Mietkauf-Rechner 2026: Kosten und Vergleich zum Kauf

Beim Mietkauf zahlst du monatlich eine erhöhte Rate an den Verkäufer, von der ein vertraglich vereinbarter Anteil – die Anrechnungsquote – direkt auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.

Bei den Rechner-Standardwerten von 350.000 Euro Kaufpreis, 1.400 Euro Rate, 70 Prozent Anrechnungsquote und 20 Jahren Laufzeit werden so 235.200 Euro angerechnet, und es bleibt ein Restpreis von 114.800 Euro, den du am Ende der Laufzeit zahlst oder finanzierst.

Rechtlich ist der Mietkauf in Deutschland keine eigenständige, gesetzlich geregelte Vertragsform: Er verbindet einen Mietvertrag mit einer Kaufoption, die zwingend notariell beurkundet werden muss (§ 311b Absatz 1 BGB), sonst ist sie unwirksam.

Ohne diese Beurkundung hast du am Ende kein durchsetzbares Recht auf den Kauf. Vergleiche die Gesamtkosten deshalb immer mit einer klassischen Baufinanzierung zum aktuellen Zinssatz, denn nur so siehst du, ob sich das Modell für dich wirklich lohnt.

Nach 10 Jahren ist beim Mietkauf meist erst ein Teil des Kaufpreises angerechnet, weil die Anrechnung linear über die gesamte vereinbarte Laufzeit läuft.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis, 1.200 Euro monatlicher Rate, 70 Prozent Anrechnungsquote und 10 Jahren Laufzeit ergibt der Rechner 144.000 Euro Gesamtzahlungen, davon 100.800 Euro angerechnet – der verbleibende Restpreis beträgt damit 199.200 Euro, deutlich mehr als bei einer vollen 20-jährigen Laufzeit mit denselben Eckdaten.

Der Grund: Je kürzer die Laufzeit, desto weniger Raten fließen in die Anrechnung, während der Kaufpreis unverändert bleibt.

Wer nach 10 Jahren kaufen will, sollte deshalb entweder eine höhere monatliche Rate, eine höhere Anrechnungsquote oder eine Anschlussfinanzierung für den verbleibenden Restpreis einplanen.

Rechne im Rechner verschiedene Laufzeiten gegen, um zu sehen, ab welchem Zeitpunkt der Restpreis für dich finanzierbar wird.

Eine gesetzliche Höchst- oder Mindestlaufzeit gibt es beim Mietkauf nicht – üblich sind Vertragslaufzeiten zwischen 10 und 25 Jahren, festgelegt allein durch die individuelle Vereinbarung zwischen Verkäufer und Mietkäufer.

Wie stark die Laufzeit das Ergebnis verändert, zeigt der Rechner deutlich: Bei 350.000 Euro Kaufpreis, 1.400 Euro Rate und 70 Prozent Anrechnungsquote bleibt nach 20 Jahren ein Restpreis von 114.800 Euro, nach 25 Jahren sinkt er auf 56.000 Euro, weil fünf weitere Jahre lang angerechnet wird.

Eine längere Laufzeit senkt also tendenziell den Restpreis, bindet dich aber auch länger an denselben Vertrag und dasselbe Objekt.

Wähle die Laufzeit so, dass der verbleibende Restpreis am Ende realistisch finanzierbar ist – entweder aus Ersparnissen oder über eine Anschlussfinanzierung.

Prüfe vor Vertragsabschluss außerdem, ob eine vorzeitige Kündigung oder ein früherer Kauf vertraglich überhaupt möglich ist.

Der größte Nachteil ist das fehlende gesetzliche Regelwerk: Ohne notariell beurkundete Kaufoption und Auflassungsvormerkung im Grundbuch hast du am Ende der Laufzeit keinen durchsetzbaren Anspruch auf den Kauf, selbst wenn du jahrelang Raten gezahlt hast.

Zweitens verfallen angerechnete Beträge in der Regel vollständig, wenn du am Ende nicht kaufst oder nicht mehr zahlen kannst – bei 20 Jahren und 70 Prozent Anrechnungsquote auf 350.000 Euro Kaufpreis sind das 235.200 Euro Risiko.

Drittens stehen klassische Förderungen wie KfW-Darlehen für Eigennutzer während der Laufzeit nicht zur Verfügung, weil das Eigentum noch beim Verkäufer liegt.

Viertens trägst du bei einer Insolvenz des Vermieters ein zusätzliches Risiko, wenn keine Grundbuchsicherung vereinbart wurde.

Wäge diese Nachteile immer gegen den direkten Kostenvergleich zur klassischen Baufinanzierung ab, den der Rechner liefert, und lass den Vertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt prüfen.

Die monatlichen Mietkauf-Raten selbst unterliegen keiner eigenen Mietkauf-Steuer, sie werden steuerlich wie normale Mietzahlungen beziehungsweise – beim angerechneten Anteil – wie eine Kaufpreisvorauszahlung behandelt.

Steuerpflichtig wird es erst beim tatsächlichen Eigentumsübergang am Ende der Laufzeit: Dann fällt Grunderwerbsteuer auf den vollen vereinbarten Kaufpreis an, nicht nur auf den verbleibenden Restpreis.

Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent etwa in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das je nach Bundesland zwischen 12.250 und 22.750 Euro, die viele Mietkäufer erst spät einplanen, weil sie fälschlich glauben, die Steuer beziehe sich nur auf den Restpreis.

Plane diese Summe von Anfang an separat ein, denn sie wird zusätzlich zum im Rechner ausgewiesenen Restpreis fällig, wenn der Eigentumsübergang notariell vollzogen wird.

