GRZ und GFZ Rechner: Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl berechnen

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GRZ und GFZ berechnen: Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl aus Grundstücks- und...

Kilian AchatzFachredaktion Immobilien

Geprüft: Review-Team Rechner-Portal (Juli 2026)Quelle: Formel aus Baunutzungsverordnung (BauNVO) §§ 19 und 20; BauNVO-Richtwerte aus § 17Stand: Juli 2026

Kurzantwort: GRZ/GFZ berechnen: Grundstücksfläche, bebaute Fläche und Geschossfläche eingeben. Das Ergebnis zeigt GRZ und GFZ mit Vergleich zu BauNVO-Richtwerten.

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was sind GRZ und GFZ?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf und wie intensiv, entscheiden zwei Kennzahlen aus der Baunutzungsverordnung: die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Die GRZ gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden darf, die GFZ regelt das Verhältnis aller Geschossflächen zur Grundstücksfläche.

Beide Werte stehen im Bebauungsplan und definieren zusammen die mögliche Bebauungsdichte eines Grundstücks. Wer ein Grundstück kauft, umbaut oder darauf neu baut, muss prüfen, ob GRZ und GFZ den Festsetzungen im Bebauungsplan entsprechen.

Ein Verstoß gegen die zulässige GRZ kann im schlimmsten Fall zum Abriss führen. Deshalb gehören GRZ-Berechnung und GFZ-Berechnung zu den ersten Schritten bei jeder Bauplanung – noch vor dem Architekten.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Eingaben sind Grundstücksfläche in Quadratmetern, die bebaute Grundfläche aller Gebäude (Fußabdruck, an der Außenwand gemessen) und die Gesamtgeschossfläche (Summe aller Vollgeschosse an der Außenwand). Zusätzlich wählt man den Baugebietstyp nach BauNVO, zum Beispiel WA für Allgemeines Wohngebiet oder GE für Gewerbegebiet.

Alle Maße lassen sich aus dem Lageplan oder Bebauungsplan ablesen. Die bebaute Fläche umfasst nach § 19 BauNVO auch Garagen, Stellplätze und überdachte Außenbereiche. Ein häufiger Fehler ist, nur den Grundriss des Hauses zu messen und Garagen sowie Nebengebäude zu vergessen.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

GRZ-Formel: GRZ = Bebaute Grundfläche ÷ Grundstücksfläche. GFZ-Formel: GFZ = Gesamtgeschossfläche ÷ Grundstücksfläche.

Beide Werte sind dimensionslos und werden als Dezimalzahl angegeben, etwa GRZ 0,35 oder GFZ 1,20. Die BauNVO legt in § 17 Höchstwerte fest, die der Bebauungsplan nicht überschreiten darf – wobei Ausnahmen möglich sind.

Praxisbeispiel: Bei 600 m² Grundstück, 180 m² bebauter Fläche und 300 m² Geschossfläche ergibt sich GRZ = 180 ÷ 600 = 0,30 und GFZ = 300 ÷ 600 = 0,50.

Für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) mit erlaubter GRZ 0,40 und GFZ 1,20 lägen beide Werte deutlich im grünen Bereich.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Prüfe im ersten Schritt immer den Bebauungsplan der Gemeinde: Die dort festgesetzten Höchstwerte für GRZ und GFZ können von den BauNVO-Richtwerten abweichen. Manche Bebauungspläne erlauben eine Überschreitung der GRZ um bis zu 50 Prozent für Tiefgaragen oder Zufahrten.

Ein häufiger Planungsfehler ist, die Grundflächenzahl zu knapp zu kalkulieren und später keine Reserve für Terrassenüberdachung, Carport oder Gartenhaus mehr zu haben.

Empfehlung: GRZ und GFZ nicht bis auf den letzten Prozentpunkt ausschöpfen, sondern eine Reserve von 5 bis 10 Prozent für spätere Erweiterungen einplanen.

Wer GRZ und GFZ kennt, kann auch sofort die mögliche Wohnfläche abschätzen: GFZ × Grundstücksfläche ergibt die zulässige Geschossfläche als Planungsmaximum.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Markus kauft ein 700 m² Grundstück im WA-Gebiet (GRZ max. 0,40, GFZ max. 1,20) und plant ein Einfamilienhaus mit Garage.

Sein Entwurf sieht eine bebaute Grundfläche von 210 m² (Haus 180 m² + Garage 30 m²) und zwei Vollgeschosse mit je 180 m² Geschossfläche vor, also 360 m² gesamt.

Eingaben: Grundstücksfläche 700 m², Grundfläche 210 m², Geschossfläche 360 m², Baugebiet WA. Der Rechner ergibt: GRZ = 210 ÷ 700 = 0,30 (im Rahmen, max. 0,40). GFZ = 360 ÷ 700 = 0,51 (weit im Rahmen, max. 1,20).

