GRZ und GFZ Rechner: Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl berechnen

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Anteil der Grundstücksfläche maximal bebaut werden darf – also welcher Prozentsatz mit Gebäuden, Garagen oder befestigten Flächen bedeckt sein darf.

Eine GRZ von 0,40 bedeutet: 40 % der Grundstücksfläche dürfen bebaut sein. Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt dagegen das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche.

Eine GFZ von 1,20 erlaubt bei 500 m² Grundstück also insgesamt 600 m² Geschossfläche auf beliebig viele Geschosse verteilt. Kurz: Die GRZ bestimmt den Fußabdruck des Gebäudes, die GFZ die Gesamtmasse des Gebäudevolumens.

Beide Werte stehen im Bebauungsplan und begrenzen zusammen die mögliche Bebauungsintensität eines Grundstücks nach § 16 BauNVO.

Im GRZ-GFZ-Rechner gibt man Grundstücksgröße, bebaute Grundfläche und Geschossfläche ein – der Rechner vergleicht dann automatisch mit den BauNVO-Richtwerten und zeigt, ob das Vorhaben die erlaubten Kennzahlen einhält.

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Grundriss auf 500 m² Grundstück ergibt sich eine GRZ von 0,30 und – bei zwei Vollgeschossen à 150 m² – eine GFZ von 0,60.

Die BauNVO (§ 17) legt Orientierungswerte für GRZ und GFZ je Baugebietstyp fest. Für Reine und Allgemeine Wohngebiete (WR/WA) gilt GRZ 0,4 und GFZ 1,2. Besondere Wohngebiete (WB) liegen bei GRZ 0,6 und GFZ 1,6.

Mischgebiete (MI) und Dorfgebiete (MD) haben GRZ 0,6 und GFZ 1,2. Das Urbane Gebiet (MU) erlaubt GRZ 0,8 und GFZ 3,0, Kerngebiete (MK) erreichen denselben GFZ-Wert bei GRZ 1,0. Gewerbe- (GE) und Industriegebiete (GI) erlauben GRZ 0,8 und GFZ 2,4.

Kleinsiedlungsgebiete (WS) haben mit GRZ 0,2 und GFZ 0,4 die niedrigsten Richtwerte.

Dieselbe Tabelle in § 17 BauNVO enthält außerdem eine dritte Kennzahl, die Baumassenzahl (BMZ) – sie ist jedoch nur für Gewerbe-, Industrie- und sonstige Sondergebiete mit 10,0 festgelegt, für alle anderen Gebietstypen bleibt sie ohne Orientierungswert.

Wichtig: Diese Werte sind Obergrenzen für die Orientierung – der konkrete Bebauungsplan der Gemeinde kann niedrigere oder unter besonderen Voraussetzungen auch höhere Werte festsetzen und ist stets vorrangig zu prüfen.

Quelle: § 17 BauNVO, geprüft 25.09.2026 auf gesetze-im-internet.de.

Die Baumassenzahl (BMZ) ist eine dritte Kennzahl neben GRZ und GFZ und gibt nach § 21 BauNVO an, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Die Baumasse wird von den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten bis zur Decke des obersten Vollgeschosses ermittelt.

Anders als GRZ und GFZ ist die BMZ nicht für jeden Baugebietstyp mit einem Orientierungswert hinterlegt: Nach § 17 BauNVO gilt sie nur für Gewerbegebiete, Industriegebiete und sonstige Sondergebiete mit dem Wert 10,0 – für Wohngebiete bleibt sie ohne festen Richtwert.

Ist im Bebauungsplan weder eine Höhe noch eine BMZ festgesetzt, darf bei Geschosshöhen über 3,50 m ersatzweise das 3,5-Fache der zulässigen GFZ nicht überschritten werden (§ 21 Abs. 4 BauNVO) – bei einer GFZ von 2,4 wären das rechnerisch 8,4 statt der tabellarischen 10,0.

Der GRZ-GFZ-Rechner berechnet die BMZ nicht direkt; für eine Abschätzung der Baumasse (umbauter Raum) eignet sich ergänzend der Umbauter-Raum-Rechner.

Das „Maß der baulichen Nutzung“ ist der Oberbegriff der BauNVO für alle Kennzahlen, mit denen ein Bebauungsplan die zulässige Bebauungsintensität eines Grundstücks begrenzt.

