Maklerprovision und Courtage nach Bundesland berechnen

Seit der Reform vom 23.

Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher das Halbteilungsprinzip nach § 656d BGB: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer umlegen, und der Käufer zahlt seinen Anteil erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich beglichen hat.

Bei einer in Bayern üblichen Gesamtcourtage von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer trägt damit jede Seite 3,57 Prozent. Für einen Kaufpreis von 350.000 Euro zeigt der Rechner einen Käuferanteil von 12.495 Euro.

Eine Ausnahme bildet Mecklenburg-Vorpommern, wo ortsüblich 2,38 Prozent beim Käufer und 3,57 Prozent beim Verkäufer liegen.

Plane den Käuferanteil von Anfang an als festen Posten im Eigenkapital ein, denn Banken finanzieren die Maklerprovision in der Regel nicht mit.

Bei 200.000 Euro Kaufpreis und der in Bayern üblichen Gesamtcourtage von 7,14 Prozent errechnet der Rechner 14.280 Euro Gesamtprovision, aufgeteilt in je 7.140 Euro für Käufer und Verkäufer.

Zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch ergeben sich bei diesem Kaufpreis Kaufnebenkosten von insgesamt 18.140 Euro, also rund 9,1 Prozent des Kaufpreises.

In Bundesländern mit niedrigerem Courtagesatz wie Bremen oder Hessen (5,95 Prozent gesamt) fällt der Käuferanteil mit rund 5.950 Euro spürbar geringer aus.

Geben Sie Kaufpreis und Bundesland in den Rechner ein, um die exakte Summe für Ihre Situation zu sehen, statt nur mit der bundesweiten Faustregel von 3,57 Prozent Käuferanteil zu rechnen.

Diese Differenz von mehreren Tausend Euro sollte fest in Ihre Finanzierungsplanung einfließen.

Ja, 7,14 Prozent Gesamtcourtage inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer ist in den meisten Bundesländern – darunter Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen – der ortsübliche Satz, der seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Der Käuferanteil beträgt dabei 3,57 Prozent, nicht die vollen 7,14 Prozent. Abweichend liegen Bremen und Hessen bei 5,95 Prozent gesamt (je 2,975 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern bei 2,38 Prozent Käufer- und 3,57 Prozent Verkäuferanteil.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet der Käuferanteil von 3,57 Prozent eine Provision von 14.280 Euro.

Verlangt ein Makler allein vom Käufer die vollen 7,14 Prozent, obwohl er auch für den Verkäufer tätig war, widerspricht das dem gesetzlichen Halbteilungsprinzip und sollte hinterfragt werden.

Die ortsübliche Gesamtcourtage reicht von 5,95 Prozent in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bis zu 7,14 Prozent in den übrigen 13 Bundesländern, jeweils inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das für den Käuferanteil einen Unterschied zwischen rund 11.900 Euro (Bremen, Hessen) und 14.280 Euro (Bayern, Nordrhein-Westfalen, die meisten anderen Länder) – fast 2.400 Euro mehr allein durch den Bundeslandfaktor.

Mecklenburg-Vorpommern bildet mit 2,38 Prozent Käufer- zu 3,57 Prozent Verkäuferanteil eine asymmetrische Ausnahme. Die vollständige Tabelle aller 16 Bundesländer finden Sie unterhalb des Rechners.

Wählen Sie Ihr Bundesland im Rechner aus, um die für Sie geltende Aufteilung direkt in Euro zu sehen, statt nur mit dem bundesweiten Durchschnitt zu kalkulieren.

Nein, beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher darf der Makler seit § 656d BGB nicht die volle Provision allein vom Käufer verlangen, wenn er auch im Auftrag des Verkäufers tätig war.

Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er dem Käufer höchstens seinen eigenen Provisionsanteil auferlegen – maximal die Hälfte der Gesamtcourtage.

