Eigenkapitalrendite-Rechner: Rendite mit Fremdkapital

Immobilien

Eigenkapitalrendite bei Immobilien mit Eigen- und Fremdkapital berechnen und den...

Quelle: Renditeanalyse aus Kaufpreis, Eigenkapital, jährlichem Nettörtrag, Zinskosten sowie optionaler Steuer- und AfA-Betrachtung mit Sensitivität nach FremdkapitalquoteStand: Juni 2026

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist der Eigenkapitalrendite Immobilie?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Der Eigenkapitalrendite-Rechner ist für Immobilieninvestorinnen und -investoren gedacht, die verstehen möchten, wie stark Fremdkapital die Rendite auf das eigene eingesetzte Kapital erhöht oder verschlechtert. Er zeigt aus Kaufpreis, Eigenkapital, Nettoertrag, Zinskosten und optionalen Steuerannahmen nicht nur die Eigenkapitalrendite, sondern auch Objektrendite, Leverage-Effekt, Zinsdeckungsgrad und eine Sensitivität über verschiedene Fremdkapitalquoten.

Die Objektrendite misst den Nettoertrag am gesamten Kaufpreis, die Eigenkapitalrendite dagegen den Ertrag nach Zinskosten am eingesetzten Eigenkapital.

Liegt die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins, wirkt der Leverage-Effekt positiv und hebt die Eigenkapitalrendite; andernfalls verschlechtert er sie.

Der Zinsdeckungsgrad zeigt, wie viel Puffer zwischen Nettoertrag und Zinskosten bleibt, und warnt vor einer zu fragilen Hebelstruktur bei knappem Cashflow.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du gibst den gesamten Kaufpreis inklusive Investitionsbasis, dein eingesetztes Eigenkapital, den jährlichen Nettoertrag, die jährlichen Zinskosten sowie optional Sollzins, Steuersatz und AfA beziehungsweise sonstige Abzüge ein. Nettoertrag und Zinskosten stammen meist aus Mietüberschussrechnung und Finanzierungsangebot; Steuer- und AfA-Werte aus deiner steuerlichen Planung.

Typische Fehler sind das Verwenden von Bruttomiete statt Nettoertrag, das Vergessen von Zinskosten aus dem Fremdkapital und das Vermischen von Objekt- und Eigenkapitalrendite als wäre beides dieselbe Kennzahl.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Eigenkapitalrendite-Formel (FK = Kaufpreis − EK; Objektrendite = Nettoertrag ÷ Kaufpreis × 100; EK-Rendite = (Nettoertrag − Zinsen) ÷ EK × 100; Leverage = EK-Rendite − Objektrendite; Zinsdeckung = Nettoertrag ÷ Zinskosten): Fremdkapital = Kaufpreis gesamt minus Eigenkapital. Objektrendite = jährlicher Nettoertrag / Kaufpreis gesamt × 100.

Ertrag nach Zinsen = jährlicher Nettoertrag minus jährliche Zinskosten. Eigenkapitalrendite vor Steuer = Ertrag nach Zinsen / Eigenkapital × 100.

Wenn ein Steuersatz hinterlegt ist, berechnet der Rechner zusätzlich den steuerpflichtigen Ertrag nach Abzug von AfA und sonstigen Abzügen und daraus die Rendite nach Steuer.

Der Leverage-Effekt ist die Differenz zwischen Eigenkapitalrendite und Objektrendite.

Praxisbeispiel: Bei 385.000 Euro Investitionssumme, 105.000 Euro Eigenkapital, 11.550 Euro jährlichem Nettoertrag und 9.800 Euro Zinskosten bleiben 1.750 Euro Ertrag nach Zinsen.

Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalrendite vor Steuer von rund 1,67 Prozent bei einer Objektrendite von 3,00 Prozent.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Das Ergebnis bedeutet in der Praxis: Eine hohe Eigenkapitalrendite ist nur dann gut, wenn Zinsdeckungsgrad, Risiko und Liquidität mitziehen. Für die Einordnung solltest du daher immer Eigenkapitalrendite, Objektrendite und Zinsdeckungsgrad gemeinsam betrachten und prüfen, ob der Leverage-Effekt positiv oder bereits gefährlich fragil ist.

Wenn der Zinsdeckungsgrad knapp wird oder die Rendite nur durch sehr wenig Eigenkapital hoch aussieht, ist die nächste Entscheidung meist mehr Sicherheit statt maximaler Hebel.

