Mietkauf-Rechner 2026: Kosten und Vergleich zum Kauf

Immobilien

Mietkauf-Rechner: Monatliche Rate, angerechneten Betrag und Gesamtkosten beim Mietkauf...

Kilian AchatzFachredaktion Immobilien

Geprüft: Review-Team Rechner-Portal (Juli 2026)Quelle: Verbraucherzentrale Bundesverband; BGBStand: Juli 2026

Kurzantwort: Mietkauf: Kaufpreis, monatliche Rate, Anrechnungsquote und Laufzeit eingeben – der Rechner zeigt den angerechneten Betrag, den Restpreis und den Vergleich mit einer klassischen Baufinanzierung.

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist Mietkauf bei Immobilien?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Beim Mietkauf zahlt der Mietkäufer monatlich eine erhöhte Miete, von der ein vereinbarter Anteil – die Anrechnungsquote – auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Wer 20 Jahre lang 1.400 Euro monatlich zahlt und eine Anrechnungsquote von 70 Prozent hat, akkumuliert dabei 235.200 Euro angerechneten Betrag – ob das günstiger ist als ein klassisches Annuitätendarlehen, zeigt erst der direkte Vergleich.

Genau das leistet dieser Rechner: Er stellt Mietkauf und klassischen Kauf auf dieselbe Laufzeit und macht sichtbar, wie groß die Kostendifferenz tatsächlich ist.

Rechtlich ist der Mietkauf in Deutschland keine eigenständige Vertragsform mit gesetzlicher Regelung; er verbindet Mietvertrag und Kaufoption und wird meist durch individuelle Vertragsgestaltung geregelt.

Ein gesonderter Optionsvertrag ist notwendig, damit der Mietkäufer am Ende wirklich das Recht hat, die Immobilie zu kaufen.

Risiken sind die Insolvenz des Vermieters, der keine Grundschuld bestellt hat, oder ein Streit über den verbleibenden Restpreis nach Ablauf der Laufzeit. Der Rechner liefert die Kostenseite – die Rechtslage sollte ein Fachanwalt prüfen.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Gib Kaufpreis, monatliche Mietkauf-Rate, Anrechnungsquote in Prozent, die vereinbarte Laufzeit in Jahren und den Vergleichszinssatz für einen klassischen Kauf ein. Der Kaufpreis und die Rate stammen aus dem Mietkaufvertrag, die Anrechnungsquote aus den Vertragsklauseln.

Der Vergleichszinssatz spiegelt das aktuelle Hypothekenmarktniveau wider und bestimmt, wie teuer eine klassische Baufinanzierung für denselben Kaufpreis wäre.

Ein häufiger Fehler ist, eine sehr hohe Anrechnungsquote anzunehmen, ohne diese vertraglich belegen zu können. Ebenso falsch ist es, den Vergleichszinssatz zu niedrig anzusetzen: Nur ein marktgerechter Zinssatz macht den Vergleich ehrlich.

Beachte, dass beim Mietkauf auch der nicht angerechnete Teil der Miete ein realer Kostenblock ist – er wird im Vergleich vollständig berücksichtigt.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Gesamtzahlungen Mietkauf = monatliche Rate × Laufzeit in Monaten. Angerechneter Betrag = Gesamtzahlungen × Anrechnungsquote.

Verbleibender Restpreis = Kaufpreis − angerechneter Betrag (mindestens 0).

Für den klassischen Kaufvergleich wird eine vollständige Annuität berechnet: Monatsrate = Kaufpreis × (Monatszins × (1 + Monatszins)^n) / ((1 + Monatszins)^n − 1), wobei n die Gesamtlaufzeit in Monaten ist. Gesamtkosten klassisch = Annuität × n.

Kostendifferenz = Gesamtzahlungen Mietkauf + Restpreis − Gesamtkosten klassisch. Ein positiver Wert bedeutet: Mietkauf ist teurer; ein negativer Wert bedeutet: Mietkauf ist günstiger.

