Volltilgerdarlehen berechnen: Rate bis zur Schuldenfreiheit

Ein Volltilgerdarlehen wird so gerechnet, dass die Restschuld am Ende der gewählten Zinsbindung exakt auf null Euro sinkt.

Der Rechner ermittelt dafür die Annuität, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, und passt die Tilgung so an, dass Darlehenssumme und Laufzeit genau aufgehen.

Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und 15 Jahren Laufzeit ergibt sich eine konstante Monatsrate von rund 2.145 Euro, die anfangs etwa 875 Euro Zins und 1.270 Euro Tilgung enthält.

Im Lauf der Jahre verschiebt sich dieses Verhältnis, weil mit jeder Zahlung der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Nach etwa sieben Jahren übersteigt der Tilgungsanteil erstmals den Zinsanteil, und der Schuldabbau beschleunigt sich spürbar. Im Beispiel fallen über die 15 Jahre insgesamt rund 86.000 Euro Zinsen an.

So zeigt der Rechner Rate, Schuldenfreiheit und Gesamtkosten in einem Schritt.

Der größte Vorteil ist die vollständige Zinssicherheit: Du kennst den Sollzins über die gesamte Laufzeit und weißt vom ersten Tag an, wann du schuldenfrei bist, ohne Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung.

Viele Banken belohnen die hohe Tilgung zudem mit einem leicht günstigeren Zinssatz, oft 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte unter dem Standardangebot.

Der Nachteil ist die deutlich höhere Monatsrate, weil bei 300.000 Euro über 15 Jahre etwa 2.145 Euro statt rund 1.250 Euro bei 2 Prozent Anfangstilgung fällig werden.

Diese hohe Belastung lässt weniger Spielraum für Rücklagen und reagiert empfindlich auf Einkommensschwankungen, Arbeitslosigkeit oder unerwartete Reparaturen am Haus.

Auch die Flexibilität sinkt, weil die feste hohe Rate über die volle Laufzeit gilt und sich nicht ohne Weiteres reduzieren lässt.

Monatlich bleiben damit knapp 900 Euro weniger für sonstige Ausgaben und Altersvorsorge übrig, was gerade für junge Familien mit variablen Kosten schnell eng werden kann.

Bei der Standardfinanzierung wählst du eine anfängliche Tilgung von etwa 2 Prozent und eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren, an deren Ende eine Restschuld verbleibt, die du neu finanzieren musst.

Der Volltilger ist immer dann günstiger, wenn die Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung steigen, denn diese sparst du komplett ein.

Beispiel: Bleibt bei einem Standarddarlehen nach 15 Jahren eine Restschuld von 130.000 Euro und steigt der Zins von 3,5 auf 5 Prozent, kostet dich das über die Restlaufzeit mehrere zehntausend Euro mehr.

Hinzu kommt der oft etwas niedrigere Sollzins beim Volltilger. Wer dagegen Flexibilität und niedrige Raten braucht, fährt mit der Standardvariante besser.

Außerdem kannst du im Rechner beide Varianten direkt vergleichen: Trage die gleiche Kreditsumme einmal als Volltilger und einmal als Standarddarlehen ein und siehst sofort, ab welchem Anschlusszinsniveau der Volltilger günstiger wäre.

Als Faustregel gilt: Steigt der Zins zur Prolongation um mehr als 0,5 Prozentpunkte, rechnet sich die Vollvariante in den meisten Fällen.

Der wichtigste Richtwert ist die Belastungsquote, also der Anteil des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens, der durch die Kreditrate gebunden wird.

Als Faustregel sollte die Rate dauerhaft nicht deutlich über 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens liegen, damit genug für Lebenshaltung und Rücklagen bleibt.

Ein Beispiel: Bei 4.500 Euro Haushaltsnetto und einer Volltilgerrate von 2.145 Euro liegt die Quote bei rund 48 Prozent, was klar zu hoch ist und auf eine längere Laufzeit oder mehr Eigenkapital hindeutet.

Der Rechner zeigt die Belastungsquote direkt an und markiert überhöhte Werte farblich. Plane zusätzlich eine Reserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern für Reparaturen und Notfälle ein.

Wer dagegen 4.500 Euro netto verdient und eine Rate von 1.575 Euro zahlt, liegt exakt bei 35 Prozent und gilt als solide finanziert.

Wichtig ist außerdem, absehbare Veränderungen wie Elternzeit oder Kurzarbeit einzuplanen, denn Banken prüfen die Tragbarkeit intern und lehnen Anträge ab, wenn die Belastungsquote ihre internen Grenzen überschreitet.

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich vor allem für Haushalte mit stabilem, gut planbarem Einkommen und ausreichend finanziellen Reserven, etwa verbeamtete oder unbefristet angestellte Paare.

