Grundsteuer-Rechner 2025: Grundsteuer berechnen

Finanzen

Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnen: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Kilian AchatzFachredaktion Finanzen

Geprüft: Review-Team Finanzen (Juli 2026)Quelle: § 15 GrStG (Bundesmodell), Grundsteuerreform 2025; Steuermesszahlen 0,031 %/0,034 %Stand: Juli 2026

Kurzantwort: Grundsteuer-Rechner (Bundesmodell): Grundsteuerwert, Grundstücksart und Hebesatz eingeben und Messbetrag sowie Jahres- und Quartalsbetrag berechnen. Länder mit eigenem Modell weichen ab.

Eingabe

Hier Werte eingeben und Optionen anpassen.

Überblick

Was ist der Grundsteuer-Rechner?

Starte mit der kurzen Einordnung, bevor du Eingaben und Ergebnis interpretierst.

Wie viel Grundsteuer B du nach der Reform 2025 pro Jahr für dein Grundstück zahlst, ermittelt der Grundsteuer-Rechner nach dem Bundesmodell. Die zentrale Frage: Was ergibt sich aus dem Grundsteuerwert des Finanzamts, der gesetzlichen Steuermesszahl und dem Hebesatz deiner Gemeinde?

Der Rechner bildet das sogenannte Bundesmodell ab, das in der Mehrzahl der Bundesländer gilt.

Er richtet sich an Eigentümer von Häusern und Eigentumswohnungen, an Vermieter, die die Grundsteuer über die Nebenkosten umlegen, und an Kaufinteressenten, die die laufenden Kosten einschätzen wollen.

Wichtig: Mehrere Länder wie Bayern oder Baden-Württemberg nutzen eigene Modelle mit anderer Systematik – dort passt diese Rechnung nicht.

Eingaben

So nutzt du den Rechner

Hier siehst du, welche Werte erwartet werden und wie die Felder zusammenhängen.

Du brauchst drei Angaben, die alle in deinem Grundsteuerbescheid stehen. Der Grundsteuerwert ist der vom Finanzamt festgestellte Wert deines Grundstücks; er hat den alten Einheitswert abgelöst.

Bei der Art des Grundstücks wählst du zwischen Wohngrundstück – dazu zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke – und Nichtwohngrundstücken oder unbebauten Flächen.

Der Hebesatz ist der Prozentsatz deiner Stadt oder Gemeinde für die Grundsteuer B.

Häufige Fehler sind, den Hebesatz der Gewerbesteuer statt der Grundsteuer zu nehmen oder den alten Einheitswert mit dem neuen Grundsteuerwert zu verwechseln – beide unterscheiden sich deutlich.

Berechnung

So funktioniert die Berechnung

Verstehe den Formelweg.

Die Grundsteuer B im Bundesmodell folgt einer dreistufigen Formel: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Steuermesszahl beträgt 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke (§ 15 GrStG).

Zuerst entsteht aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag, dann multiplizierst du diesen mit dem Hebesatz. Beispiel: 200.000 Euro Grundsteuerwert × 0,031 Prozent = 62 Euro Messbetrag; bei einem Hebesatz von 470 Prozent ergibt das 62 × 4,70 = 291,40 Euro Grundsteuer im Jahr, also rund 72,85 Euro je Quartal.

Hinweise

Wichtige Hinweise zur Nutzung

Schnelle Qualitätsprüfung für dein Ergebnis.

Prüfe zuerst, welches Modell in deinem Bundesland gilt: Nur in den Ländern mit Bundesmodell passt diese Rechnung; in Bayern (reines Flächenmodell), Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Hamburg, Hessen und Niedersachsen gelten eigene Regeln. Den Hebesatz findest du auf der Website deiner Gemeinde oder direkt im Bescheid – er schwankt stark, von unter 300 bis über 900 Prozent, und viele Kommunen haben ihn zur Reform angepasst.

Wenn dein Bescheid zu hoch erscheint, lohnt ein Blick auf den Grundsteuerwert: Gegen den Feststellungsbescheid war innerhalb eines Monats Einspruch möglich. Als Vermieter kannst du die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Anwendung

Praxisbeispiel und Einordnung

So wird das Ergebnis in einer realen Entscheidung nutzbar.

Praxisfall: Eine Eigentümerin hat für ihre Eigentumswohnung einen Grundsteuerwert von 260.000 Euro festgestellt bekommen und will die künftige Belastung kennen.

Schritt 1 – Eingaben: Grundsteuerwert 260.000 Euro, Art Wohngrundstück, Hebesatz ihrer Stadt 540 Prozent. Schritt 2 – Messbetrag: 260.000 × 0,031 Prozent = 80,60 Euro.

