Tilgungsplan mit Sondertilgung: Rate und Restschuld berechnen

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate während der Zinsbindung konstant, weil sich Tilgungsanteil und Zinsanteil gegenläufig verschieben.

Da der Zins immer auf die schrumpfende Restschuld gerechnet wird, sinkt der Zinsanteil von Monat zu Monat, während der Tilgungsanteil im gleichen Maße steigt.

Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die Jahresrate 16.500 Euro, davon im ersten Jahr 10.500 Euro Zinsen und 6.000 Euro Tilgung.

Der Rechner zeigt für jedes Jahr die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die kumulierten Gesamtzinsen und den vollständigen Tilgungsplan.

So erkennst du sofort, ob die Rate langfristig tragbar bleibt und wie stark du das Anschlussrisiko bereits reduziert hast. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil in diesem Beispiel bereits bei rund 8.300 Euro und der Tilgungsanteil bei etwa 8.200 Euro.

Der Rechner errechnet diese Verschiebung für jede einzelne Periode und macht sichtbar, ab wann du mit deinen monatlichen 1.375 Euro mehr tilgst als du Zinsen zahlst.

Nach Ablauf der Zinsbindung, üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre, ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt, sodass die verbleibende Restschuld neu finanziert werden muss.

Diese Anschlussfinanzierung erfolgt zu den dann geltenden Marktzinsen, die deutlich höher oder niedriger liegen können als bei Vertragsabschluss.

Liegt deine Restschuld nach 10 Jahren etwa bei 220.000 Euro und steigt der Zins von 3,5 auf 5 Prozent, erhöht sich allein der jährliche Zinsaufwand spürbar.

Der Rechner weist die exakte Restschuld am Ende der Zinsbindung aus, damit du frühzeitig planen, ein Forward-Darlehen prüfen und mehrere Anschlussangebote vergleichen kannst.

Nach 10 Jahren besteht zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB mit sechs Monaten Frist. Um das Risiko zu begrenzen, lies im Rechner die Restschuld nach Ende der Zinsbindung direkt ab.

Als Faustregel erhöht jeder Prozentpunkt Zinsanstieg bei 200.000 Euro Restschuld die Jahreszinskosten um 2.000 Euro, was rund 167 Euro mehr im Monat bedeutet. Wer früh plant, kann gezielt höher tilgen.

Nein, der Tilgungsplanrechner berücksichtigt ausschließlich Zins und Tilgung auf die eigentliche Darlehenssumme und nicht die einmaligen Kaufnebenkosten.

Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt, sowie Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent.

Hinzu kommt häufig eine Maklerprovision, die seit 2020 meist hälftig geteilt wird und für den Käufer oft etwa 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer ausmacht.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro summieren sich diese Nebenkosten schnell auf 40.000 bis 60.000 Euro, die in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen sind.

Für einen vollständigen Kostenvergleich solltest du diese Posten daher über einen separaten Nebenkostenrechner ergänzen.

Wer die Nebenkosten unterschätzt und sie aus dem Darlehen finanzieren möchte, stößt bei vielen Banken schnell an Grenzen, da das Institut oft nicht mehr als 100 Prozent des Kaufpreises finanziert.

Als Daumenregel solltest du mindestens 15 bis 20 Prozent Eigenkapital mitbringen: 10 Prozent Kaufnebenkosten plus einen Puffer von 5 bis 10 Prozent als Reserve.

Der anfängliche Tilgungssatz gibt in Prozent an, welchen Anteil der gesamten Darlehenssumme du im ersten Jahr zurückzahlst, bevor der Effekt der sinkenden Restschuld einsetzt.

Zusammen mit dem Sollzins ergibt er die Annuität, also die Jahresrate aus Zins plus Tilgung.

Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins bedeutet 2 Prozent Anfangstilgung eine Jahresrate von 16.500 Euro beziehungsweise 1.375 Euro im Monat, bei 3 Prozent Tilgung steigt sie auf 19.500 Euro pro Jahr.

