000 €
Sollzins: 3,50 % p.a.
Tilgungsmodus: laufzeit
Anfängliche Tilgung: 2 % p.a.

Beispiel 3 · Komplex · Monatliche Rate Wert in €, Gesamtlaufzeit Wert in Jahre

Vergleichslauf mit angepasstem Darlehensbetrag

Darlehensbetrag: 300.000 €
Sollzins: 3,50 % p.a.
Tilgungsmodus: laufzeit
Anfängliche Tilgung: 2 % p.a.

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Tilgungsplan

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Wie zeigt der Tilgungsplan-Rechner die monatliche Aufteilung zwischen Tilgungsanteil und Zinsanteil?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate während der Zinsbindung konstant, weil sich Tilgungsanteil und Zinsanteil gegenläufig verschieben.

Da der Zins immer auf die schrumpfende Restschuld gerechnet wird, sinkt der Zinsanteil von Monat zu Monat, während der Tilgungsanteil im gleichen Maße steigt.

Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die Jahresrate 16.500 Euro, davon im ersten Jahr 10.500 Euro Zinsen und 6.000 Euro Tilgung.

Der Rechner zeigt für jedes Jahr die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die kumulierten Gesamtzinsen und den vollständigen Tilgungsplan.

So erkennst du sofort, ob die Rate langfristig tragbar bleibt und wie stark du das Anschlussrisiko bereits reduziert hast.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung im Tilgungsplan?

Nach Ablauf der Zinsbindung, üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre, ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt, sodass die verbleibende Restschuld neu finanziert werden muss.

Diese Anschlussfinanzierung erfolgt zu den dann geltenden Marktzinsen, die deutlich höher oder niedriger liegen können als bei Vertragsabschluss.

Liegt deine Restschuld nach 10 Jahren etwa bei 220.000 Euro und steigt der Zins von 3,5 auf 5 Prozent, erhöht sich allein der jährliche Zinsaufwand spürbar.

Der Rechner weist die exakte Restschuld am Ende der Zinsbindung aus, damit du frühzeitig planen, ein Forward-Darlehen prüfen und mehrere Anschlussangebote vergleichen kannst.

Nach 10 Jahren besteht zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB mit sechs Monaten Frist.

Sind Kaufnebenkosten im Tilgungsplanrechner fuer Immobilien enthalten?

Nein, der Tilgungsplanrechner berücksichtigt ausschließlich Zins und Tilgung auf die eigentliche Darlehenssumme und nicht die einmaligen Kaufnebenkosten.

Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt, sowie Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent.

Hinzu kommt häufig eine Maklerprovision, die seit 2020 meist hälftig geteilt wird und für den Käufer oft etwa 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer ausmacht.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro summieren sich diese Nebenkosten schnell auf 40.000 bis 60.000 Euro, die in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen sind.

Für einen vollständigen Kostenvergleich solltest du diese Posten daher über einen separaten Nebenkostenrechner ergänzen.

Was bedeutet anfaenglicher Tilgungssatz beim Immobilienkredit?

Der anfängliche Tilgungssatz gibt in Prozent an, welchen Anteil der gesamten Darlehenssumme du im ersten Jahr zurückzahlst, bevor der Effekt der sinkenden Restschuld einsetzt.

Zusammen mit dem Sollzins ergibt er die Annuität, also die Jahresrate aus Zins plus Tilgung.

Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins bedeutet 2 Prozent Anfangstilgung eine Jahresrate von 16.500 Euro beziehungsweise 1.375 Euro im Monat, bei 3 Prozent Tilgung steigt sie auf 19.500 Euro pro Jahr.

Eine höhere Anfangstilgung macht dich schneller schuldenfrei und senkt die Gesamtzinsen deutlich, erhöht aber die laufende monatliche Belastung.

Banken empfehlen im aktuellen Zinsumfeld häufig mindestens 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung, damit die Restschuld nach der Zinsbindung beherrschbar bleibt.

Kann ich Sondertilgungen im Tilgungsplan fuer meine Immobilie einrechnen?

Ja, der Tilgungsplan-Rechner unterstützt eine jährliche Sondertilgung ab einem von dir gewählten Startjahr, standardmäßig bereits ab dem ersten Jahr.

Eine Sondertilgung verringert die Restschuld direkt, sodass ab dem folgenden Jahr weniger Zinsen anfallen und sich die Gesamtlaufzeit verkürzt.

Zahlst du bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins jährlich 5.000 Euro extra, kannst du über die Laufzeit oft mehrere zehntausend Euro Zinsen sparen und Jahre früher schuldenfrei sein.

Der Rechner stellt die Zinsersparnis und Laufzeitverkürzung der Variante ohne Sondertilgung gegenüber.

Prüfe im Kreditvertrag, wie viel Sondertilgung pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt ist; üblich sind 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Kalenderjahr.

Tilgungsplan Immobilienkredit - wie lese ich die einzelnen Spalten richtig?

