Wohnfläche berechnen nach WoFlV online berechnen und vergleichen

Die Wohnfläche ergibt sich aus der Grundfläche aller Wohnräume mit voller Raumhöhe über 2 Metern zuzüglich anteilig angerechneter Nebenflächen wie Dachschrägen, Balkone, Terrassen und Wintergärten.

Bei 75 m² Grundfläche, 12 m² Dachschräge zwischen 1 und 2 Metern Höhe, 4 m² Dachschräge unter 1 Meter und einem 8 m² großen Balkon mit 25 Prozent Anrechnung ergibt der Rechner 83 m² Wohnfläche: Die vollen 75 m² zählen zu 100 Prozent, die Dachschräge trägt nur 6 m² bei, der Balkon 2 m².

Die Grundfläche gesamt liegt bei 99 m², die Differenz von 16 m² entsteht ausschließlich durch die Anrechnungsregeln in § 4 WoFlV.

Tragen Sie deshalb jede Fläche einzeln in das passende Eingabefeld ein, statt die Gesamtgrundfläche pauschal zu schätzen.

Ab einer lichten Höhe von 2 Metern zählt eine Fläche voll, darunter nur anteilig oder gar nicht – diese Grenze ist der wichtigste Stellhebel bei Dachgeschosswohnungen.

Nach § 4 Nr. 2 WoFlV hängt die Anrechnung von Dachschrägen von der lichten Höhe ab, gemessen senkrecht vom Fußboden bis zur Unterkante der Schräge.

Flächen mit mindestens 2 Metern Höhe zählen zu 100 Prozent, Flächen zwischen 1 und 2 Metern nur zur Hälfte, Flächen unter 1 Meter zu 0 Prozent.

Im Rechner tragen Sie beide Schrägenbereiche getrennt ein: Bei 60 m² Grundfläche, 20 m² Fläche zwischen 1 und 2 Metern und 8 m² unter 1 Meter ergeben sich 71,25 m² Wohnfläche statt 93 m² Grundfläche – die Differenz von 21,75 m² entsteht allein durch diese beiden Felder.

Messen Sie die Höhe konsequent an der niedrigsten Stelle der Schräge, nicht an der Wand, sonst wird zu viel Fläche der vollen Anrechnung zugeordnet.

Bei einer Dachgeschosswohnung mit ausgedehnter Schrägenfläche kann diese Regel allein 20 bis 30 Prozent der Grundfläche kosten.

Die WoFlV berechnet die Wohnfläche mit Abzügen für Dachschrägen, Balkone und Wintergärten, während die DIN 277 die Grundfläche aller Räume ohne solche Anrechnungsfaktoren erfasst und stattdessen in Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche unterteilt.

Deshalb liefert die DIN 277 fast immer eine größere Zahl: Bei unserem Beispiel mit 99 m² Grundfläche gesamt läge die DIN-277-Fläche nahe an diesem Wert, während die WoFlV nur 83 m² Wohnfläche ausweist – ein Unterschied von 16 m² allein durch Dachschrägen und Balkon.

In Mietverträgen ist die WoFlV die von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bevorzugte Berechnungsgrundlage, die DIN 277 kommt vor allem im gewerblichen Bereich und in der Bauplanung zum Einsatz.

Prüfen Sie deshalb im Mietvertrag, welche Methode vereinbart wurde, denn bei einer Dachgeschosswohnung kann die Differenz zwischen beiden Methoden 10 bis 20 Prozent betragen. Dieser Rechner arbeitet ausschließlich nach der WoFlV.

Ja, Balkone, Loggien und Terrassen zählen nach § 4 Nr. 4 WoFlV zur Wohnfläche, allerdings nur anteilig: in der Regel zu 25 Prozent, bei besonderer Qualität oder Lage bis zu 50 Prozent.

Besondere Qualität bedeutet etwa eine überdachte Südterrasse in ruhiger Lage oder einen ungewöhnlich großen Balkon mit freiem Blick.

Im Rechner wählen Sie den passenden Anrechnungsfaktor direkt aus: Ein 8 m² großer Balkon trägt bei 25 Prozent nur 2 m² zur Wohnfläche bei, bei 50 Prozent wären es 4 m².

Der Unterschied von 2 m² wirkt sich unmittelbar auf die Wohnfläche und damit auf die Quadratmetermiete aus.

Wählen Sie 50 Prozent nur, wenn objektive Kriterien wie Überdachung, Ausrichtung oder Größe dafür sprechen – im Zweifel gilt 25 Prozent als Regelfall.

