Immobilienbewertung: Ertrags-, Sach- und Vergleichswert berechnen

Die ImmoWertV 2021 normiert drei Verfahren, die sich an Nutzungsart und Datenlage orientieren.

Das Ertragswertverfahren (§ 27-34) eignet sich fuer vermietete Objekte wie Mehrfamilienhaeuser, Gewerbegebaeude und Bueros, weil es den Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag ableitet.

Das Sachwertverfahren (§ 35-39) wird bei selbstgenutzten Objekten wie Einfamilienhaeusern eingesetzt, weil dort kein oder kein marktgerechter Mietertrag vorliegt und der Gebaeudewert ueber die Herstellungskosten abzueglich Alterswertminderung geschaetzt wird.

Das Vergleichswertverfahren (§ 24-26) liefert die zuverlaessigsten Ergebnisse, wenn genuegend Vergleichstransaktionen aus der Kaufpreissammlung des oertlichen Gutachterausschusses vorliegen — typisch bei Eigentumswohnungen in staedtischen Lagen mit hohem Transaktionsvolumen.

In der Praxis wendet ein Sachverstaendiger oft zwei Verfahren parallel an und gewichtet die Ergebnisse. Der Rechner bildet alle drei Verfahren in einem Werkzeug ab, sodass du die Ergebnisse direkt vergleichen kannst.

Beginne im Zweifelsfall mit dem Ertragswertverfahren fuer vermietete Objekte und dem Sachwertverfahren fuer eigengenutzte — der Vergleich beider Ergebnisse zeigt, ob Rendite oder Substanz den Marktwert praegt.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Kapitalisierungszinssatz, mit dem der Reinertrag einer Immobilie in einen Barwert umgerechnet wird.

Er wird nicht theoretisch abgeleitet, sondern statistisch aus tatsaechlichen Kaufpreisen und Ertraegen am jeweiligen Markt durch den zustaendigen Gutachterausschuss ermittelt und im Grundstuecksmarktbericht veroeffentlicht.

Fuer Wohnimmobilien in gefragten Grossstadtlagen liegt er haeufig unter 3 Prozent, in B-Staedten zwischen 3 und 5 Prozent, fuer Gewerbeimmobilien noch darueber.

Der Liegenschaftszins ist die einflussreichste Groesse im Ertragswertverfahren: Schon 0,5 Prozentpunkte Unterschied koennen den Ertragswert um 8 bis 15 Prozent verschieben — je niedriger der Ausgangszins und je laenger die Restnutzungsdauer, desto staerker der Effekt.

Den aktuellen Wert fuer dein Grundstuecksmarktgebiet erhaeltst du beim Gutachterausschuss der Gemeinde, oft als Download gegen eine geringe Gebuehr oder telefonisch.

Ein Liegenschaftszins aus einem anderen Markt oder einer anderen Immobilientyp-Kategorie macht das Ergebnis unbrauchbar — verwende deshalb immer den Wert aus dem Grundstuecksmarktbericht des jeweiligen Standorts.

Der Ertragswert wird in fuenf Schritten berechnet. Erstens: Reinertrag gleich Jahresnettokaltmiete mal (1 minus Bewirtschaftungskostenanteil).

Zweitens: Bodenwertverzinsung gleich Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz — dieser Betrag wird vom Reinertrag abgezogen, damit die Verzinsung des Grund und Bodens nicht doppelt einfliesst.

Drittens: Gebaeudereinerertrag gleich Reinertrag minus Bodenwertverzinsung, mindestens null. Faellt der Gebaeudereinerertrag unter null, setzt der Rechner ihn auf null, weil ein negativer Gebaeudeertragswert wirtschaftlich nicht sinnvoll ist.

Viertens: Vervielfaeltiger gleich (1 minus (1 plus p) hoch minus n) geteilt durch p, wobei p der Liegenschaftszins und n die Restnutzungsdauer ist. Fuenftens: Ertragswert gleich Gebaeudereinerertrag mal Vervielfaeltiger plus Bodenwert.

Bei der Voreinstellung ergibt das: 12.000 Euro Miete, 25 Prozent Bewirtschaftungskosten, 5 Prozent Liegenschaftszins, 40 Jahre Restnutzungsdauer und 80.000 Euro Bodenwert fuehren zu einem Ertragswert von 165.795 Euro, wovon 48 Prozent auf den Bodenwert entfallen.

