Break-even-Rechner: Kaufen oder Mieten objektiv vergleichen

Immobilien

Langfristige Kosten von Kaufen und Mieten vergleichen und den Zeitpunkt berechnen, ab dem...

Quelle: Langfristiger Vermögensvergleich aus Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Kreditrate, Mietsteigerung, Wertsteigerung, Hausgeld und OpportunitätszinsStand: Juni 2026

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist der Break-Even Kaufen vs. Mieten?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Der Break-even-Kaufen-oder-Mieten-Rechner richtet sich an Selbstnutzerinnen, Selbstnutzer und Familien, die vor einer konkreten Wohnentscheidung stehen und wissen möchten, ab wann Kaufen gegenüber Mieten rechnerisch vorn liegt. Er zeigt über viele Jahre, wann der Vermögensaufbau beim Kaufen den Vermögenspfad der Mietvariante überholt und wie stark Annahmen zu Miete, Zins, Wertsteigerung und Opportunitätsrendite dieses Ergebnis verschieben.

In der Kaufvariante wächst das Vermögen aus steigendem Immobilienwert minus sinkender Restschuld, in der Mietvariante aus dem mit dem Opportunitätszins verzinsten Eigenkapital plus der investierten Differenz zwischen Kaufkosten und Miete.

Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, in dem die Kaufvariante vorne liegt. Weil Kaufnebenkosten, Hausgeld und Wertsteigerung das Ergebnis stark beeinflussen, ist der Break-even immer ein Szenario mit klaren Annahmen, kein fester Wert.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du gibst Kaufpreis, Kaufnebenkosten in Prozent, Eigenkapital, Sollzins, Tilgung, aktuelle Miete, erwartete Mietsteigerung, angenommene Wertsteigerung der Immobilie, monatliches Hausgeld und den Opportunitätszins der Mietvariante ein. Diese Werte stammen aus Exposé, Finanzierungsangebot, Mietvertrag und deiner eigenen Kapitalmarktannahme für das nicht gebundene Eigenkapital.

Typische Fehler sind eine unrealistisch kurze Betrachtungsdauer im Kopf, zu optimistische Wertsteigerungen und das Übersehen, dass schon kleine Änderungen bei Miete oder Rendite den Break-even deutlich verschieben können.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Break-even-Formel (Darlehen = Kaufpreis − EK; Kaufvermögen = Immobilienwert − Restschuld; Mietvermögen = EK × (1 + Opportunitätszins)^Jahr + investierte Differenz; Break-even = erstes Jahr mit Kaufvermögen ≥ Mietvermögen): Darlehen = Kaufpreis minus Eigenkapital, mindestens null. Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 100 / 12.

Für jedes Jahr berechnet der Rechner dann die Restschuld des Darlehens, den fortgeschriebenen Immobilienwert und damit das Vermögen der Kaufvariante als Immobilienwert minus Restschuld.

Parallel wächst in der Mietvariante das Eigenkapital mit dem Opportunitätszins weiter; zusätzlich wird die jährliche Differenz aus Kreditrate plus Hausgeld minus aktueller Miete investiert oder belastet.

Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, in dem das Vermögen der Kaufvariante größer ist als das der Mietvariante.

Praxisbeispiel: Bei 450.000 Euro Kaufpreis, 10 Prozent Kaufnebenkosten, 120.000 Euro Eigenkapital, 3,7 Prozent Sollzins, 2,5 Prozent Tilgung, 1.500 Euro Miete und 350 Euro Hausgeld startet der Kauf mit einer Monatsrate von rund 1.705 Euro und anfänglichen Mehrkosten von etwa 555 Euro gegenüber der Miete.

Anschließend prüft der Rechner Jahr für Jahr, wann die Kaufvariante diesen Nachteil aufholt.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Das Ergebnis bedeutet in der Praxis: Ein Break-even ist keine Wahrheit, sondern ein Szenario mit klaren Annahmen. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro, 10 Prozent Nebenkosten, 120.000 Euro Eigenkapital und 3,7 Prozent Sollzins liegt die Monatsrate bei rund 1.705 Euro — gegenüber 1.500 Euro Miete sind das anfangs rund 205 Euro Mehrkosten monatlich.

Für die Einordnung solltest du daher nie nur auf das Break-even-Jahr schauen, sondern auch auf die monatlichen Mehrkosten, auf konservative und optimistische Wertsteigerungsannahmen und auf die Rendite, die du beim Mieten mit freiem Kapital tatsächlich erreichen könntest.

Wenn der Break-even sehr spät liegt, ist die nächste Entscheidung oft ein realistischeres Objekt, statt das Ergebnis schönzurechnen.