Beispiel: 350.000 Euro Kaufpreis, 1.400 Euro Rate, 70 % Anrechnungsquote, 20 Jahre Laufzeit, 4,0 % Zinssatz. Gesamtzahlung Mietkauf = 336.000 Euro. Angerechneter Betrag = 235.200 Euro. Restpreis = 114.800 Euro.

Klassisch: Annuität ≈ 2.123 Euro, Gesamtkosten ≈ 509.520 Euro. Mietkauf gesamt = 336.000 + 114.800 = 450.800 Euro – günstiger als klassischer Kauf!

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Wenn du 350.000 Euro Kaufpreis, 1.400 Euro Mietkaufrate, 70 % Anrechnungsquote und 20 Jahre Laufzeit bei 4,0 % Zinssatz eingibst, zeigt der Rechner: Mietkauf-Gesamtkosten 450.800 Euro, klassischer Kauf 509.520 Euro – ein Vorteil von rund 58.720 Euro für den Mietkauf. Dieser scheinbare Vorteil kommt fast ausschließlich daher, dass der klassische Kauf beim eingegebenen Zinssatz teurer ist als die niedrige Mietkaufrate.

Verändere die Anrechnungsquote auf 50 %: Der angerechnete Betrag sinkt auf 168.000 Euro, der Restpreis steigt auf 182.000 Euro – die Gesamtrechnung dreht sich. Die Anrechnungsquote ist damit die wichtigste Stellschraube beim Mietkauf.

Senke den Vergleichszinssatz auf 2,5 %, um ein günstigeres Marktumfeld zu simulieren: Schon jetzt wirkt der Mietkauf weniger attraktiv.

Die Verbraucherzentrale warnt vor Mietkaufverträgen ohne klare Vertragsklauseln – prüfe immer, ob die Anrechnungsquote schriftlich fixiert und eine echte Kaufoption vereinbart ist.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Claudia überlegt, eine Wohnung für 280.000 Euro per Mietkauf zu erwerben. Das Angebot: 1.200 Euro monatlich, 65 % Anrechnungsquote, 15 Jahre Laufzeit. Sie vergleicht es mit einer klassischen Baufinanzierung bei 3,8 % Zinssatz.

Mietkauf: Gesamtzahlung 216.000 Euro, angerechneter Betrag 140.400 Euro, Restpreis 139.600 Euro, Gesamtkosten gesamt 355.600 Euro. Klassisch: Annuität ≈ 2.072 Euro, Gesamtkosten 373.000 Euro.

Kostendifferenz: 355.600 − 373.000 = −17.400 Euro – Mietkauf scheint günstiger. Claudia holt aber einen Rechtsanwalt hinzu: Sie erkennt, dass der Vertrag keine Eintragung im Grundbuch vorsieht und keine gesonderte Kaufoption enthält.

Sie verhandelt nach und lässt diese Punkte ergänzen, bevor sie unterschreibt. Claudias Mietkauf vs. Kauf: 355.600 EUR vs. 373.000 EUR – Mietkauf günstiger, aber mit Vertragsrisiken

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Der häufigste Denkfehler beim Mietkauf ist, den nicht angerechneten Teil der Rate als verloren zu betrachten ohne zu prüfen, ob die Miete selbst marktüblich ist. Wenn die Rate deutlich über einer Marktmiete liegt, ist auch der nicht angerechnete Teil eine Form von Mehrkosten, die in den Vergleich gehört.

Ein zweiter Fehler ist, die Anrechnungsquote als verhandlungssicher zu behandeln, obwohl viele Mietkaufverträge keine klare gesetzliche Grundlage für die Durchsetzung bieten.

Drittens wird das Insolvenzrisiko des Vermieters ignoriert: Ohne Eintragung des Mietkaufrechts im Grundbuch oder Sicherheitsmechanismus können Zahlungen verloren gehen.

