Wie viel Haus kann ich mir leisten online berechnen und…

Der maximale Kaufpreis ergibt sich aus Ihrer verfügbaren Monatsrate (Nettoeinkommen minus Fixkosten), dem Sollzins, der Darlehenslaufzeit, Ihrem Eigenkapital und den Kaufnebenkosten.

Bei 4.000 Euro Nettoeinkommen, 1.500 Euro Fixkosten, 50.000 Euro Eigenkapital, 3,5 Prozent Zins, 30 Jahren Laufzeit und 10 Prozent Nebenkosten errechnet der Rechner eine verfügbare Rate von 2.500 Euro, ein maximales Darlehen von 556.737 Euro und einen maximalen Kaufpreis von 551.580 Euro.

Das ist ein rechnerisches Maximum, kein empfohlener Betrag: Banken planen zusätzlich einen Puffer für Zinsänderungen nach der Zinsbindung und für Instandhaltungskosten der Immobilie ein.

Tragen Sie Ihre eigenen Werte ein, um Ihr persönliches Budget zu ermitteln, und planen Sie bewusst unter dem rechnerischen Maximum, um finanziellen Spielraum zu behalten.

Ja, bei 3.000 Euro Nettoeinkommen, 1.500 Euro Fixkosten und 30.000 Euro Eigenkapital ermittelt der Rechner bei 3,5 Prozent Zins und 30 Jahren Laufzeit einen maximalen Kaufpreis von 330.948 Euro.

Bei 3.500 Euro netto, gleichen Fixkosten und 40.000 Euro Eigenkapital steigt der Spielraum auf 441.264 Euro.

Entscheidend ist nicht allein das Einkommen, sondern die verfügbare Rate nach Abzug der Fixkosten: Wer bei 3.000 Euro netto nur 1.000 statt 1.500 Euro Fixkosten hat, kann sich mehr leisten als jemand mit höherem Einkommen, aber höheren laufenden Ausgaben.

Tragen Sie Ihre tatsächlichen Fixkosten ein, denn eine zu optimistische Schätzung führt zu einem überhöhten Budget, das die Bank später nicht in dieser Höhe finanziert.

Das maximale Darlehen ergibt sich aus Ihrer verfügbaren Monatsrate über die Annuitätenformel, unabhängig vom Eigenkapital.

Bei 2.500 Euro verfügbarer Rate, 3,5 Prozent Sollzins und 30 Jahren Laufzeit zeigt der Rechner ein maximales Darlehen von 556.737 Euro.

Der maximale Kaufpreis liegt dagegen niedriger oder höher, je nachdem, wie viel Eigenkapital Sie zusätzlich einbringen und wie hoch die Kaufnebenkosten in Ihrem Bundesland ausfallen.

Diese Trennung ist wichtig: Die Bank bewilligt primär das Darlehen auf Basis Ihrer Rate und Bonität, während der am Ende finanzierbare Kaufpreis zusätzlich von Eigenkapital und Nebenkosten abhängt.

Geben Sie deshalb beide Werte realistisch ein, statt nur die Darlehenssumme mit dem Kaufpreis gleichzusetzen.

Ohne Eigenkapital sinkt der maximale Kaufpreis spürbar, weil die Kaufnebenkosten dann vollständig aus dem Darlehen querfinanziert werden müssten.

Bei 4.000 Euro Nettoeinkommen, 1.500 Euro Fixkosten, 0 Euro Eigenkapital, 3,5 Prozent Zins, 30 Jahren Laufzeit und 10 Prozent Nebenkosten zeigt der Rechner einen maximalen Kaufpreis von 506.125 Euro – bei gleicher Rate und gleichem Darlehen von 556.737 Euro sind das 45.455 Euro weniger als mit 50.000 Euro Eigenkapital.

Banken verlangen für eine solche Vollfinanzierung zudem häufig Zinsaufschläge, die hier nicht eingerechnet sind, sodass der tatsächlich finanzierbare Betrag in der Praxis noch niedriger ausfallen kann.

Prüfen Sie deshalb, ob sich zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln decken lassen, bevor Sie eine Vollfinanzierung anstreben.

Eine verbreitete Faustregel lautet, dass die monatliche Kreditrate 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte.

Bei 4.000 Euro netto wären das 1.400 bis 1.600 Euro Rate, deutlich weniger als die 2.500 Euro, die der Rechner bei 1.500 Euro Fixkosten als rechnerisches Maximum ausweist.

