Mietausfall-Rechner: Mietausfallquote, Rendite und Cashflow berechnen

Immobilien

Mietausfall über eine jährliche Mietausfallquote (Leerstand oder Zahlungsausfall) berechnen...

Quelle: Szenariorechnung aus Jahreskaltmiete, Mietausfallquote, optionalem Kaufpreis, jährlichen Kosten und Finanzierungskosten mit bereinigten Renditen und Break-even-QuoteStand: Juli 2026

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist der Mietausfall-Rechner?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Der Mietausfall-Rechner richtet sich an Vermieterinnen und Vermieter, die nicht nur wissen wollen, wie viel Miete bei Leerstand oder Zahlungsstörung ausfällt, sondern welche Folgen das für Rendite, Cashflow und die wirtschaftliche Stabilität des Objekts hat. Er verbindet eine Leerstands- oder Mietausfallquote mit der Jahreskaltmiete und ermittelt daraus die effektiven Mieteinnahmen sowie den Mietausfall in Euro und in Monaten.

Sind zusätzlich Kaufpreis, laufende Kosten und Finanzierungskosten hinterlegt, berechnet der Rechner bereinigte Brutto- und Nettorenditen und den Jahres-Cashflow.

So wird sichtbar, ab welcher Leerstandsquote ein Objekt rechnerisch ins Rutschen gerät und wie stark schon wenige Prozent Mietausfall den Liquiditätspuffer aufzehren.

Genau dieser Zusammenhang hilft, eine realistische Sicherheitsreserve in die Kalkulation einzuplanen. Das Mietausfallwagnis ist der kalkulierte Anteil der Jahresbruttomiete, den Vermieter als Risikopuffer einplanen sollten.

Für Wohnungen gilt das Äquivalent nach § 29 II. BV (Bewertungsverordnung) typischerweise 2 Prozent; für Gewerbe werden 4–5 Prozent angesetzt.

Ein Rechenbeispiel: Bei 18.000 Euro Jahresbruttomiete entsprechen 2 Prozent Mietausfallwagnis 360 Euro pro Jahr oder 30 Euro monatlich.

Diese Reserve deckt sowohl kurzzeitige Leerstandsphasen zwischen Mietern als auch Mietzahlungsausfälle und gehört zu jedem realistischen Cashflow-Plan.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du trägst die Jahreskaltmiete und die erwartete Leerstands- oder Mietausfallquote ein. Optional ergänzt du Kaufpreis, jährliche Kosten und jährliche Finanzierungskosten, um die bereinigte Brutto- und Nettorendite sowie den Jahres-Cashflow zu berechnen.

Die Daten stammen meist aus Exposé, Mieterliste, Kostenplanung und Darlehensunterlagen.

Häufige Fehler sind das Verwechseln von Monatsmiete und Jahreskaltmiete, das zu optimistische Ansetzen der Leerstandsquote und das Weglassen der Finanzierungskosten, obwohl gerade sie den Break-even und den Cashflow stark verschieben.

Wer hier mit null Prozent Mietausfall rechnet, blendet ein reales Risiko aus, das selbst gut vermietete Objekte trifft.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Mietausfall-Formel (effektive Einnahmen = Jahresmiete × (1 − Leerstand%); Mietausfall = Jahresmiete − effektive Einnahmen; bereinigte Nettorendite = (effektive Einnahmen − Kosten) ÷ Kaufpreis × 100; Cashflow = effektive Einnahmen − Kosten − Finanzierung): Effektive Mieteinnahmen = Jahreskaltmiete × (1 - Leerstandsquote / 100). Mietausfall in Euro = Jahreskaltmiete - effektive Mieteinnahmen.

Leerstandsmonate = 12 × Leerstandsquote / 100. Wenn ein Kaufpreis hinterlegt ist, rechnet der Rechner zusätzlich: bereinigte Bruttorendite = effektive Mieteinnahmen / Kaufpreis × 100.

Bei hinterlegten Kosten folgt: bereinigte Nettorendite = (effektive Mieteinnahmen - jährliche Kosten) / Kaufpreis × 100. Der Cashflow ergibt sich aus effektiven Mieteinnahmen minus Kosten minus Finanzierungskosten.

Praxisbeispiel: Bei 18.000 Euro Jahreskaltmiete und 6 Prozent Leerstand sinken die effektiven Einnahmen auf 16.920 Euro; der Mietausfall beträgt 1.080 Euro und entspricht rund 0,72 Monaten.

Werden zusätzlich 4.200 Euro laufende Kosten und 3.000 Euro Finanzierungskosten angesetzt, zeigt der Rechner sofort, wie stark Rendite und Cashflow zurückgehen.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Das Ergebnis bedeutet in der Praxis: Eine kleine Leerstandsquote kann bei hoher Fremdfinanzierung schon ausreichen, um den Puffer im Jahres-Cashflow fast aufzuzehren. Für die Einordnung solltest du deshalb effektive Einnahmen, bereinigte Rendite, Cashflow und Break-even-Leerstandsquote zusammen lesen.

