Volltilgerdarlehen berechnen: Rate bis zur Schuldenfreiheit

Ein Volltilgerdarlehen-Rechner ermittelt die Annuität so, dass die Restschuld genau am Ende der gewählten Laufzeit auf null Euro sinkt.

Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und 20 Jahren Wunschlaufzeit ergibt das eine konstante Monatsrate von 1.739,88 Euro, in der anfangs rund 875 Euro Zins und etwa 865 Euro Tilgung stecken.

Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst, weil sich die Restschuld verringert. Über die volle Laufzeit summieren sich dabei 117.571 Euro Zinsen.

Trage dafür einfach Darlehensbetrag, Sollzins und Wunschlaufzeit ein, der Rechner erledigt die Annuitätenformel automatisch.

Wichtig: Die Berechnung unterstellt einen über die gesamte Laufzeit konstanten Sollzins – bei variablen Zinsphasen oder Zinsänderungen während der Bindung weicht die tatsächliche Rate von diesem Modellwert ab.

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens, bei der die Tilgung von Anfang an so hoch angesetzt wird, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld mehr offen ist.

Ein klassisches Annuitätendarlehen startet dagegen meist mit 1 bis 2 Prozent Anfangstilgung: Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins liegt die Standardrate bei nur 1.375 Euro monatlich, doch nach 20 Jahren bleiben noch 126.565 Euro Restschuld übrig, die per Anschlussfinanzierung zu dann unbekannten Zinsen weiterfinanziert werden müssen.

Der Volltilger verlangt mit 1.739,88 Euro eine deutlich höhere Rate, eliminiert dieses Zinsänderungsrisiko aber vollständig. Nutze den Vergleichsmodus im Rechner, um beide Varianten mit denselben Eckdaten nebeneinanderzustellen.

Ein Nachteil bleibt: Wer sich für den Volltilger entscheidet, bindet sich fest an die hohe Rate und verliert die Flexibilität, die Tilgung später abzusenken.

Der größte Vorteil eines Volltilgerdarlehens ist die vollständige Zinssicherheit: Die Rate steht für die gesamte Laufzeit fest, und mit dem letzten Monat ist die Immobilie schuldenfrei, ohne Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung.

Der Nachteil ist die spürbar höhere Monatsrate – bei 300.000 Euro über 20 Jahre etwa 1.739,88 Euro statt 1.375 Euro bei einer Standardfinanzierung mit 2 Prozent Anfangstilgung, ein Unterschied von rund 365 Euro im Monat.

Verkürzt man die Laufzeit auf 10 Jahre, steigt die Rate sogar auf 2.966,58 Euro und die Belastungsquote auf 59,3 Prozent eines Nettoeinkommens von 5.000 Euro, was für die meisten Haushalte kaum tragbar ist.

Prüfe deshalb vor der Entscheidung, ob nach Abzug der Rate noch genug Reserve für Reparaturen und unerwartete Ausgaben bleibt. Wer wenig Flexibilität im Budget hat, fährt oft besser mit einer längeren Laufzeit oder einer Standardfinanzierung.

Die passende Laufzeit hängt vom Verhältnis aus tragbarer Rate und gewünschten Gesamtzinsen ab, denn beide Werte verschieben sich gegenläufig.

Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins liegt die Rate bei 15 Jahren bei 2.144,65 Euro und 86.037 Euro Zinsen, bei 20 Jahren bei 1.739,88 Euro und 117.571 Euro Zinsen, bei 25 Jahren bei 1.501,87 Euro und 150.561 Euro Zinsen und bei 30 Jahren bei 1.347,13 Euro und 184.968 Euro Zinsen.

Ab etwa 29 bis 30 Jahren nähert sich die Volltilger-Rate der Rate einer Standardfinanzierung mit 2 Prozent Tilgung an, sodass der Zinsvorteil des Volltilgers dann kaum noch ins Gewicht fällt.

Wähle deshalb eine Laufzeit, bei der die Rate deutlich unter der kritischen Belastungsgrenze bleibt, aber noch spürbar kürzer ist als bei einer Standardfinanzierung. Der Rechner zeigt alle vier Varianten direkt im Vergleich.

Volltilgerdarlehen werden von klassischen Banken und von Bausparkassen wie Wüstenrot oder Schwäbisch Hall gleichermaßen angeboten, weil ihr Geschäftsmodell auf langfristig festverzinsliche Baufinanzierung ausgelegt ist – in aktuellen Suchergebnissen zum Begriff taucht Wüstenrot unter den Top-3-Treffern auf.

Eine verwandte, aber andere Konstruktion ist das Konstantdarlehen: Dabei läuft neben einem Bausparvertrag ein zinsloses Festdarlehen, bei dem bis zur Zuteilung nur Zinsen gezahlt werden und die Bausparsumme das Darlehen anschließend in einer Summe komplett tilgt.

