Baufinanzierung berechnen: Rate, Zinsen und Restschuld

Die monatliche Annuität ergibt sich aus der Formel: Darlehenssumme mal (Sollzins plus anfänglicher Tilgungssatz) geteilt durch 100 geteilt durch 12.

Beide Sätze beziehen sich auf das Jahr, durch die Division durch 12 erhalten Sie die monatliche Zahlung.

Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die Jahresrate 6 Prozent von 300.000, also 18.000 Euro, geteilt durch 12 ergibt 1.500 Euro monatlich.

Die Rate bleibt während der Zinsbindung konstant, doch innerhalb der Annuität verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, weil die Restschuld kleiner wird, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Dadurch wird das Darlehen mit der Zeit immer schneller zurückgeführt. Im ersten Monat besteht die Rate von 1.500 Euro aus rund 1.000 Euro Zinsen und nur 500 Euro Tilgung.

Nach zehn Jahren hat sich das Verhältnis umgekehrt: Die Tilgung übersteigt nun die Zinsen.

Im Rechner können Sie durch Anpassen des Tilgungssatzes beobachten, wie eine Erhöhung von 2 auf 3 Prozent die Gesamtzinsbelastung um mehrere tausend Euro senkt.

Die Restschuld ist der Darlehensbetrag, der nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung (etwa 10 oder 15 Jahre) noch offen ist.

Da innerhalb der Zinsbindung meist nur ein Teil des Darlehens getilgt wird, müssen Sie diesen Rest über eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Marktzinsen weiterfinanzieren oder ablösen.

Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung bleiben nach 10 Jahren rund 226.000 Euro Restschuld offen.

Eine höhere Anfangstilgung senkt diese Restschuld deutlich und reduziert das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.

Wer das Risiko steigender Zinsen begrenzen will, vereinbart entweder eine lange Zinsbindung oder sichert sich frühzeitig über ein Forward-Darlehen die künftigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung.

Steigt der Marktzins bis dahin auf 5 Prozent, erhöht sich die Monatsrate für die verbleibenden 226.000 Euro trotz identischer Tilgung um mehrere hundert Euro.

Mit 3 Prozent Anfangstilgung statt 2 Prozent sänke die Restschuld nach 10 Jahren auf rund 190.000 Euro, was die Anschlussfinanzierung spürbar erleichtert.

Geben Sie im Rechner verschiedene Tilgungssätze ein, um die Restschuld-Szenarien direkt zu vergleichen.

Banken verlangen in der Regel 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis, um günstige Zinsen zu gewähren.

Eine höhere Eigenkapitalquote senkt den sogenannten Beleihungsauslauf, also den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert, und damit das Ausfallrisiko der Bank.

Ein Beispiel: Wer bei 400.000 Euro Kaufpreis 100.000 Euro Eigenkapital einbringt, kommt auf 25 Prozent Quote und finanziert 300.000 Euro fremd.

Mit jedem Schritt unter 80 Prozent Beleihungsauslauf verbessern sich häufig die angebotenen Sollzinsen spürbar.

Der Rechner zeigt Ihre Eigenkapitalquote an und ordnet sie farblich ein, gestaffelt nach unter 20 Prozent, 20 bis 30 Prozent und über 30 Prozent. So erkennen Sie sofort, ob zusätzliches Eigenkapital die Konditionen verbessern könnte.

Konkret kann ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten bei 300.000 Euro Darlehen über 10 Jahre rund 9.000 Euro ausmachen.

Es lohnt sich daher, vorhandenes Geldvermögen — etwa auf einem Tagesgeldkonto — als Eigenkapital einzusetzen, statt auf Rendite zu hoffen, die kaum die Finanzierungskosten kompensiert.

Passen Sie im Rechner den Eigenkapitalbetrag an, um den Effekt auf Beleihungsauslauf und Zinsspanne sofort zu sehen.

Kaufnebenkosten werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert und sollten deshalb aus Eigenkapital bezahlt werden.

Sie setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie einer Maklerprovision, die häufig 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer beträgt und seit 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

In der Summe ergeben sich oft 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das rund 36.000 bis 48.000 Euro, die zusätzlich zum Eigenkapitalanteil am Kaufpreis bereitstehen müssen.

Planen Sie Ihr Eigenkapital daher als Anteil am Kaufpreis plus die kompletten Nebenkosten ein, damit Ihre Finanzierung nicht von Anfang an überzogen ist.

Ein häufiger Planungsfehler besteht darin, nur den reinen Kaufpreis im Blick zu haben und die Nebenkosten zu vergessen.

Wer in Bayern 400.000 Euro investiert, zahlt allein 14.280 Euro Grunderwerbsteuer und benötigt mindestens 50.000 Euro liquides Eigenkapital, bevor die Bank überhaupt ein Angebot unterbreitet.

Viele Baufinanzierungen kombinieren ein klassisches Bankdarlehen mit Förderdarlehen, etwa von der KfW oder von Landesförderbanken.

Der Rechner konzentriert sich auf das Hauptdarlehen, kann Förderbausteine aber über zusätzliche Tilgungs- und Sondertilgungsparameter näherungsweise abbilden.

Da KfW-Darlehen oft einen niedrigeren Sollzins und teils tilgungsfreie Anlaufjahre bieten, lohnt es sich, beide Bausteine getrennt zu betrachten und die Ergebnisse anschließend zu addieren.

