Break-even-Rechner: Kaufen vs. Mieten von Immobilien

Das Break-Even-Jahr ist das Jahr, in dem das Gesamtvermögen beim Kaufen (Immobilienwert minus Restschuld) erstmals das Vermögen beim Mieten (angelegtes Eigenkapital plus Ersparnisse) übersteigt. Ab diesem Punkt zeigt der Rechner, dass Kaufen unter den getroffenen Annahmen finanziell im Vorteil ist.

Wertsteigerung, Mietsteigerung und Opportunitätszins sind Schätzwerte, die sich in der Realität anders entwickeln können. Schon kleine Änderungen dieser Parameter können das Break-Even-Jahr um mehrere Jahre verschieben – nutze den Rechner deshalb für Szenarienvergleiche, nicht für exakte Prognosen.

Nein, steuerliche Effekte wie AfA bei Vermietung, Kapitalertragsteuer auf Alternativanlagen oder Grunderwerbsteuer werden bewusst ausgeklammert, um die Kernmechanik transparent zu halten. Für eine vollständige, steuerlich optimierte Betrachtung solltest du einen Steuerberater oder Finanzplaner hinzuziehen.

Verglichen werden das Nettovermögen beim Kauf (Immobilienwert minus Restschuld) und beim Mieten (angelegtes Eigenkapital und ggf. die Differenz aus Miete und fiktiver Kreditrate mit angenommenem Zins). Der Rechner zeigt an, in welchem Jahr das Kauf-Szenario rechnerisch vorne liegt.

Der Zeitraum sollte zu deinem realistischen Planungshorizont passen – typische Werte sind 15, 20 oder 30 Jahre. Ein zu kurzer Zeitraum kann Kaufnebenkosten und Anfangszinsen übergewichten, ein zu langer Zeitraum arbeitet stark mit Annahmen zur langfristigen Wert- und Mietentwicklung.

Verkaufst du früher, ist das angesetzte Break-Even-Jahr nicht mehr maßgeblich, da Verkaufserlös, Restschuld und alternative Anlagepfade neu berechnet werden müssten. Du kannst im Rechner verschiedene Haltedauern durchspielen, um zu sehen, wie sich ein früherer Ausstieg auf den Vermögensvergleich auswirkt.

Steigende Zinsen verteuern das Kaufszenario, während fallende Immobilienpreise den Wertzuwachs bremsen oder ins Negative drehen – beides verschiebt das Break-Even-Jahr nach hinten oder macht Kaufen unter Umständen unattraktiv. Mit dem Rechner kannst du solche Stressszenarien direkt simulieren.

Nutze das Break-Even-Jahr als eine von mehreren Kennzahlen neben Monatsbelastung, Flexibilitätsbedarf, beruflichen Plänen und deinem Sicherheitsbedürfnis. Der Rechner unterstützt dich bei der Einschätzung der finanziellen Seite, kann aber persönliche Lebensumstände und Präferenzen nicht ersetzen.