Das berechnete Break-even-Jahr (Kaufen vor Mieten) sollte immer mit der monatlichen Kreditrate und der regionalen Preisentwicklung zusammengelesen werden — erst dieser Dreiklang ergibt eine belastbare Entscheidungsgrundlage.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Familie Brandt steht vor der Wahl, eine Wohnung für 450.000 Euro zu kaufen oder weiter für 1.500 Euro zu mieten. Ausgangslage: Sie haben 120.000 Euro Eigenkapital und wollen wissen, ab welchem Jahr der Kauf rechnerisch vorne liegt.

Eingaben: Kaufpreis 450.000 Euro, Kaufnebenkosten 10 Prozent, Eigenkapital 120.000 Euro, Sollzins 3,7 Prozent, Tilgung 2,5 Prozent, aktuelle Miete 1.500 Euro, Mietsteigerung 2 Prozent, Wertsteigerung 1,5 Prozent, Hausgeld 350 Euro, Opportunitätszins 4 Prozent.

Der Rechner ergibt: Monatsrate rund 1.705 Euro, anfängliche Mehrkosten gegenüber der Miete rund 555 Euro pro Monat, Break-even im Jahr 16.

Familie Brandt entscheidet: Da sie langfristig in der Region bleiben wollen und der Break-even im Rahmen ihrer Haltedauer liegt, kaufen sie, prüfen aber zuvor noch ein günstigeres Wertsteigerungsszenario.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Viele verwenden eine zu hohe Wertsteigerung der Immobilie und eine zu niedrige Opportunitätsrendite für die Mietvariante, wodurch Kaufen künstlich besser aussieht und das Break-even-Jahr zu früh wirkt. Ein zweiter Fehler ist, Kaufnebenkosten oder Hausgeld zu klein anzusetzen, obwohl sie den frühen Vermögenspfad der Kaufvariante stark belasten.

Drittens wird die monatliche Differenz aus Kreditrate plus Hausgeld minus Miete übersehen, obwohl sie in der Mietvariante als investierbares Kapital den Vergleich verschiebt. Ebenso irreführend ist es, einen sehr kurzen Planungshorizont zu wählen und daraus allgemeine Aussagen für eine langfristige Lebensentscheidung abzuleiten.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Break-even-Rechner vergleicht aus Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz, Tilgung, Miete, Hausgeld und optionalen Opportunitätskosten die Vermögenspfade von Kaufen und Mieten Jahr für Jahr.

Das Ergebnis zeigt das erste Jahr, in dem die Kaufvariante rechnerisch vorne liegt, sowie die monatlichen Mehrkosten in der Anfangsphase.

Als nächster Schritt empfiehlt sich ein Sensitivitätslauf mit alternativer Wertsteigerungsannahme: Schon 0,5 Prozentpunkte Unterschied bei der Immobiliensteigerung können den Break-even um mehrere Jahre verschieben.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Break-even-Jahr (Kaufen vor Mieten) Ergebnis liegt vor, Monatliche Kreditrate Wert in €

Basislauf mit Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Kaufpreis: 400.000 €
Kaufnebenkosten: 10 %
Eigenkapital: 100.000 €
Sollzins: 3,80 % p.a.

Beispiel 2 · Mittel · Break-even-Jahr (Kaufen vor Mieten) Ergebnis liegt vor, Monatliche Kreditrate Wert in €

Basislauf mit Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Kaufpreis: 400.000 €
Kaufnebenkosten: 10 %
Eigenkapital: 100.000 €
Sollzins: 3,80 % p.a.

Beispiel 3 · Komplex · Break-even-Jahr (Kaufen vor Mieten) Ergebnis liegt vor, Monatliche Kreditrate Wert in €

Vergleichslauf mit angepasstem Kaufpreis

Kaufpreis: 400.000 €
Kaufnebenkosten: 10 %
Eigenkapital: 100.000 €
Sollzins: 3,80 % p.a.

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Break-Even Kaufen vs. Mieten

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Break-Even Kaufen vs. Mieten - ab wann lohnt sich Kaufen rechnerisch?

Das Break-Even-Jahr ist das Jahr, in dem das Gesamtvermoegen beim Kaufen (Immobilienwert minus Restschuld) erstmals das Vermoegen beim Mieten (angelegtes Eigenkapital plus laufende Ersparnisse) uebersteigt.

Ab diesem Punkt zeigt der Rechner, dass Kaufen unter den getroffenen Annahmen finanziell im Vorteil ist.

Ein Zahlenbeispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis, rund 12 Prozent Kaufnebenkosten (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2 Prozent Notar und Grundbuch, 3,57 Prozent Maklerprovision), 2 Prozent jaehrlicher Wertsteigerung und 4 Prozent Sollzins liegt der Break-Even oft zwischen Jahr 10 und 15.

Die hohen Anfangskosten muessen zuerst durch Tilgung und Wertzuwachs aufgeholt werden, bevor der Kauf den Mieter ueberholt.

