Pachtpreis berechnen: Pacht je Hektar und Jahrespacht nach Bundesland

Im Bundesmittel zahlten die Betriebe 2023 für alle bestehenden Pachtverträge 407 Euro je Hektar und Jahr für Ackerland, so die Agrarstrukturerhebung des Statistischen Bundesamts.

Die Spanne ist groß: Nordrhein-Westfalen liegt bei 659 Euro, Niedersachsen bei 643 Euro, Schleswig-Holstein bei 571 Euro, Bayern bei 485 Euro und das Saarland bei 116 Euro.

Betriebe mit Neupachtung oder Pachtpreisänderung in den letzten zwei Jahren zahlen bundesweit 511 Euro.

Wähle im Rechner Bundesland, Nutzungsart und den passenden Durchschnitt, dann erhältst du die Pacht je Hektar und die Jahrespacht für deine Fläche.

Der Wert ist ein Landesmittel über viele Verträge, kein Angebotspreis für ein einzelnes Flurstück; Bodengüte, Lage und Zuschnitt verschieben ihn nach oben oder unten.

Wer pachtet, nutzt den Wert als Anker für die Verhandlung, wer verpachtet, als Untergrenze der Erwartung; beides gilt nur bei durchschnittlicher Bodengüte.

Vergleiche ein konkretes Angebot deshalb im zweiten Modus mit dem Landesdurchschnitt und lass dir den Abstand in Prozent zeigen.

Der Rechner teilt die Jahrespacht durch zwölf. Für einen Hektar Ackerland in Bayern ergeben 485 Euro im Jahr 40,42 Euro im Monat; bei 20 Hektar Ackerland in Niedersachsen sind es 12.860,00 Euro im Jahr und 1.071,67 Euro im Monat.

Landpacht wird jedoch nicht wie die Wohnungsmiete monatlich gedacht: Das Gesetz sieht die Zahlung am Ende der Pachtzeit vor, und ist die Pacht nach Zeitabschnitten bemessen, am ersten Werktag nach Ablauf des Abschnitts (§ 587 BGB).

Prüfe im Vertrag, welchen Zahltermin die Parteien vereinbart haben, und rechne die Monatszahl nur als Vergleichsgröße.

Für den Vergleich mehrerer Angebote genügt der Euro-je-Hektar-Wert; die Monatszahl brauchst du nur für die Liquiditätsplanung des Betriebs.

Ein häufiger Irrtum ist, die Hektarzahl zu vergessen: 40,42 Euro im Monat gelten für einen Hektar, nicht für die ganze Pachtfläche.

Bei kleinen Flächen, etwa 0,25 Hektar, ist der Betrag entsprechend kleiner, bei 2.500 Quadratmetern in Bayern rund 10,10 Euro im Monat.

Dauergrünland kostet bundesweit im Mittel 212 Euro je Hektar und Jahr, bei den Betrieben mit Neupachtung oder Pachtpreisänderung 242 Euro. Damit liegt Grünland bei rund der Hälfte des Ackerlandes (407 Euro).

Nach Ländern reicht die Spanne von 80 Euro im Saarland über 272 Euro in Bayern und 288 Euro in Nordrhein-Westfalen bis 310 Euro in Schleswig-Holstein.

Drei Hektar Grünland in Schleswig-Holstein kosten damit 930,00 Euro im Jahr oder 77,50 Euro im Monat.

Nutze für eine Wiese oder Weide immer die Nutzungsart Dauergrünland und nicht den Wert für die gesamte Fläche von 357 Euro, der Acker und Grünland mischt und Wiesen überschätzt.

Prüfe außerdem, ob die Fläche wirklich Dauergrünland ist: Acker-Grünland mit wechselnder Nutzung rechnet die Bodenschätzung zum Ackerland, wenn die Ackernutzung überwiegt (§ 2 BodSchätzG), und dann passt der Ackerwert.

Schnitthäufigkeit, Hanglage und Wasserverhältnisse erfasst die Statistik nicht; die Grünlandzahl aus der Bodenschätzung hilft, den Vergleichswert über die Bodenpunkte anzupassen.

Nein, er ist ein Mittelwert. Die Agrarstrukturerhebung 2023 weist je Bundesland das durchschnittliche Pachtentgelt aus, gerundet auf volle Euro; Werte mit einem Standardfehler über 15 Prozent veröffentlicht Destatis gar nicht.

Die ortsübliche Pacht einer bestimmten Gemarkung kann deutlich abweichen, weil Bodengüte, Pachtdauer und Nachfrage vor Ort mitspielen.

In den Stadtstaaten stehen die Zahlen auf sehr wenigen Betrieben: Bei Ackerland sind es in Berlin 20, in Bremen 40 und in Hamburg 120 Betriebe im Bestand.

Deshalb nimmt der Rechner den Neupacht-Wert erst, wenn mindestens 20 Betriebe dahinterstehen, und fällt sonst auf den Bestandswert zurück.

Beachte auch, dass der Bestandswert ältere Verträge enthält; bundesweit stieg das mittlere Entgelt aller Flächen von 329 Euro im Jahr 2020 auf 357 Euro im Jahr 2023.

