Mieterhöhung berechnen: Kappungsgrenze und Fristen

Der Vermieter darf die Miete nach § 558 BGB frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung oder dem Mietbeginn erneut anheben, denn so lange muss sie vorher unverändert geblieben sein.

Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Kaltmiete unabhängig von der Zahl der Erhöhungen um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent.

Wurde die Miete zum Beispiel vor 20 Monaten schon einmal um 80 Euro angehoben, bleibt von einer Kappungsgrenze auf Basis der Ausgangsmiete nur noch ein Rahmen von 64 Euro übrig, wie der Rechner mit diesen Werten ausweist.

Prüfe deshalb bei jedem neuen Erhöhungsschreiben zuerst das Datum der letzten Erhöhung, denn ein zu früh gestelltes Verlangen ist unwirksam, selbst wenn der Betrag rechnerisch stimmen würde.

Trage eine frühere Erhöhung über das optionale Feld dafür ein, damit der Rechner sie automatisch vom verbleibenden Kappungsrahmen abzieht.

Bei der Mieterhöhung zur Vergleichsmiete gelten drei Fristen: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens gestellt werden, wenn die Miete seit 12 Monaten unverändert ist, dem Mieter stehen danach zwei Monate Überlegungsfrist zu (§ 558b Abs. 1 BGB), und zum Zeitpunkt der Wirksamkeit muss die Miete insgesamt seit 15 Monaten unverändert geblieben sein.

Wirksam wird die Erhöhung deshalb erst zum späteren der beiden Termine: Beginn des dritten Kalendermonats nach der Ankündigung oder 15 Monate nach Mietbeginn beziehungsweise letzter Erhöhung. Ein Beispiel: Bei einer letzten Erhöhung am 1.

Juni 2024 ist die früheste Ankündigung am 1. Juni 2025 möglich, wirksam wird sie frühestens zum 1. September 2025. Der Rechner berechnet beide Termine automatisch aus deinen Datumsangaben und zeigt das maßgebliche spätere Datum an.

Halte diese Reihenfolge unbedingt ein, denn eine zu früh angekündigte Erhöhung ist unwirksam, egal wie plausibel die Vergleichsmiete begründet ist.

Die Mieterhöhung ist immer auf den kleineren von zwei Werten begrenzt: den Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze von 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent, innerhalb von drei Jahren.

Liegt die Vergleichsmiete bei 600 Euro Ausgangsmiete rechnerisch 240 Euro höher, deckelt die 20-Prozent-Kappungsgrenze die tatsächlich zulässige Erhöhung trotzdem auf 120 Euro, wie der Rechner mit diesen Werten zeigt.

Eine dritte, absolute Grenze bildet stets die ortsübliche Vergleichsmiete selbst: Über sie hinaus ist eine Erhöhung nach § 558 BGB nie zulässig, unabhängig vom verbleibenden Kappungsrahmen.

Trage deine Werte für Nettokaltmiete, Wohnfläche und Vergleichsmiete pro Quadratmeter ein, damit der Rechner beide Grenzen parallel prüft und dir die tatsächlich bindende Obergrenze nennt.

Wende dich bei einem hohen geforderten Betrag zusätzlich an einen Mieterverein, bevor du zustimmst.

Grundsätzlich gilt bundesweit eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken die Landesregierungen sie per Verordnung auf 15 Prozent.

Diese Verordnungen betreffen laut Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, Stand Januar 2026) über 800 Gemeinden in 14 der 16 Bundesländer und sind meist auf einige Jahre befristet.

In Berlin gilt die 15-Prozent-Grenze zum Beispiel im gesamten Stadtgebiet und ist bis zum 10. Mai 2028 befristet, während Nordrhein-Westfalen seit März 2025 57 Gemeinden ausweist.

Bei 800 Euro Ausgangsmiete macht der Unterschied zwischen 20 und 15 Prozent immerhin 40 Euro Kappungsrahmen aus (160 statt 120 Euro).

Prüfe deshalb vor der Berechnung in der Referenztabelle dieser Seite oder bei deiner Gemeinde, welcher Prozentsatz für deinen Standort gilt, und wähle ihn im Rechner entsprechend aus.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich, indem du den Quadratmeterpreis aus dem für deine Wohnung passenden Mietspiegel-Rasterfeld mit der Wohnfläche multiplizierst; sie bildet die absolute Obergrenze jeder Erhöhung nach § 558 BGB.

Ein Beispiel: Bei 9 Euro pro Quadratmeter und 60 Quadratmetern liegt die Vergleichsmiete bei 540 Euro; zahlst du aktuell 480 Euro, ergibt sich rechnerisch eine mögliche Erhöhung um 60 Euro, sofern die Kappungsgrenze das zulässt.

Fehlt ein Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete auch über eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen begründet werden.

Wichtig ist, das Rasterfeld zu wählen, das wirklich zu Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung deiner Wohnung passt, statt den oberen Rand der Spanne anzusetzen, denn eine überhöhte Begründung macht das Erhöhungsverlangen angreifbar.

