Kaufnebenkosten-Rechner 2026: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler berechnen

Immobilien

Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuch und Maklerprovision...

Quelle: Kaufnebenkostenrechnung aus Kaufpreis, landesspezifischer Grunderwerbsteuer, pauschalen Notar- und Grundbuchkosten sowie optionalem MakleranteilStand: Juli 2026

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was sind Kaufnebenkosten?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Bei 350.000 Euro Kaufpreis in Bayern summieren sich Grunderwerbsteuer (3,5 %), Notar (1,5 %) und Grundbuch (0,5 %) sowie Maklercourtage auf rund 31.700 Euro — fast 9 % des Kaufpreises, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Er eignet sich für Kaufinteressierte, die nicht bei der Exposé-Summe stehen bleiben wollen, sondern wissen müssen, wie viel Geld tatsächlich am Notartermin und aus dem eigenen Eigenkapital bereitstehen sollte.

Die Grunderwerbsteuer hängt vom jeweiligen Bundesland ab, Notar- und Grundbuchkosten orientieren sich am Kaufpreis, und die Maklerprovision kommt nur hinzu, wenn sie vereinbart ist.

Zusammen ergeben diese Posten die Nebenkosten, die den Gesamtbetrag über den reinen Kaufpreis hinaus treiben.

Da Banken die Nebenkosten meist nicht mitfinanzieren, entscheidet genau dieser Block oft darüber, ob das vorhandene Eigenkapital für den geplanten Kauf wirklich ausreicht.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du gibst den Kaufpreis, das Bundesland und optional an, ob eine Maklerprovision berücksichtigt werden soll und wie hoch dein angesetzter Provisionssatz ist. Das Bundesland bestimmt den Grunderwerbsteuersatz; der Kaufpreis stammt aus Exposé oder Kaufvertrag; die Maklerprovision entnimmst du dem Inserat oder dem Vermittlungsvertrag.

Für Notar- und Grundbuchkosten nutzt der Rechner übliche Prozentsätze des Kaufpreises, sodass du diese nicht separat schätzen musst. Typische Fehler sind das falsche Bundesland, weil sich der Grunderwerbsteuersatz dadurch deutlich verschiebt, das Verwechseln von Gesamtcourtage und Käuferanteil bei der Maklerprovision sowie das Ignorieren der gesamten Nebenkosten bei der Eigenkapitalplanung.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Kaufnebenkosten-Formel (GrESt = Kaufpreis × Landessatz; Notar ≈ 1,5 %; Grundbuch ≈ 0,5 %; Makler = Kaufpreis × Provisionssatz; Gesamtbetrag = Kaufpreis + alle vier Blöcke): Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × landesspezifischer Steuersatz. Notarkosten = Kaufpreis × 1,5 Prozent.

Grundbuchkosten = Kaufpreis × 0,5 Prozent. Wenn Makler aktiviert ist, gilt zusätzlich: Maklerprovision = Kaufpreis × eingegebener Provisionssatz. Nebenkosten gesamt = Summe aus diesen vier Blöcken; Gesamtbetrag = Kaufpreis plus Nebenkosten.

Praxisbeispiel: Bei 350.000 Euro Kaufpreis in Bayern ergeben sich 12.250 Euro Grunderwerbsteuer, 5.250 Euro Notarkosten, 1.750 Euro Grundbuchkosten und bei 3,57 Prozent Makleranteil weitere 12.495 Euro.

Damit steigen die Kaufnebenkosten auf rund 31.745 Euro und der Gesamtbetrag auf rund 381.745 Euro.

Nachschlagen

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2025

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis Nebenkosten von typisch 9–12 % an. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland variiert.