Der Rechner selbst arbeitet nicht mit dieser Faustformel, sondern mit Ihrer tatsächlichen verfügbaren Rate nach Abzug der realen Fixkosten – das ist präziser, kann aber bei niedrigen Fixkosten ein höheres Budget ausweisen, als die Faustregel empfehlen würde.

Nutzen Sie die Faustformel als zusätzliche Kontrollgröße: Liegt die vom Rechner ermittelte Rate deutlich über 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens, lohnt sich ein bewusst konservativerer Kaufpreis als das angezeigte Maximum.

Eine kürzere Laufzeit senkt den maximalen Kaufpreis deutlich, weil die gleiche Monatsrate ein kleineres Darlehen trägt.

Bei 4.000 Euro Nettoeinkommen, 1.500 Euro Fixkosten, 50.000 Euro Eigenkapital und 3,5 Prozent Zins sinkt der maximale Kaufpreis von 551.580 Euro bei 30 Jahren Laufzeit auf 437.331 Euro bei 20 Jahren – ein Unterschied von 114.249 Euro bei identischer Rate.

Der Vorteil der kürzeren Laufzeit zeigt sich erst nach dem Kauf: Sie zahlen insgesamt deutlich weniger Zinsen und sind früher schuldenfrei.

Vergleichen Sie deshalb mehrere Laufzeiten im Rechner, bevor Sie sich festlegen, und wägen Sie ab, ob ein etwas geringerer Kaufpreis bei kürzerer Laufzeit nicht die finanziell solidere Wahl ist als das absolute Maximum bei 30 oder 35 Jahren.

Nach der Referenztabelle des Rechners liegt der maximale Kaufpreis bei 3.500 Euro Nettoeinkommen, 1.500 Euro Fixkosten, 50.000 Euro Eigenkapital, 3,5 Prozent Zins und 30 Jahren Laufzeit bei rund 450.355 Euro, bei 3.000 Euro netto bei rund 349.130 Euro.

Für ein Objekt zwischen 400.000 und 450.000 Euro orientieren Sie sich also an einem Nettoeinkommen von grob 3.200 bis 3.500 Euro bei diesen Rahmendaten – die genaue Grenze hängt von Ihren tatsächlichen Fixkosten, Ihrem Eigenkapital und dem aktuellen Zinssatz ab.

Geben Sie deshalb Ihre eigenen Werte in den Rechner ein, statt sich allein an dieser Orientierung zu halten, denn schon 500 Euro mehr oder weniger Fixkosten verschieben die Grenze um mehrere Zehntausend Euro.

Nicht eingerechnet sind laufende Kosten der künftigen Immobilie wie Hausgeld bei Eigentumswohnungen, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer und Versicherungen – diese kommen zusätzlich zur Kreditrate hinzu und sollten separat budgetiert werden.

Bei Eigentumswohnungen liegt das Hausgeld häufig bei 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter monatlich, bei einer 90-Quadratmeter-Wohnung also 270 bis 360 Euro zusätzlich.

Ebenfalls nicht berücksichtigt sind mögliche Modernisierungskosten bei älteren Gebäuden und ein Zinsaufschlag nach Ablauf der Zinsbindung, falls diese kürzer als die Gesamtlaufzeit ist.

Planen Sie deshalb bewusst unter dem rechnerischen Maximum, um für diese zusätzlichen Posten Luft zu behalten, statt das gesamte angezeigte Budget für den reinen Kaufpreis auszuschöpfen.

Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten müssen zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital oder Darlehen finanziert werden, sind selbst aber kein Teil des Immobilienwerts.

Der Rechner teilt deshalb die Summe aus Darlehen und Eigenkapital durch (1 plus Nebenkostensatz), damit der ausgewiesene Kaufpreis realistisch bleibt: Bei 556.737 Euro Darlehen, 50.000 Euro Eigenkapital und 10 Prozent Nebenkosten ergibt das einen Kaufpreis von 551.580 Euro statt der vollen 606.737 Euro Gesamtsumme.

Die Nebenkosten selbst betragen in diesem Beispiel 55.158 Euro.

Da die Nebenkostenquote je nach Bundesland zwischen etwa 9 und 15 Prozent schwankt, lohnt sich ein realistischer Wert statt eines pauschalen Schätzwerts, um das Budget nicht zu überschätzen.