Immobilienbewertung: Ertrags-, Sach- und Vergleichswert berechnen

Dieser Rechner schätzt den Verkehrswert direkt im Browser, ohne Anmeldung, E-Mail-Adresse oder Registrierung — anders als bei vielen Banken- und Maklerportalen, die eine Kontaktaufnahme voraussetzen.

Wähle zuerst das passende Verfahren (Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert), trage die Objektdaten ein und der geschätzte Verkehrswert erscheint sofort.

Bei der Voreinstellung für ein vermietetes Objekt (12.000 Euro Jahresnettokaltmiete, 25 Prozent Bewirtschaftungskosten, 5 Prozent Liegenschaftszins, 40 Jahre Restnutzungsdauer, 80.000 Euro Bodenwert) liefert das Ertragswertverfahren 165.795 Euro.

Die Berechnung basiert ausschließlich auf deinen Eingaben und den drei normierten Verfahren der ImmoWertV 2021 — es werden keine Daten an Dritte weitergegeben oder gespeichert.

Wähle das Ertragswertverfahren für eine vermietete Immobilie, das Sachwertverfahren für ein selbstgenutztes Haus und das Vergleichswertverfahren, wenn dir Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung vorliegen.

Nutze das Ergebnis als erste Orientierung vor einem Verkaufsgespräch oder einer Finanzierungsanfrage; für eine rechtsverbindliche Wertfeststellung, etwa gegenüber einer Bank oder dem Finanzamt, bleibt ein Gutachten nach § 194 BauGB erforderlich.

Die ImmoWertV 2021 normiert drei Verfahren, die sich an Nutzungsart und Datenlage orientieren.

Das Ertragswertverfahren (§ 27-34) eignet sich für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbegebäude und Büros, weil es den Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag ableitet.

Das Sachwertverfahren (§ 35-39) wird bei selbstgenutzten Objekten wie Einfamilienhäusern eingesetzt, weil dort kein oder kein marktgerechter Mietertrag vorliegt und der Gebäudewert über die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung geschätzt wird.

Das Vergleichswertverfahren (§ 24-26) liefert die zuverlässigsten Ergebnisse, wenn genügend Vergleichstransaktionen aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses vorliegen — typisch bei Eigentumswohnungen in städtischen Lagen mit hohem Transaktionsvolumen.

In der Praxis wendet ein Sachverständiger oft zwei Verfahren parallel an und gewichtet die Ergebnisse. Der Rechner bildet alle drei Verfahren in einem Werkzeug ab, sodass du die Ergebnisse direkt vergleichen kannst.

Beginne im Zweifelsfall mit dem Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und dem Sachwertverfahren für eigengenutzte — der Vergleich beider Ergebnisse zeigt, ob Rendite oder Substanz den Marktwert prägt.

Für ein selbstgenutztes Einfamilienhaus wählst du im Rechner das Sachwertverfahren (§ 35-39 ImmoWertV) — das Standardverfahren, weil dort kein marktgerechter Mietertrag vorliegt.

Es berechnet den Gebäudewert über die Herstellungskosten je Quadratmeter (NHK 2010) abzüglich linearer Alterswertminderung und addiert den Bodenwert aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche.

Bei der Voreinstellung — 120 Quadratmeter Wohnfläche, 1.800 Euro NHK pro Quadratmeter, 20 Jahre Gebäudealter bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer und 100.000 Euro Bodenwert — ergibt sich ein Herstellungswert von 216.000 Euro, eine Alterswertminderung von 25 Prozent, ein Zeitwert von 162.000 Euro und ein Sachwert von 262.000 Euro.

Die Gesamtnutzungsdauer hängt vom Gebäudetyp ab: Anlage 22 BewG nennt für Einfamilienhäuser typisch 70 bis 100 Jahre. Banken setzen den Beleihungswert häufig bei 70 bis 90 Prozent des ermittelten Sachwerts an.

Trage Wohnfläche, Herstellungskosten, Gebäudealter, Gesamtnutzungsdauer und Bodenwert ein — ein professionelles Gutachten ergänzt zusätzlich einen Marktanpassungsfaktor, den dieser Rechner nicht enthält.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Kapitalisierungszinssatz, mit dem der Reinertrag einer Immobilie in einen Barwert umgerechnet wird.

Er wird nicht theoretisch abgeleitet, sondern statistisch aus tatsächlichen Kaufpreisen und Erträgen am jeweiligen Markt durch den zuständigen Gutachterausschuss ermittelt und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Für Wohnimmobilien in gefragten Großstadtlagen liegt er häufig unter 3 Prozent, in B-Städten zwischen 3 und 5 Prozent, für Gewerbeimmobilien noch darüber.

