Mieteinnahmen versteuern Rechner 2026: Steuer auf V+V

Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnraum oder Gewerbeimmobilien zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (V+V) nach § 21 EStG.

Diese Einkünfte werden nicht gesondert, sondern zusammen mit allen anderen Einkünften (Löhne, Renten, Kapitalerträge) der Einkommensteuer unterworfen. Maßgeblich ist der persönliche Grenzsteuersatz.

Positive Einkünfte aus V+V erhöhen die Steuerlast, während Verluste aus V+V (Werbungskosten übersteigen Mieteinnahmen) diese senken können.

Eine eigene „Mietsteuer” gibt es also nicht – und keinen Freibetrag: Schon der erste Euro Überschuss ist steuerpflichtig.

Der Rechner zeigt das mit seinen Voreinstellungen: 12.000 € Mieteinnahmen minus 4.000 € Werbungskosten ergeben 8.000 € Einkünfte, bei 32 % Grenzsteuersatz 2.560 € Einkommensteuer plus 140,80 € Solidaritätszuschlag – 2.700,80 € Mehrbelastung oder 22,5 % der Mieteinnahmen.

Wer neben den Mieteinnahmen kein weiteres Einkommen hat, profitiert vom steuerlichen Grundfreibetrag: Erst der darüber liegende Überschuss wird besteuert.

Für Ehepaare mit Zusammenveranlagung gilt der doppelte Freibetrag – im Rechner berücksichtigst du das, indem du einen niedrigeren Grenzsteuersatz wählst, der dein tatsächliches Gesamteinkommen widerspiegelt.

Werbungskosten bei V+V nach § 9 EStG umfassen alle Ausgaben, die durch die Vermietung veranlasst sind: Schuldzinsen des Baudarlehens (nicht die Tilgung!), Gebäude-AfA nach § 7 EStG (2–3 % der Herstellungskosten p.a.), Grundsteuer, Hausverwaltungskosten, Versicherungen (Gebäude-, Haftpflichtversicherung), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Werbungskosten für Mietersuche sowie anteilige Steuerberatungskosten.

Wichtig: Die Tilgungsanteile der Darlehensrate sind keine Werbungskosten – sie sind Vermögensumschichtung, kein Aufwand.

Das ist der häufigste Fehler bei der Eingabe: Trag nicht die Bankrate ein, sondern nur den Zinsanteil, den du der Jahresabrechnung des Kreditgebers entnimmst.

Umlagefähige Nebenkosten sind ein Durchlaufposten: Wenn du die Vorauszahlungen bei den Einnahmen erfasst, gehören die tatsächlichen Kosten auch in die Werbungskosten.

Für eine typische Zweizimmerwohnung mit 700 Euro Kaltmiete – also 8.400 Euro Jahreseinnahmen – sind realistische Werbungskosten: Zinsen 3.000 Euro, AfA 2.400 Euro, Grundsteuer 350 Euro und Versicherungen 200 Euro – zusammen 5.950 Euro.

Das ergibt 2.450 Euro zu versteuernden Überschuss und bei 32 % Grenzsteuersatz 784 Euro Mehrsteuer pro Jahr.

Erhaltungsaufwand sind Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand erhalten oder zeitgemäß erneuern, ohne die Wohnfläche zu erweitern oder den Standard wesentlich zu erhöhen – zum Beispiel eine Dachreparatur für 8.000 Euro, ein Heizungstausch oder Malerarbeiten.

Diese sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig; alternativ erlaubt § 82b EStDV bei vermieteten Gebäuden die gleichmäßige Verteilung auf zwei bis fünf Jahre.

Herstellungsaufwand hingegen erhöht den Wert oder die Nutzfläche dauerhaft – zum Beispiel der Ausbau des Dachgeschosses zu einer neuen Wohneinheit. Dieser muss über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA).

Bei anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) – mehr als 15 % der Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb – wird auch Erhaltungsaufwand wie Herstellungsaufwand behandelt und der AfA-Pflicht unterworfen.

In der Praxis bleibt die Grenze oft strittig: Das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage durch eine gleichwertige zählt als Erhaltungsaufwand; der Einbau einer Fußbodenheizung in einer bisher unbeheizten Wohnung hingegen als Herstellungsaufwand.

Bei Unsicherheit lohnt ein Gespräch mit dem Steuerberater vor Beauftragung der Handwerker.

Ein Verlust aus V+V entsteht, wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen. Das ist typischerweise in den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Immobilie der Fall, wenn hohe Zinsen und AfA anfallen.

Dieser Verlust kann mit anderen positiven Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden und senkt damit die Einkommensteuer.

Das Finanzamt akzeptiert Verluste aus V+V allerdings nur, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar ist – bei dauerhafter Leerstandsstrategie oder Mischnutzung kann dies angezweifelt werden.

Bei auf Dauer angelegter Vermietung zu Wohnzwecken wird die Absicht typisierend unterstellt; kritisch wird es bei Ferienwohnungen und befristeten Verträgen.

Der Rechner weist einen Verlust separat aus und beziffert den Verrechnungsbetrag nach § 2 EStG, rechnet ihn aber nicht in eine Steuererstattung um.

