Erbbaurecht berechnen 2026: Wert, Erbbauzins, Umwandlung

Der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts ist nach § 50 Abs. 2 ImmoWertV die Summe aus zwei Teilen: dem Wertanteil des Gebäudes (Wert des fiktiven Volleigentums minus Bodenwert) und der über die Restlaufzeit kapitalisierten Differenz zwischen angemessenem und erzielbarem Erbbauzins.

Bei 300.000 Euro Bodenwert, 3 Prozent Erbbauzinssatz, 6.000 Euro vertraglichem Erbbauzins, 60 Jahren Restlaufzeit und 3 Prozent Liegenschaftszinssatz beträgt die Differenz 3.000 Euro im Jahr. Mal Barwertfaktor 27,6756 ergibt das 83.027 Euro.

Steht ein Gebäude darauf, kommt dessen Wertanteil dazu; ein nach Vertragsende nicht entschädigter Gebäudeanteil wird abgezinst abgezogen. Das Ergebnis ist der finanzmathematische Wert.

Zum Marktpreis kommst du erst mit dem Erbbaurechtsfaktor des Gutachterausschusses (§ 49 Abs. 2 ImmoWertV).

Trage Bodenwert, Erbbauzins und Restlaufzeit im Rechner ein und frage beim Gutachterausschuss nach Zinssatz und Faktor, bevor du einen Preis nennst oder annimmst. Ein Erbbaurechtsfaktor unter 1,00 senkt den Wert, einer darüber hebt ihn.

Der Erbbauzins ergibt sich aus Bodenwert mal Erbbauzinssatz. Bei 300.000 Euro Bodenwert sind das bei 3 Prozent 9.000 Euro und bei 4 Prozent 12.000 Euro im Jahr, also 1.000 Euro im Monat.

Vereinbart wird der Erbbauzins im Vertrag als Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG). Der Rechner nennt deshalb nicht den ortsüblichen Betrag, sondern den, der aus deinem Satz folgt.

Als angemessenen Erbbauzinssatz definiert § 50 Abs. 3 ImmoWertV den Zinssatz, der sich bei der Neubestellung von Erbbaurechten der betroffenen Grundstücksart am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt.

Welcher Satz das für deine Lage ist, sagt der Gutachterausschuss. Über 60 Jahre hat ein Zins von 12.000 Euro bei 3 Prozent Liegenschaftszinssatz einen Barwert von 332.107 Euro.

Wähle im Rechner den Modus „Erbbauzins“, trage Bodenwert und Satz ein und vergleiche das Ergebnis mit dem Betrag in deinem Vertrag.

Der Barwertfaktor, im Alltag Vervielfältiger genannt, rechnet einen jährlichen Betrag in seinen heutigen Wert um. § 34 Abs. 2 ImmoWertV gibt die Formel vor: (q^n − 1) geteilt durch (q^n × (q − 1)) mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restlaufzeit.

Bei 60 Jahren ergeben sich 44,9550 bei 1 Prozent, 34,7609 bei 2, 27,6756 bei 3, 22,6235 bei 4, 18,9293 bei 5 und 16,1614 bei 6 Prozent. Ein Euro Erbbauzins im Jahr ist über 60 Jahre bei 3 Prozent also 27,68 Euro wert.

Der Faktor sinkt mit höherem Zins und kürzerer Restlaufzeit. Verwechsle ihn nicht mit den Vervielfältigern des Bewertungsgesetzes für Nießbrauch und Wohnrecht, die eine andere Tabelle für eine andere Aufgabe sind.

Die vollständige Tabelle für 10 bis 99 Jahre und 1 bis 6 Prozent steht unter dem Rechner; sie nutzt dieselbe Funktion wie die Berechnung.

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zahlen (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG).

Wie hoch sie ist und wie sie gezahlt wird, darf der Vertrag regeln, auch einen Ausschluss.

Nur wenn das Erbbaurecht für das Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde, beträgt sie mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts, den das Bauwerk bei Ablauf hat (Abs. 2).

Der Eigentümer kann die Zahlung abwenden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnst du ab, erlischt der Anspruch (Abs. 3).

Im Rechner trägst du den Entschädigungssatz aus deinem Vertrag und die Restnutzungsdauer des Hauses ein.

Bei 200.000 Euro Gebäudewert, 70 Jahren Restnutzungsdauer, 40 Jahren Restlaufzeit und 66,67 Prozent Entschädigung mindert ein abgezinster Anteil von 8.758 Euro den Wert.