Rechnen Sie zum Beispiel ein KfW-Darlehen über 100.000 Euro mit niedrigerem Zins separat und das restliche Bankdarlehen mit dem regulären Sollzins.

So sehen Sie, wie sich ein niedrigerer Förderzins auf Gesamtrate, Restschuld und Zinskosten auswirkt und ob sich der zusätzliche Aufwand für die Förderanträge gegenüber einer reinen Bankfinanzierung tatsächlich auszahlt.

Beim KfW-Programm 300 (Klimafreundliches Wohngebäude) liegen die Zinsen teils mehr als einen Prozentpunkt unter Marktkonditionen; bei 100.000 Euro Förderbetrag und 10 Jahren Laufzeit ergibt das eine Ersparnis von mehreren tausend Euro.

Wichtig: Beantragen Sie Fördermittel stets vor Baubeginn oder Kaufvertrag, da eine nachträgliche Beantragung in der Regel ausgeschlossen ist.

Variable Darlehen werden meist an einen Referenzzins gekoppelt und in festen Abständen, oft vierteljährlich, an das aktuelle Marktniveau angepasst.

Riskanter als ein Festzins sind sie vor allem in Phasen steigender Zinsen, weil die Rate dann unmittelbar mitsteigt und Ihre monatliche Belastung schwer planbar wird.

Im Gegenzug bieten sie häufig mehr Flexibilität bei Sondertilgungen oder einer vollständigen Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Rechner simuliert zwar keine variable Rate direkt, doch Sie können verschiedene Sollzins-Szenarien durchspielen. Erhöhen Sie den Zins testweise um ein bis zwei Prozentpunkte und beobachten Sie, wie stark die Rate steigt.

So erkennen Sie, ob eine lange Zinsbindung besser zu Ihrem Sicherheitsbedürfnis passt als ein variables Darlehen.

Bei 300.000 Euro Darlehen und einem Referenzzins, der innerhalb eines Jahres von 3 auf 5 Prozent steigt, erhöht sich die Monatsrate um rund 500 Euro — ein Betrag, den nicht jeder Haushalt kurzfristig abfedern kann.

Festzins-Darlehen mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung kosten zwar etwas mehr, liefern dafür aber verlässliche Planbarkeit über die gesamte Zinsbindungsperiode.

2026 liegen die Bauzinsen je nach Laufzeit und Bonität teils deutlich über den früheren Niedrigzinsjahren, in denen Sollzinsen unter 1 Prozent möglich waren.

Rechnen Sie daher im Rechner nicht nur ein optimistisches, sondern auch ein konservatives Szenario mit einem höheren Sollzins und einer Anfangstilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent, damit Ihr Darlehen in vertretbarer Zeit zurückgeführt wird.

Prüfen Sie ausdrücklich, ob Ihre Haushaltskasse auch eine um ein bis zwei Prozentpunkte höhere Rate verkraften würde. Bei 300.000 Euro Darlehen bedeutet ein Prozentpunkt mehr Zins rund 250 Euro höhere Monatsrate.

So vermeiden Sie, dass Ihre Finanzierung nur bei Idealzinsen tragbar erscheint, und gewinnen Sicherheit für künftige Zinsänderungen. Als grober Orientierungsrahmen gilt: Die Monatsrate sollte unter 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens bleiben.

Wer monatlich 4.000 Euro netto verdient, sollte daher nicht mehr als rund 1.400 Euro für die Kreditrate einplanen.

Nutzen Sie das Szenario-Feld im Rechner, um Zinssätze zwischen 3 und 5 Prozent durchzuspielen und Ihre persönliche Belastungsgrenze zu ermitteln.

Sobald Sie mit dem Rechner ein belastbares Gefühl für tragbare Raten, sinnvolle Tilgungssätze und realistische Restschulden entwickelt haben, lohnt sich der Schritt zur konkreten Angebotsanfrage bei Banken oder Vermittlern.

Als Faustregel gilt: Wenn die Modellrate dauerhaft unter etwa 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens bleibt und auch ein höheres Zinsszenario standhält, ist die Finanzierung grundsätzlich tragfähig.

Nehmen Sie die im Rechner getesteten Szenarien mit zu den Beratungsterminen und vergleichen Sie die echten Angebote mit Ihren Modellrechnungen, insbesondere bei Sollzins, Anfangstilgung, Zinsbindungsdauer und der resultierenden Restschuld.

So erkennen Sie schnell, ob ein Vorschlag der Bank zu Ihrem Budget passt oder ob Sie an Eigenkapital, Tilgung oder Laufzeit nachjustieren sollten.

Drei bis fünf Angebote einzuholen ist realistisch und oft lohnend: Schon 0,2 Prozentpunkte Unterschied bedeuten bei 300.000 Euro Darlehen über 10 Jahre rund 6.000 Euro.

Drucken oder speichern Sie die Rechner-Ergebnisse als Vergleichsgrundlage und haken Sie bei jedem Angebot nach, ob Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel kostenfrei möglich sind.

Die günstigste Rate ist nicht automatisch das günstigste Angebot – stellen Sie mehrere Angebote mit dem Kreditvergleich-Rechner direkt nebeneinander. Um den tatsächlichen Jahreszins inklusive Disagio und Gebühren einzuordnen, hilft der Effektivzins-Rechner.

Wer auch Mietkauf als Finanzierungsweg prüfen möchte, findet dafür den Mietkauf-Rechner.