Leverage-Effekt und Eigenkapitalrendite berechnen

Eigenkapitalrentabilität und Eigenkapitalrendite bezeichnen dieselbe Kennzahl: den jährlichen Ertrag nach Zinskosten im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital, im Finanzenglischen Return on Equity (ROE) genannt.

Formel: (Nettoertrag minus Zinskosten) geteilt durch Eigenkapital mal 100.

Bei 385.000 Euro Kaufpreis, 105.000 Euro Eigenkapital, 11.550 Euro Nettoertrag und 9.800 Euro Zinskosten bleiben 1.750 Euro Ertrag nach Zinsen, woraus eine Eigenkapitalrentabilität von 1,67 Prozent folgt.

Anders als die Objektrendite, die den Ertrag am gesamten Kaufpreis misst, bezieht sich die Eigenkapitalrentabilität nur auf das eingesetzte Kapital und zeigt dadurch, wie stark Fremdkapital die Rendite über den Leverage-Effekt hebt oder senkt.

In der Unternehmensbilanzanalyse meint der Begriff meist die Nachsteuerrendite, bei Immobilien üblicherweise die Vorsteuerkennzahl, solange kein Steuersatz eingetragen ist.

Der Rechner ermittelt beide Varianten automatisch, sobald Kaufpreis, Eigenkapital, Nettoertrag und Zinskosten eingetragen sind, und ordnet sie zusätzlich über die Objektrendite ein.

Als solide gilt eine Eigenkapitalrendite von 7 bis 10 Prozent, als überdurchschnittlich gelten 15 bis 20 Prozent — entscheidend ist aber nicht die Höhe allein, sondern ob der Zinsdeckungsgrad gleichzeitig über 1,2 liegt.

Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis, 60.000 Euro Eigenkapital, 18.000 Euro Nettoertrag und 8.000 Euro Zinskosten ergibt der Rechner eine Eigenkapitalrendite vor Steuer von 16,67 Prozent bei einem Zinsdeckungsgrad von 2,25 — ein überdurchschnittlicher Wert mit komfortablem Puffer.

Werte über 20 Prozent entstehen dagegen meist durch eine sehr hohe Fremdkapitalquote und sollten immer zusammen mit dem Zinsdeckungsgrad geprüft werden, weil sie oft ein höheres Ausfallrisiko bei der Anschlussfinanzierung bedeuten.

Eine niedrige, aber stabile Rendite mit robustem Cashflow ist in der Regel die tragfähigere Wahl als eine hohe Rendite auf dünnem Eigenkapitalpolster.

Der Rechner zeigt beide Werte gemeinsam an, damit du nicht nur die Rendite, sondern auch ihre Stabilität einschätzen kannst.

Die Formel lautet: Eigenkapitalrendite = (jährlicher Nettoertrag minus jährliche Zinskosten) geteilt durch eingesetztes Eigenkapital mal 100, während die Objektrendite denselben Nettoertrag nur durch den gesamten Kaufpreis teilt, nicht durch das Eigenkapital.

Der Unterschied zwischen beiden Werten ist der Leverage-Effekt des Fremdkapitals.

Rechenbeispiel: 650.000 Euro Kaufpreis, 150.000 Euro Eigenkapital und damit 500.000 Euro Fremdkapital, 19.500 Euro Nettoertrag und 17.500 Euro Zinskosten ergeben 2.000 Euro Ertrag nach Zinsen und eine Eigenkapitalrendite von 1,33 Prozent bei 3 Prozent Objektrendite.

Weil der Sollzins hier über der Objektrendite liegt, wirkt der Hebel mit minus 1,67 Prozentpunkten negativ. Läge der Zins unter der Objektrendite, würde dieselbe Fremdkapitalquote die Eigenkapitalrendite anheben statt senken.

Der Rechner berechnet diese Formel automatisch aus nur vier Eingaben — Kaufpreis, Eigenkapital, Nettoertrag und Zinskosten — und zeigt zusätzlich den Break-even-Zins, ab dem der Hebel kippt.

Berechne zuerst das Fremdkapital als Kaufpreis minus Eigenkapital, dann die Objektrendite als Nettoertrag geteilt durch Kaufpreis mal 100, anschließend den Ertrag nach Zinsen als Nettoertrag minus Zinskosten und zuletzt die Eigenkapitalrendite als Ertrag nach Zinsen geteilt durch Eigenkapital mal 100.

