Vorfälligkeitsentschädigung Rechner: VFE berechnen

Nein.

Die in § 502 Abs. 3 BGB genannte Obergrenze von 1 Prozent der Restschuld (bzw. 0,5 Prozent bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr) gilt ausdrücklich nur für allgemeine Verbraucherdarlehen wie Ratenkredite, nicht für grundpfandrechtlich gesicherte Immobiliardarlehen wie deine Baufinanzierung.

Für Immobiliardarlehen bindet § 502 Abs. 1 BGB die Bank lediglich an eine „angemessene“ Entschädigung für den unmittelbaren Schaden, ohne prozentuale Höchstgrenze.

In der Praxis liegt die VFE bei Baufinanzierungen deshalb häufig bei 5 bis 10 Prozent der Restschuld – im Rechenbeispiel mit 200.000 Euro Restschuld, 3,5 Prozent Vertragszins und 2,2 Prozent Wiederanlagesatz ergeben sich 13.200 Euro, also 6,6 Prozent der Restschuld, was weit über der 1-Prozent-Grenze für Ratenkredite liegt.

Verwechsle diese beiden Darlehensarten nicht, wenn du im Internet nach einer Faustregel suchst. Trage deine Werte oben ein, um die für dich realistische Größenordnung zu sehen.

Das hängt vom aktuellen Wiederanlagesatz ab, der sich an der Pfandbriefrendite orientiert.

Diese lag im August 2026 laut Deutscher Bundesbank bei 3,85 Prozent für 5 Jahre und 4,08 Prozent für 10 Jahre Laufzeit – deutlich über den Vertragszinsen vieler zwischen 2019 und 2022 abgeschlossener Darlehen.

Bei 200.000 Euro Restschuld, 3,5 Prozent Vertragszins und einem aktuellen Wiederanlagesatz von 4,0 Prozent ergibt der Rechner eine negative Zinsdifferenz von −0,5 Prozentpunkten: Es entsteht kein Zinsmargenschaden, nur die 200 Euro Bearbeitungsgebühr fallen an.

Selbst bei einem sehr niedrigen Vertragszins von 1,2 Prozent gegen einen Wiederanlagesatz von 4,08 Prozent bleibt es bei denselben 200 Euro, weil die Zinsdifferenz mit −2,88 Prozentpunkten noch deutlicher negativ ausfällt.

Trage deinen eigenen Vertragszins und einen aktuellen Wiederanlagesatz ein, um zu prüfen, ob in deinem Fall überhaupt noch ein Zinsmargenschaden entsteht.

Den tagesaktuellen Wiederanlagesatz findest du in der täglichen Zinsstruktur für Pfandbriefe der Deutschen Bundesbank.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist der Betrag, den du der Bank zahlen musst, wenn du ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung vorzeitig zurückzahlst.

Rechtsgrundlage ist § 502 BGB: Die Bank darf eine angemessene Entschädigung für den Zinsverlust verlangen, der entsteht, weil sie den zurückgezahlten Betrag nur zu den aktuell niedrigeren Marktzinsen wieder anlegen kann.

Bei 200.000 Euro Restschuld, 3,5 Prozent Vertragszins, 2,2 Prozent Wiederanlagesatz und 60 Monaten Restlaufzeit ergibt der Rechner nach der vereinfachten aktiven Methode eine VFE von 13.200 Euro zuzüglich der Bearbeitungsgebühr.

Typische Anlässe für eine vorzeitige Ablösung sind Immobilienverkauf, Umschuldung zu günstigeren Konditionen, Erbschaft oder Scheidung.

Keine VFE fällt an, wenn der aktuelle Marktzins über deinem Vertragszins liegt oder wenn das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB greift.

Gib Restschuld, Vertragszins, Wiederanlagesatz und Restlaufzeit ein, um deine eigene Orientierungsgröße zu berechnen.

Es gibt drei Hauptfälle. Erstens entfällt die VFE, wenn der aktuelle Wiederanlagesatz höher ist als dein Vertragszins, weil der Bank dann kein Zinsschaden entsteht – im Rechner zeigt sich das an einer negativen Zinsdifferenz.

Zweitens greift das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Nach zehn Jahren seit vollständigem Erhalt des Darlehens kannst du mit sechs Monaten Kündigungsfrist kostenfrei ablösen, unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsdauer.

Drittens sehen viele Verträge ein Sondertilgungsrecht von meist 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr vor, bis zu dessen Grenze keine VFE anfällt.

Prüfe deinen Kreditvertrag auf ein solches Recht und trage im Rechner den aktuellen Wiederanlagesatz ein, um zu sehen, ob die Zinsdifferenz überhaupt positiv ist.

Reiche eine Kündigung nach § 489 BGB schriftlich ein, denn die sechsmonatige Frist beginnt erst mit Zugang bei der Bank.

Banken verwenden meist die Aktiv-Passiv-Methode: Sie vergleichen den entgangenen Vertragszins mit der Rendite, die sie durch Wiederanlage des zurückgezahlten Betrags in Hypothekenpfandbriefen passender Laufzeit erzielen können, und zinsen die Differenz über die Restlaufzeit auf den heutigen Barwert ab.

Dieser Rechner nutzt eine vereinfachte Variante davon, die aktive Methode ohne Abzinsung: Zinsdifferenz = Vertragszins minus Wiederanlagesatz; Zinsmargenschaden pro Jahr = Restschuld mal Zinsdifferenz geteilt durch 100; VFE = Zinsmargenschaden pro Jahr mal Restlaufzeit in Jahren plus Bearbeitungsgebühr.