Liegt der gewaehlte Betrachtungszeitraum unterhalb dieses Break-Even-Jahres, bleibt das Mieten ueber die gesamte Laufzeit rechnerisch guenstiger und der Vermoegensvorteil des Kaufs tritt gar nicht erst ein.

Deshalb lohnt sich der Kauf vor allem dann, wenn du langfristig wohnen bleibst und die Annahmen zu Wertsteigerung und Zins realistisch bleiben.

Warum verschieben Wertsteigerung, Miete und Zinsen das Ergebnis so stark?

Wertsteigerung, Mietsteigerung und Opportunitaetszins sind Schaetzwerte, die sich in der Realitaet anders entwickeln koennen, weil sie ueber viele Jahre wirken und sich verzinsen.

Schon kleine Aenderungen verschieben das Break-Even-Jahr deutlich: Steigt die angenommene Wertsteigerung von 1 auf 3 Prozent pro Jahr, kann das Break-Even um fuenf bis zehn Jahre frueher eintreten.

Umgekehrt macht ein hoeherer Opportunitaetszins von etwa 6 Prozent das Mieten attraktiver, weil das nicht gebundene Eigenkapital am Kapitalmarkt staerker waechst.

Nutze den Rechner deshalb fuer Szenarienvergleiche und nicht fuer exakte Prognosen, indem du jeden Parameter einzeln variierst und die Spannweite der Break-Even-Jahre ablisst.

Sinnvoll ist es, ein optimistisches, ein neutrales und ein pessimistisches Szenario gegenueberzustellen, um die Bandbreite moeglicher Ergebnisse zu sehen.

Erst wenn der Kauf in allen drei Faellen vorteilhaft ist, gilt das Ergebnis als robust gegenueber den unsicheren Annahmen.

Sind steuerliche Aspekte im Break-Even Kaufen-vs.-Mieten-Rechner beruecksichtigt?

Nein, steuerliche Effekte wie die AfA bei Vermietung (regulaer 2 Prozent jaehrlich auf den Gebaeudewert), die Kapitalertragsteuer von 25 Prozent plus Soli auf Ertraege der Alternativanlage oder die Grunderwerbsteuer werden bewusst ausgeklammert, um die Kernmechanik transparent zu halten.

Das ist wichtig zu wissen, weil die Steuer das Ergebnis in beide Richtungen verschieben kann: Bei einer selbstgenutzten Immobilie greift keine AfA, dafuer schmaelert die Abgeltungsteuer die Rendite des angelegten Eigenkapitals beim Mieter.

Fuer eine vollstaendige, steuerlich optimierte Betrachtung mit deiner persoenlichen Situation solltest du einen Steuerberater oder Finanzplaner hinzuziehen, da diese FAQ keine Steuerberatung ersetzt.

Wenn du die Steuer dennoch grob beruecksichtigen moechtest, kannst du den Opportunitaetszins der Alternativanlage gedanklich um die Abgeltungsteuer reduzieren und so eine etwas niedrigere Nettorendite ansetzen.

Auf diese Weise naeherst du das Ergebnis vorsichtig an die tatsaechliche Belastung an, ohne die einfache Grundmechanik des Rechners zu verlieren.

Kaufen oder mieten Rechner - welche Groessen vergleicht er genau?

Verglichen werden das Nettovermoegen beim Kauf (aktueller Immobilienwert minus verbliebene Restschuld) und das Nettovermoegen beim Mieten (das angelegte Eigenkapital samt der monatlich gesparten Differenz aus Annuitaet und Miete, verzinst mit dem Opportunitaetszins).

Die Annuitaet setzt sich dabei aus Zins und Tilgung zusammen, etwa eine Rate von 1.700 Euro bei 400.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung.

Zahlt der Mieter eine niedrigere Kaltmiete, wird die Differenz im Mietszenario angelegt und mitverzinst. Der Rechner zeigt jahresweise an, in welchem Jahr das Kauf-Szenario das Miet-Szenario rechnerisch ueberholt und damit vorne liegt.

Entscheidend ist also nicht der reine Vergleich von Miete und Kreditrate, sondern die Entwicklung des gesamten Nettovermoegens ueber die Zeit.

So werden auch der schrittweise Schuldenabbau beim Kaeufer und der Zinseszinseffekt der Geldanlage beim Mieter sauber gegeneinander abgewogen und vergleichbar gemacht.

Wie waehle ich einen sinnvollen Betrachtungszeitraum fuer den Break-Even-Vergleich?

Der Zeitraum sollte zu deinem realistischen Planungshorizont passen, typische Werte sind 15, 20 oder 30 Jahre.

Ein zu kurzer Zeitraum von etwa fuenf Jahren uebergewichtet die einmaligen Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und die hohe Zinslast der Anfangsjahre, sodass Kaufen kuenstlich schlecht aussieht.

