Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler

Zwingend in jede seriöse Kaufnebenkosten-Rechnung gehören vier Blöcke: die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten und – falls beauftragt – die Maklerprovision.

Wenn du zwei Objekte mit ähnlichem Kaufpreis vergleichst, solltest du diese Positionen immer je Bundesland getrennt ausrechnen, weil vor allem die Grunderwerbsteuer regional stark schwankt.

Diese Kosten entscheiden oft darüber, ob dein Eigenkapital wirklich für Kaufpreis und Nebenkosten zusammen ausreicht.

Verlasse dich deshalb nicht allein auf den Exposé-Preis, sondern vor allem auf die Kennzahlen Nebenkosten gesamt und Kaufpreis inklusive Nebenkosten als deinen realen Finanzierungsbedarf.

Der Rechner summiert die vier Blöcke automatisch und zeigt dir, welcher Betrag zusätzlich zum reinen Kaufpreis auf dich zukommt – die Grundlage jeder belastbaren Finanzierungsplanung.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in einem Hochsteuerbundesland mit hälftig geteilter Maklerprovision kommen rund 48.000 Euro an Nebenkosten zusammen – so viel wie ein Neuwagen der gehobenen Mittelklasse.

Trage Kaufpreis, Bundesland und Provisionssatz ein, damit der Rechner dir diesen Zusatzbedarf als konkreten Euro-Betrag ausweist.

Die Werte sind Richtwerte und keine festen Sätze.

Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert – in der Regel dem Kaufpreis – und der gesetzlichen Gebührenordnung (GNotKG); rund 1,5 % des Kaufpreises sind dabei eine übliche Größenordnung für Beurkundung und Vollzug.

Die Grundbuchkosten, also vor allem die Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers und gegebenenfalls einer Grundschuld, liegen häufig bei etwa 0,5 %.

Beide Prozentwerte fallen tendenziell etwas niedriger aus, je höher der Kaufpreis ist, weil die Gebührentabellen degressiv gestaffelt sind. Abweichungen nach oben sind möglich, etwa bei aufwendigen Verträgen oder zusätzlichen Beglaubigungen.

Für exakte Beträge fragst du am besten direkt beim Notariat und beim zuständigen Grundbuchamt nach; der Rechner nutzt die typischen Pauschalwerte als Planungsrahmen.

Bei einem 300.000-Euro-Kauf entsprechen 1,5 % Notarkosten rund 4.500 Euro und 0,5 % Grundbuchgebühren rund 1.500 Euro – zusammen etwa 6.000 Euro, die du fix einrechnen solltest.

Der Rechner zeigt dir diese Posten separat ausgewiesen, damit du sie in deiner Finanzierungsplanung transparent einzeln berücksichtigen kannst.

Wer die Maklerprovision trägt, richtet sich nach dem Vertrag und der Art der Immobilie.

Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher das Prinzip der geteilten Courtage: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss der Käufer höchstens den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer.

In der Praxis teilen sich beide Seiten die Provision daher häufig hälftig. Üblich sind insgesamt etwa 5 bis 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also rund 3,57 % je Seite.

Bei gewerblichen Objekten oder Mehrfamilienhäusern können die Regeln abweichen und frei verhandelt werden.

Der Rechner berücksichtigt den von dir eingegebenen Provisionssatz und rechnet ihn auf den Kaufpreis hoch, sodass du den Makleranteil getrennt von den übrigen Nebenkosten siehst.

Gibst du beispielsweise eine Gesamtprovision von 7,14 % ein, teilt der Rechner diesen Betrag auf und zeigt dir, dass bei einem 350.000-Euro-Objekt rund 12.495 Euro auf dich als Käufer entfallen.

So erkennst du auf einen Blick, wie stark die Provision dein Eigenkapital belastet.

Der Rechner bildet bewusst nur die vier klassischen Erwerbsnebenkosten ab.

Nicht enthalten sind deshalb Kosten für ein Wertgutachten oder einen Sachverständigen, Gebühren für die Finanzierungsvermittlung, Bereitstellungszinsen der Bank sowie Ausgaben für Renovierung, Modernisierung und Umzug.

Auch eine mögliche Grunderwerbsteuer-Befreiung – etwa beim Erwerb zwischen nahen Verwandten oder Ehegatten – wird nicht abgebildet, weil der Rechner vom steuerlichen Regelfall ausgeht.

Ebenso bleiben laufende Folgekosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltungsrücklage außen vor, da sie nicht zum einmaligen Erwerb zählen.

Plane diese Posten zusätzlich ein, wenn du deinen gesamten Kapitalbedarf realistisch abschätzen willst. So vermeidest du, dass dein Eigenkapital am Ende knapper ausfällt, als die reine Nebenkosten-Summe vermuten lässt.

Ein Wertgutachten kostet bei einer 300.000-Euro-Immobilie typischerweise 1.500 bis 2.500 Euro, eine Modernisierung kann locker 20.000 bis 50.000 Euro ausmachen, und Bereitstellungszinsen der Bank summieren sich je nach Bauzeit auf einige Hundert bis mehrere Tausend Euro.

All das kommt obendrauf. Nutze den Rechner deshalb als Mindestrahmen und addiere deine persönlichen Zusatzkosten für eine vollständige Budgetübersicht.

Für 2026 solltest du bei den Kaufnebenkosten weiterhin mit einer Spanne von etwa 9 bis 15 % des Kaufpreises rechnen, je nach Bundesland und Maklerbeteiligung.

