Baufinanzierungsrechner: Rate, Zinsen und Restschuld berechnen (2026)

Immobilien

Baufinanzierung berechnen: monatliche Rate, Sollzins, Zinsbindung, Tilgung und Restschuld –...

Quelle: Annuitätenrechnung aus Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Tilgungssatz und Zinsbindung mit Ableitung von Monatsrate, Restschuld und EigenkapitalquoteStand: Juli 2026

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist der Baufinanzierung?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Der Baufinanzierung-Rechner richtet sich an Kaufinteressierte, die aus Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Tilgungssatz und Zinsbindung eine belastbare Monatsrate ableiten möchten. Er zeigt dir nicht nur die Darlehenssumme, sondern auch die Restschuld nach der ersten Zinsbindung, die gezahlten Zinsen in dieser Phase und die Eigenkapitalquote als zentrale Kennzahl für die spätere Verhandlungsposition bei Banken.

Die Darlehenssumme ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich Eigenkapital, die Monatsrate aus Sollzins und Tilgungssatz zusammen.

Wer früh erkennt, wie hoch die Restschuld nach zehn Jahren noch ausfällt, kann den Tilgungssatz, das Eigenkapital oder die Zinsbindung gezielt anpassen, statt nur auf die niedrigste Anfangsrate zu schauen.

Damit wird der Rechner zum Werkzeug, um eine Finanzierung von Anfang an auf das Anschlussrisiko und die tragbare Belastung auszurichten.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du trägst den Kaufpreis der Immobilie, dein verfügbares Eigenkapital, den Sollzins, die anfängliche Tilgung und die gewünschte Zinsbindung in Jahren ein. Kaufpreis und Eigenkapital stammen meist aus Exposé, Reservenübersicht und Finanzierungsplanung; Sollzins und Zinsbindung findest du in Vorabangeboten oder ESIS-Unterlagen der Bank.

Typische Fehler sind das Einrechnen von Kaufnebenkosten als bereits finanziert, das Ansetzen eines zu niedrigen Eigenkapitals ohne Puffer und die Annahme, dass eine niedrige Anfangsrate automatisch eine gute Finanzierung bedeutet.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Baufinanzierungs-Formel (Darlehen = Kaufpreis − Eigenkapital; Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 100 / 12; Restschuld monatlich über Zinsbindungsdauer fortgeschrieben): Darlehenssumme = Kaufpreis minus Eigenkapital. Monatsrate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgungssatz) / 100 / 12.

Danach wird Monat für Monat der Zinsanteil aus der aktuellen Restschuld berechnet, der Tilgungsanteil von der Rate abgezogen und so die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung fortgeschrieben.

Praxisbeispiel: Bei 420.000 Euro Kaufpreis, 90.000 Euro Eigenkapital, 3,6 Prozent Sollzins, 2,0 Prozent Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung ergibt sich eine Darlehenssumme von 330.000 Euro und eine Monatsrate von rund 1.540 Euro.

Zusätzlich wird sichtbar, welche Restschuld nach zehn Jahren für die Anschlussfinanzierung noch offen bleibt.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Das Ergebnis bedeutet in der Praxis: Die Monatsrate ist nur die erste Hürde, die Restschuld nach Zinsbindung ist die zweite. Für die Einordnung solltest du deshalb Rate, Eigenkapitalquote und verbleibende Restschuld gemeinsam betrachten und mehrere Varianten mit höherem Eigenkapital oder höherer Tilgung vergleichen.

Liegt die Eigenkapitalquote zu niedrig oder bleibt nach zehn Jahren noch sehr viel offen, ist die nächste Entscheidung oft mehr Eigenmittel aufzubauen, Kaufnebenkosten separat zu decken oder den Tilgungssatz zu erhöhen. Genau dieser Vergleich macht aus einer Rate eine tragfähige Finanzierungsentscheidung.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Thomas und Sandra planen den Kauf einer Eigentumswohnung für 385.000 Euro in Köln.

Ausgangslage: Sie wollen wissen, welche Monatsrate bei ihrem verfügbaren Eigenkapital und Wunschzinssatz realistisch ist und wie viel nach zehn Jahren noch offen bleibt.

