Baufinanzierung-Rechner: Rate & Restschuld – kostenlos

Die monatliche Rate ergibt sich aus der Annuitätenformel: Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 100 ÷ 12. Zinssatz und anfänglicher Tilgungssatz beziehen sich auf das Jahr; durch die Division durch 12 erhalten Sie die monatliche Zahlung. Der Tilgungsanteil steigt im Lauf der Zeit, der Zinsanteil sinkt.

Nach Ablauf der Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) müssen Sie die verbleibende Restschuld neu finanzieren – zu dann gültigen Zinsen – oder tilgen. Eine niedrigere Restschuld bedeutet weniger Risiko und oft bessere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung.

Banken verlangen in der Regel 20–30 % Eigenkapital (bezogen auf den Kaufpreis bzw. Beleihungswert), um günstige Zinsen zu gewähren. Eine höhere Quote senkt das Risiko und oft den Zinssatz. Der Rechner zeigt Ihre Eigenkapitalquote und ordnet sie farblich ein (unter 20 % / 20–30 % / über 30 %).

Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert. Sie sollten aus Eigenkapital oder eigenen Mitteln bezahlt werden. Planen Sie daher Eigenkapital = Anteil am Kaufpreis plus Nebenkosten – der Kaufnebenkosten-Rechner hilft bei der Schätzung.

Viele Baufinanzierungen kombinieren ein klassisches Bankdarlehen mit Förderdarlehen, z. B. von der KfW oder Landesbanken. Der Rechner konzentriert sich auf das Hauptdarlehen, kann Förderbausteine aber über zusätzliche Tilgungs- oder Sondertilgungsparameter näherungsweise berücksichtigen. Nutzen Sie ihn, um zu sehen, wie sich ein niedrigerer Förderzins oder tilgungsfreie Jahre auf Gesamtrate, Restschuld und Zinskosten auswirken und ob sich der zusätzliche Aufwand für Förderanträge lohnt.

Variable Darlehen reagieren direkt auf das aktuelle Zinsniveau und können bei steigenden Marktzinsen deutlich teurer werden. Dafür sind sie oft flexibler bei Sondertilgungen oder Rückzahlungen. Im Rechner können Sie zwar keine variable Rate simulieren, aber Zinsszenarien mit höheren oder niedrigeren Sollzinsen durchspielen. So erkennen Sie, wie stark sich ein Zinsanstieg auf Ihre Rate auswirkt und ob eine längere Zinsbindung zu Ihrem Sicherheitsbedürfnis besser passt.

2026 liegen Bauzinsen je nach Laufzeit und Bonität teils deutlich über früheren Niedrigzinsjahren. Nutzen Sie im Rechner nicht nur ein optimistisches, sondern auch ein konservatives Szenario mit etwas höheren Zinssätzen und Tilgungen. Prüfen Sie, ob Ihre Haushaltskasse auch eine um ein bis zwei Prozentpunkte höhere Rate verkraften würde. So vermeiden Sie, dass Ihre Finanzierung nur bei Idealzinsen tragbar erscheint und gewinnen mehr Sicherheit für künftige Zinsänderungen.

Sobald Sie mit dem Rechner ein Gefühl für tragbare Raten, sinnvolle Tilgungssätze und realistische Restschulden entwickelt haben, lohnt sich der Schritt zur konkreten Angebotsanfrage bei Banken oder Vermittlern. Nehmen Sie die im Rechner getesteten Szenarien mit zu Beratungsterminen und vergleichen Sie die echten Angebote mit Ihren Modellrechnungen. So erkennen Sie schnell, ob Vorschläge der Bank zu Ihrem Budget und Ihren langfristigen Zielen passen.