Grunderwerbsteuer-Sätze aller 16 Bundesländer (Stand 2025)
Bundesland	GrESt (%)	Hinweis
Baden-Württemberg	5,0 %	–
Bayern	3,5 %	Bundesweit niedrigster Satz
Berlin	6,0 %	–
Brandenburg	6,5 %	Bundesweit höchster Satz (gemeinsam)
Bremen	5,0 %	–
Hamburg	5,5 %	–
Hessen	6,0 %	–
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	–
Niedersachsen	5,0 %	–
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	Bundesweit höchster Satz (gemeinsam)
Rheinland-Pfalz	5,0 %	–
Saarland	6,5 %	Bundesweit höchster Satz (gemeinsam)
Sachsen	5,5 %	–
Sachsen-Anhalt	5,0 %	–
Schleswig-Holstein	6,5 %	Bundesweit höchster Satz (gemeinsam)
Thüringen	6,5 %	Bundesweit höchster Satz (gemeinsam)

Weitere Kaufnebenkosten: Notarkosten ca. 1,0–1,5 % (§ 17 GNotKG), Grundbucheintragung ca. 0,3–0,5 %, Maklerprovision 3,57 % (hälftig Käufer/Verkäufer seit 23.12.2020, § 656c BGB). Quelle: Grunderwerbsteuergesetze der Bundesländer, Stand Januar 2025.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Das Ergebnis bedeutet in der Praxis: Die Nebenkosten sind kein Randthema, sondern oft der Teil, der darüber entscheidet, ob dein Eigenkapital für den Kauf wirklich reicht. Für die Einordnung solltest du deshalb nicht nur die absolute Summe betrachten, sondern sie direkt mit deinem verfügbaren Eigenkapital und der geplanten Finanzierung vergleichen.

Wenn der Nebenkostenblock überraschend hoch ausfällt, ist die nächste Entscheidung häufig ein anderes Bundesland, ein Objekt ohne Makler oder ein späterer Kauf mit höherem Eigenkapital.

Der Rechner hilft genau bei diesem Vergleich zwischen Wunschobjekt und realem Kapitalbedarf.

Praxisbeispiel: Bei 290.000 Euro Kaufpreis in Bayern summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage auf rund 26.000 Euro — fast neun Prozent des Kaufpreises, die ausschließlich aus Eigenkapital getragen werden sollten.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Martin kauft eine Eigentumswohnung für 290.000 Euro in Bayern und will wissen, wie viel Geld er am Notartermin tatsächlich braucht. Ausgangslage: Er hat 60.000 Euro Eigenkapital und rechnet grob mit zehn Prozent Nebenkosten.

Eingaben: Kaufpreis 290.000 Euro, Bundesland Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %), Maklerprovision 3,57 % Käuferanteil. Der Rechner ergibt: Grunderwerbsteuer 10.150 Euro, Notarkosten ca. 4.350 Euro, Grundbuch ca.

1.450 Euro, Maklerprovision 10.353 Euro — Nebenkosten gesamt 26.303 Euro, Gesamtbetrag rund 316.303 Euro.

Martin entscheidet: Er sucht gezielt nach Objekten ohne Maklercourtage oder prüft einen anderen Suchradius in einem Bundesland mit niedrigerem Steuersatz, um sein Eigenkapital für die Finanzierung zu schonen.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Viele rechnen nur mit dem reinen Kaufpreis und stellen erst spät fest, dass die Nebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision von Banken meist nicht mitfinanziert werden. Ein zweiter Fehler ist, pauschal mit zehn Prozent zu planen, obwohl das konkrete Bundesland über den Grunderwerbsteuersatz und die vereinbarte Courtage zu deutlich höheren oder niedrigeren Werten führen können.

Drittens wird übersehen, dass Notar- und Grundbuchkosten einzeln klein wirken, am Kaufpreis gemessen aber zusammen mehrere tausend Euro ausmachen. Häufig wird außerdem die Gesamtcourtage mit dem Käuferanteil verwechselt, sodass der tatsächliche Eigenkapitalbedarf für den Notartermin falsch eingeschätzt wird.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Kaufnebenkosten-Rechner berechnet aus Kaufpreis, Bundesland und optionaler Maklerprovision die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Gesamtnebenkosten.

Das Ergebnis zeigt, wie stark Nebenkosten den tatsächlichen Kapitalbedarf über den Kaufpreis hinaus erhöhen.