Schritt 3 – Jahresbetrag: 80,60 × 5,40 = 435,24 Euro, also rund 108,81 Euro je Quartal. Schritt 4 – Entscheidung: Da sie vermietet, trägt sie die 435 Euro in die Betriebskostenabrechnung ein und legt sie auf die Mietpartei um.

Vor dem Kauf einer zweiten Wohnung nutzt sie den Rechner, um die laufenden Kosten realistisch einzuplanen.

Fallstricke

Häufige Fehler und fachliche Einordnung

Typische Anfängerfehler. Sicherer anwenden.

Der häufigste Fehler ist die Verwechslung von Grundsteuerwert und Einheitswert – der neue Wert ist meist um ein Vielfaches höher, dafür ist die Steuermesszahl stark gesunken. Zweiter Fehler: den falschen Hebesatz zu verwenden, etwa den der Gewerbesteuer oder einer Nachbargemeinde.

Dritter Fehler: Wohn- und Nichtwohngrundstück zu vertauschen, wodurch statt 0,031 Prozent 0,034 Prozent angesetzt werden. Vierter Fehler: das Bundesmodell auf ein Land mit eigenem Modell anzuwenden.

Fünfter Fehler: Ermäßigungen zu übersehen – für geförderten Wohnungsbau oder Denkmäler kann die Steuermesszahl um 25 Prozent sinken.

Nächster Schritt

Kurzfazit und nächster sinnvoller Schritt

Die Kernaussage für die direkte Weiterentscheidung.

Der Grundsteuer-Rechner setzt das Bundesmodell der Grundsteuer B um: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,031 oder 0,034 Prozent) × Hebesatz. Im Beispiel führen 200.000 Euro Grundsteuerwert und ein Hebesatz von 470 Prozent zu 291,40 Euro im Jahr.

Ganz konkret: Nimm die Werte aus deinem Feststellungs- und Grundsteuerbescheid und prüfe, ob in deinem Bundesland das Bundesmodell oder ein Landesmodell gilt. Bei Abweichungen ist immer der Bescheid maßgeblich.

Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung.

Vertiefung

Beispielrechnungen

Step-by-Step Walkthroughs. Realistische Szenarien.

Beispiel 1 · Einfach · 435,24 € pro Jahr, Messbetrag 80,60 €, 108,81 € je Quartal

Eigentumswohnung: 260.000 €, Wohn, Hebesatz 540 %

Grundsteuerwert: 260.000 €
Art des Grundstücks: Wohngrundstück (0,031 %)
Hebesatz: 540 %

Beispiel 2 · Mittel · 666,40 € pro Jahr, Messbetrag 136 €, 166,60 € je Quartal

Gewerbegrundstück: 400.000 €, Nichtwohn, Hebesatz 490 %

Grundsteuerwert: 400.000 €
Art des Grundstücks: Nichtwohn/unbebaut (0,034 %)
Hebesatz: 490 %

Beispiel 3 · Komplex · 390,60 € pro Jahr, Messbetrag 55,80 €, 97,65 € je Quartal

Hoher Hebesatz: 180.000 €, Wohn, Hebesatz 700 %

Grundsteuerwert: 180.000 €
Art des Grundstücks: Wohngrundstück (0,031 %)
Hebesatz: 700 %

Expertenmodus

Häufige Fragen zu Grundsteuer-Rechner

Spezielle Fragen geklärt. Tiefer verstehen.

Wie berechnet sich die Grundsteuer 2025?

Im Bundesmodell gilt die Formel Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Zuerst multiplizierst du den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl (0,031 Prozent bei Wohngrundstücken) und erhältst den Grundsteuermessbetrag. Diesen multiplizierst du mit dem Hebesatz deiner Gemeinde.

Beispiel: 200.000 Euro × 0,031 Prozent = 62 Euro Messbetrag, bei 470 Prozent Hebesatz ergibt das 291,40 Euro im Jahr. Der Betrag wird üblicherweise in vier Quartalsraten fällig, hier also rund 72,85 Euro je Quartal.

Der Rechner nimmt dir diese drei Schritte ab.

Was ist der Grundsteuerwert und wo finde ich ihn?

Der Grundsteuerwert ist der im Zuge der Reform neu festgestellte Wert deines Grundstücks; er hat den alten Einheitswert ersetzt.

Du findest ihn im Grundsteuerwertbescheid (auch Feststellungsbescheid genannt), den das Finanzamt nach deiner Grundsteuererklärung verschickt hat.