Eine höhere Anfangstilgung macht dich schneller schuldenfrei und senkt die Gesamtzinsen deutlich, erhöht aber die laufende monatliche Belastung.

Banken empfehlen im aktuellen Zinsumfeld häufig mindestens 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung, damit die Restschuld nach der Zinsbindung beherrschbar bleibt.

In der Praxis entspricht der Anstieg des Tilgungsanteils genau dem Rückgang des Zinsanteils, sodass deine monatliche Rate konstant bleibt, während sich ihr Inhalt Jahr für Jahr verschiebt.

Bei diesem Beispiel hast du nach fünf Jahren die Restschuld bereits auf rund 268.000 Euro gesenkt, ohne dass die monatliche Belastung gestiegen ist.

Ja, der Tilgungsplan-Rechner unterstützt eine jährliche Sondertilgung ab einem von dir gewählten Startjahr, standardmäßig bereits ab dem ersten Jahr.

Eine Sondertilgung verringert die Restschuld direkt, sodass ab dem folgenden Jahr weniger Zinsen anfallen und sich die Gesamtlaufzeit verkürzt.

Zahlst du bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins jährlich 5.000 Euro extra, kannst du über die Laufzeit oft mehrere zehntausend Euro Zinsen sparen und Jahre früher schuldenfrei sein.

Der Rechner stellt die Zinsersparnis und Laufzeitverkürzung der Variante ohne Sondertilgung gegenüber.

Prüfe im Kreditvertrag, wie viel Sondertilgung pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt ist; üblich sind 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Kalenderjahr.

Konkret verkürzt eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro bei diesem Darlehen die Gesamtlaufzeit um bis zu zehn Jahre und spart oft über 70.000 Euro Zinsen.

Der Rechner stellt beide Szenarien gegenüber und hilft dir abzuwägen, ob freie Mittel sinnvoller in Sondertilgung oder alternativ in Tagesgeld und ETF fließen sollten.

Der Tilgungsplan listet pro Jahr oder Monat fünf zentrale Werte auf, die zusammen den vollständigen Verlauf deiner Finanzierung abbilden.

Die Spalte Restschuld zeigt den noch offenen Darlehensbetrag, der Zinsanteil die in der Periode gezahlten Zinsen und der Tilgungsanteil den Betrag, der tatsächlich die Schuld reduziert.

Die Spalte Rate nennt die konstante Annuität aus Zins plus Tilgung, die kumulierten Zinskosten summieren alle bis dahin gezahlten Zinsen auf.

Liest du zwei Zeilen vergleichend, erkennst du, wie der Zinsanteil von Jahr zu Jahr sinkt und der Tilgungsanteil wächst. So siehst du genau, ab welchem Jahr der größere Teil deiner Rate wirklich in die Entschuldung der Immobilie fließt.

In den Zeilen des Tilgungsplans siehst du diese Entwicklung konkret: Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins weist Zeile 1 rund 10.500 Euro Zinsen und 6.000 Euro Tilgung aus, nach Jahr 10 ist das Verhältnis bereits nahe 50:50 verschoben.

Der Plan macht es damit möglich, den genauen Monat zu bestimmen, ab dem der Tilgungsanteil die Zinslast übertrifft.

Der Rechner ermittelt das Jahr, in dem die Restschuld rechnerisch auf null fällt oder einen von dir gesetzten Zielwert unterschreitet, und zeigt damit deinen voraussichtlichen Endtermin.

Die Gesamtlaufzeit hängt vor allem von Anfangstilgung, Sollzins und etwaigen Sondertilgungen ab: Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins bist du mit 2 Prozent Tilgung nach rund 30 Jahren schuldenfrei, mit 3 Prozent bereits nach etwa 24 Jahren.

Erhöhst du die Tilgung oder ergänzt jährliche Sondertilgungen, verschiebt sich der Endtermin spürbar nach vorne.

Indem du Tilgungssatz, Laufzeit und Sondertilgung variierst, findest du die Kombination, die zu deinem Wunschtermin für ein schuldenfreies Eigenheim passt.