Beispiel: 200.000 Euro Restschuld, 3,5 Prozent Vertragszins, 2,2 Prozent Wiederanlagesatz und 60 Monate Restlaufzeit ergeben 1,3 Prozentpunkte Zinsdifferenz, 2.600 Euro Zinsmargenschaden pro Jahr und 13.200 Euro VFE.

Weil die vereinfachte Formel nicht abzinst, liegt ihr Ergebnis tendenziell etwas über dem einer korrekt abgezinsten Bankberechnung – nutze sie deshalb als obere Orientierungsgröße.

Dein Kreditvertrag nennt, welche Methode deine Bank tatsächlich anwendet.

Die Bank darf nach § 502 Abs. 1 BGB nur eine „angemessene“ Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen – keine pauschale Vertragsstrafe und keinen entgangenen Gewinn über den reinen Zinsschaden hinaus.

Zusätzlich darf die VFE die Zinsen nicht übersteigen, die du bei vertragsgemäßer Fortführung bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hättest.

Eine feste Prozent-Obergrenze wie bei allgemeinen Verbraucherdarlehen gibt es für Immobiliardarlehen dagegen nicht; realistisch bewegen sich VFE-Forderungen bei Baufinanzierungen zwischen wenigen hundert Euro und, bei hoher Restschuld und großer Zinsdifferenz, mehreren Zehntausend Euro.

Zusätzlich darf die Bank übliche ersparte Verwaltungskosten abziehen und ein geringes Ausfallrisiko einpreisen. Vergleiche das Bankangebot mit dem Rechenwert dieses Rechners als erste Plausibilitätsprüfung.

Weicht die Bankforderung deutlich nach oben ab, lohnt eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt.

Ja, grundsätzlich kann sie das – anders als bei allgemeinen Verbraucherdarlehen, die jederzeit kostenfrei bis zur Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden dürfen, besteht bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Immobiliardarlehen während der laufenden Zinsbindung kein automatisches Rückzahlungsrecht.

Nach § 490 Abs. 2 BGB darfst du vorzeitig kündigen, wenn deine „berechtigten Interessen“ dies gebieten, also insbesondere wenn du die beliehene Immobilie verkaufen oder anderweitig verwenden musst; auch dann schuldest du der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatz.

Ohne ein solches berechtigtes Interesse kann die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung die Zustimmung verweigern, es sei denn, das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (zehn Jahre seit Auszahlung) greift oder dein Vertrag ein Sondertilgungsrecht vorsieht.

In der Praxis stimmen Banken einer Ablösung gegen VFE aber fast immer zu, weil sie daran wirtschaftlich interessiert sind. Lege deiner Bank den Grund für die Ablösung dar und verhandle die Konditionen, statt von einem automatischen Recht auszugehen.

Vergleiche zuerst die Bankforderung mit dem Rechenwert dieses Rechners als grobe Plausibilitätsprüfung; weicht sie deutlich nach oben ab, lohnt eine genauere Prüfung.

Häufige Fehlerquellen bei Bankberechnungen sind ein zu niedrig angesetzter Wiederanlagesatz, ein überhöhter Risikoaufschlag, eine falsche Restlaufzeit oder die fehlende Berücksichtigung vereinbarter Sondertilgungsrechte.

Die Verbraucherzentrale bietet eine Überprüfung von VFE-Berechnungen an und hat nach eigenen Angaben wiederholt überhöhte Forderungen erfolgreich reduziert; eine solche Prüfung kostet meist eine zweistellige bis niedrige dreistellige Gebühr.

Fordere von deiner Bank eine detaillierte, nachvollziehbare Berechnung mit Angabe der verwendeten Methode (aktiv oder passiv) und des zugrunde gelegten Wiederanlagesatzes an – dazu ist sie gesetzlich verpflichtet.

Zahle eine bestrittene Forderung nur unter Vorbehalt, um spätere Rückforderungsansprüche nicht zu gefährden. Bei anhaltendem Streit hilft ein auf Bankrecht spezialisierter Fachanwalt.

Das hängt vom Verwendungszweck der Immobilie ab.

Bei einem vermieteten Objekt kann die VFE als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sein, wenn der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftserzielung erhalten bleibt, etwa bei einer Umschuldung des weiterhin vermieteten Objekts oder im Zusammenhang mit dem Verkauf der vermieteten Immobilie.

Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist die VFE dagegen grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar, weil private Finanzierungskosten keine abzugsfähigen Werbungskosten oder Betriebsausgaben darstellen.

Bei 8.000 Euro absetzbarer VFE und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergäbe sich rechnerisch eine Steuerersparnis von rund 3.360 Euro. Trage eine absetzbare VFE in der Anlage V deiner Steuererklärung als Werbungskosten ein.

Weil die steuerliche Einordnung im Einzelfall von den genauen Umständen abhängt, ist für eine verbindliche Einschätzung ein Steuerberater oder die Lohnsteuerhilfe der richtige Ansprechpartner.

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt dir, ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Erhalt des Darlehensbetrags mit sechs Monaten Kündigungsfrist zu kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu schulden.

Dieses Recht gilt unabhängig davon, wie lange die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung läuft: Bei einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung kannst du also schon nach 10 Jahren und 6 Monaten kostenfrei kündigen.

Zusätzlich erlaubt § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB eine Kündigung zum Ende jeder vereinbarten Zinsbindung mit nur einem Monat Frist, ebenfalls ohne VFE.

Die Zehn-Jahres-Frist beginnt mit dem Tag der vollständigen Auszahlung des Darlehens, nicht mit der Vertragsunterschrift; wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zins getroffen, etwa bei einer Prolongation, beginnt die Frist ab diesem Zeitpunkt neu.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, und die Frist läuft erst ab Zugang bei der Bank. Dieses Recht gilt auch für ältere Verträge und ist höchstrichterlich bestätigt.