Effektivzins berechnen: Immobilienkredit mit Disagio vergleichen

Der Effektivzinssatz ist die jährliche Gesamtkostenkennzahl eines Immobilienkredits: Er bündelt Sollzins, anfängliche Tilgung, Bearbeitungsgebühr, Kontoführung, Bereitstellungszins und ein mögliches Disagio in einem einzigen Zahlungsstrom und rechnet daraus einen internen Zinsfuß (IRR).

Genau deshalb liegt er fast immer über dem beworbenen Sollzins.

Ein Beispiel aus dem Rechner: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ohne weitere Kosten ergibt sich ein Effektivzins von 3,5567 Prozent – nur 0,06 Prozentpunkte über dem Sollzins, weil hier keine Nebenkosten anfallen.

Sobald Gebühren, Disagio oder Bereitstellungszinsen dazukommen, wächst dieser Abstand spürbar.

Die Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet Kreditgeber, den Effektivzins als einheitliche Vergleichsgröße auszuweisen, damit Kreditnehmer Angebote verschiedener Banken verlässlich gegenüberstellen können, statt sich vom werbewirksamen Sollzins leiten zu lassen.

Der Sollzins ist die reine Verzinsung des Darlehens und bildet zusammen mit der Tilgung die monatliche Rate, während der Effektivzins zusätzlich alle Nebenkosten in einer Jahreskennzahl abbildet.

Für den Bankvergleich ist deshalb ausschließlich der Effektivzins aussagekräftig. Der Rechner macht den Unterschied direkt sichtbar: Bei 300.000 Euro Darlehen und 3,4 Prozent Sollzins ohne Zusatzkosten liegt der Effektivzins bei 3,45 Prozent.

Kommt ein Disagio von 5 Prozent hinzu – also 15.000 Euro Abschlag vom Auszahlungsbetrag –, steigt derselbe Sollzins von 3,4 Prozent im Effektivzins auf 4,1571 Prozent, obwohl sich am beworbenen Sollzins nichts ändert.

Ein Angebot mit niedrigem Sollzins kann also teurer sein als eines mit höherem Sollzins, sobald Gebühren oder Disagio hinzugerechnet werden.

Vergleiche deshalb bei jedem Angebot konsequent den vom Rechner ermittelten Effektivzins und nicht den zuerst genannten Sollzins.

Ein Disagio (auch Damnum) ist ein prozentualer Abschlag vom Darlehensbetrag, den die Bank bei Auszahlung einbehält, im Gegenzug aber häufig einen niedrigeren Sollzins anbietet.

Es wird berechnet als Prozentsatz vom Nettokreditbetrag: Bei 300.000 Euro Darlehen und 5 Prozent Disagio sind das 15.000 Euro, die vom Auszahlungsbetrag abgezogen werden, das Darlehen selbst aber in voller Höhe verzinst und getilgt wird.

Der Rechner zeigt den Effekt konkret: Ohne Disagio ergibt 3,4 Prozent Sollzins einen Effektivzins von 3,45 Prozent; mit 5 Prozent Disagio steigt derselbe Sollzins auf einen Effektivzins von 4,1571 Prozent, weil die 15.000 Euro faktisch vorweggenommener Zins sind.

Ein Disagio lohnt sich nur, wenn der dafür gewährte Sollzinsnachlass die Vorabkosten über die gesamte Zinsbindung gerechnet ausgleicht – gib dazu beide Varianten in den Rechner ein und vergleiche den jeweils ausgewiesenen Effektivzins.

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn ein Darlehen nach den vereinbarten bereitstellungszinsfreien Monaten noch nicht vollständig abgerufen wurde, etwa weil ein Neubau erst nach und nach bezahlt wird; sie erhöhen den Effektivzins zusätzlich zum Sollzins.

Der Rechner rechnet sie exakt auf die noch nicht abgerufene Summe und die tatsächlich belasteten Monate.

Beispiel: Bei 200.000 Euro Darlehen, 4,2 Prozent Sollzins, 6 bereitstellungszinsfreien Monaten und 18 Monaten Bereitstellungsdauer entstehen bei 3 Prozent Bereitstellungszins 6.000 Euro Zusatzkosten – der Effektivzins steigt dadurch von 4,2 Prozent Sollzins auf 4,7073 Prozent.

Je länger sich die Auszahlung verzögert und je kürzer die zinsfreie Phase ausfällt, desto stärker wirkt sich das aus.

Verhandle deshalb bei absehbar langen Bauzeiten gezielt eine längere bereitstellungszinsfreie Phase, denn jeder zusätzliche Freimonat senkt die Bereitstellungskosten direkt.

Der effektive Jahreszins wird berechnet, indem alle Zahlungsströme eines Kredits – Auszahlung abzüglich Disagio und Gebühren, monatliche Raten aus Sollzins und Tilgung, laufende Kontoführung, Bereitstellungszinsen und die am Ende der Zinsbindung fällige Restschuld – über die Laufzeit gegenübergestellt werden.

Aus diesem Zahlungsstrom ermittelt eine iterative Rechnung (interner Zinsfuß, IRR) denjenigen Jahreszins, der Auszahlung und Rückflüsse wertmäßig ausgleicht.

Praktisches Beispiel aus dem Rechner: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung ohne Zusatzkosten ergibt sich ein Effektivzins von 3,5567 Prozent und Gesamtzinsen von 93.284 Euro über die Zinsbindung.

Kommen 1.500 Euro Bearbeitungsgebühr, 10 Euro monatliche Kontoführung, 3 Prozent Bereitstellungszins und 2 Prozent Disagio hinzu, steigt der Effektivzins auf 4,1639 Prozent bei 106.484 Euro Gesamtkosten.