Der Liegenschaftszins ist die einflussreichste Größe im Ertragswertverfahren: Schon 0,5 Prozentpunkte Unterschied können den Ertragswert um 8 bis 15 Prozent verschieben — je niedriger der Ausgangszins und je länger die Restnutzungsdauer, desto stärker der Effekt.

Den aktuellen Wert für dein Grundstücksmarktgebiet erhältst du beim Gutachterausschuss der Gemeinde, oft als Download gegen eine geringe Gebühr oder telefonisch.

Ein Liegenschaftszins aus einem anderen Markt oder einer anderen Immobilientyp-Kategorie macht das Ergebnis unbrauchbar — verwende deshalb immer den Wert aus dem Grundstücksmarktbericht des jeweiligen Standorts.

Der Verkehrswert wird im Ertragswertverfahren in fünf Schritten berechnet. Erstens: Reinertrag gleich Jahresnettokaltmiete mal (1 minus Bewirtschaftungskostenanteil).

Zweitens: Bodenwertverzinsung gleich Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz — dieser Betrag wird vom Reinertrag abgezogen, damit die Verzinsung des Grund und Bodens nicht doppelt einfließt.

Drittens: Gebäudereinerertrag gleich Reinertrag minus Bodenwertverzinsung, mindestens null.

Viertens: Vervielfältiger gleich (1 minus (1 plus p) hoch minus n) geteilt durch p, wobei p der Liegenschaftszins und n die Restnutzungsdauer ist — bei 5 Prozent Zins und 40 Jahren Restnutzungsdauer beträgt er 17,16, bei 3 Prozent und 40 Jahren steigt er auf 23,11.

Fünftens: Verkehrswert gleich Gebäudereinerertrag mal Vervielfältiger plus Bodenwert.

Bei der Voreinstellung ergibt das: 12.000 Euro Miete, 25 Prozent Bewirtschaftungskosten, 5 Prozent Liegenschaftszins, 40 Jahre Restnutzungsdauer und 80.000 Euro Bodenwert führen zu einem Verkehrswert von 165.795 Euro, wovon 48 Prozent auf den Bodenwert entfallen.

Ändere den Liegenschaftszins bewusst probeweise um 0,5 Prozentpunkte, um die Sensitivität des eigenen Ergebnisses einzuschätzen.

Die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010, Anlage 24 BewG) sind die amtliche Ausgangsgröße für den Herstellungswert im Sachwertverfahren und werden nach Gebäudeart und Standardstufe 1 bis 5 unterschieden.

Für ein freistehendes Einfamilienhaus im mittleren Standard (Stufe 3) liegt der Wert bei 835 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, für ein Mehrfamilienhaus mit bis zu 6 Wohneinheiten bei 825 Euro — die vollständige Tabelle mit allen Standardstufen findest du in der Referenztabelle auf dieser Seite.

Diese Werte gelten zum Preisstand 2010 und müssen mit dem aktuellen Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Bewertungsstichtag hochgerechnet werden, bevor du sie als Eingabe nutzt — der Rechner selbst nimmt diese Anpassung nicht automatisch vor.

In der Praxis liegen marktangepasste Herstellungskosten je nach Baujahr und Standard meist zwischen 1.400 und 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, weil die Brutto-Grundfläche typischerweise 25 bis 35 Prozent über der Wohnfläche liegt.

Nutze für eine belastbare Eingabe den Wert deines Gutachterausschusses oder eines aktuellen Baukostenindex statt der reinen 2010er-Tabellenwerte.

Nein — das ist eine häufige Verwechslung. § 200 BewG regelt das vereinfachte Ertragswertverfahren zur Unternehmensbewertung, nicht zur Immobilienbewertung.

Für die steuerliche Bewertung bebauter Grundstücke, etwa bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer, wendet das Finanzamt stattdessen die §§ 184 bis 188 BewG (Ertragswertverfahren) beziehungsweise §§ 189 bis 191 BewG (Sachwertverfahren) an — eigene, vom Zivilrecht losgelöste Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Dieser Rechner bildet dagegen die Verkehrswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, §§ 24-39) ab, wie sie im Grundstücksverkehr, bei Bankfinanzierungen und vor Gericht üblich ist.

Beide Systeme folgen einer ähnlichen Rechenlogik (Reinertrag mal Vervielfältiger plus Bodenwert), verwenden aber unterschiedliche Vervielfältiger, Liegenschaftszinssätze und Rundungsregeln, sodass die Ergebnisse voneinander abweichen können.