Terrassen und Loggien werden nach denselben Prozentsätzen bewertet wie Balkone, unabhängig von der genauen Bauform.

Zur Wohnfläche zählen alle Wohnräume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern zu 100 Prozent, während Dachschrägen, Balkone und Wintergärten nur anteilig oder gar nicht eingerechnet werden.

Unberücksichtigt bleiben nach § 2 Abs. 3 WoFlV insbesondere Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung sowie Treppen mit mehr als drei Steigungen.

Bei einer reinen Wohnung ohne Schrägen, Balkon oder Wintergarten – etwa 60 m² Grundfläche ohne jede Nebenfläche – ergibt der Rechner exakt 60 m² Wohnfläche, weil hier keinerlei Abzüge greifen.

Tragen Sie deshalb nur Flächen ein, die tatsächlich als Wohnraum genutzt werden; Keller- oder Garagenflächen gehören nicht in die Eingabefelder.

Eine Ausnahme gilt, wenn ein Kellerraum baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt wurde – dann kann er unter Umständen doch zur Wohnfläche zählen, was im Einzelfall zu prüfen ist.

Wohnfläche ist der nach WoFlV streng definierte Begriff für zu Wohnzwecken genutzte Räume mit den bekannten Anrechnungsfaktoren für Dachschrägen und Außenflächen, während Nutzfläche ein weiter gefasster Begriff ist, der je nach Kontext auch gewerblich genutzte oder technische Flächen ohne diese Abzüge einschließen kann.

In unserem Beispiel mit 80 m² Grundfläche, 10 m² Dachschräge zwischen 1 und 2 Metern, 5 m² unter 1 Meter und 6 m² Balkon ergibt die WoFlV-Berechnung 86,5 m² Wohnfläche, während die reine Grundfläche gesamt bei 101 m² liegt – eine Differenz von 14,5 m², die bei einer undifferenzierten Nutzflächenangabe verloren ginge.

Prüfen Sie deshalb bei Immobilienanzeigen und Verträgen immer, welcher Begriff verwendet wird, denn Nutzflächenangaben ohne WoFlV-Abzüge wirken größer, als die tatsächliche Wohnfläche ausfällt.

Ab einer Nutzung außerhalb des reinen Wohnzwecks, etwa bei Gewerbeflächen, ist ohnehin nicht mehr die WoFlV, sondern die DIN 277 maßgeblich.

Nein, Kellerräume zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, ebenso wenig wie Waschküchen, Heizungsräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung.

Der Rechner bildet das ab, indem für solche Flächen gar kein Eingabefeld vorgesehen ist: Bei einer Beispielrechnung mit 60 m² reiner Wohnfläche ohne Nebenflächen bleibt das Ergebnis exakt bei 60 m², unabhängig davon, wie groß ein zusätzlicher Keller ist.

Eine wichtige Ausnahme gilt für ausgebaute Kellerräume, die baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt wurden, etwa mit ausreichender Deckenhöhe, Fenstern und Heizung – dann können sie unter Umständen doch zur Wohnfläche zählen.

Prüfen Sie deshalb bei einem ausgebauten Keller immer die Baugenehmigung, bevor Sie die Fläche als Wohnraum einordnen.

Ein Hobbyraum ohne diese Genehmigung bleibt außen vor, selbst wenn er tatsächlich bewohnt wird und in einer Anzeige mitgezählt wurde.

Ein Flur innerhalb der eigenen Wohnung zählt normal zur Wohnfläche, sofern er die übliche Raumhöhe von mindestens 2 Metern hat; ein Treppenhaus oder Flur außerhalb der Wohnung dagegen nicht.

Zusätzlich gilt nach § 2 Abs. 3 WoFlV: Treppen innerhalb der Wohnung mit mehr als drei Steigungen werden ebenfalls nicht angerechnet, weil sie keine nutzbare Aufenthaltsfläche bieten.

Der Rechner zeigt diese Regel im Hinweistext, sobald keine weiteren Abzugsflächen eingegeben werden – bei 60 m² reiner Grundfläche bleibt es bei 60 m² Wohnfläche, weil Treppen und externe Flure ohnehin nicht Teil der Eingabefelder sind.

Zählen Sie deshalb nur den innen liegenden Flur einer Wohnung zur Grundfläche, niemals das gemeinschaftliche Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses.

Ab vier Stufen innerhalb der Wohnung sollten Sie die betroffene Treppenfläche aus der Grundflächen-Eingabe herausrechnen, um keine überhöhte Wohnfläche anzugeben.

