Indexmiete-Rechner: Index- und Staffelmiete berechnen und vergleichen

Das hängt allein davon ab, ob die tatsächliche Inflation über oder unter dem vereinbarten Staffelsatz liegt.

Bei 900 Euro Startmiete, 3 Prozent Staffel und einer Inflationsannahme von 2,5 Prozent liegt die Staffelmiete nach 10 Jahren bei 1.209,52 Euro monatlich, die Indexmiete bei 1.152,08 Euro – ein kumulierter Vorteil der Staffel von 3.502,76 Euro über die Laufzeit.

Steigt die Inflation dagegen dauerhaft über den Staffelsatz, etwa auf die 6,9 Prozent des Jahres 2022, kehrt sich das Bild um: Bei sonst gleichen Werten läge die Indexmiete nach 10 Jahren bei 1.753,96 Euro, kumuliert rund 31.238 Euro mehr als die 3-Prozent-Staffel.

Für Vermieter ist die Staffel deshalb ein Instrument für Planungssicherheit bei moderater Teuerung, die Indexmiete dagegen ein Schutz gegen unterschätzte Inflation.

Trage beide Modelle mit deiner eigenen Startmiete und mehreren Inflationsannahmen in den Rechner ein, bevor du dich vertraglich für mehrere Jahre bindest.

Die Indexmiete folgt der Formel Neue Miete = Ausgangsmiete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI), wobei der VPI der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland ist.

Stieg der Index beispielsweise von 119,3 (Jahresdurchschnitt 2024) auf 121,9 (2025), erhöht sich eine Kaltmiete von 900 Euro um rund 2,18 Prozent auf 919,61 Euro.

Zwischen zwei Anpassungen müssen laut § 557b Abs. 2 BGB mindestens 12 Monate liegen, die Erhöhung muss der Vermieter in Textform erklären und mit der Indexveränderung begründen; sie wird erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang fällig.

Der Rechner übersetzt eine von dir gewählte jährliche Inflationsannahme in den Mietverlauf über mehrere Jahre: Bei 900 Euro Startmiete, 2,5 Prozent angenommener Inflation und jährlichem Intervall zeigt er nach 10 Jahren 1.152,08 Euro Indexmiete und 124.021,44 Euro kumulierte Mietsumme.

Nur die Ausgangsmiete unterliegt dabei der Mietpreisbremse, spätere Indexschritte nicht mehr.

Eine gesetzliche Obergrenze für die einzelne Indexanpassung gibt es nicht: Die Miete darf exakt in dem Umfang steigen, in dem sich der Verbraucherpreisindex seit der letzten Festsetzung verändert hat – bei starker Teuerung kann das erheblich ausfallen.

Im Rechner zeigt sich der Effekt deutlich: Bei 900 Euro Startmiete und einer angenommenen Jahresinflation von 6,9 Prozent, wie sie Destatis für 2022 auswies, steigt die Indexmiete allein in diesem einen Jahr auf 962,10 Euro, über 10 Jahre bei gleichbleibender Rate sogar auf 1.753,96 Euro.

Begrenzend wirken nur die Mindestlaufzeit von 12 Monaten zwischen zwei Anpassungen und die Kopplung an einen amtlich veröffentlichten Index statt an eine freie Preisfestsetzung.

Sinkt der Index, muss die Miete im gleichen Verhältnis sinken; eine Indexmiete wirkt also in beide Richtungen.

Wer sich gegen Spitzenjahre wie 2022 absichern will, sollte ein Anpassungsintervall von 2 oder 3 Jahren statt jährlich vereinbaren und beide Varianten im Rechner vergleichen.

Der größte Nachteil ist die fehlende Obergrenze: Anders als bei der Staffelmiete kennt der Mieter die künftige Miethöhe nicht im Voraus, sondern trägt das volle Risiko einer unerwartet hohen Inflation.

Im Rechner wird das sichtbar, wenn man die Inflationsannahme von 2,5 auf 6,9 Prozent erhöht – bei 900 Euro Startmiete steigt die kumulierte Zehnjahresmiete dann von 124.021,44 Euro auf über 158.762 Euro.

Zusätzlich verzichtet der Mieter auf den Schutz der Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB, die reguläre Mieterhöhungen auf 20 beziehungsweise 15 Prozent in 3 Jahren begrenzt; diese Grenze gilt während einer Indexmiete nicht.

Vorteilhaft bleibt dagegen, dass Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB nur eingeschränkt zulässig sind, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht selbst zu vertreten hat, und dass die Miete bei sinkendem Index auch fallen kann.

Wäge im Rechner mindestens ein pessimistisches Inflationsszenario gegen ein optimistisches ab, bevor du eine Indexmiete unterschreibst.

Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der einzelnen Staffelstufe gibt es nicht, wohl aber eine Formvorschrift: § 557a Abs. 1 BGB verlangt, dass jede künftige Miete oder Erhöhung als konkreter Eurobetrag ausgewiesen wird – eine reine Prozentangabe wie „3 Prozent pro Jahr“ macht die Klausel unwirksam.

Der Rechner arbeitet aus Vergleichsgründen dennoch mit einem Prozentsatz: Bei 900 Euro Startmiete und 3 Prozent Staffel ergibt das nach 10 Jahren 1.209,52 Euro, nach 20 Jahren bei gleicher Rate bereits 1.625,50 Euro – die reale Vertragsklausel müsste diese Beträge aber Jahr für Jahr in Euro nennen.

