Niessbrauch berechnen: Kapitalwert nach BewG mit Vervielfältiger

Ein Niessbrauch ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten erlaubt, eine Immobilie umfassend zu nutzen — also selbst darin zu wohnen oder die Mieteinnahmen zu beziehen.

Er wird im Grundbuch eingetragen und endet bei einem lebenslangen Niessbrauch mit dem Tod des Berechtigten.

Typisch ist der Niessbrauchvorbehalt bei der vorweggenommenen Erbfolge: Die Eltern uebertragen das Eigentum an ein Kind, behalten sich aber den Niessbrauch vor und nutzen die Immobilie weiterhin.

Steuerlich hat der Niessbrauch einen Kapitalwert, der nach § 14 BewG mit dem Vervielfaeltiger aus Anlage 9 berechnet wird. Dieser Kapitalwert mindert die Bemessungsgrundlage fuer die Schenkungsteuer.

Bei einer 300.000-Euro-Immobilie und einer 65-jaehrigen Frau betraegt der Kapitalwert 150.960 Euro — die Bemessungsgrundlage sinkt auf 149.040 Euro.

Der Niessbrauch ist im Buergerlichen Gesetzbuch in den §§ 1030 bis 1089 BGB geregelt und umfasst das Recht auf alle Nutzungen der Sache.

Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit dem Vervielfaeltiger aus Anlage 9 zum BewG. Der Jahreswert ist die Jahreskaltmiete abzueglich etwaiger Bewirtschaftungskosten.

Der Vervielfaeltiger haengt vom Alter und Geschlecht des Berechtigten ab und bildet die statistische Restlebenserwartung unter Beruecksichtigung eines Zinssatzes von 5,5 Prozent ab (§ 14 Abs. 1 BewG).

Zusaetzlich prueft das Finanzamt die Jahreswert-Deckelung nach § 16 BewG: Der Jahreswert darf maximal 1/18,6 des Immobilienwerts betragen.

Rechenbeispiel: Bei 300.000 Euro Immobilienwert und 12.000 Euro Jahresmiete betraegt der Jahreswert 12.000 Euro (keine Deckelung, da 12.000 kleiner als 16.129 Euro). Der Vervielfaeltiger fuer eine 65-jaehrige Frau liegt bei 12,580.

Kapitalwert = 12.000 × 12,580 = 150.960 Euro. Der Wert der belasteten Immobilie betraegt dann 300.000 − 150.960 = 149.040 Euro — genau dieser Betrag ist die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage.

Der Vervielfaeltiger ist ein Faktor aus der Anlage 9 zum Bewertungsgesetz (BewG), mit dem der Jahreswert einer lebenslangen Nutzung in einen Kapitalwert umgerechnet wird.

Er beruecksichtigt die statistische Restlebenserwartung des Berechtigten und einen gesetzlichen Zinssatz von 5,5 Prozent jaehrlich.

Da Frauen statistisch laenger leben als Maenner, haben sie bei gleichem Alter einen hoeheren Vervielfaeltiger: Eine 65-jaehrige Frau erhaelt den Vervielfaeltiger 12,580, ein gleichaltriger Mann nur 11,413.

Die Vervielfaeltiger werden vom Bundesministerium der Finanzen per BMF-Schreiben veroeffentlicht und aktualisiert, sobald eine neue Sterbetafel des Statistischen Bundesamts vorliegt.

Derzeit gelten die Werte nach der Sterbetafel 2020/2022 (BMF-Schreiben vom 01.12.2023, BStBl. I 2023 S. 2135, gueltig ab 01.01.2024).

Der Vervielfaeltiger sinkt mit steigendem Alter: Mit 40 Jahren liegt er fuer Frauen bei 16,899, mit 75 Jahren bei 9,373 und mit 90 Jahren bei 3,730 — der Kapitalwert schrumpft entsprechend.

§ 16 BewG begrenzt den Jahreswert einer Nutzung auf maximal 1/18,6 des Verkehrswerts der Immobilie. Diese Deckelung soll verhindern, dass ein unangemessen hoher Mietertrag zu einem ueberhoehten Kapitalwert fuehrt.

Die Grenze greift vor allem bei Immobilien mit hoher Mietrendite im Verhaeltnis zum Verkehrswert.

Beispiel: Bei 200.000 Euro Immobilienwert und 24.000 Euro Jahresmiete laege der Jahreswert eigentlich bei 24.000 Euro — die Deckelung begrenzt ihn jedoch auf 200.000 / 18,6 = 10.753 Euro.

Fuer eine 50-jaehrige Frau mit dem Vervielfaeltiger 15,704 ergibt sich dadurch ein Kapitalwert von 168.860 Euro statt 376.896 Euro ohne Deckelung.

Der Rechner prueft die § 16-Grenze automatisch und zeigt sowohl den ungedeckelten als auch den gedeckelten Jahreswert an.

Die Deckelung ist fuer Uebertragende relevant, weil ein geringerer Kapitalwert die steuerliche Wirkung des Niessbrauchvorbehalts schmaelert — die Bemessungsgrundlage fuer die Schenkungsteuer faellt dann hoeher aus als ohne Deckelung.

Je juenger der Niessbraucher, desto hoeher der Vervielfaeltiger und damit der Kapitalwert, weil die statistische Restlebenserwartung laenger ist.

