Rendite-Rechner Immobilie: Brutto-, Netto- und EK-Rendite

Immobilien

Immobilienrendite aus Kaufpreis, Jahresmiete, Kosten und Leerstand berechnen und Brutto-,...

Quelle: Renditeanalyse aus Kaufpreis, Jahreskaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Leerstandsquote, Haltedauer, Finanzierungskosten und optionaler WertsteigerungStand: Juni 2026

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist der Rendite-Rechner?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Mit dem Rendite-Rechner für Immobilien berechnest du Bruttomietrendite, Nettomietrendite und eine vereinfachte Gesamtrendite für vermietete Objekte in einem Schritt. Er richtet sich an Vermieterinnen, Vermieter und Immobilienkäufer, die nicht nur eine grobe Mietrendite sehen wollen, sondern Kaufpreis, Jahreskaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Leerstand, Finanzierungskosten und angenommene Wertsteigerung sauber gegeneinander abwägen möchten.

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, die Nettomietrendite zieht zusätzlich Leerstand und Bewirtschaftungskosten ab.

Für die Gesamtrendite kommen Wertsteigerung und Finanzierungskosten über die Haltedauer hinzu.

So wird sichtbar, wie stark eine ordentliche Bruttorendite nach Kosten und Leerstand absacken kann und wie sehr das Ergebnis von der angenommenen Wertsteigerung abhängt, die als unsichere Größe behandelt werden sollte.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du gibst Kaufpreis, Jahreskaltmiete, Bewirtschaftungskosten pro Jahr, Leerstandsquote, angenommene Wertsteigerung pro Jahr, geplante Haltedauer und optionale Finanzierungskosten ein. Zusätzlich aktivierst du bei Bedarf die Stufen für Nettorendite und Gesamtrendite.

Die Daten stammen typischerweise aus Exposé, Mietaufstellung, Hausgeld- und Kostenplanung sowie deiner eigenen Markteinschätzung zur Haltedauer. Häufige Eingabefehler sind das Verwechseln von Kalt- und Warmmiete, zu optimistische Leerstands- oder Wertsteigerungsannahmen und das Doppelerfassen von Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Immobilien-Rendite-Formel (Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100; effektive Miete = Jahresmiete × (1 − Leerstand%); Nettomietrendite = (effektive Miete − Kosten) ÷ Kaufpreis × 100; Gesamtrendite inkl. Wertzuwachs über Haltedauer): Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100.

Für die Nettorendite gilt zunächst: Effektive Mieteinnahmen = Jahreskaltmiete × (1 - Leerstandsquote / 100). Danach folgt: Nettomietrendite = (effektive Mieteinnahmen - Bewirtschaftungskosten) / Kaufpreis × 100.

Wenn du die Gesamtrendite aktivierst, rechnet der Rechner zusätzlich Wertzuwachs = Kaufpreis × (1 + Wertsteigerung pro Jahr) ^ Haltedauer - Kaufpreis sowie kumulierte Finanzierungskosten = Finanzierungskosten pro Jahr × Haltedauer.

Die Gesamtrendite über die Haltedauer ergibt sich dann aus Nettomiete kumuliert plus Wertzuwachs minus Finanzierungskosten, geteilt durch den Kaufpreis.

Praxisbeispiel: Bei 350.000 Euro Kaufpreis, 12.000 Euro Jahreskaltmiete, 3.500 Euro Bewirtschaftungskosten, 3 Prozent Leerstand, 1,5 Prozent Wertsteigerung und 10 Jahren Haltedauer liegt die Bruttomietrendite bei rund 3,43 Prozent, die Nettomietrendite bei rund 2,33 Prozent und die Gesamtrentabilität hängt stark davon ab, ob die Wertsteigerung realistisch erreichbar ist.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Das Ergebnis bedeutet in der Praxis: Eine gute Bruttorendite ist nur der Start, nicht die Entscheidung. Für die Einordnung solltest du Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor und die Gesamtrendite über die Haltedauer zusammen lesen.

Wenn die Bruttorendite ordentlich aussieht, die Nettorendite nach Kosten und Leerstand aber stark absackt, ist der nächste Schritt oft ein härterer Blick auf Nebenkosten, Rücklagen und Standortqualität.

Genau dieser Vergleich schützt davor, aus einer Exposé-Rendite eine zu optimistische Kaufentscheidung abzuleiten.

