Mieteinnahmen versteuern Rechner 2026: Steuer auf V+V

Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (V+V) nach § 21 EStG und werden zusammen mit Lohn, Rente und Kapitalerträgen der Einkommensteuer unterworfen – maßgeblich ist der persönliche Grenzsteuersatz.

Eine eigene „Mietsteuer" gibt es nicht, und für V+V existiert kein gesonderter Freibetrag: Schon der erste Euro Überschuss über die Werbungskosten ist steuerpflichtig.

Mit den Rechner-Voreinstellungen wird das konkret: 12.000 € Mieteinnahmen minus 4.000 € Werbungskosten ergeben 8.000 € Einkünfte, bei 32 % Grenzsteuersatz eine Mehrsteuer von 2.560 € – Solidaritätszuschlag fällt hier nicht an, weil 32 % unter der Näherungsschwelle von 42 % liegt.

Netto bleiben damit 9.440 € der 12.000 € Mieteinnahmen übrig, eine effektive Steuerquote von 21,3 %.

Wer daneben kein oder nur geringes weiteres Einkommen hat, profitiert vom Grundfreibetrag (12.348 € 2026 für Alleinstehende): Erst der darüberliegende Teil des Gesamteinkommens wird überhaupt besteuert.

Ab 42 % Grenzsteuersatz kommt zusätzlich der Solidaritätszuschlag von 5,5 % der Mehrsteuer hinzu.

Steuerfrei sind Mieteinnahmen nur in der Bilanz, nicht dem Grundsatz nach: Ab dem ersten Euro Überschuss über die Werbungskosten sind sie einkommensteuerpflichtig, einen eigenen Freibetrag für V+V gibt es nicht.

Praktisch bleiben sie unbesteuert, solange das gesamte zu versteuernde Einkommen – inklusive Vermietung – unter dem Grundfreibetrag liegt: 12.348 € 2026 für Alleinstehende, 24.696 € bei Zusammenveranlagung.

Wer sonst keine oder nur geringe Einkünfte hat, etwa Studierende oder Berufseinsteiger ohne Job, zahlt deshalb oft tatsächlich keine Steuer auf kleine Mieteinnahmen.

Eine zweite Schwelle betrifft nur die Erklärungspflicht: Steuerpflichtige mit Nebeneinkünften bis 410 € im Jahr müssen dafür keine gesonderte Veranlagung anstoßen (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG) – die Einkünfte bleiben trotzdem steuerlich relevant, sobald ohnehin eine Erklärung abzugeben ist.

Bei Verlust aus V+V, wenn Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, fällt ebenfalls keine Steuer an, sondern der Verlust mindert das übrige Einkommen.

Ja, Mieteinnahmen gehören jedes Jahr in die Anlage V der Einkommensteuererklärung – je Objekt eine eigene Anlage, mit allen Einnahmen und Ausgaben.

Das gilt auch bei einem Verlust; gerade dann lohnt sich die Abgabe, weil er die Steuer auf andere Einkünfte senkt. Eine Pflicht zur Abgabe entsteht nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG, sobald die Nebeneinkünfte 410 € im Jahr übersteigen.

Das Finanzamt erfährt von Vermietungen häufig ohnehin automatisch: über Grundbuch- und Grunderwerbsteuerdaten, Mitteilungen von Maklern und Hausverwaltungen oder den Datenaustausch mit anderen Behörden – „vergessene" Mieteinnahmen fliegen deshalb regelmäßig auf.

Für die erste Anlage V sollten Mietvertrag, Kontoauszüge als Einnahmenachweis, die Zinsbescheinigung der Bank, der Grundsteuerbescheid und Handwerkerrechnungen bereitliegen.

Den Kaufvertrag braucht es zusätzlich für die AfA-Berechnung, da sich ohne ihn der abschreibungsfähige Gebäudeanteil nicht vom Grundstücksanteil trennen lässt. Die Frist für Pflichtveranlagte endet am 31. Juli des Folgejahres.

Werbungskosten bei V+V nach § 9 EStG sind alle Ausgaben, die durch die Vermietung veranlasst sind: Schuldzinsen des Baudarlehens (nicht die Tilgung), Gebäude-AfA nach § 7 EStG, Grundsteuer, Hausverwaltung, Versicherungen, Instandhaltung sowie Kosten der Mietersuche.

