Kaufen oder Mieten: Break-even-Jahr berechnen

Ab dem Break-even-Jahr liegt das Vermögen der Kaufvariante (Immobilienwert minus Restschuld) erstmals über dem Vermögen der Mietvariante (angelegtes Eigenkapital plus investierte Differenz).

Bei den Standardwerten des Rechners – 400.000 Euro Kaufpreis, 10 Prozent Kaufnebenkosten, 100.000 Euro Eigenkapital, 3,8 Prozent Sollzins, 2,5 Prozent Tilgung, 1.400 Euro Miete, 350 Euro Hausgeld und 5 Prozent Opportunitätszins – ermittelt der Rechner Jahr 12 als Break-even, bei einer Monatsrate von 1.575 Euro und anfänglichen Mehrkosten von 525 Euro gegenüber der Miete.

Bis dahin bleibt die Mietvariante rechnerisch im Vorteil, weil die hohen Kaufnebenkosten und die anfängliche Zinslast erst durch Tilgung und Wertzuwachs aufgeholt werden müssen.

Setze deine eigenen Werte ein, um das Jahr für dein Objekt zu ermitteln, und vergleiche es anschließend mit deiner realistischen Wohndauer, denn ein spätes Break-even-Jahr spricht gegen einen kurzfristig geplanten Kauf.

Ein höherer Sollzins verschiebt das Break-even-Jahr spürbar nach hinten, weil eine größere Monatsrate den Tilgungsanteil bremst und die Restschuld langsamer sinkt.

Bei sonst gleichen Standardwerten liegt das Break-even bei 3,8 Prozent Sollzins in Jahr 12 mit 1.575 Euro Monatsrate; bei 4,5 Prozent verschiebt es sich auf Jahr 18, und die Monatsrate steigt auf 1.750 Euro, die Mehrkosten gegenüber der Miete auf 700 Euro.

Sechs Zehntelprozentpunkte mehr Zins kosten hier also sechs Jahre. Trage deinen tatsächlich angebotenen Sollzins ein, denn schon kleine Unterschiede zwischen zwei Finanzierungsangeboten wirken sich über die lange Laufzeit stark aus.

Wichtig: Der Rechner geht von einem über die gesamte Laufzeit konstanten Zins aus und bildet keine Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung ab.

Ein höheres Hausgeld verzögert das Break-even-Jahr direkt, weil es zu den monatlichen Mehrkosten der Kaufvariante addiert wird und die Miete dafür keinen Ausgleich bietet.

Bei den Standardwerten des Rechners steigt das Break-even-Jahr von 12 auf 19, wenn das Hausgeld von 350 auf 500 Euro monatlich steigt; die Mehrkosten gegenüber der Miete wachsen dabei von 525 auf 675 Euro im Monat.

Trage nur den Teil des Hausgelds ein, den du zusätzlich zur Miete zahlen würdest – vor allem die Instandhaltungsrücklage und die nicht umlagefähige Verwaltung, denn Heizung und Wasser zahlt auch ein Mieter.

Frage im Exposé oder bei der Hausverwaltung gezielt nach der Höhe der Rücklage, weil ein zu niedrig angesetztes Hausgeld das Break-even-Jahr im Rechner unrealistisch früh erscheinen lässt.

Das hängt entscheidend vom Opportunitätszins ab, den das Eigenkapital bei der Mietvariante alternativ erwirtschaften würde.

Bei den Standardwerten und 5 Prozent Opportunitätszins liegt das Break-even in Jahr 12; steigt die angenommene Rendite der Alternativanlage auf 6 Prozent, erreicht die Kaufvariante innerhalb der simulierten 40 Jahre gar kein Break-even mehr, weil das nicht gebundene Kapital in der Mietvariante stärker wächst als der Vermögensaufbau durch Immobilie und Tilgung.

Wichtig: Dieser Rechner bildet eine reine Eigennutzung ab, also den Vergleich zwischen Kaufen zum Selbstbewohnen und Mieten – für eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage mit Mieteinnahmen sind der Rendite-Rechner und der Eigenkapitalrendite-Rechner die passenderen Werkzeuge.

Setze deinen realistischen Opportunitätszins ein, bevor du dich entscheidest.

Die Ergebnisse unterscheiden sich vor allem dadurch, wie ausführlich ein Rechner den Vermögensaufbau beider Seiten abbildet.

Dieser Rechner vergleicht nicht nur Monatsrate und Miete, sondern simuliert über bis zu 40 Jahre jährlich das Nettovermögen: bei der Kaufvariante Immobilienwert minus Restschuld, bei der Mietvariante das mit dem Opportunitätszins verzinste Eigenkapital plus die investierte monatliche Differenz.

Schon einzelne Annahmen wie 1 statt 2 Prozent Wertsteigerung verschieben das Break-even-Jahr bei sonst gleichen Standardwerten von Jahr 12 auf über 40 Jahre – deutlich mehr, als viele einfachere Vergleiche zeigen, die nur die aktuelle Monatsbelastung gegenüberstellen.

Vergleiche deshalb nie nur das Break-even-Jahr verschiedener Rechner, sondern prüfe, welche Annahmen zu Zins, Wertsteigerung und Opportunitätszins jeweils hinterlegt sind, bevor du die Ergebnisse gegeneinander abwägst.

