AfA Abschreibung Rechner 2026: Gebäude-AfA berechnen

Die jährliche AfA ergibt sich aus Gebäudeanteil mal AfA-Satz: Bei linearer Abschreibung bleibt dieser Betrag über die gesamte Nutzungsdauer gleich, bei degressiver AfA wird er jedes Jahr neu vom gesunkenen Restbuchwert berechnet.

Ein Beispiel: 220.000 € Gebäudeanteil mit dem Standardsatz von 2 % ergeben 4.400 € AfA im ersten und in jedem weiteren Jahr, macht nach 15 Jahren kumuliert 66.000 €.

Das Finanzamt akzeptiert nur den Gebäudeanteil als Bemessungsgrundlage – der Grundstücksanteil bleibt außen vor, weil er sich nicht abnutzt. Trage im Rechner ausschließlich die Gebäude-Anschaffungskosten ein, nicht den vollen Kaufpreis.

Ohne belastbare Kaufpreisaufteilung kürzt das Finanzamt die Bemessungsgrundlage und damit die anerkannte AfA – lege deshalb Kaufvertrag oder Gutachten als Beleg bereit.

Für Gebäude gelten 2026 vier Sätze nach § 7 EStG: 2,5 % für Fertigstellung vor 1925 (40 Jahre Nutzungsdauer), 2 % für 1925 bis 2022 (50 Jahre), 3 % für Neubauten zur Vermietung ab 2023 (33 Jahre) und degressiv 5 % vom Restbuchwert für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 30.09.2023 und dem 30.09.2029 (§ 7 Abs. 5a EStG).

Für gewerblich genutzte, nicht zu Wohnzwecken dienende Gebäude gilt unabhängig vom Baujahr ebenfalls 3 %, wenn der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG) – ein anderer Rechtsgrund als bei neuen Wohngebäuden.

Bei 180.000 € Gebäudeanteil und 2,5 % ergibt sich eine AfA von 4.500 € jährlich über 40 Jahre. Wähle den Satz im Rechner passend zu Baujahr, Fertigstellung und Nutzung; bei Unsicherheit hilft ein Blick in Kaufvertrag oder Bauakte.

Lineare AfA schreibt jedes Jahr denselben Betrag ab, berechnet aus den ursprünglichen Anschaffungskosten; degressive AfA zieht jedes Jahr 5 % des jeweils gesunkenen Restbuchwerts ab und wird dadurch von Jahr zu Jahr kleiner.

Bei 150.000 € Gebäudeanteil bringt die degressive Variante im ersten Jahr 7.500 €, im zweiten 7.125 € und im dritten 6.768,75 € – macht kumuliert rund 21.394 €.

Die lineare 3-%-Abschreibung liefert im Vergleich konstant 4.500 € pro Jahr, macht nach drei Jahren 13.500 €, also rund 7.900 € weniger. Der Vorsprung der degressiven Methode kehrt sich mit sinkendem Restbuchwert später um.

Nutze die degressive AfA, wenn in den ersten Jahren hohe Finanzierungszinsen anfallen; für gleichmäßige Planungssicherheit über die ganze Nutzungsdauer ist die lineare Variante die einfachere Wahl.

Ja, aber das ist eine andere Tabelle als für Gebäude: Die amtliche AfA-Tabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter (BMF, Stand 15.12.2000) nennt für einen Pkw 6 Jahre, für Büromöbel 13 Jahre und für Computer oder Notebooks 3 Jahre Nutzungsdauer – Werte in der Referenztabelle unten auf dieser Seite.

Dieser Rechner berechnet ausschließlich die Gebäude-AfA nach § 7 EStG, nicht die Abschreibung beweglicher Wirtschaftsgüter.

Für Anlagegüter des Betriebsvermögens, die zwischen dem 30.06.2025 und dem 31.12.2027 angeschafft wurden, ist zusätzlich eine degressive AfA mit bis zum Dreifachen des linearen Satzes (maximal 30 %) nach § 7 Abs. 2 EStG möglich.

Nutze für diese Wirtschaftsgüter die Nutzungsdauer als Anhaltspunkt und rechne den jährlichen Betrag selbst aus Anschaffungskosten geteilt durch Nutzungsdauer – ein eigenes Eingabefeld dafür bietet dieser Rechner nicht.

Ein Wechsel von degressiver zu linearer AfA ist jederzeit möglich, aber nicht umgekehrt; § 7 Abs. 5a Satz 7 EStG lässt ihn ausdrücklich zu.

Er lohnt sich, sobald der lineare Betrag den degressiven übersteigt – rechnerisch ist das der Fall, wenn 1 geteilt durch die Restnutzungsdauer über 5 % liegt, also sobald die Restnutzungsdauer unter 20 Jahre fällt.

Bei einem Wohngebäude mit 33 Jahren Nutzungsdauer ist das ab dem 15. Jahr erreicht; im 14. Jahr liefern beide Methoden noch denselben Betrag.

Nach dem Wechsel bemisst sich die AfA nach Satz 8 vom dann aktuellen Restwert und dem für die Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.