Jede Stufe muss zudem mindestens 12 Monate unverändert bleiben, und die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt laut § 557a Abs. 4 BGB für jede einzelne Staffelstufe neu, nicht nur für die Ausgangsmiete.

Prüfe deshalb vor Vertragsabschluss, ob die im Angebot genannten Prozentwerte tatsächlich als Eurobeträge festgehalten sind.

Ja, die Staffelmiete ist nach § 557a BGB weiterhin uneingeschränkt zulässig, solange jede Stufe als Eurobetrag ausgewiesen ist und mindestens 12 Monate unverändert bleibt; eine gesetzliche Höchstlaufzeit für die Staffel selbst gibt es nicht.

Begrenzt ist dagegen das Kündigungsrecht des Mieters: Es darf für maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss ausgeschlossen werden.

Während der gesamten Staffellaufzeit sind reguläre Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB vollständig gesperrt – das schließt auch Modernisierungsumlagen ein, die bei der Staffelmiete anders als bei der Indexmiete keine Ausnahme kennen.

Im Rechner zeigt sich der Langzeiteffekt deutlich: Bei 900 Euro Startmiete und 3 Prozent Staffel über 20 Jahre steigt die Miete auf 1.625,50 Euro, kumuliert zahlst du dann 298.906,05 Euro statt der 216.000 Euro einer konstant gebliebenen Miete.

Wer eine sehr lange Staffel unterschreibt, bindet sich also an einen im Voraus bekannten, aber über Jahre spürbar wachsenden Zahlungsplan.

Bei der Staffelmiete: nein, dort schließt § 557a Abs. 2 BGB jede Erhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB aus, also auch die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB vollständig – der Vermieter ist während der gesamten Laufzeit an die vereinbarten Staffelbeträge gebunden.

Bei der Indexmiete gilt eine engere Ausnahme: § 557b Abs. 2 BGB erlaubt eine Erhöhung nach § 559 BGB nur, soweit der Vermieter die bauliche Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, etwa bei einer gesetzlich vorgeschriebenen Sanierung.

Freiwillige Modernisierungen wie eine neue Küche oder ein Balkonanbau dürfen dagegen nicht zusätzlich zur Indexmiete umgelegt werden.

Regulär wäre die Modernisierungsumlage auf 8 Prozent der Kosten pro Jahr begrenzt, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in 6 Jahren – dieser Rahmen betrifft aber nur Mietverhältnisse ohne Staffel- oder Indexvereinbarung.

Prüfe bei einer angekündigten Modernisierung immer zuerst, welches der beiden Mietmodelle in deinem Vertrag vereinbart ist.

Eine Wertsicherungsklausel koppelt die Miete an einen amtlichen Preisindex und sichert beide Vertragsseiten gegen Kaufkraftverlust ab; im Wohnraummietrecht entspricht das genau der Indexmiete nach § 557b BGB mit ihrer Mindestlaufzeit von 12 Monaten je Anpassung.

Im Gewerberaummietvertrag sind solche Klauseln dagegen frei gestaltbar, weil weder Mietpreisbremse noch Kappungsgrenze gelten.

Typisch ist dort ein Schwellenwert: Die Miete wird erst angepasst, wenn der VPI seit der letzten Anpassung um einen vereinbarten Prozentsatz gestiegen oder gefallen ist, häufig 5 oder 10 Prozent.

Die Berechnung folgt derselben Formel wie bei der Wohnraum-Indexmiete: Neue Miete = Ausgangsmiete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI).

Bei einer Ausgangsmiete von 2.500 Euro, einem Basis-VPI von 100,0 (Jahr 2020) und dem aktuellen VPI von 121,9 (Jahresdurchschnitt 2025) ergibt sich eine Erhöhung um 21,9 Prozent auf 3.047,50 Euro, sobald der Schwellenwert erreicht ist.

Für die wirtschaftliche Einschätzung einer gewerblichen Wertsicherungsklausel kannst du den Rechner mit den Eckdaten deines Vertrags füttern; die Wirksamkeit der konkreten Formulierung sollte juristisch geprüft werden.

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2020 = 100) stieg laut Destatis von 100,0 im Jahr 2020 auf 121,9 im Jahresdurchschnitt 2025 – ein Anstieg von 21,9 Prozent in 5 Jahren, mit dem stärksten Einzeljahr 2022 mit plus 6,9 Prozent.

Eine 2020 vereinbarte Indexmiete von 1.000 Euro läge damit 2025 rechnerisch bei 1.219 Euro, sofern jährlich angepasst wurde.

Zum Vergleich: Eine zeitgleich vereinbarte Staffelmiete mit 3 Prozent Jahresrate läge 2025 bei 1.159 Euro und damit unter dem tatsächlichen VPI-Anstieg dieser Fünfjahresperiode.

Trage diese Werte oder deine eigene Startmiete in den Rechner ein, um die kumulierte Differenz für deinen individuellen Vergleichszeitraum zu sehen – schon bei 900 Euro Startmiete und 10 Jahren Laufzeit mit realistischen Annahmen ergeben sich Unterschiede von mehreren tausend Euro zwischen beiden Modellen.

Die Jahreswerte 2020 bis 2025 sind amtlich festgestellt, nicht geschätzt; nur der jeweils aktuelle Jahresdurchschnitt wird erst nach Jahresende final bestätigt.