Das zeigt, dass bei typischen Parametern fast die Haelfte des Ertragswerts auf den Boden und nicht auf das Gebaeude zurueckgeht.

Das Sachwertverfahren schaetzt den Gebaeudewert ueber die Herstellungskosten abzueglich der altersbedingten Wertminderung. Der Herstellungswert ergibt sich aus Wohnflaeche mal Normalherstellungskosten je Quadratmeter (NHK 2010).

Die Alterswertminderung wird linear berechnet: Gebaeudalter geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Der Zeitwert des Gebaeudes ist dann Herstellungswert mal (1 minus Alterswertminderung), und der Sachwert ist Zeitwert plus Bodenwert.

Beispiel: 120 Quadratmeter, 1.800 Euro NHK pro Quadratmeter, 20 Jahre alt bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer und 100.000 Euro Bodenwert ergeben einen Herstellungswert von 216.000 Euro, 25 Prozent Alterswertminderung, einen Zeitwert von 162.000 Euro und einen Sachwert von 262.000 Euro.

Die Gesamtnutzungsdauer haengt vom Gebaeudetyp ab: Fuer Einfamilienhaeuser nennt Anlage 22 BewG typisch 70 bis 100 Jahre, fuer Mehrfamilienhaeuser 60 bis 80 Jahre. Eine umfassende Sanierung kann die Restnutzungsdauer um 20 bis 30 Jahre verlaengern.

Im professionellen Gutachten wird das Sachwert-Rohergebnis zusaetzlich mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, den dieser Rechner nicht enthaelt — das Ergebnis ist deshalb als Substanzschaetzung ohne Marktkorrektur zu lesen.

Der Vervielfaeltiger (Rentenbarwertfaktor) gibt an, wie viele Jahresreinertraege der Gebaeudewert umfasst — vergleichbar mit dem Kaufpreisfaktor bei einer Renditeberechnung.

Er haengt allein vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ab: Je niedriger der Zins und je laenger die Restnutzungsdauer, desto hoeher der Vervielfaeltiger und damit der Gebaeude-ertragswert.

Bei 5 Prozent Liegenschaftszins und 40 Jahren Restnutzungsdauer liegt der Vervielfaeltiger bei 17,16 — jeder Euro nachhaltiger Gebaeudereinerertrag zaehlt also 17,16-fach.

Bei 3 Prozent und 60 Jahren steigt er auf rund 27,68, bei 7 Prozent und 20 Jahren faellt er auf rund 10,59. Der Rechner berechnet den Vervielfaeltiger automatisch.

Die Kennzahl macht auch Sensitivitaeten sichtbar: Aendert sich der Liegenschaftszins um nur 0,5 Prozentpunkte, verschiebt sich der Vervielfaeltiger deutlich, und mit ihm der gesamte Gebaeudeertragswert.

Die Referenztabelle auf dieser Seite listet Vervielfaeltiger fuer gaengige Kombinationen aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, damit du die Groessenordnung ohne Rechner einschaetzen kannst.

Ertragswert und Sachwert beantworten unterschiedliche Fragen. Der Ertragswert fragt, was ein Investor fuer die kuenftigen Mieteinnahmen zahlen wuerde — er spiegelt die Marktrenditeerwartung wider.

Der Sachwert fragt, was der Wiederaufbau des Gebaeudes heute kosten wuerde — er spiegelt die Substanz wider.

Bei vermieteten Objekten in gefragten Lagen liegt der Ertragswert oft ueber dem Sachwert, weil Investoren fuer stabile Mieteinnahmen einen Aufschlag zahlen.

Bei aelteren, unsanierten Gebaeuden kann der Sachwert hoeher liegen, weil die Herstellungskosten die kuenftige Ertragserwartung uebersteigen.

Fuer die Standardeinstellung ergibt das Ertragswertverfahren 165.795 Euro und das Sachwertverfahren 262.000 Euro — eine Differenz, die zeigt, wie unterschiedlich die Perspektive ausfaellt.

Professionelle Gutachter wenden haeufig beide Verfahren parallel an und gewichten die Ergebnisse je nach Nutzungsart und Marktlage.