Bei einer Frau mit 300.000 Euro Immobilienwert und 12.000 Euro Jahresmiete zeigt sich der Effekt deutlich: Mit 40 Jahren (Vervielfaeltiger 16,899) betraegt der Kapitalwert 202.788 Euro, mit 65 Jahren (12,580) sind es 150.960 Euro und mit 80 Jahren (7,442) nur noch 89.304 Euro.

Der Niessbrauch-Anteil sinkt dabei von 67,6 auf 50,3 und schliesslich auf 29,8 Prozent.

Fuer die Schenkungsteuerplanung bedeutet das: Eine fruehe Uebertragung erzielt einen hoeheren Niessbrauchwert und drueckt die Bemessungsgrundlage staerker als eine Uebertragung im hohen Alter.

Die Vervielfaeltiger-Tabelle ist in ganzen Lebensjahren gestuft — das vollendete Lebensjahr am Bewertungsstichtag ist massgeblich. Auch wenige Monate koennen den Vervielfaeltiger aendern, wenn der Stichtag kurz vor oder nach einem Geburtstag liegt.

Daher ist die Wahl des Uebertragungszeitpunkts ein aktiver steuerlicher Gestaltungshebel.

Ein Niessbrauch berechtigt den Berechtigten, die Immobilie umfassend zu nutzen — er darf sie selbst bewohnen, vermieten und die Mieteinnahmen einbehalten.

Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt dagegen nur zur persoenlichen Eigennutzung der Wohnung und schliesst eine Vermietung aus.

Dieser Unterschied hat direkte steuerliche Auswirkungen: Der Kapitalwert des Niessbrauchs wird mit dem vollen Jahreswert (Jahreskaltmiete) berechnet, waehrend beim Wohnrecht nur der Nutzungswert der Eigennutzung angesetzt wird, der haeufig niedriger liegt.

Bei einer 65-jaehrigen Frau und 12.000 Euro Jahreskaltmiete betraegt der Niessbrauch-Kapitalwert 150.960 Euro. Ein Wohnrecht wuerde nur dann denselben Kapitalwert ergeben, wenn der persoenliche Nutzungswert ebenfalls 12.000 Euro betraegt.

In der Praxis ist der Niessbrauch die gaengigere Gestaltung bei der vorweggenommenen Erbfolge, weil er flexibler ist und einen hoeheren steuerlichen Abzugsbetrag erzeugt.

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und enden bei lebenslanger Bestellung mit dem Tod des Berechtigten.

Bei einer Schenkung unter Niessbrauchvorbehalt wird der Kapitalwert des Niessbrauchs von der Bemessungsgrundlage abgezogen.

Die Bemessungsgrundlage fuer die Schenkungsteuer ist der Immobilienwert abzueglich des Kapitalwerts — nicht der volle Verkehrswert.

Beispiel: Eine Mutter uebertraegt ein Haus im Wert von 450.000 Euro an ihre Tochter und behaelt sich den Niessbrauch vor. Bei Alter 72 und 15.600 Euro Jahresmiete betraegt der Kapitalwert 162.833 Euro (Vervielfaeltiger 10,438).

Die Bemessungsgrundlage sinkt auf 287.167 Euro. Da der Freibetrag fuer Kinder bei 400.000 Euro liegt (§ 16 ErbStG), faellt keine Schenkungsteuer an.

Ohne den Niessbrauchvorbehalt waere auf 450.000 − 400.000 = 50.000 Euro Schenkungsteuer von 3.500 Euro (Steuerklasse I, 7 Prozent) faellig.

Der Freibetrag erneuert sich alle zehn Jahre, sodass wiederholte Uebertragungen innerhalb der Familie moeglich sind.

Fuer groessere Vermoegen laesst sich der Niessbrauchvorbehalt mit einer gestaffelten Uebertragung ueber mehrere Zehnjahreszeitraeume kombinieren, um die Freibetraege optimal auszuschoepfen.

Bewirtschaftungskosten mindern den Jahreswert und damit den Kapitalwert des Niessbrauchs.

Bei Eigennutzung durch den Niessbraucher fallen in der Regel keine Bewirtschaftungskosten im steuerlichen Sinne an (0 Prozent), weil der Niessbraucher die laufenden Kosten selbst traegt.

Bei vermietetem Niessbrauch setzt das Finanzamt erfahrungsgemaess 15 bis 25 Prozent fuer Verwaltungs- und Instandhaltungskosten an. Der Abzug senkt den Jahreswert und reduziert damit den Kapitalwert des Niessbrauchs.

Rechenbeispiel: Bei 400.000 Euro Immobilienwert, 15.000 Euro Jahresmiete und 20 Prozent Bewirtschaftungskosten sinkt der Jahreswert auf 12.000 Euro.

Fuer einen 40-jaehrigen Mann (Vervielfaeltiger 16,412) ergibt sich ein Kapitalwert von 196.944 Euro (49,2 Prozent).

Ohne Bewirtschaftungskosten laege der Kapitalwert bei 246.180 Euro (61,5 Prozent) — die 20 Prozent Abzug senken den Kapitalwert also um rund 49.236 Euro.

Fuer die Hoehe der Bewirtschaftungskosten gibt es keine feste gesetzliche Vorgabe; sie richtet sich nach der konkreten Nutzungssituation und der Verwaltungspraxis des oertlichen Finanzamts.