Wichtig: Der neue Grundsteuerwert ist meist deutlich höher als der frühere Einheitswert – das ist gewollt, weil im Gegenzug die Steuermesszahl von rund 3,5 Promille auf 0,31 Promille gesenkt wurde.

Für die Rechnung trägst du genau diesen festgestellten Wert ein, nicht den Kaufpreis oder den Verkehrswert der Immobilie.

Was ist die Steuermesszahl bei der Grundsteuer?

Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, mit dem der Grundsteuerwert multipliziert wird (§ 15 GrStG).

Im Bundesmodell beträgt sie 0,031 Prozent (0,31 Promille) für Wohngrundstücke wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke sowie 0,034 Prozent (0,34 Promille) für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke.

Für bestimmte Fälle gibt es Ermäßigungen: Beim geförderten Wohnungsbau oder bei Denkmälern kann die Messzahl um 25 Prozent sinken.

Der Rechner nutzt die beiden Standardwerte; Ermäßigungen musst du selbst berücksichtigen, indem du den Messbetrag entsprechend reduzierst.

Was ist der Hebesatz und wo bekomme ich ihn?

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Stadt oder Gemeinde selbst festlegt und der die endgültige Höhe der Grundsteuer bestimmt. Für die Grundsteuer B liegt er häufig zwischen 300 und 900 Prozent, in Einzelfällen darüber.

Du findest ihn auf der Website deiner Kommune, in der Haushaltssatzung oder direkt auf deinem Grundsteuerbescheid. Viele Gemeinden haben die Hebesätze zur Reform 2025 angepasst, damit das Aufkommen ungefähr gleich bleibt (Aufkommensneutralität).

Achte darauf, den Hebesatz der Grundsteuer B zu nehmen und nicht den der Gewerbesteuer oder der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Gilt das Bundesmodell in meinem Bundesland?

Nicht überall. Das Bundesmodell, das dieser Rechner abbildet, gilt in der Mehrheit der Bundesländer.

Eigene Modelle nutzen dagegen Bayern (reines Flächenmodell nach Quadratmetern), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) sowie Hessen (Flächen-Faktor-Modell).

In diesen Ländern spielt der Grundsteuerwert in der hier genutzten Form keine Rolle, und die Ergebnisse des Rechners passen nicht. Prüfe deshalb vor der Nutzung, welches Modell für dein Bundesland gilt.

Maßgeblich ist in jedem Fall dein Grundsteuerbescheid – weicht er vom Rechner ab, liegt das meist am Landesmodell.

Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer wird als Jahresbetrag festgesetzt, aber in der Regel in vier Quartalsraten fällig: jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Bei 291,40 Euro im Jahr sind das rund 72,85 Euro je Termin.

Auf Antrag ist bei kleineren Beträgen auch eine jährliche Zahlung zum 1. Juli möglich. Grundlage ist der Grundsteuerbescheid deiner Gemeinde, der auf dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamts aufbaut.

Der Rechner weist dir sowohl den Jahres- als auch den Quartalsbetrag aus, damit du die laufende Belastung besser einplanen kannst.

Können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden – vorausgesetzt, die Umlage von Betriebskosten ist im Mietvertrag vereinbart.

Verteilt wird üblicherweise nach Wohnfläche. Beispiel: Bei 435 Euro Jahresgrundsteuer für ein Haus mit mehreren Wohnungen zahlt jede Partei ihren Flächenanteil. Selbstnutzer tragen die Grundsteuer dagegen vollständig selbst.

Für die genaue Aufteilung auf mehrere Mietparteien hilft ergänzend ein Nebenkosten-Rechner; die hier ermittelte Jahresgrundsteuer ist der Ausgangsbetrag für die Umlage.

Was kann ich tun, wenn der Grundsteuerbescheid zu hoch ist?

Prüfe zuerst, an welcher Stelle der Wert entsteht: beim Grundsteuerwert (Finanzamt) oder beim Hebesatz (Gemeinde).

Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid des Finanzamts konntest du innerhalb eines Monats nach Zugang Einspruch einlegen; versäumte Fristen lassen sich nur in Ausnahmefällen heilen.

Gegen den Hebesatz selbst kannst du nicht vorgehen, da ihn die Gemeinde per Satzung festlegt. Kontrolliere die Angaben in deiner Grundsteuererklärung auf Fehler bei Fläche, Baujahr oder Grundstücksart.

Bei Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit einzelner Bewertungen kann ein Einspruch mit Verweis auf laufende Musterverfahren sinnvoll sein – das klärt im Zweifel ein Steuerberater.

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