Erkläre den Wechsel aktiv gegenüber dem Finanzamt – der Rechner bildet ihn nicht automatisch ab, sondern führt die degressive Reihe unverändert fort, bis du selbst die AfA-Art umstellst.

Die Aufteilung erfolgt entweder vertraglich im Kaufvertrag oder mit dem Kaufpreisaufteilungsrechner des Bundesfinanzministeriums, wenn keine plausible Vertragsaufteilung vorliegt.

Typische Richtwerte: In Großstädten entfallen 30 bis 50 % des Kaufpreises auf das Grundstück, in ländlichen Regionen 10 bis 25 %.

Beispiel: Bei 350.000 € Kaufpreis und 30 % Grundstücksanteil bleiben 245.000 € Gebäudeanteil übrig, was bei 2 % Standardsatz 4.900 € jährliche AfA ergibt.

Nebenkosten des Kaufs wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler rechnest du anteilig dem Gebäude zu und addierst sie zum Feld der Gebäude-Anschaffungskosten – ein eigenes Eingabefeld dafür gibt es im Rechner nicht.

Weicht die vereinbarte Aufteilung erheblich vom Verkehrswert ab, kann das Finanzamt die Bemessungsgrundlage kürzen; sichere dich bei größeren Objekten mit einem Sachverständigengutachten ab.

Nein, die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG setzt Werbungskosten oder Betriebsausgaben voraus – wer selbst wohnt, erzielt keine Einkünfte und kann deshalb nichts abschreiben.

Das gilt auch anteilig für Ferienwohnungen oder Einliegerwohnungen: Nur der vermietete oder betrieblich genutzte Flächenanteil darf angesetzt werden.

Bei einer 140 m² großen Doppelhaushälfte, von der 35 m² dauerhaft vermietet sind, dürfen also nur 25 % der berechneten Gebäude-AfA als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Trage in diesem Fall nur den anteiligen Gebäudewert in den Rechner ein, nicht die vollen Anschaffungskosten, sonst fällt die ausgewiesene Jahres-AfA zu hoch aus.

Schwankt die Vermietungsquote von Jahr zu Jahr, brauchst du für jedes Steuerjahr eine neue Aufteilung und damit eine neue Berechnung mit dem angepassten Wert.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie beginnt eine neue AfA-Reihe auf Basis des tatsächlich gezahlten Kaufpreises, während sich der anzuwendende Prozentsatz weiterhin nach dem ursprünglichen Baujahr des Gebäudes richtet – ein 1980 fertiggestelltes Haus bleibt bei 2 %, egal wann es gekauft wird.

Bei einer Erbschaft oder Schenkung gilt dagegen die Fußstapfentheorie nach § 11d EStDV: Der Erbe führt die AfA-Reihe des Rechtsvorgängers unverändert fort, übernimmt also denselben Prozentsatz und denselben Restwert, statt neu ab dem Verkehrswert abzuschreiben.

Bei 280.000 € fortgeführtem Restwert und 2 % Standardsatz ergibt das weiterhin 5.600 € AfA jährlich.

Trage beim Kauf den Kaufpreis-Gebäudeanteil ein, bei einer fortgeführten Erbschaft den vom Vorbesitzer verbliebenen Restwert – die Unterscheidung entscheidet über mehrere Tausend Euro AfA pro Jahr.

Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) erhöht die insgesamt abgezogene AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sich die Anschaffungskosten um die AfA mindern (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Beispiel: Kaufpreis 340.000 €, davon 260.000 € Gebäudeanteil mit 3 % linear, Verkauf nach 6 Jahren für 380.000 €. Kumulierte AfA: 46.800 €.

Gewinn = 380.000 − (340.000 − 46.800) = 86.800 € statt der auf den ersten Blick erwarteten 40.000 € Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis – ein Unterschied von 46.800 €, der bei 42 % Grenzsteuersatz rund 19.656 € mehr Steuer bedeutet.

Nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist ist der Gewinn steuerfrei, die AfA-Ersparnis bleibt dann dauerhaft erhalten. Plane deshalb bei einem geplanten Verkauf innerhalb der Frist die AfA-Rückholung als eigenen Kostenpunkt ein.

Dieser Rechner basiert auf § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA) und § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA, Wachstumschancengesetz 2024), geprüft gegen den Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de mit Stand 23.09.2026 – beide Regelungen gelten unverändert fort.

Nicht abgebildet sind erhöhte Abschreibungen nach §§ 7h und 7i EStG für Sanierungsgebiete und Denkmäler, Sonderabschreibungen nach § 7b EStG für Mietwohnungsneubau sowie die AfA beweglicher Wirtschaftsgüter wie Pkw oder Büroausstattung.

Im Anschaffungsjahr kürzt § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG die AfA um ein Zwölftel je vollem Monat vor dem Anschaffungsmonat; der Rechner setzt das erste Jahr stets in voller Jahreshöhe an, was die tatsächliche Erst- und Letztjahres-AfA überzeichnet.

Die Buchwertentwicklung selbst ist rechnerisch korrekt – für deine konkrete Steuersituation frage bei Unsicherheit einen Steuerberater oder dein Finanzamt.