Kündigungsfrist Wohnung berechnen: Mieter und Vermieter nach § 573c BGB

Für Mieter gilt eine feste Kündigungsfrist von 3 Monaten, geregelt in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Diese Frist ist gesetzlich zwingend: Sie darf im Mietvertrag nicht zulasten des Mieters verlängert werden, wohl aber verkürzt.

Damit die Frist in einem bestimmten Monat zu laufen beginnt, muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag dieses Monats beim Vermieter ankommen; Samstage zählen dabei nach BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 206/04) als Werktage; fällt der 3.

Werktag selbst auf einen Samstag, reicht nach § 193 BGB der Zugang am nächsten Werktag. Ein Beispiel aus der Praxis: Geht die Kündigung am 2. September 2026 zu, endet der Mietvertrag frühestens am 31. Dezember 2026. Wäre das Schreiben erst am 5.

September angekommen, verschöbe sich das Ende auf den 31. Januar 2027. Trage Mietbeginn und Zugangsdatum oben in den Rechner ein, um dein persönliches Vertragsende in Sekunden zu sehen, statt die Monate von Hand zu zählen.

Ja, die 3-Monats-Frist des Mieters bleibt unverändert, egal ob die Wohnung seit 2, 10, 20 oder 30 Jahren bewohnt wird – nur die Frist des Vermieters staffelt sich mit der Mietdauer, die des Mieters nie.

Das ist ein häufiges Missverständnis, weil viele davon ausgehen, dass eine lange Mietdauer automatisch auch die eigene Kündigungsfrist verlängert. Konkret nachgerechnet: Bei Mietbeginn am 2. September 2006 und Zugang der Mieterkündigung am 2.

September 2026 beträgt die Mietdauer exakt 20 Jahre, die Kündigungsfrist bleibt trotzdem bei 3 Monaten und der Vertrag endet frühestens am 31. Dezember 2026.

Der Grund liegt im Gesetzeswortlaut: § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB nennt für den Mieter nur eine einzige Frist ohne Staffelung. Nur wer als Vermieter kündigt, muss je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate einhalten.

Verwechsle die beiden Seiten nicht, wenn du im Internet nach Fristtabellen suchst.

Die Vermieter-Kündigungsfrist staffelt sich nach der Mietdauer seit Überlassung der Wohnung: 3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate nach 5 Jahren und 9 Monate nach 8 Jahren (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Maßgeblich ist der Zeitraum von der Überlassung der Wohnung (meist der vertragliche Mietbeginn) bis zum Zugang der Kündigung beim Mieter, nicht das Datum im Kündigungsschreiben selbst. Nachgerechnet mit dem Rechner oben: Bei Mietbeginn am 1.

September 2021 und Zugang am 2. September 2026 sind die 5 Jahre vollendet, die Frist springt auf 6 Monate, und der Vertrag endet frühestens am 31. März 2027. Geht die Kündigung genau am Jahrestag zu (Mietbeginn 2. September 2021, Zugang 2.

September 2026), gilt noch die Drei-Monats-Frist, weil die 5 Jahre erst mit Ablauf dieses Tages vollendet sind (§§ 187, 188 BGB) – Vertragsende dann 31. Dezember 2026.

Zusätzlich zur Frist braucht der Vermieter für eine wirksame Kündigung immer einen berechtigten Grund nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung – reine Fristeinhaltung allein reicht für den Vermieter anders als beim Mieter nicht aus.

Ab einer Mietdauer von 8 Jahren gilt für den Vermieter die maximale gesetzliche Kündigungsfrist von 9 Monaten nach § 573c Abs. 1 Satz 3 BGB – eine weitere Verlängerung über 9 Monate hinaus sieht das Gesetz nicht vor, egal ob die Wohnung seit 9, 15 oder 30 Jahren vermietet ist.

Beispielrechnung: Bei Mietbeginn am 2. September 2018 und Zugang der Vermieterkündigung am 2. September 2026 sind exakt 8 Jahre Mietdauer erreicht, die Frist beträgt 9 Monate und der Vertrag endet frühestens am 30. Juni 2027.

Auch hier zählt der Zugang bis zum 3. Werktag des Monats für den Fristbeginn. Bei einer Mietdauer knapp unter 8 Jahren – etwa 7 Jahre und 11 Monate – gilt dagegen erst die mittlere Stufe von 6 Monaten.

Trage deinen exakten Mietbeginn in den Rechner ein, denn schon ein einzelner Monat Unterschied kann die Frist um 3 Monate verschieben.

Der dritte Werktag eines Kalendermonats ist der späteste Zugangstermin, damit eine Kündigung noch in diesem Monat zu laufen beginnt; danach verschiebt sich der Fristbeginn automatisch um einen ganzen Monat.

Werktage sind Montag bis Samstag ohne gesetzliche Feiertage – der BGH hat mit Urteil VIII ZR 206/04 vom 27. April 2005 klargestellt, dass auch der Samstag mitzählt, nicht nur Montag bis Freitag; fällt der 3.

Werktag selbst auf einen Samstag, verschiebt § 193 BGB den Stichtag auf den nächsten Werktag. Ein Beispiel: Fällt der 3.

Werktag auf einen Donnerstag und die Kündigung geht erst am folgenden Montag zu, beginnt die Frist nicht im aktuellen, sondern erst im nächsten Monat – bei einer 3-Monats-Frist bedeutet das ein um einen vollen Monat späteres Vertragsende.

Entscheidend ist dabei allein der tatsächliche Zugang beim Empfänger, nicht das Datum auf dem Brief oder der Poststempel.

Plane deshalb mindestens 2 Werktage Postlaufzeit ein und sichere den Zugang idealerweise durch einen Boten mit Übergabeprotokoll oder ein Einwurf-Einschreiben ab.