Nach § 16 Abs. 2 BauNVO kann die Gemeinde dafür vier Werkzeuge festsetzen: die Grundflächenzahl (oder direkt die Größe der Grundfläche), die Geschossflächenzahl oder die Baumassenzahl (oder direkt die entsprechenden Flächen- bzw. Massenangaben), die Zahl der Vollgeschosse sowie die Höhe baulicher Anlagen.

Verpflichtend ist dabei nach § 16 Abs. 3 BauNVO stets mindestens die Festsetzung der Grundflächenzahl – die übrigen Werkzeuge kommen nur hinzu, wenn ohne sie öffentliche Belange wie das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden könnten.

Der GRZ-GFZ-Rechner bildet die beiden in der Praxis häufigsten dieser vier Instrumente ab: die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl.

Wer im Bebauungsplan zusätzlich eine festgesetzte Vollgeschosszahl oder eine Gebäudehöhe findet, sollte auch diese Werte separat mit dem Bauamt oder Architekten abgleichen, da der Rechner sie nicht prüft.

Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche mit Gebäuden und mitzurechnenden Nebenanlagen bebaut werden dürfen – bei einem 500 m² großen Grundstück im Allgemeinen Wohngebiet (WA) sind das maximal 200 m² bebaute Grundfläche (500 × 0,4 = 200 m²).

Die zugehörige GFZ von 1,2 im selben Gebiet erlaubt zusätzlich bis zu 600 m² Geschossfläche insgesamt, verteilt auf beliebig viele Vollgeschosse.

Eine GFZ von 0,4, wie sie im Kleinsiedlungsgebiet (WS) als Richtwert gilt, ist deutlich enger: Bei 800 m² Grundstücksfläche sind dort nur 320 m² Geschossfläche zulässig.

Wichtig ist, diese Werte nicht als Zielgröße misszuverstehen: 0,4 markiert die gesetzliche Obergrenze der Orientierungswerte nach § 17 BauNVO, kein anzustrebendes Maß.

Der GRZ-GFZ-Rechner zeigt mit den Feldern „Max. bebaubare Grundfläche“ und „Max. zulässige Geschossfläche“ direkt die in Quadratmetern umgerechnete Grenze für die eigene Grundstücksgröße, ohne dass von Hand multipliziert werden muss.

Maßgeblich bleibt aber stets der konkrete Bebauungsplan der Gemeinde, der von diesen Orientierungswerten abweichen kann.

§ 19 Abs. 4 BauNVO unterscheidet zwei Stufen der Grundflächenzahl, die in der Praxis als GRZ I und GRZ II bezeichnet werden. GRZ I ist die Grundfläche der Hauptgebäude ohne Nebenanlagen.

GRZ II schließt zusätzlich die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie unterirdischen baulichen Anlagen ein, die das Grundstück lediglich unterbauen.

Diese Nebenanlagen dürfen die zulässige GRZ um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8.

Bei einem 500 m² Grundstück im Allgemeinen Wohngebiet (GRZ-Richtwert 0,4) mit 190 m² Haupthaus und 30 m² Garage ergibt der GRZ-GFZ-Rechner eine Gesamt-GRZ von 0,44 (220 ÷ 500) und meldet zunächst eine Überschreitung des Basiswerts 0,4 – rechtlich zulässig ist das trotzdem, weil die erweiterte GRZ-II-Grenze bei diesem Gebietstyp bei 0,6 liegt (0,4 plus 50 Prozent).

Wer eine solche Meldung erhält, sollte deshalb prüfen, ob die Überschreitung ausschließlich durch Nebenanlagen entsteht, bevor er das Vorhaben als unzulässig einstuft.

Nach § 20 Abs. 4 BauNVO bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, Balkone, Loggien und Terrassen sowie bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt – sie erhöhen die GFZ also nicht.

Das ist die genaue Umkehrung der Regel bei der Grundflächenzahl: Dort zählen Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO ausdrücklich zur GRZ dazu.

Ein offener Gartenpool ohne feste bauliche Substanz wird in der Praxis meist weder zur GRZ noch zur GFZ gerechnet, während ein fest eingebautes Schwimmbecken mit Betonwänden häufig als bauliche Anlage zur GRZ zählt – bundeseinheitlich geregelt ist das nicht, verbindliche Auskunft gibt nur das Bauamt anhand des konkreten Bebauungsplans.