Praxisbeispiel: Bei 200.000 Euro Kaufpreis und 9.600 Euro Jahreskaltmiete liegt die Bruttorendite bei 4,8 Prozent — nach 15 Prozent Bewirtschaftungskosten und 3 Prozent Leerstand fällt die Nettomietrendite auf rund 3,6 Prozent, was den Unterschied zur Markterwartung klar sichtbar macht.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Ralf kauft eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro und will vor dem Kauf wissen, ob die Rendite trägt.

Ausgangslage: Der Vermäkler gibt 12.000 Euro Jahreskaltmiete an; Ralf rechnet mit 3.500 Euro Bewirtschaftungskosten, 3 Prozent Leerstand und 1,5 Prozent Wertsteigerung über 10 Jahre.

Eingaben: Kaufpreis 350.000 Euro, Jahreskaltmiete 12.000 Euro, Bewirtschaftungskosten 3.500 Euro, Leerstandsquote 3 Prozent, Wertsteigerung 1,5 Prozent, Haltedauer 10 Jahre, Finanzierungskosten 9.500 Euro.

Der Rechner ergibt: Bruttomietrendite 3,43 Prozent, Nettomietrendite 2,33 Prozent, Cashflow nach Kosten und Finanzierung leicht negativ.

Ralf entscheidet: Er verhandelt den Kaufpreis auf 320.000 Euro — damit steigt die Bruttomietrendite auf 3,75 Prozent und der Cashflow dreht in den positiven Bereich.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Im Renditevergleich werden häufig Vollvermietung und stabile Mieteinnahmen unterstellt, obwohl bereits wenige Prozent Leerstand die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite deutlich reduzieren. Ein zweiter Fehler ist, die angenommene Wertsteigerung als sicheren Ertrag zu verbuchen, statt sie als unsichere Szenariovariable mit Sensitivität zu behandeln.

Drittens wird die Jahreskaltmiete mit der Warmmiete verwechselt, sodass die Rendite zu hoch ausfällt. Ebenso kritisch ist das Vermischen oder Weglassen von Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten, wodurch Exposé-Renditen besser aussehen als der spätere reale Cashflow über die Haltedauer.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Rendite-Rechner berechnet aus Kaufpreis, Jahreskaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Leerstand, Haltedauer und optionalen Finanzierungskosten die Bruttomietrendite, Nettomietrendite und einen vereinfachten Gesamtertrag über die Haltedauer.

Das Ergebnis zeigt, wie stark kleine Abweichungen bei Leerstand oder Kaufpreis die Rendite verschieben.

Als nächster Schritt empfiehlt sich eine Sensitivitätsbetrachtung: Schon 30.000 Euro Kaufpreisunterschied können die Nettorendite um fast einen halben Prozentpunkt verschieben — eine entscheidende Größe bei der Finanzierungsplanung.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Bruttomietrendite Wert in %, Nettomietrendite Wert in %

Basislauf mit Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Kaufpreis: 350.000 €
Kaufnebenkosten: 10 %
Jahreskaltmiete: 12.000 €
Bewirtschaftungskosten/Jahr: 3.500 €

Beispiel 2 · Mittel · Bruttomietrendite Wert in %, Nettomietrendite Wert in %

Basislauf mit Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Kaufpreis: 350.000 €
Kaufnebenkosten: 10 %
Jahreskaltmiete: 12.000 €
Bewirtschaftungskosten/Jahr: 3.500 €

Beispiel 3 · Komplex · Bruttomietrendite Wert in %, Nettomietrendite Wert in %

Vergleichslauf mit angepasstem Kaufpreis

Kaufpreis: 350.000 €
Kaufnebenkosten: 10 %
Jahreskaltmiete: 12.000 €
Bewirtschaftungskosten/Jahr: 3.500 €

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Rendite-Rechner

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Wann reicht dir die Bruttomietrendite fuer den Erstvergleich und wann musst du auf Nettomietrendite wechseln?

Die Bruttomietrendite berechnest du als Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete und 300.000 Euro Kaufpreis ergeben sich 4,0 Prozent.

Fuer den ersten Filter reicht dieser Wert, um teure von guenstigen Angeboten zu trennen.

Vor der Kaufentscheidung musst du jedoch auf die Nettomietrendite wechseln, weil sie die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefaehigen Bewirtschaftungskosten einbezieht.

Rechne dafuer Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie eine eventuelle Maklerprovision in die Gesamtinvestition ein.

Erst dann erkennst du, ob ein attraktives Expose nach realistischen Annahmen wirtschaftlich tragfaehig bleibt oder nur auf dem Papier glaenzt.

