AfA Abschreibung Rechner 2026: Gebäude-AfA berechnen

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts über seine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

Bei Gebäuden, die vermietet werden, erlaubt § 7 Abs. 4 EStG die lineare Abschreibung: Jedes Jahr wird ein fester Prozentsatz der Gebäudeherstellungskosten (ohne Grundstück) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen.

Das Grundstück selbst ist nicht abschreibungsfähig, da es sich nicht abnutzt. Der Reiz der AfA liegt darin, dass ihr kein Geldabfluss gegenübersteht: Sie senkt die Steuer, ohne dass du im laufenden Jahr etwas zahlst.

Mit den Voreinstellungen des Rechners – 250.000 € Gebäudeanteil, linear 2 % – sind das 5.000 € pro Jahr über 50 Jahre; bei 42 % Grenzsteuersatz spart das rund 2.100 € Steuern jährlich.

Ein Vermieter im Spitzensteuersatz spart so bis zu 2.250 € jährlich.

Über 50 Jahre summiert sich die steuerfreie Entlastung auf insgesamt 112.500 €; die Spalte „Kumuliert” in der Tabelle zeigt die aufgelaufene Abschreibung, aus der sich die Steuerersparnis mit dem persönlichen Grenzsteuersatz ergibt.

Für Wohngebäude gilt nach § 7 Abs. 4 EStG: 2,5 % für Gebäude, die vor dem 1.

Januar 1925 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 40 Jahre), 2 % für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 50 Jahre), 3 % für Wohngebäude, die ab dem 1.

Januar 2023 fertiggestellt wurden und der Vermietung dienen (Nutzungsdauer ca. 33 Jahre).

Zusätzlich gibt es seit dem Wachstumschancengesetz 2024 die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % für neue Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde.

Im Rechner wählst du den Prozentsatz direkt im Dropdown; die Nutzungsdauer passt sich automatisch an.

Beispiel: Ein 2024 fertiggestelltes Mietwohnhaus mit 300.000 € Gebäudeanteil bringt bei 3 % AfA genau 9.000 € Jahresabschreibung – bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das einer Steuerersparnis von 3.780 € im Jahr.

Wer ein Altbauobjekt von 1930 mit 200.000 € Gebäudewert hält, schreibt dagegen 4.000 € linear ab (2 %) und spart 1.680 € Steuern jährlich.

Bei der linearen AfA wird jedes Jahr derselbe Betrag abgeschrieben: AfA = Anschaffungskosten × Satz. Beispiel: 200.000 € × 2 % = 4.000 €/Jahr, jedes Jahr identisch.

Bei der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG berechnet sich die Abschreibung als Prozentsatz des jeweiligen Restbuchwerts: Im ersten Jahr 5 % der Anschaffungskosten, im zweiten Jahr 5 % des Restbuchwerts usw. Dadurch sind die Abschreibungsbeträge in frühen Jahren höher und sinken jährlich.

Das ist vorteilhaft, wenn in den ersten Jahren hohe Zinskosten anfallen.

So sind bei einem 200.000-€-Neubau degressiv im ersten Jahr 10.000 € absetzbar, im zweiten Jahr 9.500 € und im dritten Jahr 9.025 € – während die lineare Methode bei 3 % stets 6.000 € bringt.

Kumuliert ergibt die degressive Methode nach 5 Jahren rund 45.000 € statt 30.000 € linear. Gerade in den ersten 5–10 Jahren, wenn Finanzierungskosten am höchsten sind, zahlt sich der höhere Abzug steuerlich aus.

Ein Wechsel von degressiver zu linearer AfA ist jederzeit möglich (nicht zurück); § 7 Abs. 5a Satz 7 EStG lässt ihn ausdrücklich zu: "Der Übergang von der Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen zur Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen ist zulässig." Nach dem Wechsel bemisst sich die AfA nach Satz 8 vom Restwert und dem unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.

Er lohnt, sobald der lineare Betrag den degressiven übersteigt, und das lässt sich exakt bestimmen: Die lineare AfA ist größer, wenn 1 ÷ Restnutzungsdauer über 5 % liegt – also sobald die Restnutzungsdauer unter 20 Jahre fällt.

Bei einem Wohngebäude mit 33 Jahren Nutzungsdauer ist das ab dem 15. Jahr der Fall; im 14. Jahr beträgt die Restnutzungsdauer genau 20 Jahre, beide Methoden liefern dort noch denselben Betrag. Der Wechsel sollte aktiv beim Finanzamt erklärt werden.

Der Rechner bildet ihn nicht ab – er führt die degressive Reihe ungebrochen fort.

Die Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil ist für die AfA-Bemessungsgrundlage entscheidend.