Am Beispiel 385.000 Euro Kaufpreis und 105.000 Euro Eigenkapital ergibt das 280.000 Euro Fremdkapital und eine Fremdkapitalquote von 72,73 Prozent.

Mit 11.550 Euro Nettoertrag und 9.800 Euro Zinskosten bleiben 1.750 Euro Ertrag nach Zinsen, woraus eine Eigenkapitalrendite von 1,67 Prozent bei 3 Prozent Objektrendite folgt.

Trägst du zusätzlich Steuersatz und AfA ein, rechnet der Rechner automatisch auch die Rendite nach Steuer.

Wichtig ist, nur den bereinigten Nettoertrag statt der Bruttomiete anzusetzen, sonst fällt die berechnete Rendite systematisch zu hoch aus, nicht realistisch.

Alle vier Rechenschritte übernimmt der Rechner sofort nach der Eingabe, ohne dass du selbst rechnen musst.

Der Leverage-Effekt beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite gegenüber der Objektrendite verschiebt: Liegt der Sollzins unter der Objektrendite, hebt zusätzliches Fremdkapital die Rendite an, liegt er darüber, senkt es sie.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis, 60.000 Euro Eigenkapital, 6 Prozent Objektrendite und einem Zins von rund 3,3 Prozent auf das Fremdkapital steigt die Eigenkapitalrendite laut Rechner auf 16,67 Prozent — ein positiver Leverage-Effekt von 10,67 Prozentpunkten.

Bei der Standardeingabe mit 3,5 Prozent Sollzins und 3 Prozent Objektrendite kippt der Effekt dagegen ins Negative auf minus 1,33 Prozentpunkte, weil die Finanzierungskosten die Objektrendite übersteigen.

Der Schwellenwert dazwischen heißt Break-even-Zins und entspricht der Objektrendite. Nur wenn gleichzeitig der Zinsdeckungsgrad ausreichend Puffer zeigt, ist ein positiver Hebel auch nachhaltig und nicht nur rechnerisch attraktiv.

Der Rechner zeigt Leverage-Effekt und Break-even-Zins direkt im Ergebnis an.

Ja, die Eigenkapitalrendite wird negativ, sobald die jährlichen Zinskosten den jährlichen Nettoertrag übersteigen und der Ertrag nach Zinsen damit unter null fällt.

Beispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis, nur 40.000 Euro Eigenkapital, 12.000 Euro Nettoertrag und 14.400 Euro Zinskosten ergibt der Rechner einen Ertrag nach Zinsen von minus 2.400 Euro und damit eine Eigenkapitalrendite von minus 6 Prozent bei einem Leverage-Effekt von minus 9 Prozentpunkten gegenüber der Objektrendite von 3 Prozent.

Ursache ist fast immer eine sehr hohe Fremdkapitalquote — hier 90 Prozent — kombiniert mit einem Sollzins über der Objektrendite.

Der Zinsdeckungsgrad liegt in diesem Fall bei nur 0,83 und damit deutlich unter der kritischen Marke von 1,2, was zusätzlich auf eine akute Unterdeckung der Zinslast hinweist.

Eine negative Eigenkapitalrendite bedeutet konkret Kapitalverzehr und sollte vor dem Kauf durch mehr Eigenkapital oder einen günstigeren Zins vermieden werden.

Die Eigenkapitalrendite vor Steuer bezieht sich auf den reinen Ertrag nach Zinsen, während die Rendite nach Steuer zusätzlich AfA, sonstige Abzüge und den persönlichen Steuersatz auf den verbleibenden Ertrag berücksichtigt.

Beispiel: Bei 385.000 Euro Kaufpreis, 105.000 Euro Eigenkapital, 1.750 Euro Ertrag nach Zinsen, 35 Prozent Steuersatz und 7.000 Euro AfA berechnet der Rechner 0 Euro Steuerbelastung, weil die Abzüge den Ertrag vollständig aufzehren — vor und nach Steuer stehen deshalb identische 1,67 Prozent.

