Kaufpreisfaktor-Rechner: Immobilie teuer oder günstig?

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete und zeigt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis rechnerisch amortisiert. Er ist eine einfache, schnell verständliche Kennzahl zur groben Bewertung von Rendite-Immobilien.

Zwischen beiden Kennzahlen besteht eine einfache Umkehrbeziehung: Bruttomietrendite in % = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Ein Faktor von 25 entspricht zum Beispiel rund 4 % Bruttorendite – der Rechner zeigt dir beide Werte und ordnet sie nach Lagetyp ein.

Als grobe Orientierung gilt: Faktor unter 20 oft eher günstig, 20–25 durchschnittlich, über 25 eher teuer – immer abhängig von Lage, Zustand, Mietsteigerungspotenzial und Zinsniveau. Der Rechner ordnet den Faktor in Kategorien ein, ersetzt aber keine Detailprüfung des Objekts.

Gib Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete in den Rechner ein – er berechnet automatisch den Kaufpreisfaktor und die zugehörige Bruttomietrendite in Prozent. So kannst du verschiedene Angebote mit wenigen Eingaben auf ein gemeinsames Bewertungsniveau bringen.

Der Faktor berücksichtigt weder laufende Kosten noch Leerstand, Instandhaltungsaufwand oder Steuer- und Finanzierungsfragen. Er eignet sich als erster Marktschnellcheck, sollte aber immer durch detailliertere Kennzahlen wie Nettomietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite ergänzt werden.

Du kannst für jede Immobilie den Faktor berechnen und so eine Rangfolge der scheinbar günstigeren Objekte erstellen. In einem zweiten Schritt solltest du dann vor allem die Objekte mit niedrigen Faktoren genauer analysieren, um versteckte Risiken oder Sanierungsbedarf aufzudecken.

In A-Lagen mit hoher Nachfrage und stabilen Mieten sind höhere Faktoren üblich als in B- oder C-Lagen, dafür ist das Risiko dort meist geringer. Der Rechner kann grob nach Lagetyp einordnen, ersetzt aber keine fundierte Marktanalyse vor Ort.

Nutze den Kaufpreisfaktor, um potenziell interessante Objekte vorzufiltern, und berechne anschließend mit dem Nettorendite- oder Nettorendite-Immobilienrechner die tatsächliche Rendite nach allen Kosten. So findest du Investments, die nicht nur auf dem Papier günstig aussehen, sondern auch real einen guten Ertrag liefern.