Trage den passenden Quadratmeterwert in den Rechner ein, damit er die Vergleichsmiete korrekt auf deine Wohnfläche umrechnet.

Ja, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB musst du nur insoweit akzeptieren, wie sie formal korrekt, fristgerecht und der Höhe nach zulässig ist; bei Fehlern kannst du innerhalb der zweimonatigen Überlegungsfrist widersprechen oder schlicht nicht zustimmen.

Ist beispielsweise die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft, weist der Rechner eine zulässige Erhöhung von 0 Euro aus, und die Miete bleibt unverändert, bis die Drei-Jahres-Frist neu läuft.

Auch eine fehlende oder falsche Begründung, etwa ein nicht passendes Mietspiegel-Rasterfeld, macht das Verlangen ganz oder teilweise unwirksam.

Stimmst du nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen; reagierst du dagegen gar nicht, gilt das nicht automatisch als Zustimmung.

Prüfe dein Erhöhungsschreiben deshalb mit dem Rechner nach, bevor du unterschreibst, und ziehe bei Unsicherheit einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung hinzu.

Nach § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen, umgerechnet auf eine monatliche Umlage.

Zusätzlich gilt eine Kappung: höchstens 3 Euro pro Quadratmeter und Monat in sechs Jahren, oder nur 2 Euro, wenn die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro pro Quadratmeter lag.

Bei 420 Euro Miete und 70 Quadratmetern, also 6 Euro pro Quadratmeter, und 18.000 Euro Modernisierungskosten ergäben 8 Prozent rechnerisch 120 Euro monatliche Umlage; die Niedrigmieten-Kappung von 2 Euro pro Quadratmeter läge bei 140 Euro und greift hier also nicht, sodass die volle Umlage von 120 Euro zulässig bleibt und die neue Miete auf 540 Euro steigt.

Wähle im Rechner dafür die Erhöhungsart § 559 BGB und trage die Modernisierungskosten ein, dann prüft er automatisch, welche Kappung greift.

Anders als bei § 558 spielt hier keine Vergleichsmiete eine Rolle, sondern ausschließlich die tatsächlichen Kosten.

Ein Mieterhöhungsverlangen muss nach § 558a BGB in Textform erfolgen und begründet sein, üblicherweise mit Bezug auf den örtlichen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen.

Fehlt die Begründung oder wird das falsche Mietspiegel-Rasterfeld genannt, ist das Verlangen unwirksam, selbst wenn der geforderte Betrag der Höhe nach im Rahmen von Vergleichsmiete und Kappungsgrenze läge.

Das Schreiben muss außerdem die neue Miete konkret beziffern und mindestens 15 Monate seit der letzten Änderung liegen, bevor es wirksam werden kann.

Prüfe deshalb zuerst mit dem Rechner, ob der geforderte Betrag überhaupt rechnerisch zulässig ist, und kontrolliere danach die Begründung im Schreiben gegen das passende Mietspiegelfeld.

Bei Unsicherheit über die Form lohnt sich vor einer Zustimmung der Blick in eine kostenlose Erstberatung bei einem Mieterverein.

Nein: Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff.

BGB begrenzt ausschließlich die Miethöhe bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sie wirkt sich aber nicht auf spätere Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis nach § 558 oder § 559 BGB aus.

Das Eingabefeld "Mietpreisbremse aktiv" dient deshalb nur der Einordnung deiner Situation und verändert das Rechenergebnis für die Kappungsgrenze oder die Modernisierungsumlage nicht, wie ein Vergleich mit identischen Werten bei "Ja" und "Nein" bestätigt.

Verwechsle die beiden Situationen nicht: Ziehst du neu in eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ein, ist der separate Mietpreisbremse-Rechner das richtige Werkzeug, nicht dieser Mieterhöhungsrechner.

Bleibst du dagegen in deiner Wohnung wohnen und erhältst ein Erhöhungsschreiben, zählen für die Prüfung ausschließlich Fristen, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze. Nutze deshalb je nach Situation gezielt den passenden der beiden Rechner.

Auch bei einem neuen Mietvertrag gilt die 15-Monats-Regel des § 558 Abs. 1 BGB: Die Miete muss seit Mietbeginn mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein, bevor eine Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam werden kann, und das Verlangen darf frühestens 12 Monate nach Einzug gestellt werden.

Bei einem Mietbeginn am 20. Mai 2023 wäre demnach frühestens am 20. Mai 2024 ein Erhöhungsverlangen möglich gewesen, wirksam frühestens zum 1. September 2024.

Gibst du im Rechner kein Datum für eine vorherige Erhöhung ein, verwendet er automatisch das Datum des Mietbeginns als Ausgangspunkt für beide Fristen.

Diese Regel gilt unabhängig davon, ob die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss schon marktüblich war oder nicht.

Prüfe bei einem kürzlich begonnenen Mietverhältnis deshalb zuerst das genaue Einzugsdatum, bevor du ein Erhöhungsschreiben verschickst oder darauf reagierst.