Mietkaution berechnen: Höhe, Raten, Verzinsung und Rückzahlung

Bei Wohnraummietverträgen darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen, ein darüber hinausgehender Teil der Vereinbarung ist unwirksam.

Maßgeblich ist allein die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete und auch keine Nebenkostenanteile oder Betriebskostenvorauszahlungen.

Ein Rechenbeispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 900 Euro liegt die gesetzliche Obergrenze bei 2.700 Euro, bei 650 Euro sind es entsprechend 1.950 Euro.

Liegt im Vertrag eine Warmmiete von 1.150 Euro vor, von der 250 Euro auf Betriebskosten entfallen, zählen für die Berechnung trotzdem nur die 900 Euro Kaltmiete. § 551 Abs. 1 BGB legt diese Obergrenze als zwingendes Mietrecht fest; eine höhere Kautionsvereinbarung im Mietvertrag ist von Anfang an nichtig, und der Mieter kann überzahlte Beträge jederzeit ohne besondere Frist zurückfordern.

Prüfen Sie diesen Wert im Rechner vor der Unterschrift, damit die Drei-Monats-Grenze auf Basis der richtigen Miete – der Kaltmiete, nicht der Warmmiete – sauber eingehalten wird.

Der Rechner verzinst die vereinbarte Kaution jahresweise mit dem Bundesbank-Jahresdurchschnittssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, sofern das Feld Zinssatz auf 0 (automatisch) steht; für jedes Kalenderjahr der Mietdauer wird dabei der jeweils gültige historische Satz herangezogen, nicht ein einzelner fester Prozentsatz über die gesamte Laufzeit.

Bei 2.700 Euro Kaution und einer Mietdauer von Januar 2023 bis Januar 2026 nutzt der Rechner nacheinander 1,31 Prozent (2023), 1,72 Prozent (2024) und 1,48 Prozent (2025) und ermittelt daraus rund 124 Euro Zinsen brutto, nach Abgeltungsteuer (25 Prozent plus Solidaritätszuschlag) bleiben rund 91 Euro.

Beginnt oder endet die Mietdauer unterjährig, rechnet der Rechner den jeweiligen Jahresanteil tagesgenau anteilig an.

Weicht das tatsächliche Kautionskonto vom gesetzlichen Bundesbank-Satz ab, tragen Sie den individuellen Zinssatz manuell ein – dann verzinst der Rechner mit diesem festen Satz für jedes Jahr der Laufzeit.

Bei einer Mietkautionsversicherung oder Bürgschaft zahlen Sie keinen Einmalbetrag, sondern einen laufenden Jahresbeitrag, den Sie im Feld Kautionsversicherung eintragen; der Rechner multipliziert diesen Beitrag mit der Anzahl der Mietjahre und stellt die Summe der verzinsten Barkaution gegenüber.

Bei 2.700 Euro Kaution, 85 Euro Jahresbeitrag und vier Jahren Mietdauer zeigt der Rechner Gesamtkosten der Versicherung von 340 Euro, während dieselbe Kaution auf einem mit 2,5 Prozent verzinsten Kautionskonto im selben Zeitraum auf rund 2.980 Euro anwächst – die Zinsen erhält der Mieter zusätzlich zur vollen Kaution zurück, während die Versicherungsbeiträge endgültig weg sind.

Dieses Modell lohnt sich vor allem, wenn Sie das gebundene Kapital kurzfristig brauchen, etwa weil Umzug und Renovierung das Budget stark belasten; je länger die Mietdauer, desto stärker verschiebt sich der Vorteil zur Barkaution.

Rechnen Sie deshalb Ihre erwartete Wohndauer im Rechner gegen, bevor Sie eine laufende Gebühr statt der Kaution vereinbaren.

Ein gesetzlich fixes Datum gibt es nicht, in der Praxis wird dem Vermieter jedoch eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zugestanden, die häufig bei etwa drei bis sechs Monaten nach Mietende liegt.

In dieser Zeit klärt er offene Forderungen wie rückständige Mieten oder noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Steht zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres noch aus, darf er hierfür einen angemessenen Teilbetrag vorläufig einbehalten, etwa 200 bis 400 Euro, und muss den Rest der im Rechner ermittelten Rückgabesumme zügig auszahlen.

Eine pauschale Einbehaltung der vollen Summe ohne konkreten Grund ist dagegen nicht zulässig.

Verstreicht die sechsmonatige Frist ohne Reaktion, sollten Sie den Vermieter schriftlich unter Setzung einer zweiwöchigen Nachfrist zur Rückzahlung auffordern; bleibt dies erfolglos, können Sie den Anspruch beim zuständigen Amtsgericht einklagen.

Sichern Sie sich mit einem unterschriebenen Übergabeprotokoll ab, damit ein längerer Einbehalt nur für nachvollziehbare Positionen erfolgen kann.

Ja, Mieterinnen und Mieter haben nach § 551 Abs. 2 BGB einen gesetzlichen Anspruch darauf, die Barkaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen; eine einmalige Vollzahlung darf der Vermieter nicht als einzige Variante verlangen.

Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren jeweils mit den folgenden Mietzahlungen.

