Effektivzins Immobilienkredit: alle Nebenkosten im Blick

Der Effektivzins fasst alle Kosten deiner Immobilienfinanzierung – Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Kontoführung, Disagio und ggf. Bereitstellungszinsen – in einer Jahreszinszahl zusammen. Nur mit dem Effektivzins kannst du Angebote verschiedener Banken wirklich fair vergleichen.

Der Rechner berücksichtigt den Sollzins, die anfängliche Tilgung, die Zinsbindungsdauer, eine einmalige Bearbeitungsgebühr, monatliche Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit sowie ein mögliches Disagio (Abschlag vom Auszahlungsbetrag).

Der Sollzins ist der vertragliche Zinssatz auf den Darlehensbetrag ohne Zusatzkosten. Der Effektivzins bezieht alle Nebenkosten mit ein und zeigt, wie teuer der Kredit tatsächlich pro Jahr ist. Ein Angebot mit niedrigerem Sollzins kann daher trotzdem einen höheren Effektivzins haben.

Wenn der berechnete Effektivzins deutlich über dem im Angebot ausgewiesenen Effektivzins liegt oder der Gebührenanteil an den Gesamtkosten hoch ist, deutet das auf versteckte oder nicht ausreichend kommunizierte Kosten hin. Der Rechner zeigt dir Gebührenanteil und Abweichung zum angegebenen Effektivzins an.

Nein. Banken sind gesetzlich verpflichtet, einen Effektivzins auszuweisen, dieser basiert aber oft auf vereinfachten Annahmen. Der Rechner dient als Kontrollwerkzeug für dich, um Angebote zu hinterfragen und zusätzliche Kosten transparenter zu machen – ersetzt aber keine Rechts- oder Finanzberatung.

Für eine saubere Effektivzins-Berechnung solltest du Nettodarlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung, Zinsbindungsdauer, einmalige Bearbeitungsgebühren, laufende Kontoführungsgebühren, mögliche Bereitstellungszinsen sowie ein vereinbartes Disagio kennen. Der Rechner führt dich Schritt für Schritt durch diese Eingaben.

Trage beide Angebote nacheinander mit identischem Nettodarlehensbetrag und gleicher Zinsbindungsdauer ein und merke dir Effektivzins, Gesamtkosten und Gebührenanteil. Der Kredit mit niedrigerem Effektivzins und geringeren Gesamtkosten bei vergleichbarer Flexibilität ist in der Regel das wirtschaftlichere Angebot.

Zeigt der Rechner einen deutlich höheren Effektivzins oder hohen Gebührenanteil, kannst du deiner Bank gezielt Fragen zu Bearbeitungsgebühr, Kontoführung oder Bereitstellungszins stellen und Alternativangebote einholen. Oft lassen sich gerade laufende Kontogebühren oder überzogene Bereitstellungszinsen reduzieren, wenn du mit konkreten Zahlen aus dem Rechner argumentierst.