Anders als beim Arbeitnehmer-Pauschbetrag gibt es dafür keine pauschale Werbungskostenpauschale – jede Position muss einzeln belegt werden.

Der häufigste Fehler: Nicht der Zinsanteil, sondern die gesamte Bankrate wird eingetragen, obwohl nur die Zinsen aus der Jahresabrechnung des Kreditgebers abzugsfähig sind.

Für eine Zweizimmerwohnung mit 700 € Kaltmiete – 8.400 € Jahreseinnahmen – sind realistische Werbungskosten: Zinsen 3.000 €, AfA 2.400 €, Grundsteuer 350 € und Versicherungen 200 €, zusammen 5.950 €.

Das ergibt 2.450 € zu versteuernden Überschuss und bei 32 % Grenzsteuersatz 784 € Mehrsteuer im Jahr, ohne Solidaritätszuschlag.

Umlagefähige Nebenkosten sind ein Durchlaufposten: Werden sie bei den Einnahmen erfasst, gehören die tatsächlichen Kosten auch in die Werbungskosten.

Erhaltungsaufwand erhält den bestehenden Zustand oder erneuert ihn zeitgemäß, ohne die Wohnfläche zu erweitern oder den Standard wesentlich zu heben – etwa eine Dachreparatur für 8.000 € oder ein Heizungstausch.

Er ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig, alternativ erlaubt § 82b EStDV die Verteilung auf zwei bis fünf Jahre.

Herstellungsaufwand erhöht Wert oder Nutzfläche dauerhaft, etwa der Ausbau eines Dachgeschosses zu einer neuen Wohneinheit, und muss über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Bei anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – mehr als 15 % der Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb – wird selbst Erhaltungsaufwand wie Herstellungsaufwand behandelt und der AfA-Pflicht unterworfen.

In der Praxis bleibt die Grenze oft strittig: Der Ersatz einer defekten Heizung durch eine gleichwertige zählt als Erhaltungsaufwand, der Einbau einer Fußbodenheizung in einer bisher unbeheizten Wohnung dagegen als Herstellungsaufwand.

Bei Unsicherheit hilft ein Gespräch mit der Steuerberatung vor Beauftragung der Handwerker.

Ja, Mieteinnahmen zählen unabhängig vom Rentnerstatus zu den Einkünften aus V+V und werden zusätzlich zur gesetzlichen Rente besteuert, sobald das gesamte Einkommen den Grundfreibetrag von 12.348 € (2026) übersteigt.

Beispiel: 800 € Kaltmiete im Monat (9.600 € im Jahr), 4.200 € Werbungskosten und ein Grenzsteuersatz von 25 % ergeben 5.400 € Einkünfte aus V+V und rund 1.350 € Mehrsteuer – ohne Solidaritätszuschlag, solange die gesamte Jahres-Einkommensteuer unter der Freigrenze von 20.350 € bleibt.

Das optionale Feld „Jahres-Einkommensteuer ohne Vermietung" macht diese Prüfung im Rechner exakt statt nur angenähert.

Getrennt von der Einkommensteuer ist die Frage der Kranken- und Pflegeversicherung: Pflichtversicherte Rentner in der Krankenversicherung der Rentner (KVdR) zahlen auf Mieteinnahmen keine Beiträge, freiwillig gesetzlich Versicherte dagegen schon, bis zur Beitragsbemessungsgrenze.

Auch bei niedriger Rente bleibt die Erklärungspflicht nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG bestehen, sobald die Nebeneinkünfte 410 € im Jahr übersteigen.

Nein, für Arbeitnehmer und Selbstständige lösen Mieteinnahmen grundsätzlich keine Beiträge zur gesetzlichen Renten-, Kranken-, Pflege- oder Arbeitslosenversicherung aus, da Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kein Arbeitsentgelt sind.

Zwei Ausnahmen betreffen vor allem Rentner: Freiwillig gesetzlich Versicherte müssen auf sämtliche Einkünfte Beiträge zahlen, auch auf Mieteinnahmen und Kapitalerträge, bis zur Beitragsbemessungsgrenze von aktuell rund 5.812 € im Monat.

Pflichtversicherte Rentner in der Krankenversicherung der Rentner (KVdR) sind dagegen begünstigt: Bei ihnen zählen nur gesetzliche Rente und Arbeitseinkommen zur Beitragsberechnung, Mieteinnahmen bleiben außen vor.