Beim Mietkauf zahlst du zunächst wie ein Mieter, ein Teil der Rate wird aber auf einen späteren Kaufpreis angerechnet – dieser Rechner bildet ausschließlich den direkten Kauf gegenüber dem klassischen Mieten ab, keinen Mietkaufvertrag.

Zum Vergleich: Bei einem Direktkauf mit den Standardwerten (400.000 Euro Kaufpreis, 100.000 Euro Eigenkapital) liegt das Break-even bereits in Jahr 12 mit 1.575 Euro Monatsrate.

Reicht das Eigenkapital nicht für einen klassischen Kredit, zum Beispiel nur 20.000 Euro, steigt die Monatsrate im Direktkauf auf 1.995 Euro – in diesem Fall lohnt sich ein Blick auf den Mietkauf-Rechner, der die Konditionen eines Mietkaufvertrags separat durchrechnet.

Nachteile eines Mietkaufs sind in der Praxis oft ein höherer Gesamtpreis und weniger Verhandlungsspielraum als bei einer regulären Finanzierung.

Nein, dieser Rechner vergleicht ausschließlich die Eigennutzung: selbst kaufen und bewohnen gegenüber selbst mieten und wohnen.

Mieteinnahmen, Leerstandsrisiko, Instandhaltungsrücklagen für Vermieter oder die steuerliche Abschreibung (AfA) fließen nicht ein, weil sie nur bei einer vermieteten Immobilie anfallen.

Bei den Standardwerten liefert der Rechner für die Eigennutzung ein Break-even in Jahr 12 mit 1.575 Euro Monatsrate – dieser Wert lässt sich nicht direkt auf eine Vermietung übertragen, da dort zusätzlich Mietertrag und Steuereffekte gegengerechnet werden müssten.

Für eine Immobilie als Vermietungsobjekt nutze stattdessen den Rendite-Rechner oder den Eigenkapitalrendite-Rechner aus dem Bereich Rendite & Investment, die genau für diesen Anwendungsfall gebaut sind.

Verwechsle die beiden Rechnertypen nicht, sonst überschätzt du die Aussagekraft des Ergebnisses.

Das hängt vor allem davon ab, wie lange du die Immobilie voraussichtlich noch bewohnst, denn erst ab dem Break-even-Jahr liegt die Kaufvariante rechnerisch vorn.

Bei den Standardwerten des Rechners liegt dieses Jahr bei 12 – wer die Immobilie voraussichtlich kürzer als das ermittelte Break-even-Jahr bewohnt, für den bleibt die Mietvariante nach diesem Modell im Vorteil, weil die hohen Kaufnebenkosten nicht mehr durch Tilgung und Wertzuwachs aufgeholt werden.

Ergänze die reine Zahl deshalb immer um deine realistische Lebensplanung: Bei einem Kauf im höheren Alter zählt neben dem Break-even-Jahr auch, ob ein Kredit in der gewünschten Laufzeit überhaupt noch bewilligt wird und ob die monatliche Rate im Ruhestand tragbar bleibt.

Sprich diese Fragen zusätzlich mit deiner Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung durch.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, auch Kaufpreisfaktor genannt, teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Mietwohnung; bei den Standardwerten dieses Rechners ergäbe das 400.000 Euro geteilt durch 16.800 Euro Jahresmiete rund den Faktor 23,8.

Dieser Break-even-Rechner arbeitet nicht mit diesem Faktor, sondern simuliert direkt den vollständigen Vermögensverlauf beider Varianten über bis zu 40 Jahre, weil ein einzelner Faktor Zins, Tilgung und Wertsteigerung nicht abbildet.

Willst du gezielt den Kaufpreisfaktor für ein Objekt einordnen, etwa um mehrere Angebote schnell zu vergleichen, nutze den Kaufpreisfaktor-Rechner aus dem Bereich Rendite & Investment.

Als grobe Orientierung gilt ein Faktor unter 20 häufig als eher kauffreundlich, ein Faktor über 25 eher als mietfreundlich – der tatsächliche Break-even hängt aber zusätzlich von Zins, Tilgung und Wertsteigerung ab.

Als Faustregel gilt, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als etwa 35 bis 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens ausmachen sollte, damit noch Liquiditätspuffer für Instandhaltung und unerwartete Ausgaben bleibt.

Bei den Standardwerten dieses Rechners beträgt die Monatsrate 1.575 Euro; nach der 35-Prozent-Regel bräuchte ein Haushalt dafür rund 4.500 Euro Netto-Einkommen im Monat.

Die Rate berechnet sich aus dem Darlehen (Kaufpreis minus Eigenkapital) multipliziert mit Sollzins plus Tilgung, geteilt durch 12 – prüfe deshalb vor der Kaufentscheidung, ob die vom Rechner ausgewiesene Rate zu deinem tatsächlichen Netto-Einkommen passt.

Reicht das Einkommen für die gewünschte Immobilie nicht, senkt entweder mehr Eigenkapital oder ein günstigerer Kaufpreis die Rate; der Wie-viel-Haus-kann-ich-mir-leisten-Rechner bildet diese Budgetgrenze direkt aus deinem Einkommen ab.