Eingaben: Kaufpreis 385.000 Euro, Eigenkapital 80.000 Euro, Sollzins 3,6 Prozent, Tilgung 2,0 Prozent, Zinsbindung 10 Jahre. Der Rechner ergibt: Darlehenssumme 305.000 Euro, Monatsrate rund 1.421 Euro, Restschuld nach 10 Jahren ca. 243.000 Euro.

Thomas und Sandra entscheiden: Sie erhöhen die Tilgung auf 2,5 Prozent. Die Rate steigt auf ca. 1.548 Euro, die Restschuld sinkt auf rund 223.000 Euro — für die spätere Anschlussfinanzierung ein spürbar niedrigeres Risiko.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Bei der Baufinanzierung wird oft die kleinste Monatsrate als Hauptkriterium gewählt, obwohl die Restschuld am Ende der Zinsbindung den eigentlichen Risikopunkt bildet. Ein zweiter Fehler ist, das Eigenkapital komplett in den Kaufpreis zu stecken und Kaufnebenkosten, Modernisierungsbedarf und einen echten Liquiditätspuffer nicht sauber davon zu trennen, wodurch die Eigenkapitalquote zu optimistisch wirkt.

Drittens werden Angebote mit unterschiedlichen Zinsbindungen oder Tilgungssätzen ohne gemeinsamen Zeithorizont verglichen, sodass ein niedriger Sollzins kurzfristig attraktiv aussieht, während Zinslast und Anschlussrisiko in Summe höher liegen. Viele unterschätzen außerdem, wie stark schon ein halber Prozentpunkt mehr Tilgungssatz die Darlehenssumme über die Jahre abträgt und die Restschuld nach der ersten Zinsbindung senkt.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Baufinanzierung-Rechner berechnet aus Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Tilgung und Zinsbindung die Darlehenssumme, Monatsrate, Eigenkapitalquote und Restschuld am Ende der ersten Zinsbindungsphase.

Das Ergebnis macht sichtbar, wie stark Tilgungssatz und Zinsbindung die verbleibende Schuld beeinflussen.

Als nächster Schritt empfiehlt sich der Vergleich verschiedener Tilgungsszenarien: Schon ein halber Prozentpunkt mehr Anfangstilgung reduziert die Restschuld nach zehn Jahren spürbar und senkt das Anschlussfinanzierungsrisiko erheblich.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Monatliche Rate Wert in €, Darlehenssumme Wert in €

Basislauf mit Kaufpreis der Immobilie und Eigenkapital

Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
Eigenkapital: 70.000 €
Sollzins: 3,50 % p.a.
Anfängliche Tilgung: 2 % p.a.

Beispiel 2 · Mittel · Monatliche Rate Wert in €, Darlehenssumme Wert in €

Basislauf mit Kaufpreis der Immobilie und Eigenkapital

Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
Eigenkapital: 70.000 €
Sollzins: 3,50 % p.a.
Anfängliche Tilgung: 2 % p.a.

Beispiel 3 · Komplex · Monatliche Rate Wert in €, Darlehenssumme Wert in €

Vergleichslauf mit angepasstem Kaufpreis der Immobilie

Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
Eigenkapital: 70.000 €
Sollzins: 3,50 % p.a.
Anfängliche Tilgung: 2 % p.a.

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Baufinanzierung

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Baufinanzierung monatliche Rate berechnen - wie geht das?

Die monatliche Annuität ergibt sich aus der Formel: Darlehenssumme mal (Sollzins plus anfänglicher Tilgungssatz) geteilt durch 100 geteilt durch 12.

Beide Sätze beziehen sich auf das Jahr, durch die Division durch 12 erhalten Sie die monatliche Zahlung.

Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die Jahresrate 6 Prozent von 300.000, also 18.000 Euro, geteilt durch 12 ergibt 1.500 Euro monatlich.

Die Rate bleibt während der Zinsbindung konstant, doch innerhalb der Annuität verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, weil die Restschuld kleiner wird, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Dadurch wird das Darlehen mit der Zeit immer schneller zurückgeführt.

Was bedeutet die Restschuld nach der Zinsbindung?

Die Restschuld ist der Darlehensbetrag, der nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung (etwa 10 oder 15 Jahre) noch offen ist.

