Spekulationssteuer-Rechner: Steuerlast beim Immobilienverkauf berechnen

Es gibt keinen festen Steuersatz: Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der je nach Gesamteinkommen zwischen 0 und 45 Prozent liegt.

Bei 250.000 Euro Kaufpreis, 380.000 Euro Verkaufspreis, 20.000 Euro Kaufnebenkosten, 5.000 Euro Werbungskosten und 35 Prozent Steuersatz errechnet der Rechner einen Gewinn nach Kosten von 105.000 Euro und darauf 36.750 Euro Spekulationssteuer.

Bei 42 Prozent Steuersatz (nahe dem Spitzensteuersatz) steigt die Steuer auf 44.100 Euro für denselben Gewinn.

Anders als bei Aktien gibt es bei Immobilien keinen pauschalen Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent und keinen Sparerpauschbetrag – der volle Gewinn erhöht dein zu versteuerndes Einkommen und kann dich sogar in einen höheren Grenzsteuersatz schieben, als du ihn sonst hast.

Die Steuer entfällt vollständig, wenn die Haltedauer über 10 Jahre liegt, die Eigennutzungs-Ausnahme greift oder der Gewinn unter der 1.000-Euro-Freigrenze bleibt.

Drei Fälle befreien vollständig von der Spekulationssteuer, unabhängig von der Gewinnhöhe.

Erstens die 10-Jahres-Frist: Liegen mehr als 10 Jahre zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag, ist der gesamte Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG) – bei 130.000 Euro Gewinn nach 12 Jahren Haltedauer bleiben so 112.000 Euro Nettogewinn statt nach Steuer deutlich weniger.

Zweitens die Eigennutzungs-Ausnahme: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend selbst bewohnt, entfällt die Steuer unabhängig von der Haltedauer, selbst nach nur 4 Jahren.

Drittens die Freigrenze: Liegt der Gewinn nach Abzug von Kaufnebenkosten und Werbungskosten unter 1.000 Euro pro Kalenderjahr, ist der komplette Gewinn steuerfrei.

Der Rechner prüft alle drei Bedingungen automatisch, sobald du Haltedauer, Eigennutzung und die Kostenfelder ausfüllst, und zeigt im Hinweisfeld, welche Regel greift.

Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – also der Verpflichtungsgeschäfte von Kauf und Verkauf –, nicht der Zeitpunkt der Übergabe, der Kaufpreiszahlung oder der Eintragung ins Grundbuch.

Die Frist läuft taggenau über zehn Jahre ab dem Datum des Kaufvertrags.

Wird der notarielle Verkaufsvertrag auch nur wenige Tage vor Ablauf dieser zehn Jahre beurkundet, bleibt der Gewinn voll steuerpflichtig; wartest du bis zum Tag nach Fristablauf, ist derselbe Gewinn vollständig steuerfrei.

Bei 130.000 Euro Gewinn und 35 Prozent Steuersatz entscheidet dieser eine Tag über 36.750 Euro Steuerlast.

Trage die tatsächliche Haltedauer in ganzen Jahren in den Rechner ein: Bei mehr als 10 Jahren markiert er den Verkauf automatisch als steuerfrei.

Bei geerbten Immobilien wird die Haltedauer des Erblassers fortgeführt – der Erbe beginnt nicht bei null.

Nach nur 2 Jahren Haltedauer ist die 10-Jahres-Frist noch lange nicht erreicht, sodass der Gewinn grundsätzlich voll steuerpflichtig ist – es sei denn, die Eigennutzungs-Ausnahme oder die Freigrenze greifen.

Hast du das Haus im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend selbst bewohnt, ist der Verkauf auch nach nur 2 Jahren vollständig steuerfrei, wie der Rechner mit der Option „Eigengenutzt“ zeigt: Bei 100.000 Euro Gewinn nach Kosten bleibt die Steuer dann bei 0 Euro.

Ohne Eigennutzung und ohne dass der Gewinn unter 1.000 Euro liegt, fällt dagegen die volle Steuer auf den Gewinn nach Kosten an – bei 2 Jahren Haltedauer macht die kurze Frist dabei keinen Unterschied zu 5 oder 9 Jahren, solange sie unter 10 liegt.

Prüfe deinen Fall deshalb über das Eigennutzungs-Feld und die Haltedauer im Rechner, bevor du den Notartermin ansetzt.