Für eine steuerliche Bewertung, etwa im Rahmen einer Erbschaft, ist deshalb die Berechnung des zuständigen Finanzamts oder eines Steuerberaters maßgeblich, nicht das Ergebnis dieses Rechners.

Prüfe deshalb vor jeder Verwendung, ob du eine zivilrechtliche Verkehrswertschätzung oder eine steuerliche Grundbesitzbewertung benötigst, denn beide führen trotz ähnlicher Rechenlogik zu unterschiedlichen Werten.

Nein, der Rechner liefert eine fundierte Ersteinschätzung, aber kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Ein solches Gutachten erstellt ein zertifizierter oder öffentlich bestellter Sachverständiger, der zusätzlich Marktanpassungsfaktoren, Sondermerkmale (Denkmalschutz, Baulasten, Altlasten), Mietvertragsstrukturen, Bauzustand und regionale Besonderheiten berücksichtigt.

Der Marktanpassungsfaktor allein kann das Ergebnis um 10 bis 30 Prozent nach oben oder unten verschieben.

Die Kosten für ein Gutachten liegen je nach Objektwert und Umfang typischerweise zwischen 1.500 und 3.500 Euro; für Bankbeleihungen, Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren und steuerliche Bewertungen ist ein formelles Gutachten meist vorgeschrieben.

Der Rechner eignet sich dagegen sehr gut für eine erste Kaufpreisprüfung, als Verhandlungsmarke gegenüber dem Verkäufer oder zur Plausibilisierung eines vorliegenden Gutachtens.

Nutze ihn als Ausgangspunkt und variiere die Eingaben bewusst, um die Sensitivität des Ergebnisses zu verstehen — insbesondere Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer haben großen Einfluss auf den berechneten Wert.

Hole vor einer großen Finanzierungs- oder Verkaufsentscheidung immer ein formelles Gutachten ein, wenn der berechnete Wert nahe an einer wichtigen Schwelle liegt, etwa dem geforderten Kaufpreis oder der Beleihungsgrenze der Bank.

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks und wird in allen drei Bewertungsverfahren benötigt. Er ergibt sich aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche.

Den Bodenrichtwert veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss der Gemeinde im Bodenrichtwertatlas oder online über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS, in vielen Bundesländern kostenlos abrufbar.

Im Ertragswertverfahren hat der Bodenwert eine doppelte Rolle: Er geht als Summand in den Verkehrswert ein und bestimmt über die Bodenwertverzinsung, wie viel vom Reinertrag dem Gebäude zugerechnet wird.

Bei der Voreinstellung (80.000 Euro Bodenwert, 5 Prozent Liegenschaftszins) entfallen 48 Prozent des Ertragswerts auf den Bodenwert.

Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert direkt zum Zeitwert des Gebäudes addiert und unterliegt keiner Alterswertminderung, weil Grund und Boden anders als Gebäude nicht altert.

Ein zu hoch oder zu niedrig angesetzter Bodenwert wirkt sich deshalb auf alle drei Verfahren aus — recherchiere ihn deshalb immer über den amtlichen Bodenrichtwert und nicht über eine Schätzung aus Immobilienportalen.

Ertragswert und Sachwert beantworten unterschiedliche Fragen. Der Ertragswert fragt, was ein Investor für die künftigen Mieteinnahmen zahlen würde — er spiegelt die Marktrenditeerwartung wider.

Der Sachwert fragt, was der Wiederaufbau des Gebäudes heute kosten würde — er spiegelt die Substanz wider.

Bei vermieteten Objekten in gefragten Lagen liegt der Ertragswert oft über dem Sachwert, weil Investoren für stabile Mieteinnahmen einen Aufschlag zahlen.

Bei älteren, unsanierten Gebäuden kann der Sachwert höher liegen, weil die Herstellungskosten die künftige Ertragserwartung übersteigen.

Für die Standardeinstellung ergibt das Ertragswertverfahren 165.795 Euro und das Sachwertverfahren 262.000 Euro — eine Differenz von rund 58 Prozent, die zeigt, wie unterschiedlich die Perspektive ausfällt.

Professionelle Gutachter wenden häufig beide Verfahren parallel an und gewichten die Ergebnisse je nach Nutzungsart und Marktlage.

Liegt dein Ertragswert deutlich unter dem geforderten Kaufpreis, signalisiert das, dass die Renditeerwartung am Markt den Preis nicht trägt — ein konkretes Verhandlungsargument.