Für die Geschossfläche im GRZ-GFZ-Rechner zählt ausschließlich die Fläche der Vollgeschosse nach Außenmaß; Balkone und Terrassen sollten deshalb nicht in das Feld „Geschossfläche gesamt“ eingerechnet werden.

Nach § 19 Abs. 4 BauNVO zählen zur bebauten Grundfläche nicht nur das eigentliche Wohngebäude, sondern auch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO wie Gartenhäuser oder Schuppen sowie unterirdische bauliche Anlagen, die das Grundstück lediglich unterbauen (etwa Tiefgaragen).

Das ist der häufigste Fehler in der Praxis: Viele Bauherren messen nur den Grundriss des Haupthauses und vergessen Garage und Carport.

Diese Nebenanlagen dürfen die zulässige GRZ zwar um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8 (siehe GRZ I/GRZ II), zählen aber für die Grundberechnung trotzdem vollständig mit.

Konkret: Bei einem 12 × 10 m großen Wohnhaus (120 m² Grundriss), einem 6 × 3 m Carport (18 m²) und einer 4 × 5 m überdachten Terrasse (20 m²) ergibt sich eine Gesamtgrundfläche von 158 m².

Auf einem 500 m² Grundstück mit GRZ 0,40 wären maximal 200 m² bebaubare Fläche erlaubt – das Vorhaben liegt mit 158 m² damit im zulässigen Bereich.

Für die Geschossfläche (GFZ) gilt dagegen die entgegengesetzte Regel: Balkone, Loggien und offene Terrassen bleiben dort unberücksichtigt.

Eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ oder GFZ ist grundsätzlich nur mit einer Ausnahme oder Befreiung der Baubehörde möglich. § 31 Abs. 1 BauGB erlaubt Ausnahmen nur, wenn der Bebauungsplan sie ausdrücklich zulässt.

Ohne solche Festsetzungen bleibt die Baugenehmigung aus, und ein dennoch errichtetes Gebäude ist formell rechtswidrig und muss im Extremfall zurückgebaut werden.

Geringfügige Überschreitungen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen erlaubt § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu 50 Prozent der zulässigen GRZ, jedoch nicht über den Wert 0,8 hinaus (siehe GRZ I/GRZ II).

Für größere Abweichungen ist stets ein Befreiungsantrag nach § 31 Abs. 2 BauGB nötig, dessen Erfolg von den örtlichen Belangen abhängt.

Die häufigste Grundlage für einen erfolgreichen Befreiungsantrag ist eine atypische Grundstückssituation oder eine städtebauliche Erforderlichkeit.

Der GRZ-GFZ-Rechner zeigt, um wie viele Prozentpunkte ein Vorhaben die festgesetzten Grenzen überschreitet, und gibt damit einen ersten Anhaltspunkt, ob ein Befreiungsantrag aussichtsreich sein könnte – eine verbindliche Auskunft ersetzt das nicht.

Wenn ein Bestandsgebäude die zulässige GRZ bereits überschreitet – etwa wegen älterer Baugenehmigungen oder nachträglicher Anbauten –, spricht man von einer Bestandssituation.

Solange das Bestandsgebäude formell genehmigt ist, genießt es Bestandsschutz.

Problematisch wird es, wenn der neue Eigentümer das Gebäude wesentlich erweitern oder umbauen will: Dann darf die GRZ-Überschreitung nicht weiter verschärft werden, und es muss auf die aktuell zulässige GRZ zurückgeführt werden.

Wer ein Grundstück mit knapper GRZ kauft (Suchintention „GRZ Grundstück“ mit klar kommerziellem Hintergrund), sollte deshalb vor dem Notartermin immer prüfen: Ist die bestehende Bebauung genehmigt und genehmigungskonform?

Gibt es noch Reserven für spätere Anbauten oder Garagen? Der GRZ-GFZ-Rechner ermittelt das Restpotenzial: Wie viele Quadratmeter Grundfläche und Geschossfläche dürfen maximal noch hinzukommen, bevor die festgesetzten Grenzwerte gerissen werden.

Ein Bauvorbescheid beim zuständigen Bauamt klärt vorab verbindlich, welche Maßnahmen noch zulässig sind, bevor größere Investitionen in die Planung fließen.