Da innerhalb der Zinsbindung meist nur ein Teil des Darlehens getilgt wird, müssen Sie diesen Rest über eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Marktzinsen weiterfinanzieren oder ablösen.

Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung bleiben nach 10 Jahren rund 226.000 Euro Restschuld offen.

Eine höhere Anfangstilgung senkt diese Restschuld deutlich und reduziert das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.

Wer das Risiko steigender Zinsen begrenzen will, vereinbart entweder eine lange Zinsbindung oder sichert sich frühzeitig über ein Forward-Darlehen die künftigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung.

Warum ist die Eigenkapitalquote wichtig?

Banken verlangen in der Regel 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis, um günstige Zinsen zu gewähren.

Eine höhere Eigenkapitalquote senkt den sogenannten Beleihungsauslauf, also den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert, und damit das Ausfallrisiko der Bank.

Ein Beispiel: Wer bei 400.000 Euro Kaufpreis 100.000 Euro Eigenkapital einbringt, kommt auf 25 Prozent Quote und finanziert 300.000 Euro fremd.

Mit jedem Schritt unter 80 Prozent Beleihungsauslauf verbessern sich häufig die angebotenen Sollzinsen spürbar.

Der Rechner zeigt Ihre Eigenkapitalquote an und ordnet sie farblich ein, gestaffelt nach unter 20 Prozent, 20 bis 30 Prozent und über 30 Prozent. So erkennen Sie sofort, ob zusätzliches Eigenkapital die Konditionen verbessern könnte.

Soll ich Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital zahlen?

Kaufnebenkosten werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert und sollten deshalb aus Eigenkapital bezahlt werden.

Sie setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie einer Maklerprovision, die häufig 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer beträgt und seit 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

In der Summe ergeben sich oft 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das rund 36.000 bis 48.000 Euro, die zusätzlich zum Eigenkapitalanteil am Kaufpreis bereitstehen müssen.

Planen Sie Ihr Eigenkapital daher als Anteil am Kaufpreis plus die kompletten Nebenkosten ein, damit Ihre Finanzierung nicht von Anfang an überzogen ist.

Bildet der Rechner eine Baufinanzierung mit KfW- oder Förderdarlehen ab?

Viele Baufinanzierungen kombinieren ein klassisches Bankdarlehen mit Förderdarlehen, etwa von der KfW oder von Landesförderbanken.

Der Rechner konzentriert sich auf das Hauptdarlehen, kann Förderbausteine aber über zusätzliche Tilgungs- und Sondertilgungsparameter näherungsweise abbilden.

Da KfW-Darlehen oft einen niedrigeren Sollzins und teils tilgungsfreie Anlaufjahre bieten, lohnt es sich, beide Bausteine getrennt zu betrachten und die Ergebnisse anschließend zu addieren.

Rechnen Sie zum Beispiel ein KfW-Darlehen über 100.000 Euro mit niedrigerem Zins separat und das restliche Bankdarlehen mit dem regulären Sollzins.

So sehen Sie, wie sich ein niedrigerer Förderzins auf Gesamtrate, Restschuld und Zinskosten auswirkt und ob sich der zusätzliche Aufwand für die Förderanträge gegenüber einer reinen Bankfinanzierung tatsächlich auszahlt.

Wann sind variable Zinsen bei einer Baufinanzierung riskanter als ein Festzins?

Variable Darlehen werden meist an einen Referenzzins gekoppelt und in festen Abständen, oft vierteljährlich, an das aktuelle Marktniveau angepasst.

Riskanter als ein Festzins sind sie vor allem in Phasen steigender Zinsen, weil die Rate dann unmittelbar mitsteigt und Ihre monatliche Belastung schwer planbar wird.

Im Gegenzug bieten sie häufig mehr Flexibilität bei Sondertilgungen oder einer vollständigen Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Rechner simuliert zwar keine variable Rate direkt, doch Sie können verschiedene Sollzins-Szenarien durchspielen. Erhöhen Sie den Zins testweise um ein bis zwei Prozentpunkte und beobachten Sie, wie stark die Rate steigt.

So erkennen Sie, ob eine lange Zinsbindung besser zu Ihrem Sicherheitsbedürfnis passt als ein variables Darlehen.

