Grundsteuer-Rechner 2026: Grundsteuer berechnen

Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz.

Zuerst multiplizierst du den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl – 0,031 Prozent bei Wohngrundstücken, 0,034 Prozent bei Nichtwohn- und unbebauten Grundstücken nach § 15 Abs. 1 GrStG – und erhältst den Grundsteuermessbetrag.

Diesen multiplizierst du mit dem Hebesatz deiner Gemeinde. Beispiel: 200.000 Euro Grundsteuerwert mal 0,031 Prozent ergeben 62 Euro Messbetrag; bei einem Hebesatz von 470 Prozent sind das 291,40 Euro im Jahr, also rund 72,85 Euro je Quartal.

Erhöht die Gemeinde später nur den Hebesatz, steigt die Steuer automatisch mit – ein neuer Grundsteuerwertbescheid ist dafür nicht nötig. Achtung: Diese Formel gilt ausschließlich im Bundesmodell, das die Mehrheit der Bundesländer nutzt.

Trage deine drei Werte einfach in den Rechner ein, um Messbetrag, Jahres- und Quartalsbetrag sofort zu sehen.

Der Grundsteuerwert ist der im Zuge der Grundsteuerreform 2025 neu festgestellte Wert deines Grundstücks, der den alten Einheitswert vollständig ersetzt hat.

Du findest ihn im Grundsteuerwertbescheid, den das Finanzamt nach deiner Grundsteuererklärung verschickt hat; alternativ lässt er sich über das ELSTER-Portal einsehen.

Wichtig: Der neue Grundsteuerwert liegt meist deutlich höher als der frühere Einheitswert – das ist beabsichtigt, weil die Steuermesszahl im Gegenzug von rund 3,5 Promille auf 0,31 Promille gesenkt wurde.

Für die Rechnung trägst du genau diesen festgestellten Wert ein, nicht den Kaufpreis oder Verkehrswert. Typische Grundsteuerwerte bei Einfamilienhäusern in Städten liegen zwischen 150.000 und 400.000 Euro.

Prüfe bei Zustellung des Bescheids sofort Fläche, Baujahr und Grundstücksart auf Richtigkeit, denn diese Angaben bestimmen den Wert – ein Fehler dort wirkt sich direkt auf jede spätere Grundsteuerberechnung aus.

Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, mit dem der Grundsteuerwert multipliziert wird, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln (§ 15 Abs. 1 GrStG).

Im Bundesmodell beträgt sie 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke.

Sachsen und das Saarland weichen per Landesgesetz ab: Sachsen setzt 0,036 Prozent beziehungsweise 0,072 Prozent an (SächsGrStMG), das Saarland 0,034 Prozent beziehungsweise 0,064 Prozent (GrStG-Saar) – wähle im Rechner dein Bundesland aus, sonst stimmt der Messbetrag nicht.

Konkret: Ein Wohngrundstück mit 200.000 Euro Grundsteuerwert ergibt im Bundesmodell 62 Euro Messbetrag, in Sachsen bei gleichem Wert bereits 72 Euro.

Für geförderten Wohnungsbau sinkt die Messzahl um 25 Prozent, für Baudenkmäler nur um 10 Prozent (§ 15 Abs. 2 und 5 GrStG) – solche Ermäßigungen bildet der Rechner nicht ab, hier zählt allein dein amtlicher Messbescheid.

Der Hebesatz ist der Prozentsatz, den jede Stadt oder Gemeinde per Haushaltssatzung selbst festlegt und der zusammen mit dem Messbetrag die endgültige Grundsteuer ergibt.

Für die Grundsteuer B liegt er häufig zwischen 300 und 900 Prozent, in einzelnen Großstädten wie Hamburg auch bei 975 Prozent.

Du findest ihn auf der Website deiner Kommune, in der Haushaltssatzung oder direkt im Grundsteuerbescheid – achte darauf, den Satz der Grundsteuer B zu nehmen und nicht den der Gewerbesteuer.

Beispiel: Ein Messbetrag von 62 Euro ergibt bei 400 Prozent Hebesatz 248 Euro im Jahr, bei 800 Prozent bereits 496 Euro – eine Verdopplung allein durch den kommunalen Beschluss.

Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zur Reform 2025 angepasst, um das Aufkommen ungefähr gleich zu halten. Gib den aktuellen Satz deiner Gemeinde ein, um realistische Werte zu erhalten.

Grundsteuer A, B und C bezeichnen drei getrennte Hebesätze für unterschiedliche Grundstücksarten, keine unterschiedlichen Berechnungswege.

Die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die Grundsteuer B für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke – Häuser, Wohnungen, Gewerbeflächen (§ 25 Abs. 4 GrStG).

Seit der Reform dürfen Gemeinden zusätzlich baureife, aber unbebaute Grundstücke mit einem höheren Hebesatz belegen, um Bauland-Horten zu erschweren; das ist die optionale Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG) und bislang nur in wenigen Kommunen eingeführt.

Dieser Rechner bildet ausschließlich die Grundsteuer B für Wohn- und Nichtwohngrundstücke ab, also die Steuer, die die meisten Eigentümer betrifft.

Prüfe in deinem Bescheid, welcher Hebesatz angesetzt wurde – steht dort ein deutlich höherer Wert als der übliche Grundsteuer-B-Satz deiner Gemeinde, handelt es sich vermutlich um die Grundsteuer C.