Schließlich fehlt oft der Vergleich mit einer echten Baufinanzierung auf identischer Laufzeitbasis, weil pauschal angenommen wird, dass Mietkauf günstiger sei.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Mietkauf-Rechner zeigt aus Kaufpreis, Monatsrate, Anrechnungsquote, Laufzeit und Vergleichszinssatz die Gesamtkosten des Mietkaufs und stellt sie einer klassischen Baufinanzierung gegenüber.

Das Ergebnis macht sichtbar, ob und um wie viel Mietkauf unter den eingegebenen Annahmen günstiger oder teurer ist.

Entscheidend für die Qualität des Vergleichs ist die Anrechnungsquote: Nur wer sie vertraglich belegt hat, kann sich auf das Ergebnis verlassen.

Für die vollständige Kaufvorbereitung lohnt danach der Blick auf die Kaufnebenkosten, die beim Mietkauf am Ende der Laufzeit ebenfalls anfallen.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Restpreis: 120.400 €; Gesamtkosten Mietkauf: 336.400 €; Gesamtkosten Kauf: ca. 321.000 €

Niedrige Anrechnungsquote bei günstiger Finanzierung (3,5 % Zinsen)

Kaufpreis der Immobilie (€): 250.000 €
Monatliche Mietkauf-Rate (€): 1.200 €
Anrechnungsquote der Miete (%): 60 %
Laufzeit (Jahre): 15 Jahre

Weitere 1 Eingabewerte sind in dieser Beispielrechnung enthalten.

Beispiel 2 · Mittel · Restpreis: 0 €; Gesamtkosten Mietkauf: 660.000 €; Gesamtkosten Kauf: ca. 877.000 €

Hohe Anrechnungsquote bei hohem Zinsniveau (5,0 % Zinsen)

Kaufpreis der Immobilie (€): 500.000 €
Monatliche Mietkauf-Rate (€): 2.200 €
Anrechnungsquote der Miete (%): 80 %
Laufzeit (Jahre): 25 Jahre

Weitere 1 Eingabewerte sind in dieser Beispielrechnung enthalten.

Beispiel 3 · Komplex · Restpreis: 126.000 €; Gesamtkosten Mietkauf: 234.000 €; Gesamtkosten Kauf: ca. 198.000 €

Kurze Laufzeit mit niedrigen Zinsen (2,0 % Zinsen)

Kaufpreis der Immobilie (€): 180.000 €
Monatliche Mietkauf-Rate (€): 900 €
Anrechnungsquote der Miete (%): 50 %
Laufzeit (Jahre): 10 Jahre

Weitere 1 Eingabewerte sind in dieser Beispielrechnung enthalten.

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Mietkauf-Rechner

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Was ist Mietkauf bei Immobilien?

Beim Mietkauf zahlt der Mietkäufer monatlich eine erhöhte Miete, von der ein vereinbarter Anteil auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Am Ende der Laufzeit kann der Mietkäufer die Immobilie zum vereinbarten Restpreis erwerben.

Es handelt sich rechtlich nicht um einen eigenständigen Vertragstyp – der Mietkauf verbindet Mietvertrag und Kaufoption in einem individuell ausgestalteten Vertrag.

Ein gesonderter Optionsvertrag ist notwendig, damit das Kaufrecht am Ende der Laufzeit auch tatsächlich durchsetzbar ist. Ohne schriftlich fixierte Kaufoption hat der Mietkäufer keinen Rechtsanspruch auf den Erwerb.

Wichtig: Mietkauf ist nicht dasselbe wie Leasing oder Ratenkauf – die Nutzungsrechte und die Eigentumsverhältnisse während der Laufzeit sind anders geregelt.

Welcher Anteil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet?

Der angerechnete Anteil wird als Anrechnungsquote bezeichnet und wird vertraglich vereinbart. Übliche Werte liegen zwischen 50 und 80 Prozent der monatlichen Rate.

Der nicht angerechnete Anteil entspricht wirtschaftlich einer Marktmiete oder einem Nutzungsentgelt für die Wohnungsüberlassung.