Baufinanzierung in Deutschland 2026 - welche Annahmen sind realistisch?

2026 liegen die Bauzinsen je nach Laufzeit und Bonität teils deutlich über den früheren Niedrigzinsjahren, in denen Sollzinsen unter 1 Prozent möglich waren.

Rechnen Sie daher im Rechner nicht nur ein optimistisches, sondern auch ein konservatives Szenario mit einem höheren Sollzins und einer Anfangstilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent, damit Ihr Darlehen in vertretbarer Zeit zurückgeführt wird.

Prüfen Sie ausdrücklich, ob Ihre Haushaltskasse auch eine um ein bis zwei Prozentpunkte höhere Rate verkraften würde. Bei 300.000 Euro Darlehen bedeutet ein Prozentpunkt mehr Zins rund 250 Euro höhere Monatsrate.

So vermeiden Sie, dass Ihre Finanzierung nur bei Idealzinsen tragbar erscheint, und gewinnen Sicherheit für künftige Zinsänderungen.

Ab wann sollte ich von der reinen Zinsrechnung zur konkreten Finanzierungsplanung wechseln?

Sobald Sie mit dem Rechner ein belastbares Gefühl für tragbare Raten, sinnvolle Tilgungssätze und realistische Restschulden entwickelt haben, lohnt sich der Schritt zur konkreten Angebotsanfrage bei Banken oder Vermittlern.

Als Faustregel gilt: Wenn die Modellrate dauerhaft unter etwa 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens bleibt und auch ein höheres Zinsszenario standhält, ist die Finanzierung grundsätzlich tragfähig.

Nehmen Sie die im Rechner getesteten Szenarien mit zu den Beratungsterminen und vergleichen Sie die echten Angebote mit Ihren Modellrechnungen, insbesondere bei Sollzins, Anfangstilgung, Zinsbindungsdauer und der resultierenden Restschuld.

So erkennen Sie schnell, ob ein Vorschlag der Bank zu Ihrem Budget passt oder ob Sie an Eigenkapital, Tilgung oder Laufzeit nachjustieren sollten.

Weiterführende Rechner und Themen

Alle Anschlussrechner und Vertiefungen in einem klaren Modul, damit du direkt zur nächsten sinnvollen Berechnung springen kannst.

Eigenkapital prüfenPrüfe, wie viel Eigenkapital deine Finanzierung benötigt.Kaufnebenkosten berechnenErmittle Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zusätzlich zum Kaufpreis.Tilgungsplan erstellenSieh Rate, Zinsanteil und Restschuld über die Laufzeit.Kreditvergleich ImmobilienBis zu drei Immobilienkredit-Angebote nach Sollzins, Effektivzins, Gesamtkosten und Restschuld vergleichen und den tatsächlichen Preisvorteil erkennen.Anschlussfinanzierung-Rechner: Prolongation & Umschuldung vergleichenAnschlussfinanzierung berechnen: neue Monatsrate, Gesamtzinsen sowie Vergleich von Prolongation und Umschuldung inkl. Umschuldungskosten und Break-even.Maklercourtage-RechnerBerechnet die Maklercourtage für Käufer und Verkäufer je nach Bundesland, Immobilientyp und Vereinbarung – inklusive Aufteilung, Anteil an Kaufnebenkosten und steuerlicher Einordnung.Kaufen oder Mieten Rechner: Break-Even objektiv vergleichenLangfristige Kosten von Kaufen und Mieten vergleichen und das Break-even-Jahr berechnen, ab dem sich ein Immobilienkauf gegenüber Miete lohnt.Volltilger-DarlehenMonatliche Rate oder Laufzeit für ein Volltilgerdarlehen berechnen, bei dem die Restschuld am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist – inklusive Vergleich zur Standardfinanzierung mit Restschuld.Kaufen Rechner gezielt auswählenDirekter Hub für weitere Rechner aus Kaufen mit demselben Themenkontext.Immobilien als Themenhub weiter öffnenCluster-Wechsel in benachbarte Themen derselben Kategorie.Baufinanzierung über alle Filter weiter eingrenzenSuche für weitere Varianten, Kategorien und Rechentypen mit ähnlichem Intent.