Mietminderung berechnen: Quote, Tage und Betrag nach § 536 BGB

Rechne je Kalendermonat: Bruttomiete mal Quote mal Tage mit Mangel, geteilt durch die Tage des Monats. Bei 900 Euro Warmmiete und 25 Prozent Minderung wegen Schimmels vom 10. März bis 20.

Mai 2026 ergibt der März mit 22 von 31 Tagen 159,68 Euro, der April mit 30 von 30 Tagen 225,00 Euro und der Mai mit 20 von 31 Tagen 145,16 Euro, zusammen 529,84 Euro. Beide Randtage zählen mit.

Ein einzelner Tag im Oktober kostet bei 1.200 Euro Warmmiete und 20 Prozent genau 7,74 Euro, weil der Oktober 31 Tage hat.

Manche Gerichte rechnen jeden Monat mit 30 Tagen; das verschiebt einzelne Beträge nur um wenige Cent, volle Monate bleiben gleich. Runde jeden Monatsbetrag einzeln auf den Cent und addiere erst danach, dann geht die Summenprobe auf.

Schreibe bei der gekürzten Überweisung kurz dazu, welchen Mangel und welchen Zeitraum du meinst, damit der Vermieter die Kürzung zuordnen kann.

Weil die Minderung nach der Rechtsprechung von der Bruttomiete ausgeht.

Der Bundesgerichtshof hat 2005 im Urteil VIII ZR 347/04 entschieden, dass alle Entgelte für die Gesamtleistung des Vermieters zählen, also Nettokaltmiete plus Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung.

Bei 700 Euro Kaltmiete und 200 Euro Vorauszahlung sind 25 Prozent Minderung 225,00 Euro, von der Kaltmiete allein wären es nur 175,00 Euro.

Dazu kam 2011 das Urteil VIII ZR 223/10: Die Minderung wirkt auch in der Betriebskostenabrechnung, und es ist unerheblich, ob der Vermieter sie auf die Kaltmiete oder auf die Vorauszahlung verrechnet.

Für dich heißt das: Kürze die monatliche Gesamtzahlung, nicht nur die Kaltmiete, und prüfe in der Jahresabrechnung, ob die Minderung berücksichtigt wurde. Strom oder Internet, die du direkt beim Anbieter bezahlst, gehören nicht zur Bruttomiete.

Im Rechner trägst du die Warmmiete so ein, wie sie im Mietvertrag steht.

Das Landgericht Hamburg sprach 2009 bei erheblichem Schimmelpilzbefall 25 Prozent zu (307 S 39/09), das Landgericht Berlin 2010 bei kleineren Flecken in mehreren Räumen 20 Prozent (63 S 188/10).

Bei 900 Euro Warmmiete sind das 225,00 und 180,00 Euro im Monat. Beide Werte sind Einzelfälle, entscheidend sind Ausmaß und betroffene Räume.

Wichtig ist auch die Ursache: Im Hamburger Fall musste zunächst der Vermieter beweisen, dass der Schimmel nicht auf eindringende oder aufsteigende Feuchtigkeit zurückgeht.

Eine bloße Schimmelgefahr durch Wärmebrücken reicht dagegen nicht, wenn die Wohnung dem Baustandard ihrer Entstehungszeit entspricht (BGH, VIII ZR 271/17, Dezember 2018).

Fotografiere den Befall mit Datum, melde ihn schriftlich und setze eine Frist zur Beseitigung.

Die Quote im Rechner ist eine Orientierung aus diesen Entscheidungen und kein Anspruch; ob ein Gericht in deinem Fall mehr oder weniger zubilligt, hängt von Gutachten und Wohnverhalten ab.

Das Amtsgericht Mitte setzte bei vollständigem Ausfall von Heizung und Warmwasser 20 Prozent im Oktober, 30 Prozent im November und März und 50 Prozent von Dezember bis Februar an (20 C 318/21).

Das Landgericht Berlin hielt bei einem Ausfall der Heizungsanlage im Winter 70 Prozent für angemessen (61 S 37/02). Bei 900 Euro Warmmiete sind das im Monat 180,00, 270,00, 450,00 und 630,00 Euro.

Die Gerichte streuen also, und ein Ausfall im Kernwinter wiegt schwerer als einer im Herbst. Erstreckt sich der Ausfall über Monate mit verschiedenen Quoten, rechne die Zeiträume getrennt, denn der Rechner verwendet eine Quote je Berechnung.

