Erschließungskosten Rechner 2026: Beitrag fürs Grundstück berechnen

Eine bundesweite Zahl gibt es nicht, denn die Höhe bestimmt die Satzung jeder Gemeinde (§ 132 Nr. 2 BauGB). Der Beitragssatz gilt je m² Veranlagungsfläche, also nach Multiplikation mit dem Nutzungsfaktor.

Das Rechenbeispiel der Stadt Schwabach arbeitet mit 15 Euro je m²; bei 600 m² und zwei Vollgeschossen (Faktor 1,25) sind das 11.250 Euro oder 18,75 Euro je m² Grundstück.

Die Stadt Nürnberg nennt auf ihrer Seite zu geplanten Erschließungsmaßnahmen (jüngste verlinkte Veröffentlichung 2019, abgerufen am 9.

Oktober 2026) einen unverbindlichen Erfahrungswert von 15 bis 25 Euro je m² Grundstücksfläche; er ersetzt keine Auskunft. Höhere Ratgeberspannen beziehen häufig Anschlüsse und Planung ein, die dieser Rechner getrennt führt.

Frag deine Gemeinde nach dem Beitragssatz der Straße und trage ihn in die Schnellschätzung ein, statt mit einem Durchschnitt zu planen. Ein Satz von 25 statt 15 Euro erhöht das Beispiel von 11.250 auf 18.750 Euro.

Die Gemeinde zieht von den beitragsfähigen Kosten ihren Anteil ab, mindestens 10 Prozent (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB), und verteilt den Rest auf alle erschlossenen Grundstücke, meist nach Fläche und Art und Maß der Nutzung (§ 131 Abs. 2 BauGB).

Für dein Grundstück gilt: Fläche mal Nutzungsfaktor mal Beitragssatz. Der Satz ist umlagefähiger Aufwand geteilt durch die Summe aller gewichteten Flächen.

Beispiel: 900.000 Euro geteilt durch 40.000 m² ergeben 22,50 Euro je m², und 600 m² mit Faktor 1,25 kosten 16.875 Euro.

Kennst du den Satz aus dem Bescheid, nutzt du die Schnellschätzung; kennst du nur Aufwand und Flächensumme, nutzt du die Verteilung.

Prüfe immer, ob dein Nutzungsfaktor mit dem der Satzung übereinstimmt, denn Dresden rechnet mit 1,5 statt 1,25 für zwei Vollgeschosse und kommt für 600 m² bei 15 Euro auf 13.500 statt 11.250 Euro.

Ein Eckgrundstück zahlt für jede erschließende Straße einen eigenen Beitrag, bekommt aber in vielen Satzungen einen Abschlag auf die Fläche.

Die Stadt Schwabach nennt eine Vergünstigung von einem Drittel auf die Grundstücksfläche, die Satzungen von Dresden und Bruchköbel setzen die Fläche je Straße mit zwei Dritteln an; Karlsbad rechnet bei zwei Straßen jeweils die Hälfte.

Der Rechner zeigt den Effekt: Bei 600 m², zwei Vollgeschossen und 15 Euro je m² für beide Straßen sind es mit einem Drittel Ermäßigung 15.000,90 Euro, ohne Ermäßigung 22.500 Euro und für ein Grundstück an nur einer Straße 11.250 Euro.

Doppelt wird es also nicht, aber teurer als beim Nachbarn in der Mitte. Eine Ausnahme sehen manche Satzungen bei gewerblicher Nutzung vor; dann entfällt der Abschlag.

Lies die Regel zu mehrfach erschlossenen Grundstücken in deiner Satzung nach und wähle im Rechner die passende Option.

Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist; bei einem Erbbaurecht ist es der Erbbauberechtigte (§ 134 Abs. 1 BauGB).

Wird ein Bescheid erst nach dem Eigentumsübergang bekanntgegeben, zahlst du als Käufer, auch wenn die Straße vor dem Kauf gebaut wurde. Der Beitrag ruht außerdem als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BauGB).

Mehrere Eigentümer haften als Gesamtschuldner.

Regle deshalb im Kaufvertrag ausdrücklich, wer noch nicht abgerechnete Beiträge und bereits gezahlte Vorausleistungen trägt, und lass dir von der Gemeinde schriftlich bestätigen, welche Anlagen abgerechnet sind.

Plane bei einem Kauf mit offener Erschließung den Betrag aus dem Rechner, zum Beispiel 11.250 Euro im Standardfall, als Rücklage ein. Eine Absprache zwischen Verkäufer und Käufer bindet die Gemeinde nicht, sie wirkt nur zwischen euch.

Ein Notar kann die Klausel formulieren, die Gemeinde nennt dir den Stand der Abrechnung.