Die Grunderwerbsteuersätze der Länder liegen aktuell meist zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und Saarland).

Hinzu kommen typischerweise rund 1,5 % Notar- und etwa 0,5 % Grundbuchkosten. Die Maklerprovision bewegt sich häufig zwischen 5 und 7 % inklusive Mehrwertsteuer, die sich Käufer und Verkäufer bei selbst genutztem Wohneigentum in der Regel teilen.

Der Rechner nutzt diese Bandbreiten zusammen mit deinen konkreten Eingaben für eine realistische Gesamtschätzung.

Verbindliche Beträge prüfst du immer im Exposé, im Kaufvertrag sowie direkt bei Notariat und Makler, da sich Sätze und Vereinbarungen ändern können.

Als konkretes Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen mit hälftig geteilter Maklerprovision von 7,14 % musst du rund 48.000 Euro an Nebenkosten einkalkulieren – also etwa 12 % des Kaufpreises, die das nötige Eigenkapital deutlich erhöhen.

In der Praxis ist das fast immer der Fall, gesetzlich vorgeschrieben ist es aber nicht.

Viele Banken finanzieren Grunderwerbsteuer, Notar und Makler nur ungern mit, weil diese Posten den Beleihungswert der Immobilie nicht erhöhen und damit das Ausfallrisiko steigt.

Manche Institute bieten zwar eine Vollfinanzierung oder eine Teilfinanzierung der Nebenkosten an, verlangen dafür aber spürbar höhere Zinsen und eine sehr gute Bonität.

Je mehr Nebenkosten du aus eigenen Mitteln zahlst, desto höher ist deine Eigenkapitalquote – und desto günstigere Konditionen bekommst du meist.

Der Rechner zeigt dir die Höhe dieser Nebenkosten, sodass du prüfen kannst, ob du sie realistisch aus Erspartem stemmst. So erkennst du früh, ob deine Finanzierung solide aufgestellt ist oder nachjustiert werden muss.

Als grobe Faustregel gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital stellen sicher, dass Grunderwerbsteuer, Notar und Makler vollständig aus eigenen Mitteln bezahlbar sind.

Wer weniger mitbringt, zahlt oft 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höhere Zinsen – über eine Laufzeit von 20 Jahren ein spürbarer Mehraufwand.

Beide Rechner ergänzen sich, beleuchten aber unterschiedliche Phasen der Kaufplanung.

Der Kaufnebenkosten-Rechner schätzt die Einmalkosten rund um den Erwerb – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – und liefert dir den tatsächlichen Kapitalbedarf über den reinen Kaufpreis hinaus.

Der Eigenkapital-Rechner hilft dir, Sparplan, Sparrate und Eigenkapitalquote für die gewünschte Immobilie zu planen und zu prüfen, wie viel Darlehen nötig wird.

Sinnvoll ist diese Reihenfolge: Zuerst ermittelst du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner die voraussichtlichen Nebenkosten, danach prüfst du mit dem Eigenkapital-Rechner, ob dein geplantes Eigenkapital Kaufpreis plus Nebenkosten realistisch abdeckt.

So vermeidest du die häufige Lücke, dass das Ersparte zwar den Kaufpreis, nicht aber die zusätzlichen Erwerbskosten deckt. Beide Werte zusammen ergeben erst ein belastbares Finanzierungsbild.

Praktisch könntest du etwa so vorgehen: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro in Bayern siehst du im Kaufnebenkosten-Rechner ohne Makler rund 19.000 Euro Nebenkosten – diesen Betrag addierst du zum Kaufpreis und gibst 369.000 Euro als Gesamtbedarf in den Eigenkapital-Rechner ein, um deinen echten Finanzierungsbedarf zu ermitteln.

Anschließend kannst du die Darlehenssumme direkt in den Baufinanzierungs-Rechner übertragen, um Monatsrate und Restschuld konkret zu berechnen.

Spätestens wenn du ein konkretes Objekt ernsthaft in Betracht ziehst, solltest du die Nebenkosten mit den realen Prozentsätzen deines Bundeslandes und der tatsächlich vereinbarten Maklercourtage durchspielen.

Schon in der Suchphase lohnt sich eine grobe Überschlagsrechnung, damit du dein Budget nicht nur am Kaufpreis, sondern am Kaufpreis inklusive Nebenkosten ausrichtest.

So siehst du frühzeitig, ob dein vorhandenes Eigenkapital reicht oder ob du Preisverhandlungen führen, den Kauf zeitlich verschieben oder deine Sparrate erhöhen musst.

Beim Vergleich mehrerer Angebote hilft der Rechner besonders, weil zwei Objekte mit scheinbar gleichem Kaufpreis je nach Bundesland und Maklerregelung sehr unterschiedliche Gesamtkosten verursachen können.

Rechne die Nebenkosten deshalb für jede ernsthafte Option einzeln durch, bevor du ein verbindliches Kaufangebot abgibst oder den Notartermin vereinbarst.

Der Rechner eignet sich dafür besonders gut, weil du Kaufpreis und Bundesland in Sekunden variieren kannst: Probiere zum Beispiel einmal Brandenburg (6,5 % Grunderwerbsteuer) gegen Bayern (3,5 %) bei gleichem Kaufpreis – du siehst sofort, dass allein der Bundeslandunterschied bei 300.000 Euro Kaufpreis 9.000 Euro Unterschied ausmacht.