Ein beheizter Wintergarten zählt nach § 4 Nr. 1 WoFlV zu 100 Prozent als vollwertiger Wohnraum, ein unbeheizbarer dagegen nach § 4 Nr. 3 WoFlV nur zur Hälfte, also zu 50 Prozent.

Maßgeblich ist die bauliche Ausstattung mit einer fest installierten Heizung wie Fußbodenheizung oder Heizkörper, nicht die tatsächliche Nutzung im Sommer – ein mobiler Heizlüfter genügt nicht.

Im Rechner wählen Sie über das Feld Wintergarten beheizt die passende Option: 18 m² beheizter Wintergarten ergeben 18 m² Wohnfläche, derselbe Wintergarten unbeheizt nur 9 m².

Diese Differenz von 9 m² kann bei der Nebenkostenabrechnung und bei der Miete einen spürbaren finanziellen Unterschied ausmachen.

Tragen Sie die Wintergartenfläche deshalb nur dann als beheizt ein, wenn eine dauerhafte Heizungsanlage tatsächlich vorhanden ist. Die gleiche Regelung gilt laut WoFlV sinngemäß auch für Schwimmbäder und ähnlich geschlossene Räume.

Messen Sie zunächst jeden Raum einzeln aus und unterscheiden Sie Bereiche mit voller Raumhöhe über 2 Metern, Dachschrägen zwischen 1 und 2 Metern sowie Bereiche unter 1 Meter, dazu Balkon-, Terrassen- und Wintergartenflächen.

Tragen Sie diese Werte in den Rechner ein und vergleichen Sie das Ergebnis mit der Mietvertragsangabe: Weicht Ihr Ergebnis um mehr als 10 Prozent zugunsten des Mieters ab, kann das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Mietminderung rechtfertigen.

Bei unserem Beispiel mit 93 m² Grundfläche und nur 71,25 m² Wohnfläche läge eine Abweichung nahe der 10-Prozent-Schwelle bereits im relevanten Bereich, wenn der Vertrag eine deutlich höhere Zahl nennt.

Lassen Sie im Streitfall ein prüffähiges Aufmaß durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen erstellen, das auch vor Gericht Bestand hat; die Kosten dafür liegen üblicherweise zwischen 200 und 500 Euro.

Auch die Nebenkosten lassen sich bei überhöht angegebener Fläche anteilig zurückfordern.

Im Durchschnitt aller Haushalte waren es 2022 laut Mikrozensus-Zusatzerhebung Wohnen des Statistischen Bundesamts 55,7 m² je Person bei 96 m² je Wohnung.

Der Wert hängt stark von der Haushaltsgröße ab: Einpersonenhaushalte haben im Schnitt 73,3 m², Haushalte mit zwei Personen 51,5 m² je Person, mit drei Personen 38,1 m² und mit vier und mehr Personen 30 m².

Tragen Sie im Rechner oben Ihre Flächen und im Feld Personen im Haushalt die Zahl der Bewohner ein, dann zeigt er Ihre Wohnfläche pro Person und den Abstand zum Bundesdurchschnitt in Prozent.

Bei der Wohnungssuche oder Haushaltsplanung dient der Vergleich als grobe Orientierung.

Die Grenze: Es sind statistische Mittelwerte mit dem Stand 2022, ein Vergleich mit früheren Jahren ist wegen eines Zeitreihenbruchs nicht möglich, und aus dem Durchschnitt folgt weder ein Anspruch noch eine Angemessenheitsgrenze für Ihre Wohnung.

Sie teilen die Wohnfläche durch die Zahl der Personen, die in der Wohnung leben. Bei 85 m² Wohnfläche und drei Personen sind das 28,3 m² je Person.

Ermitteln Sie die Wohnfläche zuerst nach der Wohnflächenverordnung, denn Dachschrägen, Balkon und Wintergarten zählen nur anteilig: Mit 75 m² Grundfläche, Dachschräge und Balkon wie im Beispiel oben ergeben sich 83 m², bei zwei Personen 41,5 m² je Person.

Der Rechner übernimmt diese Division, sobald Sie das Feld Personen im Haushalt ausfüllen, und vergleicht das Ergebnis mit den Destatis-Mittelwerten für Ihre Haushaltsgröße.

Bei 100 m² und fünf Personen wären es 20 m² je Person, bei 100 m² und zwei Personen 50 m². Prüfen Sie vorher mit dem Rechner, ob die Wohnfläche im Mietvertrag stimmt.

Die Grenze: Die Zahl hilft beim Vergleich, sagt aber nichts über die Aufteilung der Räume, und Kinder, Untermieter oder zeitweise Bewohner lassen sich nur als ganze Personen eintragen.