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfaeltiger genannt, ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und bringt 12.000 Euro Jahreskaltmiete, betraegt der Faktor 25.

Er zeigt rechnerisch, nach wie vielen Jahresnettokaltmieten der reine Kaufpreis wieder eingespielt waere, allerdings ohne Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung und Finanzierung.

Niedrige Faktoren unter etwa 20 gelten tendenziell als guenstig, hohe Faktoren ueber 25 eher als teuer. In gefragten A-Lagen sind Faktoren von 30 oder mehr ueblich, weil Kaeufer dort auf Wertsteigerung statt auf laufende Rendite setzen.

Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent. Als grobe Einordnung dient er nur fuer den Erstvergleich, weil er Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung bewusst ausblendet.

Wie interpretiere ich die Amortisationszeit?

Die Amortisationszeit ergibt sich aus der Gesamtinvestition geteilt durch den Jahresreinertrag und zeigt, nach wie vielen Jahren sich dein eingesetztes Kapital durch den jaehrlichen Reinertrag rechnerisch zurueckgezahlt hat.

Die Gesamtinvestition umfasst dabei Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision.

Der Reinertrag ist die Jahreskaltmiete abzueglich der nicht umlagefaehigen Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsruecklage und Mietausfallwagnis. Bei 330.000 Euro Gesamtinvestition und 9.500 Euro Reinertrag ergeben sich rund 35 Jahre.

Sehr lange Zeiten deutlich ueber 30 Jahren deuten auf eine eher schwache laufende Rendite hin.

Beachte, dass diese Kennzahl Wertsteigerung, Mietsteigerungen und den Steuereffekt der Abschreibung nicht abbildet und daher nur eine erste Einordnung liefert.

Was bringt die Eigenkapitalrendite im Vergleich zur Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite bezieht den Reinertrag auf die gesamte Investition, die Eigenkapitalrendite dagegen nur auf das tatsaechlich eingesetzte Eigenkapital, also Gesamtinvestition minus Darlehen.

Bei Finanzierung wirkt der Fremdkapitalhebel: Wenn der Kreditzins unter der Objektrendite liegt, faellt die Eigenkapitalrendite deutlich hoeher aus als die Nettomietrendite.

Setzt du etwa 80.000 Euro Eigenkapital ein und erzielst nach Annuitaet 6.000 Euro Cashflow, ergeben sich 7,5 Prozent. Dieser Hebel steigert aber auch das Risiko, da die Annuitaet aus Zins und Tilgung unabhaengig vom Mieteingang faellig bleibt.

Entscheidend ist deshalb, dass der monatliche Cashflow nach Zinsen und nicht umlagefaehigen Kosten positiv bleibt und auch Leerstand oder Zinsanstieg verkraftet.

Welche Werte gelten als gute Mietrendite?

Eine feste Grenze gibt es nicht, weil Lage, Risiko und Zinsniveau den Massstab verschieben. Als grobe Orientierung gilt fuer die Bruttomietrendite: unter 4 Prozent eher schwach, 4 bis 6 Prozent solide, ueber 6 Prozent vergleichsweise attraktiv.

Bei der Nettomietrendite sind unter 3 Prozent eher niedrig, 3 bis 4 Prozent ein solides Minimum und ueber 5 Prozent gut. Diese Werte verstehen sich vor Steuern und ohne Wertsteigerung.

In sehr stabilen A-Lagen sind niedrigere Renditen ueblich, weil Kaeufer dort auf Wertzuwachs setzen, waehrend hohe Renditen in strukturschwachen Regionen oft ein hoeheres Leerstands- und Mietausfallrisiko widerspiegeln.

Pruefe daher immer Lage und Mietmarkt zusaetzlich zur reinen Renditezahl, statt allein dem hoechsten Prozentwert zu folgen.

Mietrendite in Deutschland 2026 - wie interpretiere ich aktuelle Werte?

2026 sind Kaufpreise, Zinsen und Mieten regional sehr unterschiedlich, weshalb sich nackte Renditezahlen schlecht ohne Kontext vergleichen lassen.

Eine Bruttomietrendite von 4 Prozent in einer stabilen Grossstadt-A-Lage kann attraktiver sein als 7 Prozent in einer strukturschwachen Region mit hohem Leerstandsrisiko.

Beachte ausserdem die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland durch die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent plus Notar und Grundbuch deutlich variieren und die Nettorendite spuerbar druecken.

