Eigenkapitalrendite-Rechner: Leverage-Effekt verstehen

Die Objektrendite (Return on Assets) setzt den jährlichen Nettoertrag der Immobilie ins Verhältnis zur Gesamtinvestition. Die Eigenkapitalrendite setzt dagegen den Ertrag nach Zinsen ins Verhältnis zu deinem eingesetzten Eigenkapital. Durch Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite deutlich über oder unter der Objektrendite liegen.

Ist der Kreditzins niedriger als die Objektrendite, erhöht Fremdkapital die Eigenkapitalrendite (positiver Leverage). Liegt der Kreditzins dagegen über der Objektrendite, drückt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite (negativer Leverage). Der Rechner zeigt dir diesen Effekt in Prozentpunkten.

Der Leverage-Break-Even-Zins entspricht ungefähr der Objektrendite. Liegt dein Sollzins darunter, ist der Leverage-Effekt positiv, liegt er darüber, wird er negativ. Der Rechner zeigt dir diesen Schwellenwert, ab dem sich zusätzlicher Fremdkapitaleinsatz nicht mehr lohnt.

Der Zinsdeckungsgrad ist der jährliche Nettoertrag vor Zinsen geteilt durch die jährlichen Zinskosten. Werte unter 1,2 gelten als kritisch (Zinsen kaum oder nicht gedeckt), 1,2–1,5 als knapp und über 1,5 als komfortabel. Je höher der Wert, desto robuster ist deine Finanzierung gegenüber Mietausfällen oder Zinsanstiegen.

Nein. Der Rechner macht den Leverage-Effekt und die Eigenkapitalrendite transparent, ersetzt aber keine umfassende Risikoanalyse. Neben Zinsniveau und Cashflow solltest du auch Leerstandsrisiko, Lage, Instandhaltungsbedarf und deine persönliche Risikotragfähigkeit berücksichtigen.

In Niedrigzinsphasen kann bereits moderater Fremdkapitaleinsatz zu sehr hohen Eigenkapitalrenditen führen, während in Hochzinsphasen der Zinsdeckungsgrad schnell kritisch wird. Der Rechner zeigt dir, wie sich verschiedene Zinssätze auf Eigenkapitalrendite und Zinsdeckungsgrad auswirken. Vergleiche diese Werte mit deiner Risikoneigung: Extrem hohe Eigenkapitalrenditen gehen meistens mit höherem Verschuldungsgrad und damit höherem Risiko einher.

Eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite klingt attraktiv, erkauft sich aber oft durch hohe Fremdfinanzierungsquoten, niedrige Tilgung oder knappen Cashflow. Der Rechner hilft dir zu sehen, ab wann die Kennzahlen kippen: wenn Zinsdeckungsgrad und Liquiditätspuffer zu knapp werden, steigt das Ausfallrisiko deutlich. Ziel sollte eine solide, nachhaltige Eigenkapitalrendite bei robustem Cashflow sein – nicht das mathematische Maximum um jeden Preis.

Spätestens wenn du mehrere Objekte oder größere Investitionen planst, reicht die isolierte Betrachtung einer einzelnen Eigenkapitalrendite nicht mehr aus. Nutze den Rechner zunächst für jede Immobilie, um Leverage-Effekt und Risiko zu verstehen, und betrachte dann dein Gesamtportfolio: Wie verteilen sich Zins- und Leerstandsrisiken, wie hoch ist dein Gesamt-Cashflow und wie flexibel bist du bei Zinsanstiegen? So triffst du Entscheidungen, die dein Gesamtvermögen statt nur ein Einzelobjekt optimieren.