Mietkauf-Rechner 2026: Kosten und Vergleich zum Kauf

Beim Mietkauf zahlt der Mietkäufer monatlich eine erhöhte Miete, von der ein vereinbarter Anteil auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Am Ende der Laufzeit kann der Mietkäufer die Immobilie zum vereinbarten Restpreis erwerben.

Es handelt sich rechtlich nicht um einen eigenständigen Vertragstyp – der Mietkauf verbindet Mietvertrag und Kaufoption in einem individuell ausgestalteten Vertrag.

Ein gesonderter Optionsvertrag ist notwendig, damit das Kaufrecht am Ende der Laufzeit auch tatsächlich durchsetzbar ist. Ohne schriftlich fixierte Kaufoption hat der Mietkäufer keinen Rechtsanspruch auf den Erwerb.

Wichtig: Mietkauf ist nicht dasselbe wie Leasing oder Ratenkauf – die Nutzungsrechte und die Eigentumsverhältnisse während der Laufzeit sind anders geregelt.

Typisch sind Laufzeiten von 10 bis 25 Jahren und Kaufpreise zwischen 150.000 € und 500.000 €.

Im Rechner lassen sich Kaufpreis, Laufzeit, Monatsrate und Anrechnungsquote frei kombinieren – so sieht man direkt, wie viel vom Kaufpreis am Ende der Laufzeit noch offen bleibt und ob das Modell günstiger ist als eine klassische Bankfinanzierung.

Der angerechnete Anteil wird als Anrechnungsquote bezeichnet und wird vertraglich vereinbart. Übliche Werte liegen zwischen 50 und 80 Prozent der monatlichen Rate.

Der nicht angerechnete Anteil entspricht wirtschaftlich einer Marktmiete oder einem Nutzungsentgelt für die Wohnungsüberlassung.

Je höher die Anrechnungsquote, desto günstiger erscheint der Mietkauf im Vergleich zu einer klassischen Baufinanzierung – allerdings verlangen Vermieter bei höheren Anrechnungsquoten oft auch höhere Monatsraten.

Im Mietkauf-Rechner lässt sich die Anrechnungsquote flexibel einstellen, um den Einfluss dieses Parameters auf den verbleibenden Restpreis und die Kostendifferenz zum klassischen Kauf zu sehen.

Ein konkretes Beispiel: Bei einer Monatsrate von 1.200 € und einer Anrechnungsquote von 70 Prozent fließen 840 € in die Kaufpreisanrechnung – nach 20 Jahren wären das 201.600 € angerechnetes Kapital.

Die restlichen 360 € decken das Nutzungsentgelt des Vermieters. Im Rechner sieht man sofort, wie die Quote den Restpreis am Ende der Laufzeit senkt und wie er sich gegenüber einem gleichwertigen Annuitätendarlehen verhält.

Ob Mietkauf günstiger ist, hängt von drei Faktoren ab: der Anrechnungsquote, der Höhe der monatlichen Rate und dem Zinssatz einer vergleichbaren Baufinanzierung.

Bei niedrigem Zinsniveau ist eine klassische Baufinanzierung oft günstiger, weil der Annuitätendarlehen die Zinslast auf den gesamten Kaufpreis reduziert.

Bei höheren Zinsen und einer hohen Anrechnungsquote kann der Mietkauf wirtschaftlich attraktiver sein.

Entscheidend ist immer der direkte Vergleich der Gesamtkosten über dieselbe Laufzeit: Gesamtzahlungen Mietkauf plus verbleibender Restpreis gegenüber den Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens.

Der Mietkauf-Rechner macht diesen Vergleich in einem Schritt sichtbar. Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Laufzeit 20 Jahre, Monatsrate 1.400 €, Anrechnungsquote 75 Prozent.

Gesamtzahlungen: 336.000 €, davon 252.000 € angerechnet, Restpreis 48.000 € – macht insgesamt 384.000 € Aufwand. Ein Annuitätendarlehen über 300.000 € zu 3,5 Prozent Zinsen käme auf rund 390.000 € Gesamtkosten.

Mietkauf wäre hier knapp günstiger – allerdings ohne KfW-Förderung, die beim klassischen Kauf zugänglich wäre. Genau diesen Vergleich stellt der Rechner an.

Wenn der Mietkäufer am Ende der Laufzeit nicht kauft, hat er alle geleisteten Mietraten bezahlt und zieht typischerweise aus der Immobilie aus.

Die angerechneten Beträge verfallen in der Regel, sofern keine anderslautende Rückerstattungsklausel im Vertrag vereinbart wurde.

Das Risiko liegt also beim Mietkäufer: Wer unsicher ist, ob er am Ende kaufen will oder kann, trägt das volle finanzielle Risiko. Ein gesonderter Optionsvertrag kann das Kaufrecht regeln, verpflichtet aber auch rechtlich zum Kauf.

Vor dem Abschluss eines Mietkaufvertrags sollte die Situation mit einem Fachanwalt für Immobilien- oder Vertragsrecht besprochen werden. Praktisches Beispiel: Wer 15 Jahre lang 1.000 € monatlich zahlt, hat 180.000 € geleistet.

Verfallen die angerechneten Beträge – und das ist ohne Rückerstattungsklausel der Regelfall –, gehen je nach Quote 90.000 bis 144.000 € verloren. Verhandeln Sie daher eine Teilrückerstattungsklausel für den Fall des Nichtkaufs.

Im Rechner zeigt der angezeigte angerechnete Gesamtbetrag genau, welches Kapital bei einem Ausstieg auf dem Spiel steht.