Ein zu langer Zeitraum von 30 Jahren oder mehr arbeitet dagegen stark mit Annahmen zur langfristigen Wert- und Mietentwicklung, die naturgemaess unsicher sind.

Als Faustregel gilt: Waehle den Zeitraum, fuer den du die Immobilie voraussichtlich tatsaechlich haeltst, und teste zusaetzlich ein kuerzeres und ein laengeres Szenario, um die Robustheit des Ergebnisses zu pruefen.

Sinnvoll ist es, den Zeitraum auch an der Zinsbindung deines Darlehens auszurichten, die haeufig zehn oder fuenfzehn Jahre betraegt.

Nach Ablauf der Zinsbindung kann sich der Anschlusszins deutlich aendern und damit das gesamte Kaufszenario verschieben.

Was passiert, wenn ich die Immobilie vor dem Break-Even-Jahr wieder verkaufe?

Verkaufst du frueher, ist das angesetzte Break-Even-Jahr nicht mehr massgeblich, da Verkaufserloes, verbliebene Restschuld und der alternative Anlagepfad neu berechnet werden muessten.

Ein fruehzeitiger Verkauf ist oft nachteilig, weil die Kaufnebenkosten von 10 bis 15 Prozent noch nicht durch Tilgung und Wertzuwachs aufgeholt sind und beim Verkauf erneut eine Maklerprovision sowie gegebenenfalls eine Vorfaelligkeitsentschaedigung anfallen.

Zudem kann bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren die Spekulationssteuer greifen, sofern keine Selbstnutzung vorlag.

Du kannst im Rechner verschiedene Haltedauern durchspielen, um zu sehen, wie sich ein frueherer Ausstieg auf den Vermoegensvergleich zwischen Kaufen und Mieten auswirkt.

Als grobe Orientierung gilt, dass sich ein Kauf erst dann gegen die hohen Transaktionskosten rechnet, wenn du laenger als etwa fuenf bis sieben Jahre wohnen bleibst.

Bei kuerzeren Haltedauern ist Mieten in den meisten Faellen die finanziell sicherere Wahl.

Wie wirken sich steigende Zinsen oder fallende Immobilienpreise auf den Break-Even aus?

Steigende Zinsen verteuern das Kaufszenario unmittelbar, weil ein hoeherer Sollzins die Annuitaet erhoeht und weniger Geld in die Tilgung fliesst, sodass die Restschuld langsamer sinkt.

Fallende Immobilienpreise bremsen den Wertzuwachs oder drehen ihn ins Negative, wodurch das Nettovermoegen beim Kauf direkt sinkt.

Beide Effekte verschieben das Break-Even-Jahr nach hinten oder machen Kaufen unter Umstaenden ueber den gesamten Zeitraum unattraktiv. Ein Beispiel: Steigt der Zins von 3 auf 5 Prozent, kann sich der Break-Even um mehrere Jahre verzoegern.

Mit dem Rechner kannst du solche Stressszenarien direkt simulieren, indem du Zins und Wertsteigerung gemeinsam pessimistisch ansetzt und die Wirkung ablisst.

Besonders kritisch ist die Kombination aus hohem Zins und stagnierenden Preisen, da sich beide Nachteile ueberlagern und den Vermoegensaufbau beim Kaeufer doppelt bremsen.

Wer mit einer langen Zinsbindung finanziert, schuetzt sich zumindest gegen das Zinsrisiko waehrend der Bindungsfrist.

Wie sollte ich die Ergebnisse des Break-Even-Rechners in meine Entscheidung einbeziehen?

Nutze das Break-Even-Jahr als eine von mehreren Kennzahlen neben der monatlichen Belastung, deinem Flexibilitaetsbedarf, beruflichen Plaenen und dem persoenlichen Sicherheitsbeduerfnis.

Der Rechner unterstuetzt dich bei der Einschaetzung der rein finanziellen Seite, kann aber persoenliche Lebensumstaende und Praeferenzen nicht ersetzen.

Achte darauf, dass deine monatliche Kreditrate idealerweise nicht mehr als rund 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht und ein Liquiditaetspuffer fuer Instandhaltung von etwa 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr bleibt.

Beruecksichtige zudem, dass Mieten Flexibilitaet bei Jobwechsel oder Umzug bietet, waehrend Eigentum gegen Mieterhoehungen und Eigenbedarfskuendigungen schuetzt.

Denke daran, dass die ortsuebliche Vergleichsmiete bei einer Bestandswohnung in drei Jahren nur um die Kappungsgrenze von 15 bis 20 Prozent steigen darf.

Diese FAQ liefert informative Orientierung und keine individuelle Anlage- oder Finanzierungsberatung.

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