Anders als beim Volltilger sinkt hier die Restschuld während der Laufzeit nicht schrittweise, sondern erst am Zuteilungstermin auf einen Schlag.

Vergleiche bei einem Angebot deshalb genau, ob es sich um ein echtes Volltilgerdarlehen mit sinkender Restschuld oder um ein Bauspar-Kombiprodukt mit Schlusstilgung handelt.

Feste Zinssätze einzelner Bausparkassen bildet dieser Rechner nicht ab, dafür ist ein aktuelles Angebot der jeweiligen Bank nötig.

Ja, viele Banken erlauben Sondertilgungen auch beim Volltilgerdarlehen, meist bis zu einem im Vertrag festgelegten Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, oft 5 Prozent.

Der Rechner selbst bildet keine separate Sondertilgungseingabe ab, zeigt aber über die Wunschlaufzeit denselben Effekt: Verkürzt du die Zielspanne von 20 auf 15 Jahre, steigt die Rate von 1.739,88 Euro auf 2.144,65 Euro, während die Gesamtzinsen von 117.571 Euro auf 86.037 Euro sinken – genau die Richtung, in die eine Sondertilgung wirkt, nur schrittweise über die reguläre Rate statt über eine Einmalzahlung.

Für die exakte Wirkung einer konkreten Sondertilgungssumme zu einem bestimmten Zeitpunkt eignet sich der separate Sondertilgungsauswirkung-Rechner besser.

Achte beim Vertragsabschluss darauf, dass die Sondertilgungsoption kostenlos vereinbart ist, denn manche Banken verlangen dafür einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten.

Maßgeblich ist die Belastungsquote, also der Anteil des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens, der durch die Kreditrate gebunden wird.

Als Faustregel sollte sie dauerhaft nicht deutlich über 35 bis 40 Prozent liegen, damit genug für Lebenshaltung und Rücklagen bleibt.

Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zins und 15 Jahren Laufzeit liegt die Rate bei 2.144,65 Euro; bezogen auf 4.500 Euro Haushaltsnetto ergibt das eine Belastungsquote von 47,7 Prozent, was klar zu hoch ist.

Bei 5.000 Euro Nettoeinkommen und derselben Rate sinkt die Quote auf 42,9 Prozent, liegt damit aber immer noch über der kritischen Marke.

Trage dein tatsächliches Nettoeinkommen in den Rechner ein, um deine persönliche Quote zu sehen, und plane zusätzlich drei bis sechs Nettomonatsgehälter als Reserve ein.

Banken lehnen Finanzierungen intern ab, wenn ihre eigene Tragbarkeitsgrenze überschritten wird.

Ein Volltilgerdarlehen ist wie jedes Darlehen mit fester Zinsbindung nur eingeschränkt vorzeitig ablösbar: Löst du es vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit komplett ab, etwa wegen eines Verkaufs der Immobilie, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für die entgangenen Zinsen.

Anders als bei einer Standardfinanzierung mit Restschuld fällt beim Volltilger diese Entschädigung am regulären Laufzeitende komplett weg, weil dann ohnehin keine Zinsforderung mehr offen ist – bei 300.000 Euro und 20 Jahren Laufzeit ist die Rate von 1.739,88 Euro exakt auf diesen Zeitpunkt kalkuliert.

Prüfe vor einem vorzeitigen Verkauf, wie hoch die Entschädigung ausfallen würde, denn sie kann je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz mehrere zehntausend Euro betragen.

Der separate Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner liefert dafür eine konkrete Schätzung auf Basis der Restschuld und des Marktzinses zum Ablösetermin.

Vergleiche zuerst den effektiven Jahreszins statt nur den Sollzins, denn er bezieht Auszahlungskurs, Zinsmethode und Nebenkosten mit ein und macht Angebote verschiedener Banken erst wirklich vergleichbar.

Zwei Anbieter mit identischem Sollzins von 3,5 Prozent können sich durch unterschiedliche Bereitstellungszinsfristen oder Sondertilgungsrechte in den tatsächlichen Kosten über die Laufzeit um mehrere tausend Euro unterscheiden – bei 300.000 Euro über 20 Jahre steht mit 1.739,88 Euro Rate und 117.571 Euro Gesamtzinsen ohnehin schon ein hoher Betrag im Feuer.

Achte zusätzlich darauf, ob eine kostenlose Sondertilgungsoption enthalten ist und ob der Zinssatz bei Volltilgern günstiger ausfällt als bei einer Standardfinanzierung, was bei manchen Instituten der Fall ist.

Konkrete, aktuelle Zinssätze einzelner Banken oder Sparkassen bildet dieser Rechner bewusst nicht ab, da sie sich laufend ändern; hole dafür mehrere aktuelle Angebote ein und rechne sie mit denselben Eckdaten durch.