Wenn der Break-even nur knapp über deiner realistischen Leerstandsannahme liegt, ist der nächste Schritt meist nicht Optimismus, sondern ein konservativerer Sicherheitsaufschlag in der Kalkulation. Gerade dafür ist dieser Rechner gemacht.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Sabine vermietet eine 3-Zimmer-Wohnung für 18.600 Euro Jahreskaltmiete und will wissen, wie ihr Objekt bei längerem Leerstand rechnet.

Ausgangslage: Sie rechnet konservativ mit 5 Prozent Mietausfall pro Jahr und will den Einfluss auf Rendite und Cashflow einschätzen.

Eingaben: Jahreskaltmiete 18.600 Euro, Leerstandsquote 5 Prozent, Kaufpreis 310.000 Euro, jährliche Kosten 4.200 Euro, Finanzierungskosten 6.800 Euro.

Der Rechner ergibt: Effektive Mieteinnahmen 17.670 Euro, Mietausfall 930 Euro, bereinigte Bruttorendite 5,70 Prozent, Jahres-Cashflow 6.670 Euro.

Sabine entscheidet: Sie erhöht den Sicherheitspuffer in der Kalkulation auf 8 Prozent und prüft, ab welcher Quote der Cashflow ins Minus kippt — der Break-even liegt bei rund 18 Prozent Leerstand.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Viele behandeln den Leerstand als seltenen Sonderfall und rechnen deshalb mit einer Leerstandsquote von null Prozent, obwohl selbst gute Objekte nicht dauerhaft perfekt vermietet sind. Ein zweiter Fehler ist, den Mietausfall nur als entgangene Miete zu sehen und nicht als direkten Hebel auf Rendite und Jahres-Cashflow.

Drittens werden Monatsmiete und Jahreskaltmiete verwechselt, sodass der Mietausfall in Euro um den Faktor zwölf falsch ausfällt. Ebenso problematisch ist es, laufende Kosten und Finanzierungskosten auszuklammern und aus der unbereinigten Rechnung trotzdem eine belastbare Investmententscheidung ableiten zu wollen, obwohl gerade diese Posten den Break-even bestimmen.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Mietausfall-Rechner berechnet aus Jahreskaltmiete, Leerstandsquote, optionalem Kaufpreis, laufenden Kosten und Finanzierungskosten die effektiven Mieteinnahmen, bereinigte Brutto- und Nettorendite sowie den Jahres-Cashflow.

Das Ergebnis zeigt, wie stark schon moderate Leerstandsquoten Rendite und Liquiditätspuffer belasten.

Als nächster Schritt empfiehlt sich ein Szenariovergleich: Schon der Unterschied zwischen 3 und 8 Prozent Leerstand kann den Cashflow halbieren — wer das im Voraus durchrechnet, plant die Sicherheitsreserve deutlich realistischer.

Wie stark die Miete regulär steigen darf, zeigt der Index- und Staffelmiete-Rechner.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · Effektive Mieteinnahmen/Jahr Wert in €, Mietausfall in € Wert in €

Basislauf mit Jahreskaltmiete und Mietausfallquote

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Mietausfallquote: 5 %
Kaufpreis (optional): 280.000 €
Jährliche Kosten (optional): 3.500 €

Beispiel 2 · Mittel · Effektive Mieteinnahmen/Jahr Wert in €, Mietausfall in € Wert in €

Basislauf mit Jahreskaltmiete und Mietausfallquote

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Mietausfallquote: 5 %
Kaufpreis (optional): 280.000 €
Jährliche Kosten (optional): 3.500 €

Beispiel 3 · Komplex · Effektive Mieteinnahmen/Jahr Wert in €, Mietausfall in € Wert in €

Vergleichslauf mit angepasstem Jahreskaltmiete

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Mietausfallquote: 5 %
Kaufpreis (optional): 280.000 €
Jährliche Kosten (optional): 3.500 €

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Mietausfall-Rechner

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Mietausfall berechnen - was ist die Break-Even-Leerstandsquote?

Die Break-Even-Leerstandsquote ist der Punkt, ab dem dein jaehrlicher Cashflow von positiv auf negativ kippt.

Ein Beispiel: Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete und 9.000 Euro fixen Kosten aus Finanzierung und nicht umlegbaren Ausgaben bleiben dir bei Vollvermietung 3.000 Euro Ueberschuss.

Sobald der Mietausfall diese 3.000 Euro erreicht, also bei 3.000 geteilt durch 12.000 gleich 25 Prozent Leerstand, ist der Break-Even erreicht.

