GRZ und GFZ Rechner: Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl berechnen

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Anteil der Grundstücksfläche maximal bebaut werden darf – also welcher Prozentsatz mit Gebäuden, Garagen oder befestigten Flächen bedeckt sein darf.

Eine GRZ von 0,40 bedeutet: 40 % der Grundstücksfläche dürfen bebaut sein. Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt dagegen das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche.

Eine GFZ von 1,20 erlaubt bei 500 m² Grundstück also insgesamt 600 m² Geschossfläche auf beliebig viele Geschosse verteilt. Kurz: Die GRZ bestimmt den Fußabdruck des Gebäudes, die GFZ die Gesamtmasse des Gebäudevolumens.

Beide Werte stehen im Bebauungsplan und begrenzen zusammen die mögliche Bebauungsintensität eines Grundstücks.

Im GRZ-GFZ-Rechner gibt man Grundstücksgröße, bebaute Grundfläche und Geschossfläche ein – der Rechner vergleicht dann automatisch mit den BauNVO-Richtwerten und zeigt, ob das Vorhaben die erlaubten Kennzahlen einhält.

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Grundriss auf 500 m² Grundstück ergibt sich eine GRZ von 0,30 und – bei zwei Vollgeschossen à 150 m² – eine GFZ von 0,60.

Die verbindlichen GRZ- und GFZ-Werte für ein Grundstück stehen im Bebauungsplan (B-Plan) der jeweiligen Gemeinde. Den Bebauungsplan findet man beim Stadtplanungsamt, im kommunalen Geoportal oder zunehmend als Download auf der Gemeindewebsite.

Wichtig: Die Werte im Bebauungsplan können von den BauNVO-Richtwerten abweichen – der B-Plan ist immer maßgeblich.

Liegt kein Bebauungsplan vor (unbeplanter Innenbereich), gilt § 34 BauGB: Das neue Gebäude muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In diesem Fall gibt der Kontext der Nachbarbebauung die zulässige Bebauungsintensität vor.

Für Außenbereich-Grundstücke (§ 35 BauGB) ist eine Bebauung nur in engen Ausnahmefällen zulässig. Der GRZ-GFZ-Rechner benötigt als Eingabe die im Bebauungsplan festgesetzten Werte.

Wer sie nicht parat hat, kann auf die BauNVO-Richtwerte für den jeweiligen Gebietstyp zurückgreifen: In einem reinen Wohngebiet (WR) gilt als Orientierungsgröße GRZ 0,40 und GFZ 1,2.

Grundstücke ohne Bebauungsplan sollten erst nach einer Auskunft beim Bauordnungsamt – etwa als kostenloser Bauvorbescheid – in den Rechner eingetragen werden.

Nach § 19 BauNVO zählen zur bebauten Grundfläche nicht nur das eigentliche Wohngebäude, sondern auch alle Nebenanlagen: Garagen, überdachte Stellplätze (Carport), Nebengebäude, Gartenhäuser, Terrassen mit fester Überdachung sowie Zufahrten und befestigte Wege.

Das ist der häufigste Fehler in der Praxis: Viele Bauherren messen nur den Grundriss des Haupthauses und vergessen Garage und Carport.

Je nach Bebauungsplan können geringfügige Überschreitungen der GRZ um bis zu 50 Prozent für untergeordnete Bauteile wie Tiefgaragen oder Entwässerungsanlagen zulässig sein (§ 19 Abs. 4 BauNVO).

Der Rechner verwendet die Gesamtgrundfläche aller anrechenbaren Gebäude und Nebenanlagen.

Konkret: Bei einem 12 × 10 m großen Wohnhaus (120 m² Grundriss), einem 6 × 3 m Carport (18 m²) und einer 4 × 5 m Terrasse (20 m²) ergibt sich eine Gesamtgrundfläche von 158 m².

Auf einem 500 m² Grundstück mit GRZ 0,40 wären maximal 200 m² bebaubare Fläche erlaubt – das Vorhaben liegt mit 158 m² noch im zulässigen Bereich. Für auskragende Balkone ohne eigene Stützen gilt eine abweichende Anrechnungsregel.

Die BauNVO (§ 17) legt Orientierungswerte für GRZ und GFZ je Baugebietstyp fest. Für Reine Wohngebiete (WR) gilt GRZ 0,40 und GFZ 1,2. Allgemeine Wohngebiete (WA) erlauben ebenfalls GRZ 0,40 und GFZ 1,2.