Der Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung einer Straße fällt für dieselbe Anlage nur einmal an.

Hast du oder dein Rechtsvorgänger Kosten für Erschließungsmaßnahmen schon selbst aufgewandt, darf die Gemeinde sie bei der Übernahme als gemeindliche Anlage nicht noch einmal erheben (§ 129 Abs. 2 BauGB); ebenso fällt kein Beitrag für Anlagen an, die der Eigentümer selbst hergestellt hat oder herstellen musste (§ 129 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Ein „bereits erschlossenes“ Grundstück ist trotzdem nicht in jedem Fall frei: Wird die Straße erst später endgültig hergestellt, entsteht die Beitragspflicht mit dieser Herstellung (§ 133 Abs. 2 BauGB), und später kann nach Landesrecht ein Ausbaubeitrag für Erneuerung hinzukommen, den dieser Rechner nicht abbildet.

Frag die Gemeinde schriftlich, welche Erschließungsanlagen am Grundstück als endgültig hergestellt und abgerechnet gelten, bevor du kaufst. Eine Auskunft vom Verkäufer oder aus dem Exposé ersetzt das nicht; lass dir auch frühere Bescheide zeigen.

Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage (§ 133 Abs. 2 BauGB).

Schon vorher kann die Gemeinde eine Vorausleistung bis zur Höhe des voraussichtlichen Beitrags verlangen, wenn ein Bauvorhaben genehmigt wird oder der Bau begonnen hat und die Fertigstellung binnen vier Jahren zu erwarten ist (§ 133 Abs. 3 BauGB).

Ist die Beitragspflicht sechs Jahre nach dem Vorausleistungsbescheid noch nicht entstanden und die Anlage nicht benutzbar, kannst du die Vorausleistung zurückverlangen.

Der Beitrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 135 Abs. 1 BauGB).

Die Gemeinde kann Raten oder eine Verrentung zulassen, höchstens in zehn Jahresleistungen mit Zinsen von bis zu 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 135 Abs. 2 und 3 BauGB).

Stelle den Antrag auf Raten vor der Fälligkeit und lege die Finanzierungszusage bei; wie lange die Gemeinde nachträglich abrechnen darf, regelt das Landesrecht.

Im Alltag ja, im Recht nicht. Der Erschließungsbeitrag nach § 127 BauGB deckt öffentliche Straßen, Wege, Plätze, Sammelstraßen, Parkflächen und Grünanlagen.

Anlagen für Abwasser, Strom, Gas, Wärme und Wasser gehören nicht dazu; das Recht der Gemeinde, dafür eigene Abgaben zu erheben, bleibt unberührt (§ 127 Abs. 4 BauGB).

Solche Anschlussbeiträge folgen dem Kommunalabgabengesetz des Landes und der Satzung. Die Stadt Münster nennt für den Kanalanschlussbeitrag 6,77 Euro je m² und staffelt ihn nach Vollgeschossen.

Bei 600 m² und zwei Vollgeschossen wären das 4.062 Euro nach Fläche oder 5.077,50 Euro mit Nutzungsfaktor.

Die Leitungen auf deinem Grundstück und der Anschluss an das Netz kosten zusätzlich nach Rechnung des Versorgers oder Tiefbauers und gehören nicht in den Beitrag.

Die Summen sind oft vier- bis fünfstellig und gehören in die Kostenplanung neben den Kaufnebenkosten.

Frage vor dem Kauf nach allen drei Posten, Beitrag, Anschlussbeiträgen und Hausanschlüssen, und lass sie schriftlich nennen, damit die Summe in der Finanzierung steht.

Die Gemeinde trägt mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Die Satzungen von Dresden, Bruchköbel und Karlsbad nennen genau 10 Prozent, die von Lichtenfels 15 Prozent.

Der Unterschied ist spürbar: Bei 1.000.000 Euro Aufwand und 40.000 m² gewichteter Fläche zahlt dein Grundstück mit 600 m² und Faktor 1,25 bei 10 Prozent Gemeindeanteil 16.875 Euro, bei 15 Prozent 15.937,50 Euro, das sind 937,50 Euro weniger.

Gibst du im Rechner weniger als 10 Prozent ein, rechnet er mit 10 Prozent und weist darauf hin. Nicht beitragsfähig sind unter anderem Brücken, Tunnel und Unterführungen sowie bestimmte Fahrbahnen von Ortsdurchfahrten (§ 128 Abs. 3 BauGB).

Im Einzelfall kann die Gemeinde auch ganz oder teilweise auf den Beitrag verzichten, wenn das im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist (§ 135 Abs. 5 BauGB).

Lass dir die Kostenaufstellung der Gemeinde geben und prüfe, ob der Gemeindeanteil dort korrekt abgezogen ist.