Kündigungsfrist Wohnung berechnen: Mieter und Vermieter nach § 573c BGB

Mieter haben nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht. Diese Frist ist zwingend und kann vertraglich nicht verlängert werden.

Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingehen, damit die Frist ab diesem Monat läuft. Geht die Kündigung nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich der Fristbeginn um einen Monat.

Samstage zählen nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 291/03) als Werktage, Sonntage und gesetzliche Feiertage nicht. Beispiel: Bei Zugang am 2. September 2026 endet das Mietverhältnis frühestens am 31. Dezember 2026.

Vermieter haben eine nach Mietdauer gestaffelte Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB. Bis fünf Jahre Mietdauer beträgt die Frist drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate.

Die Mietdauer zählt ab dem im Vertrag vereinbarten Mietbeginn bis zum Zugang der Kündigung. Auch für Vermieter gilt die Zugangsregel am dritten Werktag.

Im Unterschied zum Mieter braucht der Vermieter zusätzlich einen berechtigten Grund wie Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder erhebliche Pflichtverletzung.

Die Staffelung schützt Langzeitmieter vor kurzfristiger Kündigung und gibt ihnen mehr Vorlauf für die Wohnungssuche.

Der dritte Werktag eines Monats ist der Stichtag, bis zu dem eine Kündigung dem Empfänger zugegangen sein muss, damit die Kündigungsfrist ab diesem Monat läuft. Werktage sind Montag bis Samstag, wobei der BGH in seinem Urteil VIII ZR 291/03 vom 27.

April 2005 klargestellt hat, dass Samstage mitzählen. Fällt der dritte Werktag auf einen Feiertag, verschiebt sich der Stichtag auf den nächsten Werktag.

In der Praxis bedeutet das: Wer am Montag, dem 4. eines Monats, die Kündigung einwirft, hat den Stichtag möglicherweise bereits verpasst, wenn der 1. ein Mittwoch war.

Einzige Ausnahme: Bei einem möblierten Zimmer in der Wohnung des Vermieters gilt statt des dritten Werktags der 15. des Monats als Stichtag (§ 573c Abs. 3 BGB).

Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter kann vertraglich nicht verlängert werden, wohl aber kann ein befristeter Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren vereinbart werden (BGH VIII ZR 27/04).

Während dieser Zeit kann keine Seite ordentlich kündigen. Nach Ablauf des Ausschlusses gelten wieder die gesetzlichen Fristen. Zugunsten des Mieters darf die Frist verkürzt werden, was jedoch selten vorkommt.

Für den Vermieter kann die Frist vertraglich verlängert, aber nie verkürzt werden. Formularklauseln, die den Mieter schlechter stellen als das Gesetz, sind nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam.

Tipp: Prüfe im Mietvertrag, ob ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde, und trage die verbleibende Restlaufzeit im Rechner ein.

Für möblierte Zimmer, die Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sind, gilt eine verkürzte Frist nach § 573c Abs. 3 BGB: Die Kündigung muss bis zum 15. eines Monats zugehen und wirkt dann zum Ende desselben Monats.

Geht sie nach dem 15. zu, endet das Mietverhältnis erst zum Ende des Folgemonats. Ein Kündigungsgrund ist bei einem möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung nach § 573a Abs. 1 BGB nicht erforderlich.

Die Frist verlängert sich nicht mit der Mietdauer, sondern bleibt stets gleich. Diese Sonderregel greift nur, wenn der Vermieter in derselben Wohnung wohnt.

Ein möbliertes Zimmer in einem separaten Apartment unterliegt den regulären Fristen des § 573c Abs. 1 BGB.

Die Kündigungsfristen für Wohnraum und Arbeitsverhältnisse beruhen auf völlig unterschiedlichen Gesetzen.

Mietkündigungen richten sich nach § 573c BGB und folgen einer Staffelung von 3, 6 und 9 Monaten je nach Mietdauer des Vermieters, während der Mieter stets drei Monate hat.

Arbeitsrechtliche Kündigungsfristen ergeben sich aus § 622 BGB und staffeln sich nach der Dauer der Betriebszugehörigkeit von vier Wochen bis sieben Monate, wobei auch der Tarifvertrag abweichende Regelungen treffen kann.

Beide Fristen teilen das Konzept des Zugangszeitpunkts, unterscheiden sich aber in Stichtagen, Berechnungsweise und Rechtsschutz.

Wer auch die arbeitsrechtliche Frist berechnen möchte, findet dafür den Kündigungsfristen-Rechner für Arbeitsverhältnisse auf diesem Portal.

Geht die Kündigung nach dem dritten Werktag eines Monats zu, ist sie nicht unwirksam, sondern verschiebt sich lediglich der Fristbeginn um einen Monat.

Bei einer Mieter-Kündigung mit dreimonatiger Frist bedeutet das: Statt zum übernächsten Monatsende endet das Mietverhältnis erst einen Monat später. Entscheidend ist der tatsächliche Zugang, nicht das Datum auf dem Schreiben oder der Poststempel.

Der Zugang liegt vor, wenn das Schreiben so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter gewöhnlichen Umständen davon Kenntnis nehmen kann, also in der Regel der Einwurf in den Briefkasten.

Zur Beweissicherung empfiehlt sich die Zustellung per Bote mit Zustellungsnachweis oder Einwurf-Einschreiben, wobei ein einfaches Einschreiben/Rückschein bei Nichtabholung keinen Zugangsnachweis liefert.

Ja, das BGB kennt mehrere Sonderkündigungsrechte, die unabhängig von den Fristen des § 573c gelten.

Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB (etwa bei erheblichem Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten oder Gesundheitsgefährdung) beendet das Mietverhältnis sofort.

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB mit einer Frist von zwei Monaten zum Ende des übernächsten Monats.

Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen greift eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren nach § 577a BGB, in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahren.

Diese Sonderfälle bildet der Rechner nicht ab, weil sie jeweils eine rechtliche Einzelfallprüfung erfordern. Im Streitfall empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.