Liegt deine realistische Leerstandsquote darunter, traegt sich das Objekt; liegt sie darueber, zahlst du jeden Monat zu.

Der Rechner zeigt dir Effektive Mieteinnahmen, Mietausfall in Euro und jaehrlichen Cashflow gemeinsam an, damit du diesen Kipppunkt sofort erkennst und an Miete, Kosten oder Tilgung gezielt nachsteuern kannst.

Welche Leerstandsquoten sind bei Mietwohnungen typisch?

Langfristige Leerstandsquoten liegen in Grossstaedten oft bei 1 bis 3 Prozent, in Mittelstaedten bei 3 bis 6 Prozent, in Kleinstaedten bei 5 bis 10 Prozent und in laendlichen Lagen bei 8 bis 15 Prozent.

Ein Beispiel: Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete bedeutet eine Quote von 5 Prozent einen kalkulatorischen Ausfall von 600 Euro pro Jahr, bei 10 Prozent bereits 1.200 Euro.

Die tatsaechliche Quote wird von Lage, Objektqualitaet, Mietniveau und Vermarktungsgeschwindigkeit bestimmt; eine moderne Wohnung in guter Lage steht oft nur wenige Wochen zwischen zwei Mietverhaeltnissen leer.

Achte auf lokale Marktdaten und plane lieber konservativ, damit die angesetzte Quote nicht zu optimistisch ausfaellt und deine Cashflow-Rechnung belastbar bleibt.

Wie wirkt sich Mietausfall auf die Rendite meiner Immobilie aus?

Mietausfall reduziert die effektiven Mieteinnahmen, waehrend Finanzierungsraten, Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung unveraendert weiterlaufen.

Die Bruttomietrendite, also Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100, sinkt deshalb direkt proportional zum Leerstand.

Ein Beispiel: Bei 12.000 Euro Miete und 300.000 Euro Kaufpreis betraegt die Bruttorendite 4 Prozent; faellt durch 10 Prozent Leerstand ein Monat aus und sinkt die effektive Miete auf 10.800 Euro, rutscht die Rendite auf 3,6 Prozent.

Bei der Nettorendite wirkt der Effekt noch staerker, weil der Ueberschuss nach Kosten kleiner ist.

Nutze die Vergleichsszenarien im Rechner, damit die Auswirkung unterschiedlicher Quoten auf Brutto- und Nettorendite transparent bleibt und du nicht nur mit dem Idealfall der Vollvermietung kalkulierst.

Rendite mit Mietausfall - wie rechnet der Rechner genau?

Der Rechner reduziert zuerst die Jahresnettokaltmiete um die eingegebene Leerstandsquote und ermittelt daraus die effektiven Mieteinnahmen. Ein Beispiel: Aus 12.000 Euro Miete und 8 Prozent Leerstand werden 11.040 Euro effektive Einnahmen.

Auf dieser bereinigten Basis berechnet er die Bruttorendite als effektive Miete geteilt durch Kaufpreis mal 100 sowie die Nettorendite nach Abzug der laufenden Kosten.

Anschliessend stellt er den jaehrlichen Cashflow dar, indem er von den effektiven Einnahmen die Finanzierungsrate und die nicht umlegbaren Ausgaben abzieht.

So erkennst du, ob dein Investment auch bei realistischem Mietausfall noch einen positiven Ueberschuss liefert oder ob es nur unter der Annahme dauerhafter Vollvermietung funktioniert und damit deutlich riskanter ist.

Welche Daten brauche ich fuer den Mietausfallrechner?

Du brauchst die Jahresnettokaltmiete bei Vollvermietung, eine realistische Leerstandsquote, die laufenden Betriebs- und Finanzierungskosten sowie optional die Praemie einer Mietausfallversicherung.

Wichtig ist, dass du nur die nicht umlegbaren Kosten ansetzt, also etwa Verwaltung, Instandhaltungsruecklage, Finanzierungszinsen und den Teil der Grundsteuer, der nicht auf Mieter umgelegt wird.

Ein Beispiel: Bei 12.000 Euro Miete, 6 Prozent Leerstand, 2.500 Euro nicht umlegbaren Kosten und 6.000 Euro Zins bleibt nach Abzug ein klarer Cashflow uebrig, den der Rechner ausweist.

Achte auf vollstaendige Eingaben, denn fehlende Kostenpositionen lassen den kalkulierten Ausfall zu gering erscheinen und verzerren die Break-Even-Quote sowie die Renditekennzahlen spuerbar zu deinem Nachteil.

Je genauer du die laufenden Belastungen erfasst, desto belastbarer wird das ausgewiesene Ergebnis.

Wie kann ich das Risiko von Mietausfall in meiner Kalkulation abpuffern?

Plane konservativ mit einer leicht erhoehten Leerstandsquote, baue eine Liquiditaetsreserve auf und vermeide extrem knappe Cashflow-Margen.

