Maklerprovision und Courtage nach Bundesland berechnen

Seit der Reform vom 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Prinzip der geteilten Courtage.

Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer umlegen, und der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, sobald der Verkäufer seinen Teil nachweislich beglichen hat.

Bei einer Gesamtcourtage von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer trägt damit jede Seite 3,57 Prozent.

Der Rechner weist diese Aufteilung mit Courtageanteil Käufer und Courtageanteil Verkäufer getrennt aus, sodass du bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sofort siehst, dass auf den Käufer 14.280 Euro entfallen.

Diese Trennung ist für die Finanzierungsplanung wichtig, weil die Bank den Provisionsanteil meist nicht mitfinanziert und du ihn aus Eigenkapital aufbringen musst.

Plane daher den Käuferanteil von vornherein als festen Eigenkapitalblock ein, vergleichbar mit einer Anzahlung.

Bei einem typischen Eigenkapitalpuffer von 20 Prozent des Kaufpreises macht die Provision je nach Satz bereits einen spürbaren Teil dieser Reserve aus.

Beim Kauf von Wohnimmobilien liegt die ortsübliche Gesamtcourtage je nach Bundesland zwischen etwa 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer, die nach dem Halbteilungsprinzip auf beide Parteien aufgeteilt wird.

Für den Käufer bedeutet ein Satz von 3,57 Prozent bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro eine Provision von 12.495 Euro.

Bei der Vermittlung einer Mietwohnung gilt dagegen das Bestellerprinzip, und falls ausnahmsweise der Mieter zahlt, sind höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer als Provision zulässig.

Die genaue Höhe findest du im Maklervertrag oder im Exposee der Immobilienanzeige, und du solltest immer auf die konkrete Bemessungsgrundlage achten, damit Prozentwerte aus unterschiedlichen Angeboten fair vergleichbar bleiben und keine Kosten übersehen werden.

In Bayern und Hessen liegt die ortsübliche Gesamtcourtage häufig bei 7,14 Prozent, während sie in Berlin traditionell niedriger ausfällt.

Trage im Rechner beide Szenarien ein, um die Kostenunterschiede zwischen Bundesländern zu beziffern und deine Gesamtplanung auf eine konkrete Zahlengrundlage zu stellen.

Gib im Rechner zürst den Kaufpreis der Immobilie ein, bei der Vermietung stattdessen die massgebliche Nettokaltmiete, und ergänze anschliessend den vereinbarten Courtage-Prozentsatz.

Die Formel lautet Provision gleich Kaufpreis multipliziert mit Prozentsatz geteilt durch 100, wobei der ausgewiesene Satz die Mehrwertsteuer bereits enthält.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem Käuferanteil von 3,57 Prozent ergeben sich somit 17.850 Euro Provision.

Der Rechner zeigt dir diesen Eurobetrag sofort und hilft dir, die Provision in die gesamten Kaufnebenkosten einzuordnen oder bei einer Vermietung die Wirtschaftlichkeit realistisch einzuschätzen.

Spiele danach mindestens zwei verschiedene Provisionssätze durch, damit die Kostenwirkung transparent wird und du eine belastbare Grundlage für Verhandlung und Finanzierung erhältst.

Achte beim Eingeben des Prozentsatzes darauf, ob der Makler einen Nettosatz zuzüglich Mehrwertsteuer nennt oder bereits einen Bruttosatz angibt, denn bei 3 Prozent netto entstehen durch die Steuer tatsächlich 3,57 Prozent Gesamtbelastung.

Notiere den Eurobetrag aus dem Rechner direkt in deinen Finanzierungsplan, damit du nicht nur die Kreditrate, sondern alle Anlaufkosten realistisch absicherst.

Bei einer vermieteten Immobilie zählt die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäudewert über die Abschreibung verteilt, bei Wohngebäuden ab Baujahr 1925 meist mit 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre.

Bei einem auf das Gebäude entfallenden Provisionsanteil von 10.000 Euro kannst du so jährlich rund 200 Euro als Werbungskosten absetzen.

Bei einer selbst genutzten Immobilie ist ein Abzug dagegen grundsätzlich nicht möglich, weil keine Einkunftserzielung vorliegt.

Achte deshalb genau auf den Nutzungszweck und auf die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäude, denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig.

Komplexe Zweifelsfälle solltest du früh mit dem Steuerberater oder dem Finanzamt klären, um spätere Korrekturen zu vermeiden.

Für eine vermietete Immobilie mit Kaufpreis 300.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 80 Prozent beträgt die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage 240.000 Euro; ein Provisionsanteil von 10.000 Euro erhöhe diese Basis geringfügig.

Den genauen Aufteilungsschlüssel zwischen Grundstück und Gebäude hält am besten ein Gutachter fest.

