Kaufpreisfaktor berechnen: Mietrendite und Vervielfältiger

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete und zeigt, nach wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis rechnerisch wieder eingespielt ist.

Ein Beispiel: Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und bringt 12.000 Euro Jahreskaltmiete, also 1.000 Euro Kaltmiete pro Monat, ergibt sich ein Faktor von 25, denn 300.000 geteilt durch 12.000 ergibt genau 25.

Wichtig ist die Kaltmiete ohne Nebenkosten, weil Betriebskosten an die Mieter weitergereicht werden und keinen Ertrag darstellen.

Der Faktor eignet sich als schneller Erstfilter, um viele Angebote grob zu sortieren, bevor Sie Kostenstruktur, Zustand und Mietentwicklung des Objekts im Detail prüfen.

Verwechseln Sie ihn nicht mit der Amortisationszeit, denn er rechnet ohne Kaufnebenkosten, Steuern und laufende Aufwendungen und ist daher bewusst eine vereinfachte Kennzahl für den ersten Überblick.

Als Alltagsvergleich: Bei einem Faktor von 25 dauert es theoretisch 25 Jahre, bis der Kaufpreis durch Mieteinnahmen gedeckt ist. Der Rechner errechnet den Faktor sofort, sobald Sie Kaufpreis und Kaltmiete eingeben.

Zwischen Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite besteht eine direkte Umkehrbeziehung, denn die Bruttomietrendite in Prozent entspricht genau 100 geteilt durch den Faktor.

Ein Faktor von 25 ergibt damit eine Bruttorendite von 4 Prozent, ein Faktor von 20 ergibt 5 Prozent und ein Faktor von 33 nur etwa 3 Prozent.

Umgekehrt gilt: Der Faktor ist 100 geteilt durch die gewünschte Rendite, sodass 4 Prozent Zielrendite einem Faktor von 25 entsprechen.

Beide Kennzahlen beruhen auf denselben zwei Zahlen, nämlich Kaufpreis und Jahreskaltmiete, und beschreiben dieselbe Ertragsrelation aus zwei Blickwinkeln.

Der Rechner zeigt Ihnen beide Werte gleichzeitig an, damit Sie je nach Gewohnheit in Jahren oder in Prozent denken können.

Diese Beziehung hilft Ihnen auch beim Rückwärtsrechnen: Wenn Sie wissen, dass in Ihrer Zielregion Faktoren von 22 üblich sind, können Sie daraus direkt die zu erwartende Bruttorendite von etwa 4,5 Prozent ableiten, ohne einen separaten Renditerechner zu bemühen.

Solche Kennzahlen sind in Bankgesprächen und bei Gutachtern gängige Größen.

Als grobe Orientierung gilt ein Faktor unter 20 oft als günstig, ein Bereich von 20 bis 25 als durchschnittlich und ein Wert über 25 als eher teuer, wobei die Bewertung stark von Lage, Zustand und Mietsteigerungspotenzial abhängt.

In gefragten Grossstadtlagen sind aktuell Faktoren von 30 oder mehr verbreitet, während ländliche Regionen oft bei 15 bis 18 liegen.

Beziehen Sie immer das Zinsniveau ein, denn bei hohen Bauzinsen muss ein Objekt einen niedrigeren Faktor und damit höhere Rendite bieten, um die Finanzierungskosten zu tragen.

Vergleichen Sie den errechneten Faktor zusätzlich mit lokalen Marktwerten, damit ein scheinbar niedriger Faktor nicht versteckten Sanierungsbedarf oder Leerstand kaschiert.

Als Faustregel gilt: Liegt der Faktor mehr als fünf Punkte über dem Regionalschnitt, sollten Sie besonders sorgfältig prüfen, ob Lage und Objektqualität diesen Aufschlag rechtfertigen.

Der Rechner berechnet den Faktor Ihres Wunschobjekts in Sekunden, sodass Sie ihn direkt mit dem lokalen Marktmedian vergleichen können.

Geben Sie Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete in den Rechner ein, dann berechnet er automatisch den Kaufpreisfaktor sowie die zugehörige Bruttomietrendite in Prozent.

Falls Sie nur die Monatsmiete kennen, multiplizieren Sie diese mit zwölf, um auf die Jahreskaltmiete zu kommen, also etwa 850 Euro mal zwölf gleich 10.200 Euro.

Bei einem Kaufpreis von 255.000 Euro ergibt das einen Faktor von 25 und damit 4 Prozent Bruttorendite.

So lassen sich mehrere Angebote mit wenigen Eingaben auf ein gemeinsames Bewertungsniveau bringen, statt nur die absoluten Kaufpreise zu vergleichen.

Nutzen Sie diese Umrechnung für Vergleichslisten, damit Objekte konsequent nach ihrer Ertragsrelation und nicht nur nach dem Preisschild eingeordnet werden.

Ein weiteres Beispiel: Monatliche Kaltmiete 720 Euro ergibt 8.640 Euro pro Jahr; bei 200.000 Euro Kaufpreis kommt ein Faktor von 23,1 heraus, entsprechend 4,3 Prozent Bruttorendite.

Solche Schnellberechnungen lassen sich mit dem Rechner sekundengenau durchführen, ohne dass Sie dabei einen Taschenrechner benötigen.