Sie kann im Kaufvertrag vereinbart oder durch den Kaufpreisaufteilungsrechner des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) ermittelt werden. Das Finanzamt kann eine vereinbarte Aufteilung anzweifeln, wenn sie wirtschaftlich nicht plausibel ist.

Typische Richtwerte: In Großstädten entfallen 30–50 % auf das Grundstück, in ländlichen Regionen 10–25 %. Nebenkosten des Kaufs (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) werden ebenfalls anteilig dem Gebäude zugerechnet und abgeschrieben.

Der Rechner hat dafür kein eigenes Feld: Rechne den Gebäudeanteil der Nebenkosten selbst in das Feld "Gebäude-Anschaffungskosten" hinein.

Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, 30 % Grundstücksanteil und 40.000 € Nebenkosten ergeben 280.000 € Gebäudeanteil plus 28.000 € anteilige Nebenkosten – einzutragen sind also 308.000 €, nicht 280.000 €.

Weicht die vereinbarte Aufteilung erheblich vom Verkehrswert ab – zum Beispiel 90 % Gebäude in einer Großstadt mit hohen Grundstückspreisen – kann das Finanzamt die Bemessungsgrundlage kürzen und die jährliche AfA reduzieren.

Trage im Rechner stets den korrekten Gebäudeanteil ein, um das Ergebnis realistisch zu halten.

Nein. Die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt ausschließlich für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien, weil sie Werbungskosten bei einer Einkunftsart voraussetzt – wer selbst wohnt, erzielt keine Einkünfte.

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es deshalb keine Abschreibung.

Das gilt auch für Ferienwohnungen, die teils selbst genutzt und teils vermietet werden: Hier dürfen nur die anteiligen Aufwendungen für die Vermietungszeiten als Werbungskosten abgezogen werden – einschließlich der anteiligen AfA.

Für das häusliche Arbeitszimmer oder eine vermietete Einliegerwohnung gilt derselbe Aufteilungsgrundsatz nach Fläche.

Trag in diesen Fällen im Rechner nicht die vollen Gebäudekosten ein, sondern nur den vermieteten Anteil – sonst fällt die ausgewiesene Jahres-AfA zu hoch aus.

Bei einer 120 m² großen Wohnung, von der 30 m² vermietet sind, dürfen also nur 25 % der Gebäude-AfA als Werbungskosten angesetzt werden.

Wenn die Vermietungsquote jährlich schwankt, ist für jedes Steuerjahr eine neue Aufteilung nötig – trage dann im Rechner die jeweilige Bemessungsgrundlage separat ein.

Bei einem Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) wird der Veräußerungsgewinn berechnet als: Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − kumulierte AfA).

Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG: Die Anschaffungskosten mindern sich um die abgezogene AfA, die abgeschriebenen Beträge erhöhen also den steuerpflichtigen Gewinn. Das wird als AfA-Rückholungseffekt bezeichnet.

Die Spalte "Kumuliert" in der Tabelle zeigt dir genau diesen Betrag: Nach 10 Jahren linearer 2-%-AfA auf 250.000 € sind es 50.000 €, um die der Gewinn steigt.

Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Gewinn steuerfrei – auch wenn durch AfA ein niedrigerer Buchwert entstanden ist. Die Steuerersparnis durch AfA bleibt dann dauerhaft.

Praktisches Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €, Verkauf nach 8 Jahren für 350.000 €. Kumulierte AfA bei 2 %: 32.000 €.

Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich als 350.000 − (300.000 − 32.000) = 82.000 € statt der scheinbaren 50.000 € – ein Unterschied von 32.000 €, der bei 42 % Steuersatz 13.440 € mehr Steuer bedeutet.

Dieser Rechner basiert auf § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA) und § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA, eingeführt durch das Wachstumschancengesetz 2024), Stand 2026.

Nicht abgebildet sind erhöhte Abschreibungen nach §§ 7h und 7i EStG für Sanierungsgebiete und Denkmäler sowie Sonderabschreibungen nach § 7b EStG für den Mietwohnungsneubau; für diese Sonderfälle ist steuerrechtliche Beratung erforderlich.

Die typisierte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG beträgt 40, 50 und 33 Jahre — bei 3 % rundet das Gesetz selbst auf ganze Jahre (exakt wären 33,3).

Bei der degressiven AfA bleibt nach 33 Jahren rund 18 % Restbuchwert; § 7 Abs. 5a Satz 7 EStG sieht deshalb den Wechsel zur linearen AfA vor, den der Rechner nicht abbildet.

Im Anschaffungsjahr kürzt § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG die AfA um ein Zwölftel je vollem Monat vor dem Anschaffungsmonat; der Rechner setzt das erste Jahr in voller Jahreshöhe an.

Die Buchwertentwicklung ist rechnerisch korrekt — für Ihre konkrete Steuersituation wenden Sie sich an einen Steuerberater.