Nutze den Rechner, um mehrere Objekte mit identischer Methodik vergleichbar zu machen, und ergaenze anschliessend eine Standortanalyse zu Mietniveau, Leerstand und Entwicklungsperspektive.

So erkennst du, ob eine scheinbar hohe Rendite durch versteckte Risiken oder hohe Erwerbskosten relativiert wird.

Wann fuehrt eine hohe Mietrendite trotzdem nicht zu einer guten Kapitalanlage?

Eine hohe Mietrendite ist nur ein Teilbild und kann taeuschen, wenn dahinter Risiken stecken. Sie sagt wenig ueber Instandhaltungsstau, Leerstandsgefahr, Modernisierungszwang oder die Aussichten auf kuenftige Mietsteigerungen aus.

Hohe Werte entstehen oft in Regionen mit fallenden Preisen, schrumpfender Bevoelkerung oder schwacher Nachfrage, wo der Mietausfall den Renditevorteil schnell auffrisst.

Auch hohe nicht umlagefaehige Kosten oder ein anstehender Sanierungsbedarf koennen den realen Reinertrag weit unter den Bruttowert druecken. Der Rechner hilft dir beim schnellen Vergleich der Rendite, ersetzt aber keine Objektpruefung.

Ergaenze die Analyse daher um Nettorendite, Eigenkapitalrendite, eine Cashflow-Betrachtung sowie eine realistische Einschaetzung von Lage, Mietmarkt und deiner persoenlichen Risikotragfaehigkeit, bevor du dich entscheidest.

Ab wann sollte ich vom schnellen Mietrendite-Check zu detaillierten Immobilienrechnungen wechseln?

Wenn ein Objekt im Mietrendite-Rechner interessant aussieht und zugleich Lage, Zustand und Mieterstruktur passen, lohnt sich der Schritt zu tieferen Analysen.

Uebernimm dann die Daten in Nettorendite-, Eigenkapitalrendite- und Cashflow-Betrachtungen und rechne die vollstaendigen Kaufnebenkosten mit ein: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie eine moegliche Maklerprovision.

Simuliere anschliessend verschiedene Szenarien zu Leerstand, steigendem Zinsniveau und Instandhaltungsbedarf, damit du die Bandbreite des Ergebnisses kennst.

Beruecksichtige auch die Annuitaet aus Zins und Tilgung sowie die steuerliche Wirkung der Abschreibung.

Erst wenn die Immobilie auch unter konservativen Annahmen einen positiven Cashflow zeigt, ist sie als langfristige Kapitalanlage wirklich pruefenswert.

Weiterführende Rechner und Themen

Alle Anschlussrechner und Vertiefungen in einem klaren Modul, damit du direkt zur nächsten sinnvollen Berechnung springen kannst.

Eigenkapitalrendite berechnenPrüfe die Rendite unter Einsatz von Fremdkapital.Kaufpreisfaktor prüfenBewerte den Objektpreis über den Vervielfältiger.Rücklagen einplanenBerücksichtige Instandhaltungsrücklagen in deiner Renditerechnung.Zinseszins-RechnerZinseszins für Einmalanlage und Sparplan mit Raten berechnen – mit Jahrestabelle, Liniendiagramm und Aufschlüsselung Einzahlungen vs. Zinsen. Kostenlos für 2026.Leerstandskosten berechnenBerechnet die Gesamtkosten eines Leerstands aus Mietausfall, Fixkosten, Renovierung, Inseraten und Makler – inklusive Tageskosten und Szenarien unterschiedlicher Leerstandsdauer.Mietausfall-RechnerBerechnet Mietausfall und bereinigte Renditekennzahlen bei einer Leerstandsquote – inklusive Cashflow, Break-even-Leerstandsquote und Szenarien.MieterhöhungNeue Miete, Erhöhungsbetrag, Mehrbelastung pro Jahr und rechtliche Zulässigkeit prüfen BaufinanzierungDarlehenssumme, monatliche Rate, Restschuld nach Zinsbindung und Eigenkapitalquote berechnen EigenkapitalBenötigtes Eigenkapital, fehlender Betrag und Zeit bis zum Kaufziel berechnen KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision – Gesamtnebenkosten berechnen Kaufen oder Mieten Rechner: Break-Even objektiv vergleichenLangfristige Kosten von Kaufen und Mieten vergleichen und das Break-even-Jahr berechnen, ab dem sich ein Immobilienkauf gegenüber Miete lohnt.Rendite & Investment Rechner gezielt auswählenDirekter Hub für weitere Rechner aus Rendite & Investment mit demselben Themenkontext.