Genau dieser Vergleich verhindert Fehlentscheidungen bei scheinbar attraktiven Investments.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das: Bei 385.000 Euro Kaufpreis, 105.000 Euro Eigenkapital und 11.550 Euro Nettoertrag warnt das Ergebnis sofort vor einer fragilen Hebelstruktur, sobald der Zinsdeckungsgrad unter 1,2 sinkt.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Karin kauft eine Mietwohnung für 385.000 Euro mit 105.000 Euro Eigenkapital und will wissen, ob der Hebel durch das Fremdkapital die Rendite wirklich verbessert.

Ausgangslage: Der jährliche Nettoertrag nach allen Kosten liegt bei 11.550 Euro, die Zinskosten betragen 9.800 Euro pro Jahr.

Eingaben: Kaufpreis 385.000 Euro, Eigenkapital 105.000 Euro, jährlicher Nettoertrag 11.550 Euro, Zinskosten 9.800 Euro, Steuersatz 35 Prozent, AfA 2.200 Euro.

Der Rechner ergibt: Objektrendite 3,00 Prozent, Ertrag nach Zinsen 1.750 Euro, Eigenkapitalrendite vor Steuer 1,67 Prozent, Zinsdeckungsgrad 1,18.

Karin entscheidet: Die Eigenkapitalrendite liegt unter der Objektrendite, der Leverage-Effekt ist negativ — sie prüft entweder einen günstigeren Kaufpreis oder eine bessere Finanzierungsstruktur.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Bei der Eigenkapitalrendite werden häufig Bruttomieten statt des bereinigten Nettoertrags verwendet, wodurch der Ertrag nach Zinskosten und damit der Leverage-Effekt zu optimistisch aussieht. Ein zweiter Fehler ist die isolierte Vorsteuer-Sicht ohne AfA, Abzüge und persönlichen Steuersatz, obwohl genau diese Faktoren die Nachsteuerrendite stark verschieben.

Drittens werden Objektrendite und Eigenkapitalrendite gleichgesetzt, obwohl die eine den Kaufpreis und die andere nur das eingesetzte Eigenkapital als Basis hat. Besonders riskant ist es, eine hohe Fremdkapitalquote als pauschalen Renditeturbo zu lesen, ohne Zinsdeckungsgrad, Cashflow-Puffer und Refinanzierungsrisiko mitzudenken, weil der Hebel bei kleinen Ertragsrückgängen schnell ins Negative kippt.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Eigenkapitalrendite-Rechner berechnet aus Kaufpreis, Eigenkapital, Nettoertrag und Zinskosten die Objektrendite, Eigenkapitalrendite vor und nach Steuer, den Leverage-Effekt und den Zinsdeckungsgrad.

Das Ergebnis zeigt, wann Fremdkapital die Rendite verbessert und wann es sie verschlechtert.

Als nächster Schritt empfiehlt sich die Sensitivitätsbetrachtung über verschiedene Fremdkapitalquoten: Ein Zinsdeckungsgrad unter 1,2 ist ein deutliches Warnsignal — wer das frühzeitig erkennt, vermeidet Finanzierungsstrukturen, die bei kleinen Ertragsrückgängen ins Minus kippen.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Eigenkapitalrendite vor Steuer Wert in %, Eigenkapitalrendite nach Steuer Wert in %

Basislauf mit Kaufpreis gesamt und Eigenkapital

Kaufpreis gesamt: 385.000 €
Eigenkapital: 105.000 €
Jährlicher Nettörtrag: 11.600 €
Jährliche Zinskosten: 9.800 €

Beispiel 2 · Mittel · Eigenkapitalrendite vor Steuer Wert in %, Eigenkapitalrendite nach Steuer Wert in %

Basislauf mit Kaufpreis gesamt und Eigenkapital

Kaufpreis gesamt: 385.000 €
Eigenkapital: 105.000 €
Jährlicher Nettörtrag: 11.600 €
Jährliche Zinskosten: 9.800 €

Beispiel 3 · Komplex · Eigenkapitalrendite vor Steuer Wert in %, Eigenkapitalrendite nach Steuer Wert in %

Vergleichslauf mit angepasstem Kaufpreis gesamt

Kaufpreis gesamt: 385.000 €
Eigenkapital: 105.000 €
Jährlicher Nettörtrag: 11.600 €
Jährliche Zinskosten: 9.800 €

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Eigenkapitalrendite Immobilie

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Welche Entscheidungsfrage beantwortet dir die Objektrendite und welche erst die Eigenkapitalrendite?