Je höher die Anrechnungsquote, desto günstiger erscheint der Mietkauf im Vergleich zu einer klassischen Baufinanzierung – allerdings verlangen Vermieter bei höheren Anrechnungsquoten oft auch höhere Monatsraten.

Im Mietkauf-Rechner lässt sich die Anrechnungsquote flexibel einstellen, um den Einfluss dieses Parameters auf den verbleibenden Restpreis und die Kostendifferenz zum klassischen Kauf zu sehen.

Ist Mietkauf günstiger als klassischer Kauf?

Ob Mietkauf günstiger ist, hängt von drei Faktoren ab: der Anrechnungsquote, der Höhe der monatlichen Rate und dem Zinssatz einer vergleichbaren Baufinanzierung.

Bei niedrigem Zinsniveau ist eine klassische Baufinanzierung oft günstiger, weil der Annuitätendarlehen die Zinslast auf den gesamten Kaufpreis reduziert.

Bei höheren Zinsen und einer hohen Anrechnungsquote kann der Mietkauf wirtschaftlich attraktiver sein.

Entscheidend ist immer der direkte Vergleich der Gesamtkosten über dieselbe Laufzeit: Gesamtzahlungen Mietkauf plus verbleibender Restpreis gegenüber den Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens.

Der Mietkauf-Rechner macht diesen Vergleich in einem Schritt sichtbar.

Was passiert, wenn ich nach der Laufzeit nicht kaufen will?

Wenn der Mietkäufer am Ende der Laufzeit nicht kauft, hat er alle geleisteten Mietraten bezahlt und zieht typischerweise aus der Immobilie aus.

Die angerechneten Beträge verfallen in der Regel, sofern keine anderslautende Rückerstattungsklausel im Vertrag vereinbart wurde.

Das Risiko liegt also beim Mietkäufer: Wer unsicher ist, ob er am Ende kaufen will oder kann, trägt das volle finanzielle Risiko. Ein gesonderter Optionsvertrag kann das Kaufrecht regeln, verpflichtet aber auch rechtlich zum Kauf.

Vor dem Abschluss eines Mietkaufvertrags sollte die Situation mit einem Fachanwalt für Immobilien- oder Vertragsrecht besprochen werden.

Wer finanziert Mietkauf in Deutschland?

Mietkauf wird in Deutschland nicht von Banken, sondern meist von privaten Immobilienanbietern, Wohnungsbaugesellschaften, kirchlichen Trägern oder kommunalen Wohnungsunternehmen angeboten.

Es gibt kein standardisiertes Produkt wie ein Hypothekendarlehen – jeder Vertrag ist individuell ausgehandelt. In einigen Segmenten – etwa gefördertem Wohnungsbau – gibt es Mietkaufmodelle mit staatlicher Unterstützung.

Klassische Banken bieten kein Mietkauf-Modell an, weil das Eigentum während der Laufzeit beim Vermieter verbleibt und die Grundbuchabsicherung schwieriger ist.

Was sind die Risiken beim Mietkauf?

Die wichtigsten Risiken beim Mietkauf sind erstens das Insolvenzrisiko des Vermieters: Geht der Vermieter während der Laufzeit insolvent, kann der Mietkäufer sein angerechnetes Kapital verlieren, wenn keine Grundbuchabsicherung oder treuhänderische Sicherung vereinbart wurde.

Zweitens das Vertragsrisiko: Ohne Kaufoption im Vertrag hat der Mietkäufer kein Recht auf den Erwerb am Ende der Laufzeit.

Drittens die Marktrisiken: Steigt der Immobilienwert stark, profitiert der Mietkäufer nicht vom Wertzuwachs während der Laufzeit.

Viertens steht keine staatliche Kaufförderung (wie KfW-Darlehen für Eigennutzer) zur Verfügung, solange die Immobilie noch nicht im Eigentum des Mietkäufers ist.

Gibt es Mietkauf mit staatlicher Förderung?

Klassische staatliche Förderungen wie KfW-Darlehen für Eigenheimkäufer sind beim Mietkauf nicht direkt zugänglich, weil das Eigentum während der Laufzeit beim Vermieter verbleibt.