Für Streitfälle, etwa bei einer Anpassung nach § 593 BGB, brauchst du Vergleichspachten aus der Nachbarschaft, Angaben der Landwirtschaftskammer oder ein Gutachten. Betrachte den Rechner als Anker für die Verhandlung, nicht als Beweismittel.

Die Wertzahlen der Bodenschätzung sind Verhältniszahlen, die Unterschiede im Reinertrag ausdrücken (§ 3 BodSchätzG), und reichen bis 100. Gute Böden tragen deshalb mehr Pacht.

Der Rechner skaliert den Landesdurchschnitt mit (Ackerzahl ÷ Bezugszahl) hoch Exponent: Bei 65 zu 50 Punkten und Exponent 1 steigt der Wert in Sachsen-Anhalt von 351 auf 456,30 Euro je Hektar, bei Exponent 0,5 auf 400,20 Euro.

Das ist ein Modell, keine amtliche Tabelle, denn eine Durchschnitts-Ackerzahl je Bundesland veröffentlicht niemand. Die Bezugszahl musst du deshalb selbst schätzen; frag Pächter und Verpächter in der Gegend nach typischen Werten.

Liegt deine Fläche bei 40 Punkten und die Bezugszahl bei 50, sinkt der Vergleichswert bei Exponent 1 auf 80 Prozent des Landesmittels.

Die Pacht folgt den Punkten nur teilweise, weil sie einen Teil des Reinertrags ausmacht; probiere einen Exponenten unter 1 und halte die Spanne fest. Die Ackerzahl deiner Fläche steht im Auszug aus der Bodenschätzung.

Ja, grundsätzlich schon.

Der Verpächter muss den Abschluss eines Landpachtvertrags und jede Änderung der Pachtsache, Pachtdauer oder Vertragsleistungen binnen eines Monats der zuständigen Behörde anzeigen, bei schriftlichem Vertrag durch Vorlage, bei mündlichem durch Mitteilung des Inhalts; auch der Pächter darf anzeigen (§ 2 LPachtVG).

Ausgenommen sind Verträge unter Ehegatten und nahen Verwandten sowie Verträge in behördlich geleiteten Verfahren (§ 3 LPachtVG), und die Länder können kleine Flächen von der Pflicht befreien; frag bei der Landwirtschaftsbehörde nach der Grenze in deinem Land.

Die Behörde kann den Vertrag beanstanden, unter anderem wenn die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zum nachhaltig erzielbaren Ertrag steht (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG).

Sie entscheidet binnen eines Monats, mit Zwischenbescheid binnen zwei Monaten; ohne Bescheid gilt der Vertrag als nicht beanstandet (§ 7 LPachtVG). Die Anzeige ist keine Genehmigung, aber ein Vergleichswert hilft, die Angemessenheit zu begründen.

Nur wenn der Vertrag es vorsieht oder das Gesetz es erlaubt.

Steht keine Staffel im Vertrag, kann nach § 593 BGB jede Seite eine Änderung verlangen, wenn sich die Verhältnisse nachhaltig so geändert haben, dass die Leistungen in ein grobes Missverhältnis geraten sind.

Das geht frühestens zwei Jahre nach Pachtbeginn oder der letzten Änderung, nicht für eine Zeit vor dem Pachtjahr des Verlangens, und im Streit entscheidet das Landwirtschaftsgericht. Auf dieses Recht kann man nicht verzichten.

Eine vertragliche Staffel rechnet der Rechner als Prozentsatz je Jahr: Bei 2 Prozent steigen 643,00 Euro je Hektar bis zum zwölften Pachtjahr auf 799,49 Euro, die Jahrespacht für 20 Hektar von 12.860,00 auf 15.989,80 Euro.

Ein häufiger Irrtum ist, eine Erhöhung nur auf allgemeine Preissteigerung zu stützen; das Gesetz verlangt ein grobes Missverhältnis, keinen bloßen Anstieg.

Verlange eine Änderung schriftlich und mit Vergleichspachten belegt, damit das Pachtjahr, ab dem sie gelten soll, feststeht.

Gesetzlich nein.

Der Verpächter hat die auf der Pachtsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 586a BGB), und Schuldner der Grundsteuer ist, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet wird, also der Eigentümer (§ 10 GrStG).

Eine Umlage auf den Pächter ist möglich, setzt aber eine Vereinbarung im Vertrag voraus.

Dann gehört der Betrag zur Gesamtbelastung je Hektar und muss neben der reinen Pacht stehen, wenn du Angebote vergleichst: Der Landesdurchschnitt von 643 Euro für Ackerland in Niedersachsen ist ein Pachtentgelt ohne solche Nebenposten.

Der Rechner vergleicht nur den Pachtzins; ziehst du umgelegte Steuern oder Beiträge ein, rechne sie getrennt dazu und halte sie im Vertrag mit Betrag oder Berechnungsweise fest.

Auch Beiträge etwa an Wasser- und Bodenverbände ordnest du im Vertrag ausdrücklich zu, damit später kein Streit über die Gesamtbelastung entsteht.

Wie hoch die Grundsteuer für eine Fläche ausfällt, zeigt der Grundsteuer-Rechner, und im Zweifel gibt der Grundsteuerbescheid des Eigentümers Auskunft.