Trage alle Kostenpositionen aus dem ESIS-Merkblatt vollständig ein, sonst zeigt der Rechner einen zu niedrigen Wert.

Ein effektiver Jahreszins unter 3 Prozent gilt laut Rechner-Einstufung als günstig, zwischen 3 und 5 Prozent als solides Marktangebot und über 5 Prozent als vergleichsweise hoch – wobei die konkrete Einordnung vom aktuellen Zinsniveau abhängt.

Laut Deutscher Bundesbank lag der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung im April 2026 bei 3,74 Prozent, mit über 10 Jahren Zinsbindung bei 3,92 Prozent; Marktbeobachtungen für den weiteren Jahresverlauf 2026 gehen eher von einer Seitwärtsbewegung um diese Marke aus als von einer deutlichen Zinssenkung.

Ein Immobilienkredit mit rund 3,7 bis 3,9 Prozent Effektivzins bei 5 bis 10 Jahren Zinsbindung liegt damit aktuell im marktüblichen Bereich, nicht im günstigen Bereich unter 3 Prozent.

Nutze den Bundesbank-Wert als Orientierung und den Rechner, um dein konkretes Angebot inklusive individueller Gebühren und Disagio direkt gegen diesen Marktdurchschnitt zu prüfen.

Bei 400.000 Euro Darlehen, dem aktuellen Bundesbank-Durchschnittszins von 3,74 Prozent für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt der Rechner eine monatliche Rate von 1.913,33 Euro und Gesamtzinsen von 132.767 Euro über 10 Jahre Zinsbindung; der Effektivzins ohne weitere Kosten liegt bei 3,8048 Prozent.

Damit zahlst du bei diesem größeren Darlehensbetrag zwar in absoluten Zahlen deutlich mehr Zinsen als bei 300.000 Euro, der Effektivzins selbst bleibt aber nahezu unverändert, weil er unabhängig vom Darlehensbetrag ist, solange alle Gebühren wie hier bei null liegen.

Erst absolute Kostenpositionen wie eine feste Bearbeitungsgebühr oder ein Disagio in Euro wirken sich bei größeren Darlehen relativ schwächer auf den Effektivzins aus als bei kleineren.

Gib deinen konkreten Darlehensbetrag zusammen mit allen Nebenkosten in den Rechner ein, um die für dich zutreffende Zins- und Ratenbelastung zu ermitteln.

Ja, die anfängliche Tilgung ist Teil der Berechnung, aber nicht als eigene Kostenposition, sondern als Bestandteil der monatlichen Rate und damit des zugrunde liegenden Zahlungsstroms.

Der Rechner bildet die Monatsrate aus Sollzins plus Tilgung – bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung sind das 1.375 Euro monatlich – und verteilt diese Rate über die gesamte Zinsbindung auf einen Tilgungsplan mit sinkendem Zinsanteil und wachsendem Tilgungsanteil.

Der resultierende Effektivzins misst dabei nicht die Tilgung selbst als Kosten, sondern die tatsächliche Verzinsung des noch ausstehenden Kapitals unter Berücksichtigung aller Nebenkosten.

Eine höhere Anfangstilgung erhöht zwar die Monatsrate, senkt aber die Restschuld am Ende der Zinsbindung und wirkt sich dadurch auf die absolute Zinssumme aus – auf den ausgewiesenen Effektivzins selbst hat die Tilgungshöhe dagegen nur einen sehr geringen Einfluss, solange keine Gebühren vom Tilgungssatz abhängen.

Trage den im Angebot oder ESIS-Merkblatt genannten Effektivzins zusätzlich in das optionale Feld ein, dann zeigt der Rechner die Abweichung in Prozentpunkten direkt an.

Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen und 3,5 Prozent Sollzins ohne weitere Kosten berechnet der Rechner 3,5567 Prozent; nennt die Bank stattdessen 3,7 Prozent, weist der Rechner eine Abweichung von minus 0,1433 Prozentpunkten aus.

Eine negative Abweichung – der Rechner liegt unter dem Bankwert – deutet meist auf zusätzliche, im Rechner noch nicht erfasste Kostenpositionen wie Kontoführung, Bereitstellungszinsen oder ein Disagio hin; eine positive Abweichung kann umgekehrt auf übersehene Nebenkosten in deinen eigenen Eingaben hindeuten.

Die gesetzliche PAngV-Pflichtangabe der Bank basiert häufig auf Standardannahmen ohne dein individuelles Disagio oder deinen individuellen Abrufzeitplan – gleiche deshalb jede spürbare Differenz gezielt mit den einzelnen Kostenpositionen im ESIS-Merkblatt ab.

Eine sichere Prognose gibt es nicht: Laut Marktbeobachtungen lagen die effektiven Bauzinsen für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung im Jahresverlauf 2026 überwiegend zwischen rund 3,6 und 4,2 Prozent, mit einem von Analysten erwarteten Plateau um die 4-Prozent-Marke eher als einer deutlichen Absenkung.

Für 2027 hängt die weitere Entwicklung vor allem von der EZB-Leitzinspolitik und der Inflationsentwicklung ab; das ist eine Markteinschätzung und keine gesicherte Prognose, weil sich Zinsniveaus innerhalb weniger Monate durch geldpolitische Entscheidungen verschieben können.

Unabhängig vom Zinsniveau bleibt der Effektivzins-Vergleich der verlässlichste Hebel: Wer heute abschließt, sollte Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung mit dem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB nach 10 Jahren Zinsbindung offenhalten, um von einem eventuell niedrigeren Zinsniveau in einigen Jahren profitieren zu können, ohne an das aktuelle Angebot gebunden zu bleiben.