Bei 350.000 Euro Kaufpreis und 7,14 Prozent Gesamtcourtage wären das höchstens 12.495 Euro für den Käufer, nicht die vollen 24.990 Euro.

Eine vollständige Abwälzung der Provision allein auf den Käufer ist nur zulässig, wenn der Käufer selbst und unabhängig einen eigenen Maklervertrag mit einer eigenen Provision abschließt.

Prüfen Sie den Maklervertrag genau auf die Auftraggeberseite, bevor Sie eine Provisionsforderung akzeptieren, die über Ihren gesetzlichen Anteil hinausgeht.

Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag wirksam abgeschlossen ist, und ist unabhängig davon, ob die Finanzierung oder der Eigentumsübergang bereits vollzogen ist.

Beim Käuferanteil nach dem Halbteilungsprinzip gilt zusätzlich: Sie müssen erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen eigenen Provisionsanteil nachweislich beglichen hat (§ 656d Abs. 2 BGB).

Platzt der Kaufvertrag nachträglich aus Gründen, die nicht mit dem Makler zusammenhängen, bleibt die bereits entstandene Provision grundsätzlich bestehen, weil der Makler seine vertraglich geschuldete Vermittlungsleistung erbracht hat.

Bei 500.000 Euro Kaufpreis und 3,57 Prozent Käuferanteil stehen damit 17.850 Euro im Raum, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Fordern Sie vor der Zahlung immer einen Nachweis über den gezahlten Verkäuferanteil an.

Ja, die Maklerprovision ist gesetzlich nicht fixiert und damit grundsätzlich frei verhandelbar, insbesondere bei hochpreisigen oder schwer vermittelbaren Objekten.

Schon ein Verhandlungserfolg von 0,5 Prozentpunkten weniger macht bei 600.000 Euro Kaufpreis einen Unterschied: Die Gesamtprovision sinkt von 42.840 auf 39.840 Euro, der Käuferanteil von 21.420 auf 19.920 Euro, also 1.500 Euro weniger je Partei.

Das gesetzliche Halbteilungsprinzip bleibt davon unberührt – ein ausgehandelter Rabatt wird weiterhin hälftig zwischen Käufer und Verkäufer verteilt, sofern beide Seiten den Makler beauftragt haben.

Nutzen Sie den Rechner, um verschiedene Verhandlungsszenarien mit konkreten Eurobeträgen zu vergleichen, und vereinbaren Sie jede Reduzierung schriftlich, damit sie rechtlich bindend bleibt.

Bei der Vermittlung von Wohnraum gilt bundeseinheitlich das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermittG: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision – in der Praxis fast immer der Vermieter.

Eine Umlage auf den Mieter ist nur in engen Ausnahmefällen zulässig, etwa wenn der Mieter selbst und unabhängig einen Makler sucht.

Zahlt der Mieter ausnahmsweise, beträgt die gesetzliche Höchstprovision nach § 3 Abs. 2 WoVermittG zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Bei 900 Euro Nettokaltmiete ergibt der Rechner maximal 2.142 Euro.

Das Bundesland spielt dabei keine Rolle. Wechseln Sie im Rechner auf den Rechenfall Vermietung, um die zulässige Höchstprovision für Ihre konkrete Nettokaltmiete sofort zu sehen.

Bei einer vermieteten Immobilie zählt die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäudewert über die Abschreibung verteilt, bei Wohngebäuden ab Baujahr 1925 meist mit 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre.

Bei einem auf das Gebäude entfallenden Provisionsanteil von 10.000 Euro lassen sich so jährlich rund 200 Euro als Werbungskosten geltend machen.

Bei einer selbst genutzten Immobilie ist ein Abzug dagegen grundsätzlich nicht möglich, weil keine Einkünfte erzielt werden.

Entscheidend ist die Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil, denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig.

Lassen Sie komplexe Fälle frühzeitig vom Steuerberater prüfen, insbesondere wenn Selbstnutzung und Vermietung im selben Objekt zusammentreffen.