Die Objektrendite beantwortet die Frage, wie stark eine Immobilie unabhaengig von der Finanzierung operativ arbeitet. Du rechnest dafuer den jaehrlichen Nettoertrag geteilt durch die gesamten Investitionskosten inklusive Kaufnebenkosten.

Ein Beispiel: Kaufpreis 300000 Euro plus rund 12 Prozent Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland, Notar und Grundbuch etwa 1,5 bis 2 Prozent, Makler oft 3,57 Prozent) ergeben etwa 336000 Euro Gesamtkosten.

Bei 13500 Euro Nettoertrag liegt die Objektrendite bei rund 4 Prozent.

Die Eigenkapitalrendite beantwortet dagegen erst die eigentliche Investitionsfrage, denn sie bezieht den Kredit ein und zeigt, was dein tatsaechlich eingesetztes Kapital nach Zinsen erwirtschaftet.

Erst zusammen mit dem Zinsdeckungsgrad erkennst du, ob das Finanzierungsmodell genug Puffer besitzt.

Wie wirkt der Leverage-Effekt bei Immobilien?

Der Leverage-Effekt beschreibt, wie sich Fremdkapital auf deine Eigenkapitalrendite auswirkt. Liegt der Kreditzins unter der Objektrendite, hebt zusaetzliches Fremdkapital die Eigenkapitalrendite an, das nennt man positiven Leverage.

Ein Zahlenbeispiel: Bei einer Objektrendite von 4 Prozent und einem Sollzins von 3 Prozent verdienst du auf den fremdfinanzierten Teil die Differenz von 1 Prozentpunkt zusaetzlich, die komplett deinem Eigenkapital zugutekommt.

Setzt du nur 60000 Euro Eigenkapital ein und finanzierst 276000 Euro, kann die Eigenkapitalrendite dadurch deutlich ueber 4 Prozent steigen. Liegt der Kreditzins dagegen ueber der Objektrendite, kehrt sich der Effekt um und drueckt die Rendite.

Der Rechner stellt dir diesen Effekt direkt in Prozentpunkten dar, damit du die Hebelwirkung sauber einschaetzen kannst.

Was bedeutet der Leverage-Break-Even-Zins?

Der Leverage-Break-Even-Zins ist der Schwellenwert, an dem der Hebel von positiv auf negativ kippt, und er entspricht ungefaehr deiner Objektrendite.

Liegt dein Sollzins unter diesem Wert, arbeitet zusaetzliches Fremdkapital fuer dich und erhoeht die Eigenkapitalrendite. Steigt der Zins darueber, frisst die Finanzierung mehr, als das Objekt operativ erwirtschaftet, und der Hebel wird negativ.

Ein Beispiel: Betraegt deine Objektrendite 4,2 Prozent, liegt der Break-Even-Zins ebenfalls bei rund 4,2 Prozent. Sichert eine Anschlussfinanzierung mit 4,5 Prozent ab, rutschst du in den negativen Bereich.

Der Rechner zeigt dir diesen Schwellenwert konkret an, sodass du beim Vergleich von Zinsangeboten und bei der Planung der Zinsbindung sofort erkennst, ab wann sich mehr Fremdkapital nicht mehr rechnet.

Wie interpretiere ich den Zinsdeckungsgrad?

Der Zinsdeckungsgrad ist der jaehrliche Nettoertrag vor Zinsen geteilt durch die jaehrlichen Zinskosten und misst, wie sicher die laufenden Zinsen bedient werden koennen.

Werte unter 1,2 gelten als kritisch, weil die Zinsen kaum oder nicht aus dem Ertrag gedeckt sind, 1,2 bis 1,5 gelten als knapp und Werte ueber 1,5 als komfortabel.

Ein Beispiel: Bei 14000 Euro Nettoertrag und 8000 Euro Zinskosten liegt der Zinsdeckungsgrad bei 1,75, also komfortabel. Sinkt der Ertrag durch Mietausfall auf 9000 Euro, faellt der Wert auf 1,13 und wird kritisch.

Je hoeher der Wert, desto robuster ist deine Finanzierung gegenueber Leerstand, Mietminderung oder steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. So erkennst du fruehzeitig, wie viel Puffer dein Modell wirklich hat.