Der Tilgungsplan listet pro Jahr oder Monat fünf zentrale Werte auf, die zusammen den vollständigen Verlauf deiner Finanzierung abbilden.

Die Spalte Restschuld zeigt den noch offenen Darlehensbetrag, der Zinsanteil die in der Periode gezahlten Zinsen und der Tilgungsanteil den Betrag, der tatsächlich die Schuld reduziert.

Die Spalte Rate nennt die konstante Annuität aus Zins plus Tilgung, die kumulierten Zinskosten summieren alle bis dahin gezahlten Zinsen auf.

Liest du zwei Zeilen vergleichend, erkennst du, wie der Zinsanteil von Jahr zu Jahr sinkt und der Tilgungsanteil wächst. So siehst du genau, ab welchem Jahr der größere Teil deiner Rate wirklich in die Entschuldung der Immobilie fließt.

Wie finde ich mit dem Tilgungsplan heraus, wann ich schuldenfrei bin?

Der Rechner ermittelt das Jahr, in dem die Restschuld rechnerisch auf null fällt oder einen von dir gesetzten Zielwert unterschreitet, und zeigt damit deinen voraussichtlichen Endtermin.

Die Gesamtlaufzeit hängt vor allem von Anfangstilgung, Sollzins und etwaigen Sondertilgungen ab: Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins bist du mit 2 Prozent Tilgung nach rund 30 Jahren schuldenfrei, mit 3 Prozent bereits nach etwa 24 Jahren.

Erhöhst du die Tilgung oder ergänzt jährliche Sondertilgungen, verschiebt sich der Endtermin spürbar nach vorne.

Indem du Tilgungssatz, Laufzeit und Sondertilgung variierst, findest du die Kombination, die zu deinem Wunschtermin für ein schuldenfreies Eigenheim passt.

So lässt sich beispielsweise ablesen, dass eine um einen Prozentpunkt höhere Anfangstilgung den Endtermin schnell um mehrere Jahre vorzieht und gleichzeitig die Gesamtzinsen reduziert.

Tilgungsplan kostenlos online berechnen - wie nutze ich ihn sinnvoll vor dem Banktermin?

Vor dem Bankgespräch kannst du mit dem kostenlosen Rechner verschiedene Szenarien aus Sollzins, Anfangstilgung und Zinsbindung durchspielen und dir realistische Raten sowie die Restschuld anzeigen lassen.

So gehst du nicht mit einer einzelnen Wunschzahl, sondern mit einem Korridor tragbarer Monatsraten in die Verhandlung und kannst die Angebote der Bank direkt einordnen.

Vergleichst du etwa eine 10-jährige mit einer 15-jährigen Zinsbindung, siehst du den Aufschlag beim Zins gegen die Planungssicherheit abgewogen.

Auch den Effekt einer um 0,2 Prozentpunkte besseren Kondition oder einer höheren Tilgung kannst du sofort in Euro beziffern. Dadurch erkennst du leichter, ob ein Finanzierungsvorschlag marktüblich und langfristig tragbar ist.

Weiterführende Rechner und Themen

Alle Anschlussrechner und Vertiefungen in einem klaren Modul, damit du direkt zur nächsten sinnvollen Berechnung springen kannst.

Baufinanzierung berechnenPasse Rate, Zinsbindung und Darlehenssumme neu an.Sondertilgung prüfenBerechne, wie Sondertilgungen Laufzeit und Zinsen senken.Anschlussfinanzierung planenPlane die Restschuld am Ende der Zinsbindung.Volltilger-DarlehenMonatliche Rate oder Laufzeit für ein Volltilgerdarlehen berechnen, bei dem die Restschuld am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist – inklusive Vergleich zur Standardfinanzierung mit Restschuld.Effektivzins ImmobilienkreditWahren Effektivzins einer Immobilienfinanzierung inklusive Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Disagio berechnen – Angebote fair vergleichen.Kreditvergleich ImmobilienBis zu drei Immobilienkredit-Angebote nach Sollzins, Effektivzins, Gesamtkosten und Restschuld vergleichen und den tatsächlichen Preisvorteil erkennen.Photovoltaik-AmortisationAmortisation und Gesamtrendite einer PV-Anlage über 20 Jahre. Eigenverbrauch, Einspeisevergütung, Strompreissteigerung und Moduldegradation.EigenkapitalBenötigtes Eigenkapital, fehlender Betrag und Zeit bis zum Kaufziel berechnen KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision – Gesamtnebenkosten berechnen Finanzierung & Kredit Rechner gezielt auswählenDirekter Hub für weitere Rechner aus Finanzierung & Kredit mit demselben Themenkontext.Immobilien als Themenhub weiter öffnenCluster-Wechsel in benachbarte Themen derselben Kategorie.Tilgungsplan über alle Filter weiter eingrenzenSuche für weitere Varianten, Kategorien und Rechentypen mit ähnlichem Intent.