Als nächster Schritt empfiehlt sich der Vergleich verschiedener Szenarien: Ein anderes Bundesland oder ein Objekt ohne Maklercourtage kann die Nebenkosten um mehrere tausend Euro senken und das verfügbare Eigenkapital für die Finanzierung spürbar erhöhen.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Nebenkosten gesamt Wert in €, Grunderwerbsteuer Wert in €

Basislauf mit Kaufpreis der Immobilie und Bundesland

Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
Bundesland: bayern
Maklerprovision berücksichtigen: 1
Maklerprovision: 3,57 % vom Kaufpreis

Beispiel 2 · Mittel · Nebenkosten gesamt Wert in €, Grunderwerbsteuer Wert in €

Vergleichslauf mit angepasstem Kaufpreis der Immobilie

Kaufpreis der Immobilie: 390.000 €
Bundesland: baden-wuerttemberg
Maklerprovision berücksichtigen: 1,08
Maklerprovision: 4 % vom Kaufpreis

Beispiel 3 · Komplex · Nebenkosten gesamt Wert in €, Grunderwerbsteuer Wert in €

Basislauf mit Kaufpreis der Immobilie und Bundesland

Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
Bundesland: berlin
Maklerprovision berücksichtigen: 1
Maklerprovision: 3,57 % vom Kaufpreis

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Kaufnebenkosten bei Immobilien - welche Positionen gehören zwingend in die Rechnung?

Zwingend in jede seriöse Kaufnebenkosten-Rechnung gehören vier Blöcke: die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten und – falls beauftragt – die Maklerprovision.

Wenn du zwei Objekte mit ähnlichem Kaufpreis vergleichst, solltest du diese Positionen immer je Bundesland getrennt ausrechnen, weil vor allem die Grunderwerbsteuer regional stark schwankt.

Diese Kosten entscheiden oft darüber, ob dein Eigenkapital wirklich für Kaufpreis und Nebenkosten zusammen ausreicht.

Verlasse dich deshalb nicht allein auf den Exposé-Preis, sondern vor allem auf die Kennzahlen Nebenkosten gesamt und Kaufpreis inklusive Nebenkosten als deinen realen Finanzierungsbedarf.

Der Rechner summiert die vier Blöcke automatisch und zeigt dir, welcher Betrag zusätzlich zum reinen Kaufpreis auf dich zukommt – die Grundlage jeder belastbaren Finanzierungsplanung.

Sind Notar- und Grundbuchkosten immer 1,5 % und 0,5 %?

Die Werte sind Richtwerte und keine festen Sätze.

Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert – in der Regel dem Kaufpreis – und der gesetzlichen Gebührenordnung (GNotKG); rund 1,5 % des Kaufpreises sind dabei eine übliche Größenordnung für Beurkundung und Vollzug.

Die Grundbuchkosten, also vor allem die Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers und gegebenenfalls einer Grundschuld, liegen häufig bei etwa 0,5 %.

Beide Prozentwerte fallen tendenziell etwas niedriger aus, je höher der Kaufpreis ist, weil die Gebührentabellen degressiv gestaffelt sind. Abweichungen nach oben sind möglich, etwa bei aufwendigen Verträgen oder zusätzlichen Beglaubigungen.

Für exakte Beträge fragst du am besten direkt beim Notariat und beim zuständigen Grundbuchamt nach; der Rechner nutzt die typischen Pauschalwerte als Planungsrahmen.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Wer die Maklerprovision trägt, richtet sich nach dem Vertrag und der Art der Immobilie.

Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher das Prinzip der geteilten Courtage: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss der Käufer höchstens den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer.

In der Praxis teilen sich beide Seiten die Provision daher häufig hälftig. Üblich sind insgesamt etwa 5 bis 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also rund 3,57 % je Seite.

Bei gewerblichen Objekten oder Mehrfamilienhäusern können die Regeln abweichen und frei verhandelt werden.