Eine bewaehrte Faustregel ist eine Ruecklage von zwei bis drei Monatskaltmieten je Wohnung, damit ein Mieterwechsel oder ein Zahlungsausfall nicht sofort die Finanzierung gefaehrdet.

Ein Beispiel: Bei 1.000 Euro Kaltmiete bedeutet das eine Reserve von 2.000 bis 3.000 Euro pro Einheit.

Zusaetzlich senken eine sorgfaeltige Mieterauswahl mit Schufa-Auskunft und Einkommensnachweis sowie eine Kaution von bis zu drei Kaltmieten das Risiko.

Nutze den Rechner, um zu sehen, wie zusaetzliche Prozentpunkte Leerstand auf den jaehrlichen Ueberschuss wirken, damit kurzfristige Ausfaelle nicht direkt in Finanzierungsstress muenden und du handlungsfaehig bleibst.

Lohnt sich der Kauf einer Mietausfallversicherung aus Renditesicht?

Eine Mietausfallversicherung lohnt sich, wenn die erwartete Schadenhaeufigkeit in deiner Lage hoeher ist als die Praemie im Verhaeltnis zur abgesicherten Miete.

Ein Beispiel: Kostet die Police 250 Euro im Jahr und sichert sie bei 1.000 Euro Kaltmiete einen mehrmonatigen Ausfall ab, rechnet sie sich bereits, wenn du statistisch etwa alle vier Jahre mit einem Ausfallmonat rechnest.

In sehr nachfragestarken Lagen mit kurzen Leerstandszeiten ist der Nutzen dagegen oft gering. Spiele im Rechner Szenarien mit und ohne Versicherung durch und vergleiche die Wirkung auf Cashflow und Rendite.

Achte dabei auf Karenzzeiten, Selbstbeteiligung und Leistungsausschluesse, damit der Schutz nicht nur rechnerisch attraktiv aussieht, sondern im Schadensfall auch tatsaechlich greift.

Wie haengt Mietausfall mit der Break-Even-Mietrendite zusammen?

Je hoeher der Mietausfall, desto niedriger wird die effektive Mietrendite und desto weiter entfernst du dich vom Break-Even-Punkt, an dem sich die Immobilie selbst traegt.

Der Rechner zeigt, ab welcher Leerstandsquote die Rendite auf null faellt oder ins Negative kippt.

Ein Beispiel: Deckt der jaehrliche Ueberschuss bei Vollvermietung gerade die Finanzierung ab, reicht ein Leerstand von wenigen Prozent, um den Cashflow negativ werden zu lassen.

Verlierst du etwa von 12.000 Euro Miete 1.200 Euro durch 10 Prozent Leerstand, fehlt dieser Betrag direkt im Ergebnis.

Nutze diesen Schwellenwert als Steuerungsgrenze, damit du frueh ueber Mietanpassung im Rahmen der Kappungsgrenze, Kostensenkung oder schnellere Nachvermietung gegensteuern kannst, bevor das Objekt dauerhaft Verlust macht.

Weiterführende Rechner und Themen

Alle Anschlussrechner und Vertiefungen in einem klaren Modul, damit du direkt zur nächsten sinnvollen Berechnung springen kannst.

Rendite prüfenSieh, wie Mietausfälle deine Rendite belasten.Index- & Staffelmiete berechnenBerechnet die zulässige Mietsteigerung bei Index- oder Staffelmiete.Leerstandskosten berechnenBerechne zusätzlich die laufenden Kosten bei Leerstand.Rücklagen-RechnerEmpfohlene monatliche Instandhaltungsrücklage nach Petersscher Formel, vereinfachter mÂ²-Methode und Zustandsanpassung inklusive Bewertung vorhandener Rücklagen.MieterhöhungNeue Miete, Erhöhungsbetrag, Mehrbelastung pro Jahr und rechtliche Zulässigkeit prüfen Betriebskostenumlagen-RechnerVerteilung der jährlichen Betriebskosten auf einzelne Mieteinheiten nach Fläche, Personen und Heizkostenverordnung inklusive Nachzahlung oder Guthaben je Einheit.BaufinanzierungDarlehenssumme, monatliche Rate, Restschuld nach Zinsbindung und Eigenkapitalquote berechnen EigenkapitalBenötigtes Eigenkapital, fehlender Betrag und Zeit bis zum Kaufziel berechnen KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision – Gesamtnebenkosten berechnen Vermietung Rechner gezielt auswählenDirekter Hub für weitere Rechner aus Vermietung mit demselben Themenkontext.Immobilien als Themenhub weiter öffnenCluster-Wechsel in benachbarte Themen derselben Kategorie.Mietausfall-Rechner über alle Filter weiter eingrenzenSuche für weitere Varianten, Kategorien und Rechentypen mit ähnlichem Intent.