Besondere Wohngebiete (WB) liegen bei GRZ 0,6 und GFZ 1,6. Mischgebiete (MI) und Dorfgebiete (MD) haben GRZ 0,6 und GFZ 1,2.

Das seit 2017 eingeführte Urbane Gebiet (MU) erlaubt GRZ 0,8 und GFZ 3,0 und ermöglicht damit besonders verdichtete Nutzungen. Kerngebiete (MK) erreichen denselben GFZ-Wert von 3,0 bei GRZ 1,0.

Gewerbe- (GE) und Industriegebiete (GI) erlauben GRZ 0,8 und GFZ 2,4. Wichtig: Diese Werte sind Orientierungsgrößen – der konkrete Bebauungsplan kann niedrigere oder unter besonderen Voraussetzungen auch höhere Werte festsetzen.

Der Rechner gibt an, wie das eigene Vorhaben im Vergleich zu diesen Orientierungswerten abschneidet. Kleinsiedlungsgebiete (WS) haben die niedrigsten Richtwerte mit GRZ 0,2 und GFZ 0,4.

Garagen, Carports und Stellplätze zählen nach § 19 BauNVO zur Grundfläche und erhöhen damit die GRZ. Quelle: § 17 BauNVO, geprüft 10.08.2026 auf gesetze-im-internet.de.

Eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ oder GFZ ist grundsätzlich nur mit einer Ausnahmegenehmigung der Baubehörde möglich. § 31 Abs. 1 BauGB erlaubt Ausnahmen nur, wenn der Bebauungsplan sie ausdrücklich zulässt.

Ohne solche Festsetzungen bleibt die Baugenehmigung aus, und ein dennoch errichtetes Gebäude ist formell rechtswidrig und muss im Extremfall zurückgebaut werden.

Geringfügige Überschreitungen für untergeordnete Nebenanlagen (Tiefgaragen, Zufahrten) erlaubt § 19 Abs. 4 BauNVO bis 50 Prozent der zulässigen GRZ, jedoch ohne den Wert 0,8 zu überschreiten.

Für größere Abweichungen ist stets ein Befreiungsantrag nach § 31 Abs. 2 BauGB nötig, dessen Erfolg von den örtlichen Belangen abhängt.

Die häufigste Grundlage für einen erfolgreichen Befreiungsantrag ist eine atypische Grundstückssituation oder eine städtebauliche Erforderlichkeit.

In der Praxis werden Befreiungen für nachbarverträgliche Überschreitungen von bis zu 5 Prozentpunkten der zulässigen GRZ gelegentlich erteilt.

Der GRZ-GFZ-Rechner zeigt, um wie viele Prozentpunkte ein Vorhaben die festgesetzten Grenzen überschreitet und gibt damit einen ersten Anhaltspunkt, ob ein Befreiungsantrag aussichtsreich sein könnte.

GRZ und GFZ beziehen sich auf Außenmaße und Geschossflächen (nach DIN 277), nicht auf die Wohnfläche nach WoFlV.

Die Wohnfläche ist immer kleiner als die Geschossfläche, weil Außenwände, Treppenhäuser, Balkone (anteilig) und Nebenräume herausgerechnet werden.

Als Daumenregel gilt: Die Wohnfläche beträgt typischerweise 75–85 Prozent der Geschossfläche eines Wohngebäudes.

Bei einer GFZ von 1,2 auf einem 600 m² Grundstück ergibt sich eine zulässige Geschossfläche von 720 m² – die erzielbare Wohnfläche liegt dann bei ca. 540–612 m².

Diese Verhältnisgröße hilft Bauherren und Investoren, aus GRZ/GFZ-Werten schnell eine realistische Wohnflächen-Einschätzung abzuleiten. Der GRZ-GFZ-Rechner berechnet die zulässige Geschossfläche aus GFZ × Grundstücksgröße.

Wer daraus die Wohnfläche abschätzen will, multipliziert das Ergebnis mit dem Faktor 0,80 als konservativem Mittelwert. Beispiel: GFZ 1,2 auf einem 400 m² Grundstück ergibt 480 m² Geschossfläche und rund 384 m² Wohnfläche.

Dachgeschossausbauten können die tatsächliche Wohnfläche erhöhen, ohne die GFZ zu belasten, sofern das Dachgeschoss nach Landesbauordnung nicht als Vollgeschoss gilt.

