Mietpreisbremse Rechner: Zulässige Miete und Rückforderung

In einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Nettokaltmiete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Absatz 1 BGB). Du rechnest: Vergleichsmiete je Quadratmeter mal 1,10 mal Wohnfläche.

Bei 12,00 Euro je Quadratmeter und 70 Quadratmetern sind das 13,20 Euro je Quadratmeter und 924,00 Euro im Monat.

Steht im Vertrag mehr, etwa 1.050,00 Euro, ist die Miete um 126,00 Euro zu hoch, das sind 13,64 Prozent über der zulässigen Miete und 25,00 Prozent über der Vergleichsmiete.

Die Grenze gilt für die Nettokaltmiete, nicht für die Warmmiete; Betriebskostenvorauszahlungen zählen nicht mit.

Entscheidend ist der Mietspiegelwert, der zu Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr der Wohnung passt, nicht der Durchschnitt der ganzen Stadt.

Prüfe außerdem, ob der Vermieter eine Ausnahme nennt, denn bei Vormiete, Modernisierung oder Neubau gilt eine andere Grenze. Trage deine Werte oben ein, dann siehst du Grenze, Überhöhung und mögliche Rückforderung in einem Schritt.

Das hängt von der Landesverordnung ab, nicht vom Bund. Die Landesregierungen bestimmen per Rechtsverordnung die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 556d Absatz 2 BGB).

Das Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. 2025 I Nr. 163 vom 22. Juli 2025) lässt solche Verordnungen bis spätestens 31. Dezember 2029 zu; bis dahin kann ein Land sie erlassen oder verlängern.

Ob deine Gemeinde in einer gültigen Verordnung steht, findest du im Gesetz- und Verordnungsblatt deines Bundeslandes, bei der Gemeinde oder beim Mieterverein.

Der Rechner führt bewusst keine Städteliste, weil sich Gebiete und Fristen ändern; du wählst oben „Ja“, wenn du die Verordnung geprüft hast.

Maßgeblich ist das Gebiet zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses: Wurde der Vertrag geschlossen, bevor die Wohnung in ein Verordnungsgebiet fiel, gilt die Mietpreisbremse für diesen Vertrag nicht (Artikel 229 § 35 EGBGB).

Ja, ohne Rüge gibt es kein Geld zurück. Der Mieter kann eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Absatz 2 BGB).

Die Rüge ist eine Erklärung an den Vermieter in Textform, zum Beispiel per E-Mail oder Brief (§ 556g Absatz 4 BGB). Hat der Vermieter vorher Auskunft über eine Ausnahme erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Rügst du bis 30 Monate nach Mietbeginn, kannst du die Überhöhung ab Mietbeginn zurückverlangen. Danach zählen nur die Mieten, die nach Zugang der Rüge fällig werden.

Im Rechner siehst du beide Wege: Lass das Rüge-Feld leer und lies ab, was eine Rüge am Stichtag bringt. Sende die Rüge so, dass du ihren Zugang belegen kannst, und lass die Formulierung vom Mieterverein prüfen, bevor du deine laufende Miete kürzt.

Zurück bekommst du die Überhöhung für jede Monatsmiete, die unter die Rüge fällt. Im Standardfall sind das 126,00 Euro im Monat, also 1.050,00 Euro vereinbart minus 924,00 Euro zulässig. Bei Mietbeginn am 1. April 2025 und Rüge am 15.

Oktober 2025 zählen alle Mieten ab Mietbeginn: Bis zum 9. Oktober 2026 sind es 19 Monate, zusammen 2.394,00 Euro. Rügst du dagegen mehr als 30 Monate nach Mietbeginn, zählen nur die danach fälligen Mieten (§ 556g Absatz 2 BGB): Bei Mietbeginn am 1.

Januar 2023 und Rüge am 10. März 2026 sind es sieben Monate und 882,00 Euro statt 5.796,00 Euro bei früher Rüge.

Der Rechner setzt die Fälligkeit auf den dritten Werktag des Monats und zählt den ersten Monat anteilig nach Tagen; Feiertage und Zinsen sind nicht eingerechnet.

