Eigenkapital, Nebenkosten und Baufinanzierung planen

Bevor du beim Notar unterschreibst, entscheidet sich hier die eigentliche Kaufvorbereitung: Reicht dein Eigenkapital, wie schwer wiegen die Kaufnebenkosten und trägt deine geplante Baufinanzierung den Kaufpreis wirklich? Dieser Hub führt dich nicht durch allgemeine Immobilienthemen, sondern ganz gezielt durch Eigenkapitalquote, Kaufnebenkosten, Maklercourtage und die erste konkrete Finanzierungsrechnung vor dem Kauf.

Vom ersten Exposé bis zur belastbaren Finanzierungsbasis gehst du in einer festen Reihenfolge vor. Dein Eigenkapital steckt den Rahmen ab, Kaufnebenkosten und Maklercourtage zeigen den echten Kapitalbedarf, und erst danach prüfst du mit der Baufinanzierung, ob Rate und Restschuld zu deinem Haushalt passen. Diese Reihenfolge hält Wunschpreis, Kaufkosten und Kreditlast sauber auseinander.

Als Erstes brauchst du Kaufpreis, verfügbares Eigenkapital und das Bundesland der Immobilie, denn davon hängt die Grunderwerbsteuer ab. Dann kommen Kaufnebenkosten, Makleranteil und der Sollzins für die Grundfinanzierung dazu. Halte Kaufpreis und Nebenkosten immer getrennt, weil Banken diese Blöcke oft unterschiedlich bewerten und dein echter Eigenkapitalbedarf sonst zu niedrig wirkt.

Die Reihenfolge der Rechner folgt deiner Kaufentscheidung. Der Eigenkapital-Rechner zeigt zuerst, welcher Anteil des Kaufpreises schon gesichert ist. Anschließend macht der Kaufnebenkosten- oder Maklercourtage-Rechner sichtbar, wie viel du zusätzlich zum Objektpreis aufbringen musst. Erst auf dieser vollständigen Kapitalbasis liefert der Baufinanzierungsrechner eine belastbare Monatsrate und Restschuld.

Am häufigsten geht es schief, wenn du Kaufnebenkosten als späteres Problem abtust, dein gesamtes Erspartes ohne Liquiditätsreserve einsetzt oder die Baufinanzierung rechnest, bevor Eigenkapitalquote und Nebenkosten sauber stehen. Genauso trügerisch ist eine niedrige Start-Rate als Kaufsignal, obwohl die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung kaum spürbar schrumpft.

Kalkuliere jede Kaufoption mit demselben Puffer für Renovierung, Notgroschen und Nebenkosten. Ein Objekt wirkt schnell finanzierbar, solange du nur den Kaufpreis betrachtest, obwohl später gerade Grunderwerbsteuer, Courtage und zu knappes Eigenkapital den eigentlichen finanziellen Druck erzeugen.

Kaufen führt dich durch Eigenkapital, Kaufnebenkosten und die erste Baufinanzierungsrechnung vor dem Notartermin. Klär zuerst deinen vollständigen Kapitalbedarf und geh erst danach in die konkrete Monatsrate und verbleibende Restschuld.