Ersetzt der Rechner eine individuelle Risikoanalyse?

Nein, der Rechner macht den Leverage-Effekt und die Eigenkapitalrendite transparent, ersetzt aber keine umfassende Pruefung deines konkreten Vorhabens.

Er rechnet mit den Werten, die du eingibst, und blendet wichtige Faktoren aus, die du selbst ergaenzen musst.

Dazu gehoeren das Leerstandsrisiko, die Lage und Vermietbarkeit, der Instandhaltungsbedarf sowie Ruecklagen fuer Reparaturen von oft 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr.

Auch das Zinsaenderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung und deine persoenliche Risikotragfaehigkeit gehoeren dazu.

Plane zudem einen Liquiditaetspuffer ein, denn die Mietkaution ist auf hoechstens drei Kaltmieten begrenzt und deckt Ausfaelle nur teilweise. Die Ergebnisse sind informativ und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall.

Eigenkapitalrendite bei Immobilien in Hoch- und Niedrigzinsphasen - wie bewerte ich das?

In Niedrigzinsphasen kann bereits ein moderater Fremdkapitaleinsatz zu sehr hohen Eigenkapitalrenditen fuehren, weil der Sollzins klar unter der Objektrendite liegt und der Hebel stark positiv wirkt.

Ein Beispiel: Bei 4 Prozent Objektrendite und nur 1,5 Prozent Zins vergroessert hohe Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite deutlich.

In Hochzinsphasen kehrt sich das um, denn bei 4,5 Prozent Zins gegenueber 4 Prozent Objektrendite wird der Zinsdeckungsgrad schnell kritisch und kann unter 1,2 fallen.

Der Rechner zeigt dir, wie verschiedene Zinssaetze gleichzeitig auf Eigenkapitalrendite und Zinsdeckungsgrad wirken.

Vergleiche die Werte mit deiner Risikoneigung, denn extrem hohe Eigenkapitalrenditen gehen fast immer mit hohem Verschuldungsgrad und damit groesserem Ausfallrisiko bei der Anschlussfinanzierung einher.

Warum ist die maximale Eigenkapitalrendite nicht automatisch das beste Ziel?

Eine moeglichst hohe Eigenkapitalrendite klingt attraktiv, erkauft sich aber oft durch eine hohe Fremdfinanzierungsquote, eine sehr niedrige Tilgung oder einen knappen Cashflow.

Die Annuitaet setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen, und wer die Tilgung auf 1 Prozent drueckt, um die monatliche Rate kleinzuhalten, verlaengert die Rueckzahlung auf weit ueber 30 Jahre und erhoeht das Risiko.

Ein Beispiel: Bei 90 Prozent Beleihung und 1 Prozent Tilgung sieht die Eigenkapitalrendite rechnerisch glaenzend aus, doch ein einziger laengerer Leerstand kann den Cashflow ins Minus drehen.

Der Rechner hilft dir zu erkennen, ab wann Zinsdeckungsgrad und Liquiditaetspuffer kippen. Ziel ist eine solide, nachhaltige Eigenkapitalrendite bei robustem Cashflow statt das mathematische Maximum um jeden Preis.

Ab wann sollte ich von der Eigenkapitalrendite-Betrachtung zur Gesamtstrategie fuer mein Immobilienportfolio wechseln?

Spaetestens wenn du mehrere Objekte oder groessere Investitionen planst, reicht die isolierte Betrachtung einer einzelnen Eigenkapitalrendite nicht mehr aus.

Nutze den Rechner zunaechst fuer jede Immobilie, um Leverage-Effekt, Zinsdeckungsgrad und Risiko sauber zu verstehen, und betrachte dann das Gesamtbild.

Wichtig ist, wie sich Zins- und Leerstandsrisiken ueber die Objekte verteilen, wie hoch der gemeinsame Cashflow ist und wie flexibel du bei einem Zinsanstieg bleibst.

Ein Beispiel: Laufen mehrere Zinsbindungen im selben Jahr aus, buendelt sich dein Zinsaenderungsrisiko gefaehrlich.

Achte ausserdem auf gestaffelte Anschlussfinanzierungen und ausreichende Ruecklagen, denn Mieterhoehungen sind durch die Kappungsgrenze von 15 bis 20 Prozent in drei Jahren bis zur ortsueblichen Vergleichsmiete begrenzt.

So optimierst du dein Gesamtvermoegen statt nur ein Einzelobjekt.

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