Wer zum Beispiel 6.000 Euro Mietverlust aus seiner Immobilie erzielt, spart bei 32 % Grenzsteuersatz rund 1.920 Euro Einkommensteuer, die er durch Abgabe der Anlage V als Erstattung zurückerhält.

Den Verlust ins Folgejahr vorzutragen ist nur möglich, wenn er nicht vollständig mit anderen Einkünften des gleichen Jahres verrechnet werden kann.

Ja, sofern die gesamte Jahres-Einkommensteuer die Freigrenze nach § 3 Abs. 3 SolzG übersteigt – 2026 sind das 20.350 € bei Einzel- und 40.700 € bei Zusammenveranlagung. Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 % der Einkommensteuer.

Seit 2021 zahlen ihn nur noch Spitzenverdiener, da für die meisten Steuerpflichtigen die Freigrenze nicht überschritten wird. Für Vermieter:innen mit bereits hohem Einkommen aus anderen Quellen kann der SolZ jedoch anfallen.

Wichtig für die Deutung des Ergebnisses: Der Rechner kennt nur deinen Grenzsteuersatz, nicht deine Gesamtsteuer.

Er nähert die Freigrenze deshalb über den Satz an – ab 25 % Grenzsteuersatz rechnet er mit vollem SolZ auf die Mehrsteuer, beim Eingangssatz von 14 % mit keinem.

Als Faustregel: Wer mit seinen gesamten Einkünften im Spitzensteuersatz von 42 oder 45 % liegt, zahlt auf die Mehrsteuer aus Mieteinnahmen stets den vollen SolZ von 5,5 %.

Die Kirchensteuer (8 oder 9 % der Einkommensteuer je nach Bundesland) ist im Rechner nicht berücksichtigt und erhöht die tatsächliche Belastung weiter.

Ja, Mieteinnahmen müssen jedes Jahr in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben werden – je Objekt eine eigene Anlage.

Das gilt auch, wenn unterm Strich ein Verlust entsteht; gerade dann lohnt die Abgabe, weil der Verlust die Steuer auf andere Einkünfte senkt. Einzutragen sind alle Einnahmen und Ausgaben des Vermietungsobjekts.

Das Finanzamt prüft insbesondere die Plausibilität der Werbungskosten und kann Belege anfordern.

Steuerpflichtige mit Mieteinnahmen sind in der Regel zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet: Nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG entsteht die Pflicht, sobald die Nebeneinkünfte 410 € im Jahr übersteigen.

Die Frist läuft für Pflichtveranlagte bis zum 31. Juli des Folgejahres, mit Steuerberater deutlich länger.

Wer die Anlage V erstmals ausfüllt, sollte folgende Unterlagen bereitlegen: Mietvertrag, Kontoauszüge als Einnahmennachweis, Bankabrechnung mit Zinsanteil für das Darlehen, Grundsteuerbescheid und Handwerkerrechnungen für Reparaturen.

Der Kaufvertrag wird für die AfA-Berechnung benötigt; ohne ihn kann der Grundanteil des Gebäudes nicht ermittelt werden.

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung verkauft, unterliegt der Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG der Einkommensteuer (Spekulationssteuer).

Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.

Wichtig: Die in den Vermietungsjahren abgezogene AfA mindert nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn fällt also genau um die kumulierten Abschreibungen höher aus.

Ein Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 2 % AfA über acht Jahre ergeben 48.000 € Abschreibung; beim Verkauf für 380.000 € beträgt der Gewinn nicht 80.000 €, sondern 128.000 €.

Die Steuerersparnis der Vermietungsjahre wird beim Verkauf innerhalb der Frist also nachgeholt.

Praktischer Hinweis: Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und endet mit dem Beurkundungsdatum des Verkaufsvertrags – nicht mit dem Übergabetermin.

Wer das Datum knapp verpasst, riskiert eine Steuer von 42 % oder mehr auf den Veräußerungsgewinn; wenige Wochen können über Zehntausende Euro entscheiden.

Dieser Rechner basiert auf dem Einkommensteuergesetz 2025 (§ 21 EStG für V+V, § 9 EStG für Werbungskosten, § 7 EStG für AfA).

Die Berechnung mit dem Grenzsteuersatz ist eine Näherung – für kleine bis mittlere Einkunftszuwächse ist sie präzise, bei sehr großen Einkommensveränderungen kann die tatsächliche Progressionswirkung davon abweichen.

Der Grund: Ein Grenzsteuersatz gilt streng genommen nur für den nächsten Euro. Schieben 40.000 € Mieteinnahmen dein Einkommen über eine Tarifzone hinweg, liegt die echte Mehrbelastung zwischen altem und neuem Satz, und der Rechner überzeichnet.

Bei den fünf wählbaren Sätzen von 14 bis 45 % gilt deshalb: je kleiner der Zuwachs, desto genauer das Ergebnis. Verbindliche Steuerberechnungen sind nur im Rahmen der jährlichen Steuererklärung (Anlage V) möglich.

Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung.

Sinnvoll einsetzen lässt er sich als erste Orientierung vor einer Investitionsentscheidung: Trag Kaufpreis, Mieterwartung und geschätzte Werbungskosten ein, und du siehst sofort, wie hoch die Nettorendite nach Steuern ist – und ob eine höhere Fremdfinanzierung durch mehr Zinsen als Werbungskosten die Steuerlast deutlich drückt.