In fünf Bundesländern greift dieser Rechner nicht, weil sie eigene Modelle mit anderer Systematik nutzen: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Bayern rechnet nach einem reinen Flächenmodell: Grundstücksfläche mal Äquivalenzzahl – 0,04 Euro je Quadratmeter Grund, 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – mal Grundsteuermesszahl (70 Prozent für Wohnflächen, 100 Prozent für Grund- und Nutzflächen) mal Hebesatz der Gemeinde; ein Grundsteuerwert wie im Bundesmodell entsteht dabei nicht.

Niedersachsen und Hamburg nutzen ein Flächen-Lage-Modell, das die Grundfläche zusätzlich mit einem kommunalen Lage-Faktor gewichtet. Baden-Württemberg setzt auf ein reines Bodenwertmodell, Hessen auf ein Flächen-Faktor-Modell.

Prüfe deshalb zuerst im eigenen Grundsteuerbescheid, ob dort ein Grundsteuerwert ausgewiesen ist – nur dann passt diese Berechnung. Fehlt er, hilft in diesen fünf Ländern nur der jeweilige amtliche Rechner oder Steuerberater weiter.

Die Grundsteuer wird als Jahresbetrag festgesetzt, aber in der Regel in vier Quartalsraten fällig: jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Bei einem Jahresbetrag von 291,40 Euro sind das rund 72,85 Euro je Termin.

Auf Antrag ist bei kleinen Beträgen – in vielen Gemeinden unter 15 Euro je Quartal – auch eine jährliche Einmalzahlung zum 1. Juli möglich. Zahlungspflichtig ist immer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zum 1.

Januar des Steuerjahres, nicht der Mieter oder ein späterer Käufer. Richte am besten einen Dauerauftrag über den vom Rechner ausgewiesenen Quartalsbetrag ein, damit kein Termin verstreicht.

Achtung: Wechselt das Grundstück unterjährig den Eigentümer, regeln Käufer und Verkäufer die anteilige Tragung meist im Kaufvertrag – von Amts wegen wird nicht automatisch aufgeteilt.

Ja, die Grundsteuer zählt nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf über die jährliche Nebenkostenabrechnung auf Mieter verteilt werden, sofern die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart ist.

Verteilt wird meist nach Wohnfläche. Beispiel: Bei 435 Euro Jahresgrundsteuer für ein Haus mit drei gleich großen Wohnungen zahlt jede Partei 145 Euro im Jahr.

Steigt die Grundsteuer durch einen höheren Hebesatz, darf der Vermieter die Mehrkosten im folgenden Abrechnungsjahr weitergeben. Selbstnutzer tragen den Betrag dagegen vollständig selbst, er taucht bei ihnen in keiner Nebenkostenabrechnung auf.

Trage den vom Rechner ermittelten Jahresbetrag direkt in deine Betriebskostenabrechnung ein. Bei Mischobjekten mit Wohn- und Gewerbeanteilen ist die Aufteilung sorgfältig zu prüfen, da gewerbliche Mietverträge oft eigene Umlageschlüssel vereinbaren.

Prüfe zuerst, an welcher Stelle der hohe Wert entsteht: beim Grundsteuerwert- und Messbescheid des Finanzamts oder beim Hebesatz der Gemeinde.

Gegen die Bescheide des Finanzamts konntest du innerhalb einer Frist von 4 Wochen (einem Monat) nach Zugang Einspruch einlegen; gegen den Hebesatz selbst kannst du als Einzelperson nicht vorgehen, da ihn die Gemeinde per Satzung beschließt.

Kontrolliere in der Grundsteuererklärung Fläche, Baujahr und Grundstücksart auf Fehler, denn schon ein falscher Quadratmeterwert verändert den Grundsteuerwert spürbar.

Als ersten Schritt trägst du die Werte aus deinem Bescheid direkt in den Rechner ein: Weicht das Ergebnis vom Bescheid ab, liegt oft ein Eingabefehler oder eine falsche Grundstücksart vor.

Bei Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit einzelner Bewertungen kann ein Einspruch mit Verweis auf laufende Musterverfahren sinnvoll sein – das klärt im Zweifel ein Steuerberater.

Sachsen und das Saarland folgen dem Bundesmodell-Gerüst, setzen aber eigene, gesetzlich höhere Steuermesszahlen an. In Sachsen gelten nach dem SächsGrStMG 0,036 Prozent für Wohn- und 0,072 Prozent für Nichtwohngrundstücke.

Beispiel: 200.000 Euro Grundsteuerwert, Wohngrundstück, Hebesatz 400 Prozent wie in Dresden ergeben 72 Euro Messbetrag und 288 Euro Grundsteuer im Jahr, also 72 Euro je Quartal.

Im Saarland gelten nach dem GrStG-Saar 0,034 Prozent beziehungsweise 0,064 Prozent. Bei gleichem Grundsteuerwert und einem Hebesatz von 611 Prozent wie in Saarbrücken ergibt das 68 Euro Messbetrag und 415,48 Euro im Jahr, also 103,87 Euro je Quartal.

Wähle im Rechner unter Bundesland / Modell gezielt Sachsen oder Saarland aus, sonst rechnet das Tool mit den niedrigeren Bundesmodell-Sätzen und weicht von deinem echten Bescheid ab.