Mietkauf wird in Deutschland nicht von Banken, sondern meist von privaten Immobilienanbietern, Wohnungsbaugesellschaften, kirchlichen Trägern oder kommunalen Wohnungsunternehmen angeboten.

Es gibt kein standardisiertes Produkt wie ein Hypothekendarlehen – jeder Vertrag ist individuell ausgehandelt. In einigen Segmenten – etwa gefördertem Wohnungsbau – gibt es Mietkaufmodelle mit staatlicher Unterstützung.

Klassische Banken bieten kein Mietkauf-Modell an, weil das Eigentum während der Laufzeit beim Vermieter verbleibt und die Grundbuchabsicherung schwieriger ist.

Weil es keinen Marktstandard gibt, entscheidet allein der Vertrag – und der bedarf zwingend notarieller Beurkundung: Nach § 311b Abs. 1 BGB ist jede Vereinbarung über den Erwerb eines Grundstücks ohne Notar formunwirksam, die Kaufoption also wertlos.

Bestehe zusätzlich auf einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB). Sie ist dein einziger echter Schutz, falls der Anbieter die Immobilie zwischenzeitlich verkauft oder insolvent wird. Lass den Entwurf vor der Unterschrift anwaltlich prüfen.

Prüfe dabei auch die Bonität des Anbieters: Anders als bei einer Bank gibt es beim privaten Verkäufer oder einer kleinen Immobiliengesellschaft keine gesetzliche Einlagensicherung.

Die wichtigsten Risiken beim Mietkauf sind erstens das Insolvenzrisiko des Vermieters: Geht der Vermieter während der Laufzeit insolvent, kann der Mietkäufer sein angerechnetes Kapital verlieren, wenn keine Grundbuchabsicherung oder treuhänderische Sicherung vereinbart wurde.

Zweitens das Vertragsrisiko: Ohne Kaufoption im Vertrag hat der Mietkäufer kein Recht auf den Erwerb am Ende der Laufzeit.

Drittens die Marktrisiken: Steigt der Immobilienwert stark, profitiert der Mietkäufer nicht vom Wertzuwachs während der Laufzeit.

Viertens steht keine staatliche Kaufförderung (wie KfW-Darlehen für Eigennutzer) zur Verfügung, solange die Immobilie noch nicht im Eigentum des Mietkäufers ist.

Fünftens das Zinsänderungsrisiko: Der vereinbarte Gesamtpreis ist fix, während Marktzinsen fallen können – dann wirkt der Mietkauf im Nachhinein teuer.

Konkret: Bei 300.000 € Kaufpreis, 200.000 € Anrechnungssumme über 20 Jahre und einem Restpreis von 100.000 € beträgt der Gesamtaufwand 380.000 € – ohne den entgangenen Zinsertrag der monatlich gebundenen Raten.

Der Rechner hilft, dieses Risikoszenario durchzurechnen.

Klassische staatliche Förderungen wie KfW-Darlehen für Eigenheimkäufer sind beim Mietkauf nicht direkt zugänglich, weil das Eigentum während der Laufzeit beim Vermieter verbleibt.

Einige Bundesländer und Kommunen bieten jedoch eigene Programme für soziales Wohneigentum an, die Mietkaufmodelle einschließen können.

Auch kirchliche Träger und Wohnungsbaugesellschaften bieten geförderte Mietkaufmodelle an, die geringere Anforderungen an Eigenkapital stellen.

Informationen zu möglichen Landesprogrammen erhalten Sie bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle oder der Verbraucherzentrale.

Rechne die entgangene Förderung mit ein, statt nur auf die Monatsrate zu schauen: Wer klassisch kauft, hält sich den Zugang zu den KfW-Programmen für Eigennutzer offen.

Kalkuliere zudem die Grunderwerbsteuer – 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg, Saarland).

Sie wird auf den vereinbarten Kaufpreis fällig, nicht nur auf den Restpreis: Bei 350.000 € sind das 12.250 € bis 22.750 €, die im Rechner fehlen.

WohnRiester kann erst nach dem tatsächlichen Eigentumsübergang am Ende der Laufzeit genutzt werden – plane diese Option in deiner Finanzierungsstrategie frühzeitig ein.

Mietkauf und Leasing teilen die Struktur, dass Nutzung und Zahlung vor dem möglichen Eigentumsübergang stattfinden – aber es gibt wesentliche Unterschiede.

Beim Mietkauf liegt das Kaufrecht und die Kaufabsicht meist von Anfang an vor; bei guter Vertragsgestaltung kann der Mietkäufer ein Recht auf den Kauf erwerben.

Beim Leasing (z. B. bei Fahrzeugen) ist der Nutzungsgedanke dominant und der Eigentumsübergang die Ausnahme. Steuerlich sind Mietkauf-Zahlungen keine Betriebsausgaben wie Leasingraten im gewerblichen Kontext.

Zudem wird beim Mietkauf ein Teil der Rate auf den Kaufpreis angerechnet, was beim Standardleasing nicht vorgesehen ist. Rechtlich ist der Mietkauf in Deutschland also näher am Kaufvertrag als am Leasingvertrag.

Ein Alltagsvergleich: Wer ein Auto least, zahlt monatlich 400 € und erwirbt am Ende – ohne Restwert-Option – kein Eigentum. Wer dagegen eine Wohnung mietkauft und monatlich 800 € zahlt, davon 600 € angerechnet, baut echtes Eigenkapital auf.

Für Immobilien existiert kein Leasing-Standard – jeder Mietkaufvertrag ist individuell ausgehandelt und muss notariell beurkundet sein.