Die Grundflächenzahl (GRZ) ergibt sich aus einer einfachen Division: bebaute Grundfläche (in m²) geteilt durch die Grundstücksfläche (in m²). Eine GRZ von 0,30 bedeutet, dass 30 Prozent des Grundstücks bebaut sind.

Entscheidend ist, was als bebaute Grundfläche zählt. Nach § 19 BauNVO umfasst sie nicht nur den Grundriss des Wohngebäudes, sondern auch Garagen, Carports, überdachte Stellplätze und Nebenanlagen wie Gartenhäuser.

Das ist der häufigste Planungsfehler: Wer nur den Grundriss des Haupthauses misst, unterschätzt seine tatsächliche GRZ. Rechenbeispiel: Wohnhaus 150 m², Carport 20 m², Gartenhaus 10 m² ergibt eine bebaute Grundfläche von 180 m².

Auf einem 600 m² Grundstück: GRZ = 180 ÷ 600 = 0,30. Der Rechner übernimmt die Division und vergleicht das Ergebnis automatisch mit dem BauNVO-Orientierungswert für den gewählten Gebietstyp.

Für ein allgemeines Wohngebiet (WA) gilt GRZ 0,40 als Orientierungswert nach § 17 BauNVO — das geplante Vorhaben mit GRZ 0,30 liegt damit klar im Rahmen.

Verbindlich ist stets der jeweilige Bebauungsplan der Gemeinde, der auch strengere Werte festsetzen kann.

Wer wissen will, wie viel Gebäudevolumen ein Grundstück nach BauNVO maximal zulässt, rechnet die GRZ und GFZ einfach um: Maximal bebaubare Grundfläche = Grundstücksfläche × GRZ; maximal zulässige Geschossfläche = Grundstücksfläche × GFZ.

Bei einem 600 m² großen Grundstück im Allgemeinen Wohngebiet (WA, GRZ 0,40, GFZ 1,20) ergibt sich eine maximal bebaubare Grundfläche von 240 m² und eine maximal zulässige Geschossfläche von 720 m².

Das entspricht beispielsweise einem dreistöckigen Gebäude mit je 240 m² Geschossfläche pro Vollgeschoss. Der Rechner zeigt neben GRZ und GFZ auch diese Planungsgrenzen direkt als Ergebnisfelder an – ohne Umrechnung von Hand.

Wichtig: Die Umkehrrechnung gilt für die BauNVO-Orientierungswerte nach § 17; der verbindliche Bebauungsplan der Gemeinde kann niedrigere Werte vorschreiben.

Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen zählen nach § 19 BauNVO zur bebauten Grundfläche und verringern den nutzbaren Spielraum.

Plane deshalb mit einem Sicherheitsabstand von 5 bis 10 Prozent, damit spätere Erweiterungen wie ein Carport oder eine Terrassenüberdachung die zulässige GRZ nicht überschreiten.

Wenn ein Bestandsgebäude die zulässige GRZ bereits überschreitet – etwa wegen älterer Baugenehmigungen oder nachträglicher Anbauten –, spricht man von einer Bestandssituation.

Solange das Bestandsgebäude formell genehmigt ist, genießt es Bestandsschutz.

Problematisch wird es, wenn der neue Eigentümer das Gebäude wesentlich erweitern oder umbauen will: Dann darf die GRZ-Überschreitung nicht weiter verschärft werden, und es muss auf die aktuelle zulässige GRZ zurückgeführt werden.

Beim Grundstückskauf ist daher immer zu prüfen: Ist die bestehende Bebauung genehmigt und genehmigungskonform? Gibt es noch Reserven für spätere Anbauten oder Garagen?

Der Rechner hilft dabei, den aktuellen Stand zu berechnen und zu visualisieren, wie viel Spielraum noch besteht.

Wichtig: Bestandsschutz gilt nur für das genehmigte Bauvolumen; eine Dachaufstockung oder ein Anbau, der die Geschossfläche vergrößert, kann den Bestandsschutz für das gesamte Gebäude gefährden.

Ein Bauvorbescheid klärt vorab verbindlich, welche Maßnahmen zulässig sind.

Der GRZ-GFZ-Rechner ermittelt außerdem das Restpotenzial: Wie viele m² Grundfläche und Geschossfläche dürfen maximal noch hinzukommen, bevor die festgesetzten Grenzwerte gerissen werden.