So lässt sich beispielsweise ablesen, dass eine um einen Prozentpunkt höhere Anfangstilgung den Endtermin schnell um mehrere Jahre vorzieht und gleichzeitig die Gesamtzinsen reduziert.

Wer zum Beispiel plant, spätestens mit 65 Jahren schuldenfrei zu sein, kann im Rechner die Laufzeit rückwärts berechnen und den dafür nötigen Tilgungssatz ermitteln.

Vor dem Bankgespräch kannst du mit dem kostenlosen Rechner verschiedene Szenarien aus Sollzins, Anfangstilgung und Zinsbindung durchspielen und dir realistische Raten sowie die Restschuld anzeigen lassen.

So gehst du nicht mit einer einzelnen Wunschzahl, sondern mit einem Korridor tragbarer Monatsraten in die Verhandlung und kannst die Angebote der Bank direkt einordnen.

Vergleichst du etwa eine 10-jährige mit einer 15-jährigen Zinsbindung, siehst du den Aufschlag beim Zins gegen die Planungssicherheit abgewogen.

Auch den Effekt einer um 0,2 Prozentpunkte besseren Kondition oder einer höheren Tilgung kannst du sofort in Euro beziffern. Dadurch erkennst du leichter, ob ein Finanzierungsvorschlag marktüblich und langfristig tragbar ist.

So kannst du ausrechnen, dass 0,2 Prozentpunkte Zinsvorteil bei 300.000 Euro über eine typische Zinsbindung schnell mehrere tausend Euro Unterschied bedeuten, und diesen Wert direkt der Vermittlungsprovision gegenüberstellen.

Mit konkreten Zahlen im Gepäck gewinnst du im Bankgespräch mehr Verhandlungsspielraum und erkennst, wann sich ein weiterer Angebotsvergleich lohnt.

Der Jahresplan des Tilgungsrechners zeigt Tilgung und Laufzeit in einer übersichtlichen Tabelle: Für jedes Kalenderjahr weist er Jahresrate, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld am Jahresende aus.

Mit jeder Zeile lässt sich ablesen, wie der Tilgungsanteil wächst und der Zinsanteil sinkt, weil beide zusammen stets dieselbe Jahresrate ergeben.

Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung zeigt das erste Jahr 10.500 Euro Zinsen und 6.000 Euro Tilgung; im zehnten Jahr ist das Verhältnis schon nahe 50:50.

Der Monatsplan liefert dieselbe Aufgliederung für jeden Monat und lässt ablesen, in welchem Kalendermonat die Restschuld einen Zielwert unterschreitet.

Im Laufzeitmodus kann man die Zielrestschuld vorwählen und rückwärts zur passenden Rate rechnen: Wer nach 25 Jahren schuldenfrei sein will, erhält sofort die nötige Anfangstilgung.

Die Tabelle verbindet Tilgungsstrategie und Laufzeit direkt und macht das Ergebnis für das Bankgespräch konkret verwertbar.

Als Darlehensrechner mit Tilgungsplan deckt der Rechner die gesamte Baufinanzierung ab: Aus Darlehensbetrag, Sollzins und Tilgungsmodus erstellt er den vollständigen Monats- und Jahresplan mit Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld.

Für die Baufinanzierung sind drei Werte besonders wichtig: die Monatsrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Gesamtzinsen.

Wer in der Baufinanzierung sowohl Rate als auch Laufzeit kennen will, wählt den Anfangstilgungsmodus; wer eine feste Wunschrate eingeben möchte, wählt den Wunschratenmodus.

Konkret: Bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine Monatsrate von 1.375 Euro, eine Gesamtlaufzeit von 29 Jahren und eine Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung von 228.284 Euro.

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist die entscheidende Größe für die Anschlussfinanzierung und zeigt, welches Zinsänderungsrisiko du nach Ende der Zinsbindung trägst.

Der Rechner macht diesen Wert sofort sichtbar und hilft, Tilgungshöhe und Zinsbindung bewusst aufeinander abzustimmen.