Markus sieht: Er hat noch erhebliche Reserve für spätere Anbauten oder ein Dachgeschoss-Ausbau. Sein Architekt kann die Planung mit diesem Ergebnis absichern.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Der häufigste Fehler bei GRZ und GFZ ist das Verwechseln von Grundriss und bebauter Grundfläche: Garagen, Carports, überdachte Terrassen und Nebenanlagen rechnen nach § 19 BauNVO zur bebauten Grundfläche und erhöhen die GRZ. Ebenso oft werden Bebauungsplan-Festsetzungen ignoriert, obwohl diese die BauNVO-Richtwerte teils deutlich nach unten korrigieren.

Drittens wird die GFZ mit der Wohnfläche verwechselt: Die GFZ bezieht sich auf Geschossflächen (Außenmaß), nicht auf die Nettowohnfläche. Und schließlich wird vergessen, dass ein Vollausbau des Dachgeschosses als Vollgeschoss zur GFZ beiträgt.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl) definieren, wie viel bebaut werden darf.

Der Rechner ermittelt beide Werte aus Grundstücksfläche, bebauter Grundfläche und Gesamtgeschossfläche und vergleicht sie mit BauNVO-Richtwerten nach Baugebietstyp.

Verbindlich sind allein die Festsetzungen im Bebauungsplan der Gemeinde – dieser ist vor jeder Bauplanung unbedingt zu konsultieren. Als nächster Schritt bietet sich der Umbauter-Raum-Rechner an, um daraus den Brutto-Rauminhalt für die Kostenplanung abzuleiten.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · GRZ = 0,39 (knapp unter max. 0,40), GFZ = 0,62 (deutlich unter max. 1,20)

Älteres Grundstück, GRZ-Reserve prüfen

Grundstücksfläche: 450 m²
Bebaute Grundfläche: 175 m²
Gesamtgeschossfläche: 280 m²
Baugebietstyp: WA – Allgemeines Wohngebiet

Beispiel 2 · Mittel · GRZ = 0,40 (exakt am Limit 0,40 im MI), GFZ = 0,80 (zulässig max. 1,20 im MI)

Mischgebiet (MI) mit höheren GFZ-Reserven

Grundstücksfläche: 800 m²
Bebaute Grundfläche: 320 m²
Gesamtgeschossfläche: 640 m²
Baugebietstyp: MI – Mischgebiet

Beispiel 3 · Komplex · GRZ = 0,70 (unter max. 0,80 im GE), GFZ = 1,75 (unter max. 2,40 im GE) – beide Werte noch im Rahmen

Gewerbegebiet (GE) mit hohem Bebauungsgrad

Grundstücksfläche: 1200 m²
Bebaute Grundfläche: 840 m²
Gesamtgeschossfläche: 2100 m²
Baugebietstyp: GE – Gewerbegebiet

Expertenmodus

Häufige Fragen zu GRZ / GFZ Rechner

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Was bedeuten GRZ und GFZ und was ist der Unterschied?

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Anteil der Grundstücksfläche maximal bebaut werden darf – also welcher Prozentsatz mit Gebäuden, Garagen oder befestigten Flächen bedeckt sein darf.

Eine GRZ von 0,40 bedeutet: 40 % der Grundstücksfläche dürfen bebaut sein. Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt dagegen das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche.

Eine GFZ von 1,20 erlaubt bei 500 m² Grundstück also insgesamt 600 m² Geschossfläche auf beliebig viele Geschosse verteilt. Kurz: Die GRZ bestimmt den Fußabdruck des Gebäudes, die GFZ die Gesamtmasse des Gebäudevolumens.

Beide Werte stehen im Bebauungsplan und begrenzen zusammen die mögliche Bebauungsintensität eines Grundstücks.

Wo finde ich die für mein Grundstück geltende GRZ und GFZ?

Die verbindlichen GRZ- und GFZ-Werte für ein Grundstück stehen im Bebauungsplan (B-Plan) der jeweiligen Gemeinde. Den Bebauungsplan findet man beim Stadtplanungsamt, im kommunalen Geoportal oder zunehmend als Download auf der Gemeindewebsite.

Wichtig: Die Werte im Bebauungsplan können von den BauNVO-Richtwerten abweichen – der B-Plan ist immer maßgeblich.

Liegt kein Bebauungsplan vor (unbeplanter Innenbereich), gilt § 34 BauGB: Das neue Gebäude muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In diesem Fall gibt der Kontext der Nachbarbebauung die zulässige Bebauungsintensität vor.

Für Außenbereich-Grundstücke (§ 35 BauGB) ist eine Bebauung nur in engen Ausnahmefällen zulässig.

Was zählt alles zur bebauten Grundfläche bei der GRZ-Berechnung?

Nach § 19 BauNVO zählen zur bebauten Grundfläche nicht nur das eigentliche Wohngebäude, sondern auch alle Nebenanlagen: Garagen, überdachte Stellplätze (Carport), Nebengebäude, Gartenhäuser, Terrassen mit fester Überdachung sowie Zufahrten und befestigte Wege.

Das ist der häufigste Fehler in der Praxis: Viele Bauherren messen nur den Grundriss des Haupthauses und vergessen Garage und Carport.

Je nach Bebauungsplan können geringfügige Überschreitungen der GRZ um bis zu 50 Prozent für untergeordnete Bauteile wie Tiefgaragen oder Entwässerungsanlagen zulässig sein (§ 19 Abs. 4 BauNVO).

