Leerstandskosten berechnen: Mietausfall und Fixkosten

Leerstandskosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen, die der Rechner getrennt ausweist. Erstens die entgangene Kaltmiete: Steht eine Wohnung mit 800 Euro Kaltmiete zwei Monate leer, verlierst du allein 1.600 Euro Mieteinnahmen.

Zweitens laufen die Fixkosten weiter, also nicht umlagefähiges Hausgeld, Grundsteuer, Gebäudeversicherung sowie die Zinsen deiner Finanzierung, die zusammen schnell 200 bis 400 Euro pro Monat ausmachen.

Drittens kommen einmalige Wiedervermietungskosten hinzu, etwa Renovierung, Inserate oder Schönheitsreparaturen.

Für die Entscheidung sind vor allem Mietausfall, Gesamtkosten Leerstand und Kosten pro Tag wichtig, weil diese drei Werte direkt zeigen, wie teuer ein weiterer Monat ohne Mieter wird und wie viel Liquiditätspuffer du kurzfristig vorhalten solltest.

Auch die Entscheidung, wann du Renovierungsarbeiten durchführst, lässt sich mit dem Rechner wirtschaftlich fundieren: Fallen Sanierungskosten von 2.000 Euro in einen sowieso geplanten Leerstandsmonat, entstehen keine zusätzlichen Mietausfallkosten.

Koordinierst du die Arbeiten dagegen in eine Phase mit laufendem Mietvertrag, vermeidest du den Leerstand vollständig. Diese Euro-Logik macht der Rechner für jede Instandhaltungsmaßnahme transparent.

Ein Monat längerer Leerstand kostet dich die volle Kaltmiete plus die weiterlaufenden Fixkosten, und genau aus dieser Summe ergibt sich die Amortisationsschwelle einer sorgfältigen Mieterauswahl.

Beispiel: Kostet ein Monat Leerstand 1.100 Euro, dann müsste ein voreilig akzeptierter Problemmieter mindestens diesen Betrag an Mietausfall, Schäden oder Mahn- und Räumungskosten verursachen, damit sich das schnelle Vermieten im Nachhinein nicht gerechnet hätte.

Der Rechner macht diese Schwelle sichtbar und übersetzt sie in eine klare Euro-Zahl.

So kannst du den Zielkonflikt zwischen Vermietungsgeschwindigkeit und Bonitätsprüfung rein wirtschaftlich abwägen, statt nur aus dem Bauch heraus zu entscheiden, und erkennst, ab wann zusätzliche Wochen Auswahl betriebswirtschaftlich vertretbar sind.

Bei einer Dreizimmerwohnung mit 900 Euro Kaltmiete und 250 Euro Fixkosten kostet ein Leerstandsmonat 1.150 Euro.

Verursacht ein Problemmieter dagegen durch Mietausfall und Räumungsklage Kosten von 5.000 bis 10.000 Euro, wird der wirtschaftliche Vorteil gründlicher Mieterauswahl sofort messbar.

Diese Vergleichsrechnung kannst du direkt im Tool durchführen und für jedes Objekt individuell mit deinen eigenen Zahlen befüllen.

Eine Mietausfallversicherung kostet typischerweise rund 2 bis 4 Prozent der Jahresnettokaltmiete; bei 9.600 Euro Jahresmiete sind das etwa 190 bis 384 Euro Prämie pro Jahr.

Die Leistung greift meist erst nach einer Wartezeit von mehreren Monaten und deckt vor allem mietausfall durch zahlungsunfähige Mieter, seltener den klassischen Vermarktungsleerstand.

Ob sich der Schutz rechnet, bestimmen Lage, Objektqualität, Mieterstruktur und dein persönliches Sicherheitsbedürfnis.

Rechne im Tool ein Szenario mit und eines ohne Versicherung durch und vergleiche die jährliche Prämie mit den erwarteten Leerstandskosten.

So siehst du, ob die Police die statistisch erwartbaren Ausfälle wirklich sinnvoll absichert oder ob du das Risiko günstiger über eine eigene Rücklage trägst.

Gerade bei Neubauten oder Erstbezügen kann die Wartezeit der Versicherung von drei bis sechs Monaten entscheidend sein, weil in dieser Phase kein Schutz greift.