Der Rechner zeigt die Monatsrate direkt als eigenes Ergebnisfeld: Bei 1.300 Euro Nettokaltmiete und damit 3.900 Euro zulässiger Höchstkaution liegt die Monatsrate bei genau 1.300 Euro, verteilt über die ersten drei Mietmonate.

Diese Aufteilung entlastet Ihre Liquidität direkt nach dem Umzug spürbar, weil Kaution, Umzugskosten und laufende Miete sonst gleichzeitig anfallen.

Achten Sie darauf, dass die Ratenregelung korrekt im Mietvertrag steht, und nutzen Sie den Rechner vorab, um Gesamtbetrag und Höhe je Rate zu prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Ein Einbehalt ist nur für berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis zulässig, etwa rückständige Mieten, nachvollziehbare Nebenkostennachforderungen oder begründete Schadensersatzforderungen für vom Mieter verursachte Schäden über die normale Abnutzung hinaus.

Normale Gebrauchsspuren wie kleine Bohrlöcher oder leichte Laufspuren zählen nicht dazu.

Ein Beispiel: Bleibt eine Betriebskostennachzahlung von 180 Euro offen und ist eine beschädigte Tür mit 250 Euro zu ersetzen, darf der Vermieter 430 Euro vom im Rechner ermittelten Rückgabebetrag abziehen und muss den Rest auszahlen.

Für noch strittige Positionen ist ein angemessener vorläufiger Rückbehalt möglich, eine pauschale Einbehaltung der vollen Summe ohne konkrete Begründung dagegen nicht.

Bestreiten Sie unberechtigte Abzüge schriftlich innerhalb von drei Wochen nach Erhalt der Kautionsabrechnung, da längeres Schweigen als Einverständnis ausgelegt werden kann; Fotos vom Wohnungszustand bei der Schlüsselübergabe sichern Ihre Beweislage erheblich.

Verlangen Sie immer eine schriftliche, nach Positionen aufgeschlüsselte Abrechnung.

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Kaution über drei Nettokaltmieten, ist genau dieser übersteigende Teil der Vereinbarung unwirksam – der Mieter schuldet von Anfang an nur den gesetzlichen Höchstbetrag.

Der Rechner bildet diesen Fall ab: Tragen Sie bei 900 Euro Kaltmiete eine vereinbarte Kaution von 3.200 Euro ein, meldet er 'Kaution über gesetzlichem Maximum: Ja' und rechnet Zinsen und Rückgabebetrag trotzdem nur auf Basis der zulässigen 2.700 Euro weiter, hier rund 2.824 Euro nach Zinsen.

Die überschießenden 500 Euro sind keine Forderung des Vermieters, sondern können jederzeit formlos zurückverlangt werden, eine besondere Frist gilt dafür nicht.

Weisen Sie den Vermieter schriftlich auf § 551 Abs. 1 BGB hin und verlangen Sie die Differenz zurück oder die Verrechnung mit der ersten fälligen Miete.

Prüfen Sie die vereinbarte Summe deshalb immer zuerst im Rechner, bevor Sie den vollen geforderten Betrag überweisen.

Ja, die Verzinsungspflicht nach § 551 Abs. 3 BGB gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag dazu eine Regelung enthält oder schweigt; eine Klausel, die die Verzinsung ausschließt, ist unwirksam.

Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, und genau diesen von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Jahresdurchschnittssatz setzt der Rechner automatisch an, wenn das Zinssatz-Feld auf 0 steht.

Für 2026 beträgt dieser Satz 1,28 Prozent; bei 2.700 Euro Kaution und genau einem Jahr Laufzeit in 2026 ergibt das rund 34,56 Euro Bruttozinsen.

Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt, unverzinst oder auf seinem Privatkonto an, verletzt er seine gesetzliche Pflicht, und der Mieter kann die entgangenen Zinsen als Schadensersatz verlangen.

Tragen Sie einen abweichenden Zinssatz nur ein, wenn Ihr konkretes Kautionskonto nachweislich einen anderen Satz bietet.

Beim Umzug treffen häufig mehrere Zahlungen gleichzeitig zusammen: die neue Kaution, Umzugskosten, eventuell eine doppelte Miete in der Übergangszeit sowie Anschaffungen für die Wohnung.

Ein Beispiel macht die Belastung deutlich: 2.700 Euro Kaution, 1.000 Euro Umzug und 900 Euro Miete ergeben im ersten Monat rund 4.600 Euro Abfluss, wenn die Kaution auf einen Schlag fällig wird.

Der Rechner hilft zu prüfen, ob eine Einmalzahlung, die gesetzliche Ratenzahlung über drei Monate oder eine Kautionsversicherung besser zum verfügbaren Budget passt: Mit der Ratenzahlung verteilen Sie allein die Kaution auf drei mal 900 Euro und entlasten so den kritischen ersten Monat deutlich.

Bedenken Sie außerdem, dass die Rückzahlung einer alten Mietkaution aus dem vorherigen Mietverhältnis wegen der drei- bis sechsmonatigen Prüffrist des früheren Vermieters häufig erst nach dem neuen Einzug eingeht und daher nicht zur Vorfinanzierung eingeplant werden sollte.

Planen Sie besonders die ersten drei Mietmonate sorgfältig durch.