Einige Bundesländer und Kommunen bieten jedoch eigene Programme für soziales Wohneigentum an, die Mietkaufmodelle einschließen können.

Auch kirchliche Träger und Wohnungsbaugesellschaften bieten geförderte Mietkaufmodelle an, die geringere Anforderungen an Eigenkapital stellen.

Informationen zu möglichen Landesprogrammen erhalten Sie bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle oder der Verbraucherzentrale.

Wie unterscheidet sich Mietkauf vom Leasing?

Mietkauf und Leasing teilen die Struktur, dass Nutzung und Zahlung vor dem möglichen Eigentumsübergang stattfinden – aber es gibt wesentliche Unterschiede.

Beim Mietkauf liegt das Kaufrecht und die Kaufabsicht meist von Anfang an vor; bei guter Vertragsgestaltung kann der Mietkäufer ein Recht auf den Kauf erwerben.

Beim Leasing (z. B. bei Fahrzeugen) ist der Nutzungsgedanke dominant und der Eigentumsübergang die Ausnahme. Steuerlich sind Mietkauf-Zahlungen keine Betriebsausgaben wie Leasingraten im gewerblichen Kontext.

Zudem wird beim Mietkauf ein Teil der Rate auf den Kaufpreis angerechnet, was beim Standardleasing nicht vorgesehen ist. Rechtlich ist der Mietkauf in Deutschland also näher am Kaufvertrag als am Leasingvertrag.

Weiterführende Rechner und Themen

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BaufinanzierungDarlehenssumme, monatliche Rate, Restschuld nach Zinsbindung und Eigenkapitalquote berechnen EigenkapitalBenötigtes Eigenkapital, fehlender Betrag und Zeit bis zum Kaufziel berechnen KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision – Gesamtnebenkosten berechnen Kaufen oder Mieten Rechner: Break-Even objektiv vergleichenLangfristige Kosten von Kaufen und Mieten vergleichen und das Break-even-Jahr berechnen, ab dem sich ein Immobilienkauf gegenüber Miete lohnt.TilgungsplanVollständiger Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen mit monatlicher oder jährlicher Ansicht. Zeigt Zinsen, Tilgung, Restschuld und Sondertilgungen – unverzichtbar für jeden Immobilienkäufer.Volltilger-DarlehenMonatliche Rate oder Laufzeit für ein Volltilgerdarlehen berechnen, bei dem die Restschuld am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist – inklusive Vergleich zur Standardfinanzierung mit Restschuld.Anschlussfinanzierung-Rechner: Prolongation & Umschuldung vergleichenAnschlussfinanzierung berechnen: neue Monatsrate, Gesamtzinsen sowie Vergleich von Prolongation und Umschuldung inkl. Umschuldungskosten und Break-even.Kaufen Rechner gezielt auswählenDirekter Hub für weitere Rechner aus Kaufen mit demselben Themenkontext.Immobilien als Themenhub weiter öffnenCluster-Wechsel in benachbarte Themen derselben Kategorie.Mietkauf-Rechner über alle Filter weiter eingrenzenSuche für weitere Varianten, Kategorien und Rechentypen mit ähnlichem Intent.

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Mietkauf-Rechner

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Was ist Mietkauf bei Immobilien?

Es handelt sich rechtlich nicht um einen eigenständigen Vertragstyp – der Mietkauf verbindet Mietvertrag und Kaufoption in einem individuell ausgestalteten Vertrag.

Wichtig: Mietkauf ist nicht dasselbe wie Leasing oder Ratenkauf – die Nutzungsrechte und die Eigentumsverhältnisse während der Laufzeit sind anders geregelt.

Welcher Anteil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet?

Der angerechnete Anteil wird als Anrechnungsquote bezeichnet und wird vertraglich vereinbart. Übliche Werte liegen zwischen 50 und 80 Prozent der monatlichen Rate.