Hast du mehrere Objekte im Portfolio, rechnet sich häufig eine Eigenrisiko-Rücklage von drei bis sechs Monatsmieten pro Einheit mehr als eine Police, weil du die Prämien über alle Objekte summierst und gegen einen einmaligen Großschaden abwägst.

Die realistische Leerstandsquote hängt stark von der Lage ab und sollte konservativ angesetzt werden. In gefragten Innenstadt- und A-Lagen reichen oft 1 bis 3 Prozent, was rechnerisch etwa 4 bis 11 Tagen Leerstand pro Jahr entspricht.

In Rand-, B- oder C-Lagen sind 5 bis 10 Prozent oder mehr realistisch, also bis zu fünf Wochen ohne Mieteinnahmen jährlich.

Im Rechner trägst du eine geplante Quote ein und siehst sofort, wie stark sie die Nettorendite und den jährlichen Cashflow drückt.

Setze die Quote eher vorsichtig an, damit deine Kalkulation auch in schwächeren Vermietungsphasen, bei Mieterwechseln oder nach Modernisierungen tragfähig bleibt und du nicht in eine Liquiditätslücke gerätst.

Nutze den Rechner, um konkret zu prüfen, wie sich eine Quote von 5 Prozent auf deinen jährlichen Cashflow auswirkt: Bei einer Wohnung mit 800 Euro Kaltmiete entspricht das knapp drei Wochen Leerstand und rund 480 Euro Mietausfall pro Jahr.

Wer diesen Puffer in der Planung vernachlässigt, unterschätzt den nötigen Liquiditätspolster und gerät bei zwei gleichzeitig leer stehenden Einheiten schnell in finanzielle Engpässe.

Jeder Monat ohne Mieteinnahmen senkt den Jahresertrag, während die meisten Kosten unverändert weiterlaufen, und genau das drückt die Nettorendite.

Ein Zahlenbeispiel: Bringt eine Wohnung 9.600 Euro Jahreskaltmiete bei 240.000 Euro Kaufpreis, liegt die Bruttomietrendite bei 4,0 Prozent.

Fällt durch einen Monat Leerstand eine Monatsmiete weg, sinkt die Jahresmiete auf 8.800 Euro und die Bruttorendite auf rund 3,67 Prozent, die Nettorendite nach Fixkosten noch deutlicher.

Der Rechner zeigt diese Wirkung für verschiedene Leerstandsquoten und macht die Sensitivität sichtbar.

Vergleiche immer mehrere Quotenstufen, damit deine Renditebewertung nicht nur auf einem optimistischen Vollvermietungs-Einzelszenario beruht, sondern auch ungünstigere Verläufe abbildet.

So erkennst du frühzeitig, ab welcher Leerstandsquote der jährliche Cashflow ins Minus kippt und die Finanzierung enger wird.

Bereits ein Anstieg der Leerstandsquote von 0 auf 5 Prozent mindert beim obigen Beispiellobjekt mit 240.000 Euro Kaufpreis die Bruttomietrendite von 4,0 auf 3,8 Prozent und kostet 480 Euro Jahresertrag — ein Wert, den du direkt mit Maßnahmenkosten zur Leerstandsverkürzung vergleichen kannst.

Leerstandsphasen lassen sich mit mehreren konkreten Hebeln verkürzen. Eine marktgerechte Miete ist der wichtigste: Liegt deine Forderung deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, schreckst du Interessenten ab und verlängerst den Leerstand.

Hinzu kommen eine gute Präsentation mit hellen Fotos und vollständigem Exposé, flexible Besichtigungstermine auch abends und am Wochenende sowie eine solide, aber nicht überzogene Bonitäts- und Schufa-Prüfung.

Auch frühzeitiges Inserieren vor dem Auszug des Vormieters und kleine Schönheitsreparaturen wirken.

Der Rechner zeigt dir in Euro, wie stark sich schon ein Monat weniger Leerstand pro Jahr auswirkt; bei 1.100 Euro Monatskosten sind das schnell über tausend Euro mehr Ertrag jährlich, was viele Maßnahmen sofort rechtfertigt.

Berechne beispielsweise, ob ein professioneller Fotograf für 150 Euro sich rechnet, wenn er die Vermarktungszeit um zwei Wochen verkürzt: Bei monatlichen Leerstandskosten von 1.100 Euro bedeuten zwei Wochen weniger Leerstand rund 550 Euro gespartem Aufwand — mehr als das Dreifache der Investition.

