Mietrendite berechnen: Brutto-, Netto- und EK-Rendite

Die Bruttomietrendite berechnest du als Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete und 300.000 Euro Kaufpreis ergeben sich 4,0 Prozent.

Für den ersten Filter reicht dieser Wert, um teure von günstigen Angeboten zu trennen.

Vor der Kaufentscheidung musst du jedoch auf die Nettomietrendite wechseln, weil sie die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten einbezieht.

Rechne dafür Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie eine eventuelle Maklerprovision in die Gesamtinvestition ein.

Erst dann erkennst du, ob ein attraktives Expose nach realistischen Annahmen wirtschaftlich tragfähig bleibt oder nur auf dem Papier glänzt.

Im Rechner gibst du Kaufpreis und Jahreskaltmiete für die Bruttovariante ein; für die Nettomietrendite ergänzst du die Nebenkosten sowie den prozentualen Bewirtschaftungsabzug.

So siehst du im direkten Vergleich, um wie viele Prozentpunkte die realistischere Nettobetrachtung von der Brutto-Schnellzahl abweicht.

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und bringt 12.000 Euro Jahreskaltmiete, beträgt der Faktor 25.

Er zeigt rechnerisch, nach wie vielen Jahresnettokaltmieten der reine Kaufpreis wieder eingespielt wäre, allerdings ohne Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung und Finanzierung.

Niedrige Faktoren unter etwa 20 gelten tendenziell als günstig, hohe Faktoren über 25 eher als teuer. In gefragten A-Lagen sind Faktoren von 30 oder mehr üblich, weil Käufer dort auf Wertsteigerung statt auf laufende Rendite setzen.

Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent. Als grobe Einordnung dient er nur für den Erstvergleich, weil er Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung bewusst ausblendet.

Im Rendite-Rechner wird der Kaufpreisfaktor automatisch parallel zur Bruttomietrendite ausgewiesen, sodass du beide Kennzahlen auf einen Blick nebeneinander ablesen kannst.

Vergleichst du mehrere Objekte, lässt sich allein am Faktor schnell erkennen, welche Angebote bei gleicher Miete deutlich teurer bewertet sind.

Die Amortisationszeit ergibt sich aus der Gesamtinvestition geteilt durch den Jahresreinertrag und zeigt, nach wie vielen Jahren sich dein eingesetztes Kapital durch den jährlichen Reinertrag rechnerisch zurückgezahlt hat.

Die Gesamtinvestition umfasst dabei Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision.

Der Reinertrag ist die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Bei 330.000 Euro Gesamtinvestition und 9.500 Euro Reinertrag ergeben sich rund 35 Jahre.

Sehr lange Zeiten deutlich über 30 Jahren deuten auf eine eher schwache laufende Rendite hin.

Beachte, dass diese Kennzahl Wertsteigerung, Mietsteigerungen und den Steuereffekt der Abschreibung nicht abbildet und daher nur eine erste Einordnung liefert.

Im Rechner trägst du Kaufpreis, Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Kosten ein; das Ergebnis zeigt dir die Amortisationszeit sofort neben der Nettomietrendite.

Vergleiche diesen Wert mit deinem geplanten Haltezeitraum: Überschreitet die Amortisationszeit ihn deutlich, wird späteres Wertsteigerungspotenzial zur entscheidenden Renditequelle.

Die Nettomietrendite bezieht den Reinertrag auf die gesamte Investition, die Eigenkapitalrendite dagegen nur auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital, also Gesamtinvestition minus Darlehen.

Bei Finanzierung wirkt der Fremdkapitalhebel: Wenn der Kreditzins unter der Objektrendite liegt, fällt die Eigenkapitalrendite deutlich höher aus als die Nettomietrendite.

Setzt du etwa 80.000 Euro Eigenkapital ein und erzielst nach Annuität 6.000 Euro Cashflow, ergeben sich 7,5 Prozent. Dieser Hebel steigert aber auch das Risiko, da die Annuität aus Zins und Tilgung unabhängig vom Mieteingang fällig bleibt.

Entscheidend ist deshalb, dass der monatliche Cashflow nach Zinsen und nicht umlagefähigen Kosten positiv bleibt und auch Leerstand oder Zinsanstieg verkraftet.

Der Rechner berechnet die Eigenkapitalrendite, sobald du Darlehenshöhe und Zinssatz eingibst, und stellt sie automatisch der Nettomietrendite gegenüber.

Diese Gegenuberstellung zeigt dir unmittelbar, ob deine Finanzierungsstruktur den Hebeleffekt tatsächlich aktiviert oder ob ein hoher Kreditzins den Vorteil wieder neutralisiert.

Eine feste Grenze gibt es nicht, weil Lage, Risiko und Zinsniveau den Massstab verschieben. Als grobe Orientierung gilt für die Bruttomietrendite: unter 4 Prozent eher schwach, 4 bis 6 Prozent solide, über 6 Prozent vergleichsweise attraktiv.