Rechtsgrundlage ist die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung, bei der die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht gelten (§ 556g Absatz 1 BGB).

Die Ausnahme greift nur, wenn die Vormiete höher war als die nach § 556d Absatz 1 BGB zulässige Miete. Dann darf der Vermieter eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren (§ 556e Absatz 1 BGB).

Beispiel: Die Grenze liegt bei 924,00 Euro, der Vormieter zahlte zuletzt 1.000,00 Euro; zulässig sind dann 1.000,00 Euro, und bei 1.050,00 Euro vereinbarter Miete bleiben 50,00 Euro zu viel.

Bei der Vormiete bleiben Mietminderungen und Mieterhöhungen unberücksichtigt, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. Zahlte der Vormieter höchstens 924,00 Euro, hilft die Ausnahme dem Vermieter nicht.

Außerdem muss er dir vor deiner Vertragserklärung unaufgefordert in Textform sagen, wie hoch die Vormiete war (§ 556g Absatz 1a BGB); sonst kann er sich nicht darauf berufen.

Verlange im Zweifel die Auskunft nach § 556g Absatz 3 BGB und trage den genannten Betrag in den Rechner ein.

Nicht für jeden Neubau, aber für die jüngeren. § 556d BGB gilt nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird (§ 556f Satz 1 BGB).

Wurde das Haus davor erstmals bezogen, greift die Mietpreisbremse auch dann, wenn es sich um einen Neubau handelt.

Für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gelten die §§ 556d und 556e nicht (§ 556f Satz 2 BGB); was „umfassend“ heißt, entscheidet im Streit das Gericht, der Rechner prüft es nicht.

Beide Ausnahmen setzen voraus, dass der Vermieter dir vor deiner Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft gibt (§ 556g Absatz 1a BGB). Fehlt sie, kann er sich nicht darauf berufen.

Ist die Miete frei vereinbar, bleibt trotzdem eine Grenze: Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sind Entgelte unangemessen hoch, die bei Ausnutzung eines geringen Angebots die üblichen um mehr als 20 Prozent übersteigen.

Wähle im Rechner „Neubau“, um den Fall durchzuspielen.

Nimm den Wert, der zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage deiner Wohnung passt. So beschreibt § 558 Absatz 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete; sie bildet sich aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre.

Ein Mietspiegel ist die Übersicht darüber (§ 558c BGB). Ist ein qualifizierter Mietspiegel rechtzeitig angepasst, wird vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Absatz 3 BGB).

Meist nennt der Mietspiegel eine Spanne, und die Wahl des Felds entscheidet über Hunderte Euro im Jahr: Pro 1,00 Euro Vergleichsmiete ändert sich die Höchstmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung um 77,00 Euro im Monat.

Die Tabelle auf dieser Seite zeigt die Höchstmiete für Vergleichsmieten von 8,00 bis 20,00 Euro je Quadratmeter.

Trage im Zweifel Unter- und Oberkante der Spanne nacheinander ein und lass die Einordnung vom Mieterverein prüfen, bevor du deine Rüge formulierst.

Ja, aber unterschiedlich. Bei der Staffelmiete gilt die Grenze für jede Mietstaffel (§ 557a Absatz 4 BGB).

Für die zweite und jede weitere Staffel ist nicht der Mietbeginn maßgeblich, sondern der Tag, an dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird; die in einer früheren Staffel wirksam vereinbarte Miethöhe bleibt erhalten.

Rechne eine spätere Staffel deshalb als eigene Miete mit ihrem Fälligkeitsdatum als Mietbeginn und der Vergleichsmiete zu diesem Tag.

Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Absatz 4 BGB); spätere Anpassungen an den Verbraucherpreisindex prüft dieser Rechner nicht, dafür gibt es den Indexmiete-Rechner.

Beispiel: Beginnt eine Indexmiete bei 1.050,00 Euro und liegt die Grenze bei 924,00 Euro, sind die 126,00 Euro Überhöhung schon in der Ausgangsmiete enthalten und bleiben es, auch wenn der Index später steigt.

Die Rüge bezieht sich dann auf die Ausgangsmiete.