Anders im Szenario mit 300.000 Euro Kaufpreis und 60.000 Euro Eigenkapital: Dort sinkt die Rendite durch 1.400 Euro Steuerbelastung von 16,67 Prozent vor Steuer auf 14,33 Prozent nach Steuer.

Ohne eingetragenen Steuersatz zeigt der Rechner nur die Vorsteuerrendite an.

Für einen realistischen Vergleich zwischen Immobilien mit unterschiedlicher Abschreibung ist stets die Rendite nach Steuer aussagekräftiger, weil sie die tatsächliche Kapitalbindung nach Abzügen abbildet.

Nein, Eigenkapitalquote und Eigenkapitalrendite sind zwei unterschiedliche Kennzahlen und verhalten sich bei Immobilien meist gegenläufig: Die Eigenkapitalquote beschreibt den Anteil des Eigenkapitals am Kaufpreis, die Eigenkapitalrendite den Ertrag darauf.

Beispiel: Bei der Standardeingabe mit 105.000 Euro Eigenkapital und 385.000 Euro Kaufpreis liegt die Fremdkapitalquote bei 72,73 Prozent und damit die Eigenkapitalquote bei nur 27,27 Prozent, während die Eigenkapitalrendite bei 1,67 Prozent liegt, weil der Sollzins von 3,5 Prozent über der Objektrendite von 3 Prozent liegt.

Eine höhere Eigenkapitalquote senkt zwar das Finanzierungsrisiko und den Zinsaufwand, drückt bei positivem Leverage aber tendenziell die Eigenkapitalrendite, weil weniger fremdfinanzierter Hebel wirkt.

Ob 40 oder 50 Prozent Eigenkapitalquote sinnvoll sind, hängt somit vom Verhältnis zwischen Sollzins und Objektrendite ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Rechner zeigt beide Kennzahlen gemeinsam, damit du sie nicht verwechselst.

Nein, der Rechner arbeitet ausschließlich mit den jährlichen Zinskosten und bildet die Tilgungswirkung auf die Restschuld nicht ab, weil die Eigenkapitalrendite hier als laufende Ertragskennzahl und nicht als Vermögensaufbau über die Zeit definiert ist.

Beispiel: Bei der Standardeingabe fließen deshalb nur die 9.800 Euro Zinskosten in die Berechnung des Ertrags nach Zinsen von 1.750 Euro ein, nicht die zusätzliche Tilgung, die real ebenfalls aus dem Mietertrag bedient werden muss.

Wer eine Annuität mit hoher Tilgung zahlt, hat also einen geringeren tatsächlichen Cashflow, als die ausgewiesene Eigenkapitalrendite vermuten lässt, weil die Tilgung das gebundene Eigenkapital zwar erhöht, aber liquiditätswirksam bleibt.

Für die reine Renditebetrachtung von Ertrag zu eingesetztem Kapital ist das üblich; für die Liquiditätsplanung solltest du die Tilgungsrate separat aus deinem Finanzierungsangebot gegen den Nettoertrag rechnen, bevor du dich auf die ausgewiesene Rendite verlässt.

Der Zinsdeckungsgrad ist der jährliche Nettoertrag geteilt durch die jährlichen Zinskosten und zeigt, wie viel Puffer zwischen laufendem Ertrag und Zinslast bleibt; Werte unter 1,2 gelten als kritisch, 1,2 bis 1,5 als knapp und darüber als komfortabel.

Bei der Standardeingabe mit 11.550 Euro Nettoertrag und 9.800 Euro Zinskosten ergibt der Rechner einen Zinsdeckungsgrad von 1,18 und warnt damit knapp im kritischen Bereich, obwohl die Eigenkapitalrendite mit 1,67 Prozent auf den ersten Blick unauffällig wirkt.

Im Szenario mit 90 Prozent Fremdkapitalquote und 14.400 Euro Zinskosten gegenüber nur 12.000 Euro Nettoertrag sinkt der Wert sogar auf 0,83 — die Zinsen sind dann nicht mehr vollständig aus dem Ertrag gedeckt.

Ein niedriger Zinsdeckungsgrad ist ein Frühwarnsignal für eine zu fragile Finanzierungsstruktur, selbst wenn die errechnete Eigenkapitalrendite formal noch positiv ausfällt. Der Rechner zeigt den Wert direkt neben der Rendite an.