Bei der Nettomietrendite sind unter 3 Prozent eher niedrig, 3 bis 4 Prozent ein solides Minimum und über 5 Prozent gut. Diese Werte verstehen sich vor Steuern und ohne Wertsteigerung.

In sehr stabilen A-Lagen sind niedrigere Renditen üblich, weil Käufer dort auf Wertzuwachs setzen, während hohe Renditen in strukturschwachen Regionen oft ein höheres Leerstands- und Mietausfallrisiko widerspiegeln.

Prüfe daher immer Lage und Mietmarkt zusätzlich zur reinen Renditezahl, statt allein dem höchsten Prozentwert zu folgen.

Im Rechner kannst du durch Anpassen von Kaufpreis oder Kaltmiete direkt sehen, ab welchem Wert dein Objekt in den soliden Bereich rutscht.

Teste dabei mindestens ein pessimistisches Szenario mit um 10 Prozent reduzierter Miete, um die Rendite-Untergrenze zu kennen.

2026 sind Kaufpreise, Zinsen und Mieten regional sehr unterschiedlich, weshalb sich nackte Renditezahlen schlecht ohne Kontext vergleichen lassen.

Eine Bruttomietrendite von 4 Prozent in einer stabilen Großstadt-A-Lage kann attraktiver sein als 7 Prozent in einer strukturschwachen Region mit hohem Leerstandsrisiko.

Beachte außerdem die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland durch die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent plus Notar und Grundbuch deutlich variieren und die Nettorendite spürbar drücken.

Nutze den Rechner, um mehrere Objekte mit identischer Methodik vergleichbar zu machen, und ergänze anschliessend eine Standortanalyse zu Mietniveau, Leerstand und Entwicklungsperspektive.

So erkennst du, ob eine scheinbar hohe Rendite durch versteckte Risiken oder hohe Erwerbskosten relativiert wird.

Passe im Rechner die Kaufnebenkosten je nach Bundesland an und vergleiche so Objekte aus Bayern, Berlin oder Nordrhein-Westfalen auf einheitlicher Basis.

Der direkte Kostenvergleich macht schnell sichtbar, wie stark allein die Grunderwerbsteuer-Differenz die erzielbare Nettorendite beeinflusst.

Eine hohe Mietrendite ist nur ein Teilbild und kann täuschen, wenn dahinter Risiken stecken. Sie sagt wenig über Instandhaltungsstau, Leerstandsgefahr, Modernisierungszwang oder die Aussichten auf künftige Mietsteigerungen aus.

Hohe Werte entstehen oft in Regionen mit fallenden Preisen, schrumpfender Bevölkerung oder schwacher Nachfrage, wo der Mietausfall den Renditevorteil schnell auffrisst.

Auch hohe nicht umlagefähige Kosten oder ein anstehender Sanierungsbedarf können den realen Reinertrag weit unter den Bruttowert drücken. Der Rechner hilft dir beim schnellen Vergleich der Rendite, ersetzt aber keine Objektprüfung.

Ergänze die Analyse daher um Nettorendite, Eigenkapitalrendite, eine Cashflow-Betrachtung sowie eine realistische Einschätzung von Lage, Mietmarkt und deiner persönlichen Risikotragfähigkeit, bevor du dich entscheidest.

Nutze im Rechner das Feld für Bewirtschaftungskosten, um Instandhaltungsrücklage und Verwaltungsaufwand einzupreisen.

Schon eine Erhöhung dieses Prozentsatzes um zwei Punkte zeigt, wie schnell eine optisch attraktive Bruttomietrendite auf ein bescheidenes Nettoresultat zusammenschmilzt.

Wenn ein Objekt im Mietrendite-Rechner interessant aussieht und zugleich Lage, Zustand und Mieterstruktur passen, lohnt sich der Schritt zu tieferen Analysen.

Übernimm dann die Daten in Nettorendite-, Eigenkapitalrendite- und Cashflow-Betrachtungen und rechne die vollständigen Kaufnebenkosten mit ein: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie eine mögliche Maklerprovision.

Simuliere anschliessend verschiedene Szenarien zu Leerstand, steigendem Zinsniveau und Instandhaltungsbedarf, damit du die Bandbreite des Ergebnisses kennst.

Berücksichtige auch die Annuität aus Zins und Tilgung sowie die steuerliche Wirkung der Abschreibung.

Erst wenn die Immobilie auch unter konservativen Annahmen einen positiven Cashflow zeigt, ist sie als langfristige Kapitalanlage wirklich prüfenswert.

Die im Rendite-Rechner berechneten Brutto- und Nettomietrenditen sowie der Kaufpreisfaktor bilden dabei die Startbasis für jede weiterführende Finanzmodellierung.

Speichere deine Eingaben, bevor du die Detailanalyse beginnst, damit du die Schnellrechnung jederzeit mit den verfeinerten Ergebnissen vergleichen kannst.