Wer als gesetzlich Krankenversicherter mit 1.000 € monatlicher Miete rechnet, zahlt darauf also nur dann Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge, wenn er freiwillig statt pflichtversichert ist – das kann mehrere hundert Euro im Jahr ausmachen.

Die Vermietung einer privaten Wohnung gilt zudem grundsätzlich nicht als hauptberuflich selbstständige Tätigkeit und gefährdet den KVdR-Status nicht. Im Zweifel klärt die Krankenkasse den eigenen Status verbindlich.

Ein Verlust aus V+V entsteht, wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen – typischerweise in den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Immobilie durch hohe Zinsen und AfA.

Dieser Verlust lässt sich mit anderen positiven Einkünften wie Gehalt verrechnen und senkt so die Einkommensteuer, sofern eine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar ist.

Bei auf Dauer angelegter Vermietung zu Wohnzwecken wird diese Absicht typisierend unterstellt; kritischer wird es bei Ferienwohnungen, dauerhaftem Leerstand oder befristeten Verträgen, wo das Finanzamt genauer prüft.

Wer beispielsweise 6.000 € Mietverlust erzielt, spart bei 32 % Grenzsteuersatz rund 1.920 € Einkommensteuer, die über die Anlage V als Erstattung zurückfließt.

Der Rechner weist einen Verlust separat aus und beziffert den Verrechnungsbetrag nach § 2 EStG, rechnet ihn aber nicht automatisch in eine Erstattung um.

Lässt sich der Verlust nicht vollständig mit Einkünften desselben Jahres verrechnen, kann er ins Vorjahr zurück- oder in Folgejahre vorgetragen werden.

Einen eigenen Steuersatz für Mieteinnahmen gibt es nicht: Sie werden mit dem persönlichen Grenzsteuersatz der Einkommensteuer belastet, der 2026 zwischen 14 % (Eingangssteuersatz) und 45 % (Reichensteuer ab 277.826 €) liegt.

Der Rechner bietet fünf typische Sätze zur Auswahl – 14, 25, 32, 42 und 45 % – und multipliziert damit die Einkünfte aus V+V.

Ab 42 % Grenzsteuersatz kommt zusätzlich der Solidaritätszuschlag von 5,5 % der Mehrsteuer hinzu, weil die gesamte Jahres-Einkommensteuer dann regelmäßig die Freigrenze nach § 3 Abs. 3 SolZG übersteigt – 20.350 € bei Einzel-, 40.700 € bei Zusammenveranlagung (2026).

Bei 32 % oder weniger setzt der Rechner ohne weitere Angaben keinen Solidaritätszuschlag an.

Wer die genaue Jahres-Einkommensteuer aus dem letzten Steuerbescheid kennt, kann sie im optionalen Feld eintragen – dann prüft der Rechner die Freigrenze direkt statt nur über den Grenzsteuersatz zu nähern.

Kirchensteuer von 8 oder 9 % der Einkommensteuer kommt bei Kirchenzugehörigkeit zusätzlich hinzu.

Wer Mieteinnahmen dem Finanzamt vorsätzlich verschweigt, riskiert eine Steuerhinterziehung nach § 370 AO – das Finanzamt erfährt von Vermietungen oft ohnehin automatisch, etwa über Grundbuchdaten, Mitteilungen von Maklern oder den Datenaustausch mit anderen Behörden.

Wird eine Nacherklärung nötig, fallen auf die Steuerschuld Nachzahlungszinsen von aktuell 1,8 % pro Jahr an (0,15 % pro Monat, § 233a AO, Stand 2026), zusätzlich zur eigentlichen Steuer.

Bei vorsätzlicher Hinterziehung drohen außerdem Geldstrafe oder Freiheitsstrafe; die Verfolgungsverjährung liegt je nach Schwere bei fünf bis fünfzehn Jahren.

Eine Selbstanzeige nach § 371 AO kann strafbefreiend wirken, wenn sie vollständig ist und erfolgt, bevor das Finanzamt die Tat entdeckt hat – schon eine unvollständige oder verspätete Nacherklärung verfehlt diesen Schutz.

Wegen der strengen formalen Anforderungen und der kurzen Zeitfenster gehört eine Selbstanzeige immer in die Hände einer Steuerberatung oder Fachanwaltschaft, keinesfalls in Eigenregie.