Der Kaufpreisfaktor bildet nur Kaufpreis und Jahreskaltmiete ab, deshalb fehlen ihm laufende Kosten, Leerstand, Instandhaltung, Finanzierung und Steuern vollständig.

Ein Beispiel: Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie eine geteilte Maklerprovision von oft 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer erhöhen den realen Einstandspreis spürbar, tauchen im Faktor aber gar nicht auf.

Auch nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Rücklagen drücken die echte Rendite.

Kombinieren Sie den Faktor daher immer mit der Nettomietrendite, dem laufenden Cashflow und der Eigenkapitalrendite, damit das Ergebnis nicht durch eine zu einfache Betrachtung beschönigt wird.

Erst wenn alle laufenden Kosten und der Kapitaldienst gegengerechnet sind, erkennen Sie, ob ein Objekt sich tatsächlich selbst trägt oder monatlich zugeschossen werden muss.

Als Richtwert gelten pauschale jährliche Bewirtschaftungskosten von etwa 20 bis 25 Prozent der Jahreskaltmiete als typisch, was die Bruttorendite bereits spürbar mindert.

Berechnen Sie für jedes Angebot den Faktor und erstellen Sie daraus eine Rangfolge, in der niedrigere Faktoren zunächst die scheinbar günstigeren Objekte markieren.

Ein Objekt mit Faktor 18 verspricht rein rechnerisch mehr Ertrag als eines mit Faktor 28, doch der niedrige Wert kann auch auf eine schwache Lage, hohen Leerstand oder Sanierungsstau hindeuten.

Analysieren Sie deshalb gerade die Objekte mit auffallend niedrigem Faktor im zweiten Schritt genauer und prüfen Sie Mietspiegel, Zustand und Vermietbarkeit.

Verwenden Sie für alle Objekte dieselben Eingabeannahmen, etwa stets die tatsächliche Kaltmiete statt einer optimistischen Wunschmiete, damit der Vergleich methodisch fair und belastbar bleibt.

So vermeiden Sie, dass ein Objekt nur deshalb günstig erscheint, weil bei ihm eine noch nicht erzielte Marktmiete unterstellt wurde.

Praktisch: Tragen Sie drei bis fünf Angebote jeweils mit aktuellem Kaufpreis und bestehender Kaltmiete ein und sortieren Sie das Ergebnis nach aufsteigendem Faktor.

Objekte ohne aktuelle Miete sollten Sie mit einem konservativen Marktmietansatz von 85 bis 90 Prozent des Mietspiegelmittels rechnen, um Leerstands- und Anpassungsrisiken einzupreisen.

In A-Lagen mit hoher Nachfrage, geringem Leerstand und stabilen Mieten sind höhere Faktoren von oft 28 bis 35 üblich, weil Anleger für die größere Sicherheit und Wertstabilität einen Aufschlag zahlen.

In B- und C-Lagen liegen die Faktoren mit etwa 15 bis 22 niedriger, dafür tragen Sie ein höheres Risiko bei Mietausfall und Wiedervermietung.

Ein Faktor von 24 kann in einer Metropole also günstig wirken, in einer schrumpfenden Kleinstadt dagegen bereits teuer sein. Der Rechner ordnet grob nach Lagetyp ein, ersetzt aber keine Marktanalyse vor Ort.

Prüfen Sie Nachfrage-, Leerstands- und Mietspiegeldaten der konkreten Mikrolage, damit Sie die Zielwerte je Lageklasse richtig einordnen.

Ein konkretes Beispiel: Eine 280.000-Euro-Wohnung mit 1.000 Euro Kaltmiete hat einen Faktor von 23,3 und liegt in einer Großstadt eher am unteren Ende, in einer ländlichen Kleinstadt aber bereits deutlich über dem Durchschnitt.

Nutzen Sie den Rechner, um solche Lagevergleiche direkt am konkreten Angebot durchzuführen.

Nutzen Sie den Kaufpreisfaktor als ersten schnellen Filter, um aus vielen Angeboten die rechnerisch interessanten Objekte herauszuziehen, und vertiefen Sie diese anschliessend mit einem Nettorendite-Rechner.

Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Rücklagen für Instandhaltung sowie einen realistischen Leerstandsansatz und zeigt damit den Ertrag nach Kosten.

Ein Objekt mit Faktor 22 und 4,5 Prozent Bruttorendite kann nach Abzug aller Kosten auf eine Nettorendite von vielleicht nur 2,8 Prozent fallen.

Dieser zweistufige Ablauf, also grob filtern und dann detailliert rechnen, hilft Ihnen, Investments zu finden, die nicht nur auf dem Papier günstig erscheinen, sondern real einen tragfähigen Ertrag liefern.

Spart der Faktor Ihnen die erste grobe Auswahl, liefert die Nettorendite anschliessend die belastbare Grundlage für die eigentliche Kaufentscheidung.

Beginnen Sie mit einem selbst gesetzten Maximalfaktor, zum Beispiel 25, und lehnen Sie alle Angebote darüber direkt ab.

Nur Objekte, die diesen Schwellwert unterschreiten, gelangen in die Detailprüfung, was Ihnen bei einem großen Angebotspott erheblich Zeit spart.