Maklercourtagen sind kein gesetzlich fixierter Satz, sondern frei vereinbar, sodass insbesondere bei hohen Kaufpreisen oder schwer vermittelbaren Objekten Verhandlungsspielraum besteht.

Schon ein um 0,5 Prozentpunkte gesenkter Satz macht bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro einen Unterschied von 3.000 Euro aus, was den Aufwand für ein Verhandlungsgespräch in der Regel deutlich rechtfertigt.

Mit dem Rechner kannst du verschiedene Provisionssätze nacheinander durchspielen und siehst den Eurobetrag jeder Variante unmittelbar.

So gehst du nicht mit einer abstrakten Prozentzahl, sondern mit einer konkreten Ersparnissumme in das Gespräch und kannst dein Argument zahlenbasiert untermauern.

Bedenke jedoch, dass das gesetzliche Halbteilungsprinzip beim Wohnungskauf weiterhin gilt und eine einseitige Abwälzung der gesamten Courtage auf den Käufer unzulässig bleibt.

Siehst du zum Beispiel, dass 3,0 statt 3,57 Prozent bei einem Kaufpreis von 800.000 Euro bereits 4.560 Euro spart, wirst du das Gespräch sachlicher und zielorientierter führen.

Vereinbare den reduzierten Satz ebenfalls schriftlich, damit das Ergebnis rechtlich bindend bleibt und keine spätere Nachforderung möglich ist.

Achte darauf, dass Prozentsatz, Bemessungsgrundlage und Fälligkeit der Courtage schriftlich und eindeutig festgehalten werden, denn beim Kauf von Wohnimmobilien ist die Textform seit der Reform 2020 sogar gesetzlich vorgeschrieben.

Prüfe genau, ob sich der genannte Satz auf den reinen Kaufpreis bezieht und ob die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist, weil sich daraus bei 400.000 Euro Kaufpreis schnell mehrere tausend Euro Unterschied ergeben.

Kontrolliere außerdem, wann die Provision fällig wird, denn der Käuferanteil ist erst zu zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich geleistet hat.

Der Rechner hilft dir, aus jedem Prozentsatz sofort einen Eurobetrag zu machen, und macht Angebote verschiedener Makler unmittelbar vergleichbar, sodass du Klauseln und Zusatzkosten nicht nur prozentual, sondern in echten Zahlen beurteilen kannst.

Lass dir außerdem einen Nachweis über den Verkäuferanteil vorlegen, bevor du zahlst, denn ohne diesen Beleg bist du nicht zur Zahlung verpflichtet.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem Käuferanteil von 3,57 Prozent stehen damit 17.850 Euro auf dem Spiel, wenn die Reihenfolge nicht korrekt eingehalten wird.

Bei der Vermittlung von Wohnraum gilt seit dem Inkrafttreten des Wohnungsvermittlungsgesetzes das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermittG): Die Provision schuldet derjenige, der den Makler beauftragt hat, in der Praxis also fast immer der Vermieter.

Eine Umlage auf den Mieter ist nur in engen Ausnahmen zulässig. Zahlt der Mieter ausnahmsweise, beträgt die gesetzliche Höchstprovision nach § 3 Abs. 2 WoVermittG zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Bei einer monatlichen Kaltmiete von 900 Euro ergibt das maximal 2.142 Euro brutto. Das Bundesland spielt dabei keine Rolle, da das Bestellerprinzip bundeseinheitlich gilt und keine landesrechtlichen Abweichungen vorgesehen sind.

Wechseln Sie oben auf Wohnungsvermietung, um die maximale Provision für Ihre konkrete Nettokaltmiete sofort zu berechnen.

Als Vermieter können Sie gezahlte Maklerkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Steuererklärung geltend machen, was die tätsächliche Belastung spürbar mindert.

Die Maklerprovision ist neben der Grunderwerbsteuer sowie den Notar- und Grundbuchkosten einer der drei großen Blöcke der Kaufnebenkosten.

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch schlagen mit rund 1,5 bis 2 Prozent zu Buche, und der Käuferanteil der Courtage beträgt beim Wohnungskauf oft 3,57 Prozent.

In Summe ergeben sich daraus schnell rund 10 bis 12 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis, also bei 400.000 Euro etwa 40.000 bis 48.000 Euro, die du in der Regel aus Eigenkapital aufbringen musst.

Der Maklercourtage-Rechner zeigt dir die reine Provision, während der Kaufnebenkosten-Rechner die gesamte Belastung abbildet.

Plane diese Gesamtsumme von Anfang an ein, damit deine Finanzierungsquote nicht zu knapp kalkuliert wird und die Bank die Finanzierung nicht ablehnt.

Möchtest du die Gesamtlast noch genauer einschätzen, gib den Kaufpreis in den Kaufnebenkosten-Rechner ein und ergänze ihn mit dem Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslandes, um alle Posten auf einen Blick zu sehen.