Mietausfallquote berechnen: Rendite und Cashflow prüfen

Die Break-Even-Leerstandsquote ist der Punkt, ab dem dein jährlicher Cashflow von positiv auf negativ kippt.

Ein Beispiel: Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete und 9.000 Euro fixen Kosten aus Finanzierung und nicht umlegbaren Ausgaben bleiben dir bei Vollvermietung 3.000 Euro Überschuss.

Sobald der Mietausfall diese 3.000 Euro erreicht, also bei 3.000 geteilt durch 12.000 gleich 25 Prozent Leerstand, ist der Break-Even erreicht.

Liegt deine realistische Leerstandsquote darunter, trägt sich das Objekt; liegt sie darüber, zahlst du jeden Monat zu.

Der Rechner zeigt dir Effektive Mieteinnahmen, Mietausfall in Euro und jährlichen Cashflow gemeinsam an, damit du diesen Kipppunkt sofort erkennst und an Miete, Kosten oder Tilgung gezielt nachsteuern kannst.

Ändere die Quote direkt im Eingabefeld und alle drei Werte aktualisieren sich sofort, sodass du ohne Taschenrechner siehst, wie viel Puffer dein Objekt bei einem längeren Leerstand noch bietet, und gezielt gegensteuern kannst.

Langfristige Leerstandsquoten liegen in Grossstädten oft bei 1 bis 3 Prozent, in Mittelstädten bei 3 bis 6 Prozent, in Kleinstädten bei 5 bis 10 Prozent und in ländlichen Lagen bei 8 bis 15 Prozent.

Ein Beispiel: Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete bedeutet eine Quote von 5 Prozent einen kalkulatorischen Ausfall von 600 Euro pro Jahr, bei 10 Prozent bereits 1.200 Euro.

Die tatsächliche Quote wird von Lage, Objektqualität, Mietniveau und Vermarktungsgeschwindigkeit bestimmt; eine moderne Wohnung in guter Lage steht oft nur wenige Wochen zwischen zwei Mietverhältnissen leer.

Achte auf lokale Marktdaten und plane lieber konservativ, damit die angesetzte Quote nicht zu optimistisch ausfällt und deine Cashflow-Rechnung belastbar bleibt.

Trage im Rechner verschiedene Quoten für deine Region ein und vergleiche pessimistische sowie optimistische Szenarien; schon zwei Prozentpunkte mehr Leerstand können den jährlichen Cashflow um mehrere Hundert Euro verschieben und die Break-Even-Quote deutlich näher an den realistischen Wert heranrücken.

Mietausfall reduziert die effektiven Mieteinnahmen, während Finanzierungsraten, Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung unverändert weiterlaufen.

Die Bruttomietrendite, also Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100, sinkt deshalb direkt proportional zum Leerstand.

Ein Beispiel: Bei 12.000 Euro Miete und 300.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bruttorendite 4 Prozent; fällt durch 10 Prozent Leerstand ein Monat aus und sinkt die effektive Miete auf 10.800 Euro, rutscht die Rendite auf 3,6 Prozent.

Bei der Nettorendite wirkt der Effekt noch stärker, weil der Überschuss nach Kosten kleiner ist.

Nutze die Vergleichsszenarien im Rechner, damit die Auswirkung unterschiedlicher Quoten auf Brutto- und Nettorendite transparent bleibt und du nicht nur mit dem Idealfall der Vollvermietung kalkulierst.

Prüfe mindestens drei Szenarien, etwa 0 Prozent, 5 Prozent und 10 Prozent Leerstand, und identifiziere die Quote, ab der dein Investment keinen positiven jährlichen Überschuss mehr erzeugt; dieser Wert ist deine persönliche Risikogrenze für das Objekt.

Der Rechner reduziert zürst die Jahresnettokaltmiete um die eingegebene Leerstandsquote und ermittelt daraus die effektiven Mieteinnahmen. Ein Beispiel: Aus 12.000 Euro Miete und 8 Prozent Leerstand werden 11.040 Euro effektive Einnahmen.

Auf dieser bereinigten Basis berechnet er die Bruttorendite als effektive Miete geteilt durch Kaufpreis mal 100 sowie die Nettorendite nach Abzug der laufenden Kosten.

Anschliessend stellt er den jährlichen Cashflow dar, indem er von den effektiven Einnahmen die Finanzierungsrate und die nicht umlegbaren Ausgaben abzieht.

So erkennst du, ob dein Investment auch bei realistischem Mietausfall noch einen positiven Überschuss liefert oder ob es nur unter der Annahme dauerhafter Vollvermietung funktioniert und damit deutlich riskanter ist.

Nutze diesen Rechenweg beim Vergleich mehrerer Kaufangebote: Trage Kaufpreis, Miete und Kosten für jedes Objekt ein und erkenne auf einen Blick, welches Investment bei identischer Leerstandsquote den robusteren Cashflow erzeugt.

Du brauchst die Jahresnettokaltmiete bei Vollvermietung, eine realistische Leerstandsquote, die laufenden Betriebs- und Finanzierungskosten sowie optional die Prämie einer Mietausfallversicherung.