Der nicht angerechnete Anteil entspricht wirtschaftlich einer Marktmiete oder einem Nutzungsentgelt für die Wohnungsüberlassung.

Im Mietkauf-Rechner lässt sich die Anrechnungsquote flexibel einstellen, um den Einfluss dieses Parameters auf den verbleibenden Restpreis und die Kostendifferenz zum klassischen Kauf zu sehen.

Ist Mietkauf günstiger als klassischer Kauf?

Ob Mietkauf günstiger ist, hängt von drei Faktoren ab: der Anrechnungsquote, der Höhe der monatlichen Rate und dem Zinssatz einer vergleichbaren Baufinanzierung.

Bei niedrigem Zinsniveau ist eine klassische Baufinanzierung oft günstiger, weil der Annuitätendarlehen die Zinslast auf den gesamten Kaufpreis reduziert.

Bei höheren Zinsen und einer hohen Anrechnungsquote kann der Mietkauf wirtschaftlich attraktiver sein.

Entscheidend ist immer der direkte Vergleich der Gesamtkosten über dieselbe Laufzeit: Gesamtzahlungen Mietkauf plus verbleibender Restpreis gegenüber den Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens.

Der Mietkauf-Rechner macht diesen Vergleich in einem Schritt sichtbar.

Was passiert, wenn ich nach der Laufzeit nicht kaufen will?

Wenn der Mietkäufer am Ende der Laufzeit nicht kauft, hat er alle geleisteten Mietraten bezahlt und zieht typischerweise aus der Immobilie aus.

Die angerechneten Beträge verfallen in der Regel, sofern keine anderslautende Rückerstattungsklausel im Vertrag vereinbart wurde.

Vor dem Abschluss eines Mietkaufvertrags sollte die Situation mit einem Fachanwalt für Immobilien- oder Vertragsrecht besprochen werden.

Wer finanziert Mietkauf in Deutschland?

Mietkauf wird in Deutschland nicht von Banken, sondern meist von privaten Immobilienanbietern, Wohnungsbaugesellschaften, kirchlichen Trägern oder kommunalen Wohnungsunternehmen angeboten.

Klassische Banken bieten kein Mietkauf-Modell an, weil das Eigentum während der Laufzeit beim Vermieter verbleibt und die Grundbuchabsicherung schwieriger ist.

Was sind die Risiken beim Mietkauf?

Zweitens das Vertragsrisiko: Ohne Kaufoption im Vertrag hat der Mietkäufer kein Recht auf den Erwerb am Ende der Laufzeit.

Drittens die Marktrisiken: Steigt der Immobilienwert stark, profitiert der Mietkäufer nicht vom Wertzuwachs während der Laufzeit.

Viertens steht keine staatliche Kaufförderung (wie KfW-Darlehen für Eigennutzer) zur Verfügung, solange die Immobilie noch nicht im Eigentum des Mietkäufers ist.

Gibt es Mietkauf mit staatlicher Förderung?

Klassische staatliche Förderungen wie KfW-Darlehen für Eigenheimkäufer sind beim Mietkauf nicht direkt zugänglich, weil das Eigentum während der Laufzeit beim Vermieter verbleibt.

Einige Bundesländer und Kommunen bieten jedoch eigene Programme für soziales Wohneigentum an, die Mietkaufmodelle einschließen können.

Auch kirchliche Träger und Wohnungsbaugesellschaften bieten geförderte Mietkaufmodelle an, die geringere Anforderungen an Eigenkapital stellen.

Informationen zu möglichen Landesprogrammen erhalten Sie bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle oder der Verbraucherzentrale.

Wie unterscheidet sich Mietkauf vom Leasing?

Mietkauf und Leasing teilen die Struktur, dass Nutzung und Zahlung vor dem möglichen Eigentumsübergang stattfinden – aber es gibt wesentliche Unterschiede.

Beim Mietkauf liegt das Kaufrecht und die Kaufabsicht meist von Anfang an vor; bei guter Vertragsgestaltung kann der Mietkäufer ein Recht auf den Kauf erwerben.