Der Rechner berücksichtigt den von dir eingegebenen Provisionssatz und rechnet ihn auf den Kaufpreis hoch, sodass du den Makleranteil getrennt von den übrigen Nebenkosten siehst.

Was fehlt in den Kaufnebenkosten?

Der Rechner bildet bewusst nur die vier klassischen Erwerbsnebenkosten ab.

Nicht enthalten sind deshalb Kosten für ein Wertgutachten oder einen Sachverständigen, Gebühren für die Finanzierungsvermittlung, Bereitstellungszinsen der Bank sowie Ausgaben für Renovierung, Modernisierung und Umzug.

Auch eine mögliche Grunderwerbsteuer-Befreiung – etwa beim Erwerb zwischen nahen Verwandten oder Ehegatten – wird nicht abgebildet, weil der Rechner vom steuerlichen Regelfall ausgeht.

Ebenso bleiben laufende Folgekosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltungsrücklage außen vor, da sie nicht zum einmaligen Erwerb zählen.

Plane diese Posten zusätzlich ein, wenn du deinen gesamten Kapitalbedarf realistisch abschätzen willst. So vermeidest du, dass dein Eigenkapital am Ende knapper ausfällt, als die reine Nebenkosten-Summe vermuten lässt.

Kaufnebenkosten in Deutschland 2026 - womit sollte ich aktuell rechnen?

Für 2026 solltest du bei den Kaufnebenkosten weiterhin mit einer Spanne von etwa 9 bis 15 % des Kaufpreises rechnen, je nach Bundesland und Maklerbeteiligung.

Die Grunderwerbsteuersätze der Länder liegen aktuell meist zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und Saarland).

Hinzu kommen typischerweise rund 1,5 % Notar- und etwa 0,5 % Grundbuchkosten. Die Maklerprovision bewegt sich häufig zwischen 5 und 7 % inklusive Mehrwertsteuer, die sich Käufer und Verkäufer bei selbst genutztem Wohneigentum in der Regel teilen.

Der Rechner nutzt diese Bandbreiten zusammen mit deinen konkreten Eingaben für eine realistische Gesamtschätzung.

Verbindliche Beträge prüfst du immer im Exposé, im Kaufvertrag sowie direkt bei Notariat und Makler, da sich Sätze und Vereinbarungen ändern können.

Stimmt es, dass Kaufnebenkosten immer komplett aus Eigenkapital bezahlt werden müssen?

In der Praxis ist das fast immer der Fall, gesetzlich vorgeschrieben ist es aber nicht.

Viele Banken finanzieren Grunderwerbsteuer, Notar und Makler nur ungern mit, weil diese Posten den Beleihungswert der Immobilie nicht erhöhen und damit das Ausfallrisiko steigt.

Manche Institute bieten zwar eine Vollfinanzierung oder eine Teilfinanzierung der Nebenkosten an, verlangen dafür aber spürbar höhere Zinsen und eine sehr gute Bonität.

Je mehr Nebenkosten du aus eigenen Mitteln zahlst, desto höher ist deine Eigenkapitalquote – und desto günstigere Konditionen bekommst du meist.

Der Rechner zeigt dir die Höhe dieser Nebenkosten, sodass du prüfen kannst, ob du sie realistisch aus Erspartem stemmst. So erkennst du früh, ob deine Finanzierung solide aufgestellt ist oder nachjustiert werden muss.

Unterschied Kaufnebenkosten-Rechner und Eigenkapital-Rechner - wofür nutze ich welchen?

Beide Rechner ergänzen sich, beleuchten aber unterschiedliche Phasen der Kaufplanung.

Der Kaufnebenkosten-Rechner schätzt die Einmalkosten rund um den Erwerb – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – und liefert dir den tatsächlichen Kapitalbedarf über den reinen Kaufpreis hinaus.

Der Eigenkapital-Rechner hilft dir, Sparplan, Sparrate und Eigenkapitalquote für die gewünschte Immobilie zu planen und zu prüfen, wie viel Darlehen nötig wird.