Nein, für die Eigenbedarfskündigung gelten dieselben gestaffelten Fristen von 3, 6 oder 9 Monaten wie für jede ordentliche Vermieterkündigung nach § 573c Abs. 1 BGB – der Unterschied liegt nicht in der Frist, sondern darin, dass der Vermieter zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachweisen und im Kündigungsschreiben konkret benennen muss, etwa den Namen und das Interesse der Person, für die die Wohnung benötigt wird.

Beispiel: Bei 8 Jahren und 4 Monaten Mietdauer beträgt die Frist wegen Überschreitens der 8-Jahres-Grenze 9 Monate, unabhängig davon, ob als Grund Eigenbedarf oder eine andere Pflichtverletzung angegeben wird.

Fehlt die Begründung oder ist sie unzutreffend, kann die Kündigung insgesamt unwirksam sein, selbst wenn die Frist rechnerisch korrekt eingehalten wurde.

Wer sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren will, sollte zusätzlich prüfen lassen, ob eine Sozialklausel nach § 574 BGB greift.

Für ein möbliertes Zimmer, das Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, gilt eine deutlich kürzere Sonderfrist nach § 573c Abs. 3 BGB: Die Kündigung muss bis zum 15. eines Monats zugehen und wirkt dann bereits zum Ende desselben Monats, statt wie sonst zum Ende des übernächsten Monats.

Geht sie erst nach dem 15. zu, verschiebt sich das Vertragsende auf das Ende des Folgemonats. Beispiel: Bei Zugang am 10. September 2026 endet das Mietverhältnis bereits am 30. September 2026, weil der 15. September noch nicht überschritten ist.

Diese verkürzte Frist gilt ausschließlich, wenn Vermieter und Mieter dieselbe Wohnung teilen; ein möbliertes Apartment in einem separaten Gebäudeteil fällt dagegen unter die normale 3-Monats-Frist des § 573c Abs. 1 BGB.

Wähle im Rechner oben deshalb bewusst zwischen normaler Mietwohnung und möbliertem Zimmer, denn die beiden Regeln führen zu völlig unterschiedlichen Terminen.

Ein Kündigungsausschluss verschiebt den frühestmöglichen Zugangstermin um die vereinbarte Ausschlussdauer nach hinten, bevor die reguläre Kündigungsfrist überhaupt zu laufen beginnt – erlaubt sind dabei höchstens 4 Jahre ab Vertragsschluss (BGH, Urteil vom 22.12.2004, VIII ZR 27/04).

Nachgerechnet: Bei Mietbeginn am 1. Januar 2024, einer Restlaufzeit des Ausschlusses von 6 Monaten und Zugang der Mieterkündigung am 2. September 2026 verschiebt sich das früheste Vertragsende von regulär 31. Dezember 2026 auf den 30.

Juni 2027 – die 3-Monats-Frist läuft erst nach Ablauf der 6 Monate Ausschluss. Ohne Ausschluss wäre der frühere Termin gültig gewesen.

Ein länger als 4 Jahre vereinbarter Ausschluss ist in diesem Umfang unwirksam; es gelten dann automatisch wieder die gesetzlichen Fristen.

Trage die verbleibende Restlaufzeit deines Ausschlusses aus dem Mietvertrag oben ein, um den tatsächlichen frühesten Kündigungstermin zu ermitteln.

Ein einseitiges Verkürzen der gesetzlichen 3-Monats-Frist ist nicht möglich, es sei denn, der Vermieter stimmt einem vorzeitigen Auszug ausdrücklich zu.

In der Praxis funktioniert das meist über zwei Wege: Entweder schließt du mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zum gewünschten früheren Termin, oder du stellst einen oder mehrere zumutbare Nachmieter, sodass der Vermieter freiwillig auf den Rest der Frist verzichtet – ein gesetzlicher Anspruch auf Annahme eines Nachmieters besteht dabei grundsätzlich nicht, außer er wurde vertraglich vereinbart.

Ohne eine dieser Vereinbarungen bleibst du bis zum Ende der laufenden Frist zur Mietzahlung verpflichtet, selbst wenn du schon vorher ausziehst. Beispiel: Bei einer regulären 3-Monats-Frist mit Vertragsende 31.

Dezember 2026 endet die Zahlungspflicht ohne Zustimmung des Vermieters erst mit diesem Datum, unabhängig vom tatsächlichen Auszugstag. Kläre einen vorzeitigen Auszug daher immer schriftlich mit dem Vermieter ab.

Die Kündigungsfrist einer Mietwohnung nach § 573c BGB und die Kündigungsfrist eines Arbeitsverhältnisses nach § 622 BGB beruhen auf unterschiedlichen Gesetzen und Staffelungen: Bei der Wohnung hat der Mieter immer 3 Monate, der Vermieter je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate; bei der Arbeitskündigung staffelt sich die Frist des Arbeitgebers nach Betriebszugehörigkeit von 4 Wochen bis zu 7 Monaten, während der Arbeitnehmer meist bei 4 Wochen zum 15. oder Monatsende bleibt.

Auch der Stichtag unterscheidet sich: Bei der Mietkündigung zählt der 3. Werktag des Monats, bei der Arbeitskündigung meist der 15. oder das Monatsende ohne vergleichbare Werktagsregel.

Wer beide Fristen verwechselt, kann sich leicht um mehrere Monate verrechnen.

Für die Berechnung der Kündigungsfrist im Job nutzt du den separaten Kündigungsfristen-Rechner für Arbeitsverhältnisse auf diesem Portal – dieser Rechner hier behandelt ausschließlich die Kündigung von Wohnraum.