Lies vorher die Entschädigungsklausel im Vertrag, denn sie entscheidet über den Abzug.

Das hängt vom Vertrag ab, und bei Wohnzwecken setzt § 9a ErbbauRG Grenzen. Dient das Bauwerk Wohnzwecken, begründet eine vereinbarte Anpassungsklausel einen Erhöhungsanspruch nur, soweit er unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist.

Unbillig ist eine Erhöhung regelmäßig, wenn sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.

Geltend machen darf der Eigentümer sie frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss und nach der jeweils letzten Erhöhung.

Der Rechner setzt den eingegebenen Erbbauzins für die ganze Restlaufzeit gleichbleibend an, weil § 50 Abs. 4 ImmoWertV nur vertraglich vereinbarte und gesetzlich zulässige Anpassungen berücksichtigt.

Erwartest du eine Erhöhung, rechne mit dem höheren Jahresbetrag: Bei 8.000 statt 6.000 Euro sinkt das Erbbaurecht im Standardfall von 83.027 auf 27.676 Euro.

Prüfe die Klausel im Vertrag, rechne mit dem Jahresbetrag, den du ernsthaft erwartest, und lass einen Streit über die Höhe rechtlich prüfen.

Der Rechner liefert dafür eine Orientierungsspanne, keine Entscheidung. Die Untergrenze ist der Wert des Erbbaugrundstücks, die Obergrenze der Bodenwert ohne Erbbaurecht.

Bei 400.000 Euro Bodenwert, 8.000 Euro Erbbauzins, 50 Jahren Restlaufzeit und je 2,5 Prozent Zinssatz reicht sie von 343.275 bis 400.000 Euro; das Erbbaurecht selbst ist 56.725 Euro wert.

Ein Gesetz schreibt keinen Kaufpreis vor, er ist Verhandlungssache.

Zum Kaufpreis kommen Kosten: Der Kauf ist ein Grundstückskauf (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), dazu kommen Notar und Grundbuch.

Dagegen rechnest du, was du bis zum Ablauf an Erbbauzins zahlen würdest: im Beispiel 8.000 Euro mal 28,3623, also 226.898 Euro Barwert. Vergleiche beide Summen und hole ein Gutachten ein, bevor du unterschreibst.

Der Kaufvertrag über das Grundstück braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB).

Den Wert für deine Lage nennt der Gutachterausschuss. Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV).

Der Rechner schlägt keinen Satz vor; die Vorgabe von 3 Prozent ist ein Rechenbeispiel.

Wie stark der Satz wirkt, zeigt ein Vergleich: Bei 40 statt 50 Jahren Restlaufzeit steigt die Untergrenze im Praxisfall auf 349.794 Euro, bei 3,5 statt 2,5 Prozent Liegenschaftszinssatz fällt sie auf 259.266 Euro.

Der Liegenschaftszinssatz kapitalisiert und zinst ab; der Erbbauzinssatz bestimmt dagegen, was als angemessener Erbbauzins gilt.

Beide dürfen verschieden sein, dann weicht die Summe von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück vom Bodenwert ab, und die Summenprobe im Rechner weist das aus. Frage beim Gutachterausschuss nach beiden Sätzen und trage sie getrennt ein.

Rechne dann zur Sicherheit eine zweite Variante mit einem Satz, der einen halben Prozentpunkt höher liegt, und beobachte, wie weit die Spanne wandert.

Nein.

Für Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Bewertungsgesetz Erbbaurecht und belastetes Grundstück gesondert (§ 192 BewG) und mit eigenen Regeln: Der Wert des Erbbaurechts folgt aus Erbbaurechtskoeffizienten oder Erbbaurechtsfaktoren der Gutachterausschüsse (§ 193 BewG), der des Grundstücks aus § 194 BewG.

Stehen keine Zinssätze der Gutachterausschüsse zur Verfügung, gelten feste Sätze von 2,5 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser bis 6,0 Prozent für Geschäftsgrundstücke (§ 193 Abs. 4 Satz 3 BewG), und die Grundbesitzwerte dürfen nicht weniger als 0 Euro betragen.

Der Rechner bildet das nicht ab; er rechnet nach der ImmoWertV, also nach der Verkehrswertlogik, und lässt negative Werte stehen. Bei 12.000 Euro Erbbauzins zeigt er für das Erbbaurecht minus 83.027 Euro.

Brauchst du den Wert für das Finanzamt, lass ihn von der Steuerberatung nach dem Bewertungsgesetz ermitteln und nimm den Wert dieses Rechners höchstens als Plausibilitätsprobe.