Rendite-Rechner Immobilie: Netto- & Eigenkapitalrendite 2026

Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis: Jahresrohertrag ÷ Kaufpreis × 100. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich alle laufenden Kosten und die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten + Renovierung): Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100. Für Anlageentscheidungen ist die Nettomietrendite meist aussagekräftiger.

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist Kaufpreis ÷ Jahresrohertrag. Er zeigt, nach wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis rechnerisch „abbezahlt“ wäre (ohne Kosten, ohne Finanzierung). Niedrige Faktoren (z. B. unter 20) gelten tendenziell als günstig, hohe Faktoren (über 25) als eher teuer – abhängig von Lage, Zustand und Risiko.

Die Amortisationszeit ergibt sich aus Gesamtinvestition ÷ Jahresreinertrag und zeigt, nach wie vielen Jahren sich das eingesetzte Kapital durch den jährlichen Reinertrag rechnerisch amortisiert. Sehr lange Amortisationszeiten (z. B. deutlich über 30 Jahre) deuten auf eine eher schwache Rendite hin.

Die Nettomietrendite bezieht sich auf die Gesamtinvestition, die Eigenkapitalrendite auf Ihr tatsächlich eingesetztes Eigenkapital (Gesamtinvestition minus Darlehen). Bei Finanzierung kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher sein als die Nettomietrendite – allerdings steigt damit auch das Risiko. Wichtig ist, dass der monatliche Cashflow nach Zinsen positiv bleibt.

Eine pauschale Grenze gibt es nicht; sie hängt von Lage, Risiko und Zinsniveau ab. Als grobe Orientierung im Rechner gilt: Bruttomietrendite unter 4 % eher schwach, 4–6 % solide, über 6 % vergleichsweise attraktiv. Bei der Nettomietrendite sind unter 3 % eher niedrig, 3–5 % solide, über 5 % gut – jeweils vor Steuern und ohne Berücksichtigung von Wertsteigerungen.

2026 sind Kaufpreise, Zinsen und Mieten regional sehr unterschiedlich. Eine Bruttomietrendite von 4 % in einer sehr stabilen A‑Lage kann attraktiver sein als 7 % in einer strukturschwachen Region mit hohem Leerstandsrisiko. Nutze den Rechner, um Renditen verschiedener Objekte vergleichbar zu machen und führe anschließend eine Standortanalyse durch. So erkennst du, ob eine scheinbar hohe Rendite durch versteckte Risiken relativiert wird.

Eine hohe Mietrendite ist nur ein Teilbild. Sie sagt wenig über Instandhaltungsbedarf, Leerstand, Modernisierungszwang oder zukünftige Mietsteigerungen aus. Der Rechner hilft dir zwar beim schnellen Vergleich der Rendite, ersetzt aber keine detaillierte Objektprüfung. Ergänze die Analyse daher um Nettorendite- und Eigenkapitalrendite-Rechner, Cashflow-Betrachtung und eine realistische Einschätzung von Lage, Mietmarkt und persönlicher Risikotragfähigkeit.

Wenn ein Objekt im Mietrendite-Rechner interessant aussieht und gleichzeitig Lage, Zustand und Mieterstruktur passen, lohnt sich der Schritt zu tieferen Analysen. Übernimm dann die Daten in Nettorendite-, Eigenkapitalrendite- und Gesamtrendite-Rechner und simuliere verschiedene Szenarien zu Leerstand, Zinsniveau und Instandhaltung. Erst wenn die Immobilie auch unter konservativen Annahmen solide abschneidet, ist sie als langfristige Kapitalanlage wirklich prüfenswert.