Der Rechner verwendet die Gesamtgrundfläche aller anrechenbaren Gebäude und Nebenanlagen.

Welche GRZ- und GFZ-Richtwerte gelten nach der BauNVO?

Die BauNVO (§ 17) legt Höchstwerte für GRZ und GFZ je Baugebietstyp fest, die Bebauungspläne nicht überschreiten dürfen. Für Reine Wohngebiete (WR) gilt maximal GRZ 0,40 und GFZ 0,8. Allgemeine Wohngebiete (WA) erlauben GRZ 0,40 und GFZ 1,2.

Besondere Wohngebiete (WB) liegen bei GRZ 0,6 und GFZ 1,6. Mischgebiete (MI) haben GRZ 0,6 und GFZ 1,2, Kerngebiete (MK) GRZ 1,0 und GFZ 3,0. Gewerbe- (GE) und Industriegebiete (GI) erlauben GRZ 0,8 und GFZ 2,4.

Wichtig: Diese Werte sind Obergrenzen für den Bebauungsplan – der konkrete B-Plan darf niedrigere Werte festsetzen. Der Rechner gibt an, wie das eigene Vorhaben im Vergleich zu diesen Richtwerten abschneidet.

Kann man die GRZ oder GFZ im Bebauungsplan überschreiten?

Eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ oder GFZ ist grundsätzlich nur mit einer Ausnahmegenehmigung der Baubehörde möglich. § 31 Abs. 1 BauGB erlaubt Ausnahmen nur, wenn der Bebauungsplan sie ausdrücklich zulässt.

Ohne solche Festsetzungen bleibt die Baugenehmigung aus, und ein dennoch errichtetes Gebäude ist formell rechtswidrig und muss im Extremfall zurückgebaut werden.

Geringfügige Überschreitungen für untergeordnete Nebenanlagen (Tiefgaragen, Zufahrten) erlaubt § 19 Abs. 4 BauNVO bis 50 Prozent der zulässigen GRZ, jedoch ohne den Wert 0,8 zu überschreiten.

Für größere Abweichungen ist stets ein Befreiungsantrag nach § 31 Abs. 2 BauGB nötig, dessen Erfolg von den örtlichen Belangen abhängt.

Wie hängen GRZ und GFZ mit der tatsächlichen Wohnfläche zusammen?

GRZ und GFZ beziehen sich auf Außenmaße und Geschossflächen (nach DIN 277), nicht auf die Wohnfläche nach WoFlV.

Die Wohnfläche ist immer kleiner als die Geschossfläche, weil Außenwände, Treppenhäuser, Balkone (anteilig) und Nebenräume herausgerechnet werden.

Als Daumenregel gilt: Die Wohnfläche beträgt typischerweise 75–85 Prozent der Geschossfläche eines Wohngebäudes.

Bei einer GFZ von 1,2 auf einem 600 m² Grundstück ergibt sich eine zulässige Geschossfläche von 720 m² – die erzielbare Wohnfläche liegt dann bei ca. 540–612 m².

Diese Verhältnisgröße hilft Bauherren und Investoren, aus GRZ/GFZ-Werten schnell eine realistische Wohnflächen-Einschätzung abzuleiten.

Gilt die GRZ auch für unbefestigte Wege und Terrassen?

Ja, mit Einschränkungen: Befestigte Terrassen, gepflasterte Zufahrten und Carports zählen nach § 19 BauNVO zur bebauten Grundfläche und erhöhen damit die GRZ.

Unbedeckte und unbefestigte Gartenflächen, Rasenwege oder Kiesflächen ohne Unterbau hingegen zählen nicht zur Bebauung und beeinflussen die GRZ nicht. Die Grenze liegt bei der Frage, ob die Fläche versiegelt oder anrechenbar befestigt ist.

Wassergebundene Decken oder Schotterrasen werden in der Praxis unterschiedlich bewertet – hier empfiehlt sich eine Rückfrage beim Bauordnungsamt.

Für die GRZ-Berechnung im Rechner zählen alle Flächen, die ein Gebäude oder eine befestigte Nebenanlage einnimmt, gemessen nach Außenwandmaßen.

Was passiert, wenn beim Kauf ein Grundstück schon die GRZ übersteigt?

Wenn ein Bestandsgebäude die zulässige GRZ bereits überschreitet – etwa wegen älterer Baugenehmigungen oder nachträglicher Anbauten –, spricht man von einer Bestandssituation.

Solange das Bestandsgebäude formell genehmigt ist, genießt es Bestandsschutz.

Problematisch wird es, wenn der neue Eigentümer das Gebäude wesentlich erweitern oder umbauen will: Dann darf die GRZ-Überschreitung nicht weiter verschärft werden, und es muss auf die aktuelle zulässige GRZ zurückgeführt werden.

Beim Grundstückskauf ist daher immer zu prüfen: Ist die bestehende Bebauung genehmigt und genehmigungskonform? Gibt es noch Reserven für spätere Anbauten oder Garagen?

Der Rechner hilft dabei, den aktuellen Stand zu berechnen und zu visualisieren, wie viel Spielraum noch besteht.

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