Nein, Stand 02.10.2026 gilt die 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG unverändert fort. Ein Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 23. Juni 2026 (BT-Drs.

21/6637) hätte die Haltefrist ersatzlos gestrichen, sodass Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien dauerhaft mit bis zu 45 Prozent zu versteuern gewesen wären.

Der Finanzausschuss des Bundestags hat dem Entwurf jedoch keine Mehrheit gegeben und empfiehlt die Ablehnung; im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD vom 9. April 2025 ist eine Abschaffung nicht vorgesehen.

Für aktuelle Verkäufe gilt deshalb weiterhin: Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist ein Gewinn steuerfrei, innerhalb der Frist greift der persönliche Steuersatz.

Behalte die Gesetzgebung dennoch im Blick, falls sich die Mehrheitsverhältnisse im Bundestag ändern – der Rechner wird bei einer tatsächlichen Gesetzesänderung aktualisiert.

Legal stehen dir im Wesentlichen drei Wege offen, die der Rechner direkt abbildet.

Der sicherste ist Abwarten: Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist jeder Gewinn unabhängig von der Höhe steuerfrei – bei 94.000 Euro Gewinn und 42 Prozent Steuersatz sind das beispielsweise 39.480 Euro gesparte Steuer.

Der zweite Weg ist die Eigennutzungs-Ausnahme: Beziehst du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend selbst, entfällt die Steuer unabhängig von der Haltedauer.

Der dritte, meist kleinere Hebel ist die Freigrenze von 1.000 Euro: Bleibt der Gewinn nach Abzug aller Kaufnebenkosten und Werbungskosten darunter, ist er komplett steuerfrei.

Ergänzend mindern höhere Werbungskosten (Makler, Notar, werterhöhende Renovierungen) den steuerpflichtigen Gewinn direkt.

Vorsicht vor „Gestaltungen“ wie Scheinverkäufen an Angehörige oder nicht belegbarer Eigennutzung – das Finanzamt prüft solche Fälle gezielt, und eine Steuerhinterziehung ist strafbar. Lass jede Gestaltung vorab von einem Steuerberater prüfen.

Die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte liegt seit dem Jahressteuergesetz 2024 bei 1.000 Euro pro Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, zuvor 600 Euro).

Entscheidend ist der Unterschied zwischen Freigrenze und Freibetrag: Bei einer Freigrenze ist der gesamte Gewinn steuerfrei, sobald er darunterbleibt – liegt er darüber, wird der komplette Betrag besteuert, nicht nur der übersteigende Teil.

Bei 180.000 Euro Kaufpreis, 191.000 Euro Verkaufspreis, 9.500 Euro Kaufnebenkosten und 600 Euro Werbungskosten bleibt ein Gewinn nach Kosten von genau 900 Euro – unter der Freigrenze, also komplett steuerfrei.

Läge der Gewinn stattdessen bei 1.000 Euro oder mehr, wäre der volle Betrag mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Die Freigrenze gilt für die Summe aller privaten Veräußerungsgeschäfte eines Kalenderjahres, nicht pro Objekt – wer im selben Jahr mehrere Immobilien mit kleinen Gewinnen verkauft, muss die Gewinne addieren.

Ja, grundsätzlich schon – aber mit einer wichtigen Besonderheit bei der Fristberechnung: Bei Erbschaft und Schenkung wird die Haltedauer des Rechtsvorgängers (Erblasser oder Schenker) fortgeführt, der Erbe oder Beschenkte beginnt also nicht bei null.

Hat der Erblasser die Immobilie bereits 8 Jahre gehalten und der Erbe verkauft 3 Jahre nach dem Erbfall, liegen insgesamt 11 Jahre zwischen ursprünglichem Kauf und Verkauf – die 10-Jahres-Frist ist damit abgelaufen und der Gewinn steuerfrei.

Trage in diesem Fall die gesamte Haltedauer seit dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser oder Schenker in das Haltedauer-Feld ein, nicht nur die Zeit seit dem Erbfall.

Als Kaufpreis gilt weiterhin der ursprüngliche Anschaffungspreis des Rechtsvorgängers, nicht ein fiktiver Wert zum Zeitpunkt der Erbschaft.

Erbschaft- oder Schenkungsteuer sind davon unabhängige, zusätzliche Steuerarten und werden von diesem Rechner nicht erfasst – lass komplexere Erbfälle von einem Steuerberater prüfen.