Sinnvoll ist diese Reihenfolge: Zuerst ermittelst du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner die voraussichtlichen Nebenkosten, danach prüfst du mit dem Eigenkapital-Rechner, ob dein geplantes Eigenkapital Kaufpreis plus Nebenkosten realistisch abdeckt.

So vermeidest du die häufige Lücke, dass das Ersparte zwar den Kaufpreis, nicht aber die zusätzlichen Erwerbskosten deckt. Beide Werte zusammen ergeben erst ein belastbares Finanzierungsbild.

Ab wann sollte ich Kaufnebenkosten konkret durchrechnen und Angebote vergleichen?

Spätestens wenn du ein konkretes Objekt ernsthaft in Betracht ziehst, solltest du die Nebenkosten mit den realen Prozentsätzen deines Bundeslandes und der tatsächlich vereinbarten Maklercourtage durchspielen.

Schon in der Suchphase lohnt sich eine grobe Überschlagsrechnung, damit du dein Budget nicht nur am Kaufpreis, sondern am Kaufpreis inklusive Nebenkosten ausrichtest.

So siehst du frühzeitig, ob dein vorhandenes Eigenkapital reicht oder ob du Preisverhandlungen führen, den Kauf zeitlich verschieben oder deine Sparrate erhöhen musst.

Beim Vergleich mehrerer Angebote hilft der Rechner besonders, weil zwei Objekte mit scheinbar gleichem Kaufpreis je nach Bundesland und Maklerregelung sehr unterschiedliche Gesamtkosten verursachen können.

Rechne die Nebenkosten deshalb für jede ernsthafte Option einzeln durch, bevor du ein verbindliches Kaufangebot abgibst oder den Notartermin vereinbarst.

Weiterführende Rechner und Themen

Alle Anschlussrechner und Vertiefungen in einem klaren Modul, damit du direkt zur nächsten sinnvollen Berechnung springen kannst.

Baufinanzierung berechnenPlane die Finanzierung inklusive der Erwerbsnebenkosten.Eigenkapital prüfenPrüfe, ob dein Eigenkapital Nebenkosten und Anteil deckt.Maklercourtage berechnenBerechne die Maklerprovision als Teil der Nebenkosten genau.Kaufen oder Mieten Rechner: Break-Even objektiv vergleichenLangfristige Kosten von Kaufen und Mieten vergleichen und das Break-even-Jahr berechnen, ab dem sich ein Immobilienkauf gegenüber Miete lohnt.Kaufpreisfaktor ImmobilieKaufpreisfaktor- (Vervielfältiger-) Rechner für vermietete Immobilien: Faktor, Bruttorendite, Amortisationsdauer, Markteinordnung nach Lagetyp und maximaler Kaufpreis bei Zielrendite.Mietkaution-RechnerMaximale Kaution, Verzinsung, Rückgabebetrag, Ratenzahlung und Vergleich Barkaution vs. Kautionsversicherung.TilgungsplanVollständiger Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen mit monatlicher oder jährlicher Ansicht. Zeigt Zinsen, Tilgung, Restschuld und Sondertilgungen – unverzichtbar für jeden Immobilienkäufer.Volltilger-DarlehenMonatliche Rate oder Laufzeit für ein Volltilgerdarlehen berechnen, bei dem die Restschuld am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist – inklusive Vergleich zur Standardfinanzierung mit Restschuld.Anschlussfinanzierung-Rechner: Prolongation & Umschuldung vergleichenAnschlussfinanzierung berechnen: neue Monatsrate, Gesamtzinsen sowie Vergleich von Prolongation und Umschuldung inkl. Umschuldungskosten und Break-even.Kaufen Rechner gezielt auswählenDirekter Hub für weitere Rechner aus Kaufen mit demselben Themenkontext.Immobilien als Themenhub weiter öffnenCluster-Wechsel in benachbarte Themen derselben Kategorie.Kaufnebenkosten über alle Filter weiter eingrenzenSuche für weitere Varianten, Kategorien und Rechentypen mit ähnlichem Intent.