Wichtig ist, dass du nur die nicht umlegbaren Kosten ansetzt, also etwa Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Finanzierungszinsen und den Teil der Grundsteuer, der nicht auf Mieter umgelegt wird.

Ein Beispiel: Bei 12.000 Euro Miete, 6 Prozent Leerstand, 2.500 Euro nicht umlegbaren Kosten und 6.000 Euro Zins bleibt nach Abzug ein klarer Cashflow übrig, den der Rechner ausweist.

Achte auf vollständige Eingaben, denn fehlende Kostenpositionen lassen den kalkulierten Ausfall zu gering erscheinen und verzerren die Break-Even-Quote sowie die Renditekennzahlen spürbar zu deinem Nachteil.

Je genauer du die laufenden Belastungen erfasst, desto belastbarer wird das ausgewiesene Ergebnis.

Die Versicherungsprämie trägst du als optionale Zeile ein und siehst sofort, um wie viel Euro sie den jährlichen Cashflow mindert und ob der Absicherungseffekt die Kosten aufwiegt.

Plane konservativ mit einer leicht erhöhten Leerstandsquote, baue eine Liquiditätsreserve auf und vermeide extrem knappe Cashflow-Margen.

Eine bewährte Faustregel ist eine Rücklage von zwei bis drei Monatskaltmieten je Wohnung, damit ein Mieterwechsel oder ein Zahlungsausfall nicht sofort die Finanzierung gefährdet.

Ein Beispiel: Bei 1.000 Euro Kaltmiete bedeutet das eine Reserve von 2.000 bis 3.000 Euro pro Einheit.

Zusätzlich senken eine sorgfältige Mieterauswahl mit Schufa-Auskunft und Einkommensnachweis sowie eine Kaution von bis zu drei Kaltmieten das Risiko.

Nutze den Rechner, um zu sehen, wie zusätzliche Prozentpunkte Leerstand auf den jährlichen Überschuss wirken, damit kurzfristige Ausfälle nicht direkt in Finanzierungsstress münden und du handlungsfähig bleibst.

Simuliere im Eingabefeld einen Leerstand von 10 bis 15 Prozent und prüfe, ob dein Cashflow nach Abzug aller Fixkosten noch positiv bleibt; liegt er im negativen Bereich, ist das ein klares Signal, die Liquiditätsreserve zu erhöhen oder die Finanzierungsstruktur anzupassen.

Eine Mietausfallversicherung lohnt sich, wenn die erwartete Schadenhäufigkeit in deiner Lage höher ist als die Prämie im Verhältnis zur abgesicherten Miete.

Ein Beispiel: Kostet die Police 250 Euro im Jahr und sichert sie bei 1.000 Euro Kaltmiete einen mehrmonatigen Ausfall ab, rechnet sie sich bereits, wenn du statistisch etwa alle vier Jahre mit einem Ausfallmonat rechnest.

In sehr nachfragestarken Lagen mit kurzen Leerstandszeiten ist der Nutzen dagegen oft gering. Spiele im Rechner Szenarien mit und ohne Versicherung durch und vergleiche die Wirkung auf Cashflow und Rendite.

Achte dabei auf Karenzzeiten, Selbstbeteiligung und Leistungsausschlüsse, damit der Schutz nicht nur rechnerisch attraktiv aussieht, sondern im Schadensfall auch tatsächlich greift.

Trage die Jahresprämie als zusätzliche Kostenposition in den Rechner ein und prüfe, ob der Cashflow nach Abzug der Police noch ausreicht, um Finanzierung und Instandhaltung zu bedienen, und ab welcher Leerstandsquote sich die Absicherung gegenüber dem reinen Selbsttragen finanziell lohnt.

Je höher der Mietausfall, desto niedriger wird die effektive Mietrendite und desto weiter entfernst du dich vom Break-Even-Punkt, an dem sich die Immobilie selbst trägt.

Der Rechner zeigt, ab welcher Leerstandsquote die Rendite auf null fällt oder ins Negative kippt.

Ein Beispiel: Deckt der jährliche Überschuss bei Vollvermietung gerade die Finanzierung ab, reicht ein Leerstand von wenigen Prozent, um den Cashflow negativ werden zu lassen.

Verlierst du etwa von 12.000 Euro Miete 1.200 Euro durch 10 Prozent Leerstand, fehlt dieser Betrag direkt im Ergebnis.

Nutze diesen Schwellenwert als Steuerungsgrenze, damit du früh über Mietanpassung im Rahmen der Kappungsgrenze, Kostensenkung oder schnellere Nachvermietung gegensteuern kannst, bevor das Objekt dauerhaft Verlust macht.

Lege den im Rechner ermittelten Break-Even-Wert als persönliche Warnschwelle fest und reagiere, sobald deine tatsächliche Leerstandsquote diesen Wert dauerhaft übersteigt, mit konkreten Maßnahmen wie Mietpreissenkung oder aktiverer Nachmietersuche.