Halte Raumtemperaturen schriftlich fest, melde den Ausfall sofort und setze eine Frist zur Reparatur.

100 Prozent kommen nur in Betracht, wenn die Wohnung überhaupt nicht nutzbar ist; dann entfällt die Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB für diese Zeit ganz.

Prüfe zuerst, ob überhaupt ein Mangel vorliegt: Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der Fläche im Mietvertrag, ist das ein Mangel (BGH, VIII ZR 295/03). Dann ist die Abweichung die Quote.

Im Fall VIII ZR 347/04 hatte die Wohnung 154,83 statt 180 Quadratmeter, das sind 13,98 Prozent.

Bei 1.482 Euro Warmmiete sinkt die Miete um 207,18 Euro auf 1.274,82 Euro im Monat, und für die 13 Monate von März 2002 bis März 2003 ergeben sich 2.693,34 Euro, genau der Betrag, den der Bundesgerichtshof für diesen Zeitraum errechnete.

Bis einschließlich 10 Prozent Abweichung entsteht keine Minderung. Miss die Wohnung deshalb nach den Regeln der Wohnflächenverordnung nach oder lass sie vermessen, bevor du kürzt, und rechne den Zeitraum ab Beginn des Mietverhältnisses.

Im Rechner wählst du dafür die Quote aus der Flächenabweichung und trägst beide Flächen in Quadratmetern ein.

Ja, zeige den Mangel dem Vermieter unverzüglich an (§ 536c BGB).

Unterlässt du die Anzeige, schuldest du Ersatz des daraus entstehenden Schadens, und soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte, kannst du weder mindern noch Schadensersatz verlangen noch ohne Fristsetzung kündigen.

Einen Antrag oder die Zustimmung des Vermieters verlangt das Gesetz für die Minderung selbst nicht: Für die Zeit des Mangels schuldest du nur die herabgesetzte Miete.

Praktisch schreibst du per E-Mail und Einschreiben, nennst Mangel, Beginn und Ort, fügst Fotos bei und setzt eine angemessene Frist, im Beispiel der Krämers eine Woche.

Hebe das Protokoll mit Datum auf, denn im Streit musst du den Mangel und seine Dauer belegen. Kanntest du den Mangel schon beim Einzug und hast ihn bei der Übergabe nicht vorbehalten, kann das Recht nach § 536b BGB verloren gehen.

Der Rechner zählt vom Beginn des Mangels, den du eingibst.

Das Risiko ist real. Erkennt ein Gericht nur eine niedrigere Quote an, bleibt der Unterschied als Mietrückstand offen.

Bei Wohnraum darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn du für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Verzug bist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB); der Teil ist nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Bei 900 Euro Warmmiete liegt die Schwelle also bei 900 Euro. Die Kündigung wird unwirksam, wenn du die fällige Miete spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage zahlst (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Sicherer ist es, nur um eine Quote zu kürzen, die eine Entscheidung stützt, oder die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und die Höhe von einem Mieterverein prüfen zu lassen.

Der Rechner nennt dir die Quote samt Aktenzeichen, das Risiko trägst du.

Bei einer energetischen Modernisierung bleibt die Minderung für drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB), danach gilt sie. Bei 1.000 Euro Warmmiete und 20 Prozent vom 1. April bis 30. September 2026 zählt der Rechner ab dem 1.

Juli und kommt auf 600,00 statt 1.200,00 Euro. Die Regel gilt nur für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB, die Endenergie sparen, etwa Fassadendämmung oder Fenstertausch; bei anderen Bauarbeiten greift sie nicht.

Bei Baulärm von der Nachbarbaustelle ist die Hürde hoch: Nach dem Bundesgerichtshof (VIII ZR 31/18, 29.

April 2020) kann der Mieter nicht mehr verlangen, als der Vermieter gegenüber dem Nachbarn durchsetzen könnte, und er muss Art, zeitlichen Umfang und Intensität der Störung konkret darlegen, ein Lärmprotokoll ist dafür nicht Pflicht.

Ortsübliche oder unwesentliche Beeinträchtigungen berechtigen nicht zur Minderung. Für solche Fälle trägst du im Rechner eine eigene Quote ein.