Wer maximale Zinssicherheit schätzt und die Immobilie langfristig selbst bewohnen will, profitiert von der klaren Perspektive der Schuldenfreiheit nach Ablauf der Zinsbindung.

Besonders attraktiv ist die Variante für Käufer in den Vierzigern, die bis zum Renteneintritt vollständig entschuldet sein möchten, denn ein Volltilger über 20 Jahre passt gut zu diesem Zeithorizont.

Auch bei niedrigen Zinsphasen lohnt sich das Sichern langer Bindungen besonders. Weniger geeignet ist das Modell für Selbstständige mit schwankendem Einkommen oder junge Käufer, die Flexibilität und niedrige Anfangsraten brauchen.

In der Praxis bedeutet das: Bei einem Nettoeinkommen von 5.000 Euro und einer Volltilgerrate von 1.750 Euro für ein 300.000-Euro-Darlehen über 20 Jahre bleibt noch ausreichend Spielraum für Konsum und Altersvorsorge.

Für Eltern mit wechselnden Kinderbetreuungskosten kann jedoch selbst eine komfortabel wirkende Quote eng werden, sobald das zweite Einkommen wegfällt.

Je länger die Zinsbindung, desto höher ist in der Regel der Sollzins, weil die Bank dir das Zinsrisiko über mehr Jahre abnimmt, gleichzeitig sinkt aber deine Monatsrate, da die Tilgung auf eine längere Laufzeit verteilt wird.

Ein Beispiel: 300.000 Euro über 15 Jahre bei 3,5 Prozent ergeben rund 2.145 Euro Rate, dieselbe Summe über 25 Jahre bei 4 Prozent nur etwa 1.583 Euro monatlich.

Dafür zahlst du über die längere Laufzeit insgesamt deutlich mehr Zinsen, im Beispiel grob 175.000 statt 86.000 Euro.

Mit dem Rechner kannst du verschiedene Bindungen durchspielen und so abwägen, ob dir niedrigere Raten oder geringere Gesamtkosten wichtiger sind.

Für Haushalte, die monatlich die Kreditrate planen, macht dieser Unterschied von 562 Euro konkret viel aus: Statt der kürzeren Laufzeit könnte man die gesparte Rate in einen ETF-Sparplan fließen lassen und über 25 Jahre ein ähnliches Vermögen aufbauen, das die Mehrzinskosten ausgleicht.

Der Rechner erlaubt es, beide Szenarien in Sekunden nebeneinanderzustellen.

Ob und in welchem Umfang Sondertilgungen möglich sind, hängt vom Kreditvertrag ab, viele Banken erlauben sie auch beim Volltilger bis zu einem festen Anteil pro Jahr, häufig 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.

Bei 300.000 Euro wären das also bis zu 15.000 Euro jährlich, die du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich zurückzahlen darfst.

Eine Sondertilgung verkürzt die Restlaufzeit oder senkt die spätere Rate spürbar, weil das getilgte Kapital sofort keine Zinsen mehr kostet.

Achte darauf, dass die Sondertilgungsoption im Vertrag kostenlos vereinbart ist, denn manche Banken verlangen dafür einen Zinsaufschlag.

Im Rechner liegt der Fokus auf der regulären Volltilgung, zusätzliche Zahlungen kannst du als Sicherheitspuffer separat simulieren.

Gerade bei einem Bonus oder einer Erbschaft ist die Sondertilgung ein effektives Mittel: Wer im dritten Laufzeitjahr einmalig 15.000 Euro einzahlt, spart bei 3,5 Prozent Sollzins mehrere tausend Euro Zinsen und verkürzt die Restlaufzeit spürbar.

Prüfe vor Vertragsabschluss, ob die kostenlose Option enthalten ist oder gegen einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten erkauft werden muss.

Wesentlich sind der Kaufpreis der Immobilie, dein verfügbares Eigenkapital, die gewünschte Zinsbindung sowie der angebotene Sollzins, denn aus diesen Werten ergibt sich die erforderliche Volltilgerrate.

Vergiss dabei die Kaufnebenkosten nicht, die meist nicht mitfinanziert werden: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland, Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent und oft eine geteilte Maklerprovision von rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis summiert sich das schnell auf 40.000 bis 60.000 Euro, die du zusätzlich zum Eigenkapital einplanen solltest.

Der Rechner zeigt dir aus diesen Angaben die Monatsrate, die Gesamtkosten und den genauen Zeitpunkt der vollständigen Tilgung.

In Bayern oder Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und einem Makler summieren sich die Nebenkosten bei 400.000 Euro sogar auf rund 60.000 Euro, was etwa zwei Jahresnettogehältern eines Durchschnittsverdieners entspricht.

Experten empfehlen daher mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus die vollen Nebenkosten aus eigenen Mitteln. Der Rechner weist dich darauf hin, wenn das eingegebene Eigenkapital für eine solide Volltilgerfinanzierung nicht ausreicht.