Der Rechner macht solche Kosten-Nutzen-Abwägungen für jede einzelne Maßnahme in konkreten Euro-Beträgen greifbar.

Für ein belastbares Ergebnis solltest du vier Datengruppen bereithalten. Erstens die monatliche Kaltmiete, weil sie den unmittelbaren Mietausfall bestimmt.

Zweitens die laufenden Fixkosten, die auch ohne Mieter anfallen, also nicht umlagefähiges Hausgeld, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die Finanzierungszinsen. Drittens die geplante Leerstandsquote oder die konkrete Leerstandsdauer in Monaten.

Viertens die einmaligen Wiedervermietungskosten wie Renovierung, Makler oder Inserate. Aus diesen Werten berechnet der Rechner die Monats- und Jahreskosten des Leerstands, die Kosten pro Tag und den Einfluss auf deine Rendite.

Achte auf möglichst vollständige Kostendaten, denn fehlende Positionen führen dazu, dass die tatsächlichen Leerstandseffekte systematisch unterschätzt werden und deine Planung zu optimistisch ausfällt.

Hast du zum Beispiel eine Wohnung mit 850 Euro Kaltmiete, 200 Euro Hausgeld und 80 Euro monatlicher Grundsteuer, setzt du folgende Werte ein: 850 Euro Kaltmiete, 280 Euro Fixkosten und eine Leerstandsdauer von zwei Monaten.

Der Rechner ermittelt dann 2.260 Euro Gesamtkosten und 37,67 Euro Kosten pro Tag, sodass du sofort erkennst, wie dringend eine schnelle Wiedervermietung ist.

Bei der Nebenkostenabrechnung nach dem Flächenschlüssel (§ 556a BGB) trägt der Vermieter den auf die leerstehende Einheit entfallenden Anteil vollständig selbst — dieser Anteil ist nicht auf andere Mieter umlegbar.

Die Berechnung folgt einem einfachen Dreisatz: Steht eine Wohnung mit 60 m² in einem Haus mit 300 m² Gesamtfläche zwei Monate leer, trägt der Vermieter 20 % (60/300) der umlagefähigen Betriebskosten für genau diese zwei Monate aus eigener Tasche.

Betragen die monatlichen Betriebskosten 500 Euro, entstehen 200 Euro (2 mal 0,20 mal 500) als nicht umlegbarer Leerstandsanteil. Hinzu kommt die entgangene Kaltmiete.

Für nicht verbrauchsabhängig abrechenbare Kosten wie Grundsteuer und Gebäudeversicherung gilt das unabhängig von der gewählten Verteilungsregel (BGH VIII ZR 115/06).

Der Rechner bildet diese Umlagebelastung ab, wenn du Gesamtfläche, leerstehende Fläche und monatliche Betriebskosten einträgst — so siehst du den Leerstand in seiner vollen wirtschaftlichen Breite.

Der Leerstandskostenrechner liefert die Bausteine, mit denen du andere Renditemodelle realistischer machst.

Übernimm die hier ermittelte Leerstandsquote und die zusätzlichen Kosten pro Jahr in deinen Nettorendite- oder Mietrenditerechner, damit beide Modelle auf identischen Annahmen beruhen.

Erinnerung zur Mietrendite: Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal hundert, und der Kaufpreisfaktor aus Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete.

Wenn du in diese Formeln die um den Leerstand reduzierte effektive Jahresmiete einsetzt, erhältst du ein ehrlicheres Bild als bei einer dauerhaften Vollvermietungsrechnung.

Lege zusätzlich einen zweiten, bewusst konservativen Durchlauf mit höherer Quote an, um zu prüfen, ob das Investment auch in schwierigeren Vermietungsphasen tragfähig bleibt.

Konkret: Trägst du aus dem Leerstandskostenrechner eine jährliche Leerstandsquote von 5 Prozent und zusätzliche Wiedervermietungskosten von 1.200 Euro in deinen Nettorenditerechner ein, sinkt die effektive Jahreseinnahme bei 10.000 Euro Kaltmiete auf 8.300 Euro.

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro fällt die Bruttorendite damit von 4,0 auf 3,3 Prozent — ein Unterschied, der bei einer Finanzierungsentscheidung erheblich ins Gewicht fällt.