Ja, zwingend: Nach § 311b Absatz 1 BGB muss jede Verpflichtung zum Erwerb oder zur Übertragung eines Grundstücks notariell beurkundet werden – das gilt auch für die im Mietkaufvertrag enthaltene Kaufoption.

Eine nur privatschriftlich vereinbarte Kaufoption ist formunwirksam und damit von Anfang an nichtig, selbst wenn beide Seiten sie unterschrieben haben.

Zusätzlich empfiehlt sich eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB im Grundbuch: Sie sichert dein künftiges Eigentumsrecht ab, falls der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich weiterverkauft oder insolvent wird.

Ohne diese beiden Absicherungen – notarielle Beurkundung und Grundbuchvormerkung – stehen die über Jahre angerechneten Beträge, bei den Rechner-Standardwerten immerhin 235.200 Euro, im Ernstfall auf dem Spiel.

Lass dir vor der Unterschrift schriftlich bestätigen, dass beide Punkte im Vertrag enthalten sind, und prüfe den Entwurf zusätzlich mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht.

Mietkauf eignet sich vor allem für Haushalte ohne oder mit wenig Eigenkapital, mit unsicherer Bonität oder unregelmäßigem Einkommen, die trotzdem schrittweise Eigentum aufbauen wollen, ohne sofort eine Bank von einer klassischen Baufinanzierung überzeugen zu müssen.

Wer dagegen ausreichend Eigenkapital und eine gute Bonität mitbringt, fährt mit einer klassischen Baufinanzierung in aller Regel günstiger: Bei den Rechner-Standardwerten liegt der Mietkauf nur deshalb rund 58.223 Euro günstiger, weil der angenommene Vergleichszins mit 4,0 Prozent vergleichsweise hoch ist – bei niedrigeren Marktzinsen kippt dieser Vorteil häufig.

Auch für Familien, die eine konkrete Immobilie testen wollen, bevor sie sich endgültig binden, kann Mietkauf sinnvoll sein, sofern Kaufoption und Grundbuchsicherung vertraglich sauber geregelt sind.

Rechne dein eigenes Szenario mit realistischer Rate, Anrechnungsquote und aktuellem Baufinanzierungszins durch, bevor du dich entscheidest, statt dich auf Pauschalaussagen zu verlassen.

Kannst du die vereinbarte Rate nicht mehr zahlen, drohst du in der Regel sowohl die Immobilie als auch die bereits angerechneten Beträge zu verlieren, sofern der Vertrag keine Rückabwicklungsklausel enthält – und das ist ohne ausdrückliche Vereinbarung der Regelfall.

Bei 15 Jahren Laufzeit, 900 Euro Rate und 85 Prozent Anrechnungsquote auf 200.000 Euro Kaufpreis wären das bis zum Zahlungsausfall bereits angerechnete Beträge in fünfstelliger Höhe, die ersatzlos verfallen können.

Manche Verträge sehen eine Nachfrist oder eine Reduzierung der Rate vor, das ist aber vertragsabhängig und keine gesetzliche Pflicht des Verkäufers.

Verhandle deshalb vor Vertragsabschluss eine Teilrückerstattungsklausel für den Fall unverschuldeter Zahlungsunfähigkeit, etwa bei Jobverlust oder Krankheit.

Ohne eine solche Klausel trägst du beim Mietkauf ein deutlich höheres finanzielles Risiko als bei einer klassischen Baufinanzierung mit geregeltem Verzugs- und Kündigungsrecht.

Während der gesamten Mietkauf-Laufzeit bleibt der Verkäufer der rechtliche Eigentümer der Immobilie und ist auch weiterhin im Grundbuch eingetragen – der Mietkäufer erwirbt kein Eigentum, sondern nur ein vertragliches Nutzungs- und später ein Kaufrecht.

Erst wenn am Ende der Laufzeit der Restpreis gezahlt und der Kaufvertrag notariell vollzogen wird, geht das Eigentum tatsächlich über und der Käufer wird ins Grundbuch eingetragen.

Genau deshalb ist die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB so wichtig: Sie sichert dein künftiges Eigentumsrecht bereits während der Laufzeit ab, obwohl der Verkäufer formal noch Eigentümer bleibt, und verhindert, dass die Immobilie zwischenzeitlich unbemerkt weiterverkauft oder belastet wird.

Ohne diese Vormerkung trägst du das volle Risiko, falls der Verkäufer die Immobilie doch an einen Dritten veräußert. Prüfe deshalb vor Vertragsabschluss, ob die Vormerkung ausdrücklich vereinbart und tatsächlich ins Grundbuch eingetragen wird.

Ja, das ist einer der Hauptgründe für Mietkauf: Anders als bei einer klassischen Baufinanzierung, die meist 10 bis 20 Prozent Eigenkapital für Kaufnebenkosten voraussetzt, verlangt Mietkauf in der Regel kein Eigenkapital zum Vertragsbeginn.

Bei 200.000 Euro Kaufpreis, 900 Euro monatlicher Rate, 85 Prozent Anrechnungsquote und 15 Jahren Laufzeit zeigt der Rechner: 137.700 Euro werden über die Laufzeit angerechnet, der Restpreis sinkt auf 62.300 Euro – diesen Betrag musst du am Ende jedoch entweder aus Ersparnissen zahlen oder klassisch finanzieren.

Mietkauf verschiebt den Eigenkapitalbedarf also nur zeitlich nach hinten, er entfällt nicht vollständig.

Zudem verlangen Anbieter bei sehr niedrigem oder fehlendem Eigenkapital häufig eine höhere Anrechnungsquote oder eine höhere Monatsrate, um ihr eigenes Risiko abzusichern.

Plane deshalb frühzeitig, wie du den verbleibenden Restpreis am Laufzeitende aufbringen willst, statt dich allein auf die monatliche Rate zu konzentrieren.