Liegt dein Ertragswert deutlich unter dem geforderten Kaufpreis, signalisiert das, dass die Renditeerwartung am Markt den Preis nicht traegt — ein konkretes Verhandlungsargument.

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstuecks und wird in allen drei Bewertungsverfahren benoetigt. Er ergibt sich aus Bodenrichtwert mal Grundstuecksflaeche.

Den Bodenrichtwert veroeffentlicht der zustaendige Gutachterausschuss der Gemeinde im Bodenrichtwertatlas oder online ueber das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.

In vielen Bundeslaendern ist der Abruf kostenlos, in anderen fallen geringe Gebuehren an.

Im Ertragswertverfahren hat der Bodenwert eine doppelte Rolle: Er geht als Summand in den Ertragswert ein und bestimmt ueber die Bodenwertverzinsung, wie viel vom Reinertrag dem Gebaeude zugerechnet wird.

Bei der Voreinstellung (80.000 Euro Bodenwert, 5 Prozent Liegenschaftszins) entfallen 48 Prozent des Ertragswerts auf den Bodenwert. Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert direkt zum Zeitwert des Gebaeudes addiert.

Der Bodenwert unterliegt keiner Alterswertminderung, weil Grund und Boden anders als Gebaeude nicht altert.

Ein zu hoch oder zu niedrig angesetzter Bodenwert wirkt sich deshalb auf alle drei Verfahren aus — im Ertragswertverfahren besonders stark, weil er dort gleichzeitig den Gebaeudereinerertrag ueber die Bodenwertverzinsung beeinflusst.

Drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) kommen in Frage. Das Sachwertverfahren (Paragraphen 35-39) ist das gaengigste fuer selbstgenutzte Einfamilienhaeuser, weil dort kein marktgerechter Mietertrag vorliegt.

Es berechnet den Gebaeudewert ueber Normalherstellungskosten je Quadratmeter abzueglich linearer Alterswertminderung und addiert den Bodenwert aus Bodenrichtwert mal Grundstuecksflaeche.

Das Ertragswertverfahren (Paragraphen 27-34) eignet sich fuer vermietete Objekte und leitet den Wert aus dem nachhaltigen Mietertrag ab.

Das Vergleichswertverfahren (Paragraphen 24-26) liefert belastbare Ergebnisse, wenn ausreichend Transaktionsdaten des oertlichen Gutachterausschusses vorliegen — typisch bei Eigentumswohnungen in staedtischen Lagen.

Dieser Rechner bildet alle drei Verfahren ab. Fuer ein Einfamilienhaus waehlst du den Modus Sachwertverfahren und traegst Wohnflaeche, Herstellungskosten, Gebaeudalter, Gesamtnutzungsdauer und Bodenwert ein.

Banken nutzen den Sachwert haeufig als Basis fuer den Beleihungswert und setzen ihn bei 70 bis 90 Prozent des ermittelten Sachwerts an. Das Ergebnis ist eine Orientierung, kein Ersatz fuer ein Verkehrswertgutachten nach Paragraph 194 BauGB.

Nein. Der Rechner liefert eine fundierte Ersteinschaetzung, aber kein Verkehrswertgutachten nach Paragraph 194 BauGB.

Ein solches Gutachten erstellt ein zertifizierter oder oeffentlich bestellter Sachverstaendiger, der neben den reinen Rechenwerten auch Marktanpassungsfaktoren, Sondermerkmale (Denkmalschutz, Baulasten, Altlasten), Mietvertragsstrukturen, Bauzustand und regionale Besonderheiten beruecksichtigt.

Der Marktanpassungsfaktor allein kann das Ergebnis um 10 bis 30 Prozent nach oben oder unten verschieben.

Fuer Bankbeleihungen, Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren und steuerliche Bewertungen ist ein formelles Gutachten meistens vorgeschrieben — die Kosten liegen je nach Objektwert und Umfang typischerweise zwischen 1.500 und 3.500 Euro.

Der Rechner eignet sich dagegen sehr gut fuer eine erste Kaufpreispruefung, als Verhandlungsmarke gegenueber dem Verkaeufer oder zur Plausibilisierung eines vorliegenden Gutachtens.

Nutze ihn als Ausgangspunkt und variiere die Eingaben bewusst, um die Sensitivitaet des Ergebnisses zu verstehen — insbesondere Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer haben grossen Einfluss auf den berechneten Wert.