Wohnrecht berechnen: Kapitalwert nach BewG ermitteln

Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die dem Berechtigten erlaubt, ein Gebäude oder einzelne Räume unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.

Anders als beim Nießbrauch darf der Wohnberechtigte die Immobilie nicht vermieten — das Recht ist auf die persönliche Eigennutzung beschränkt.

Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist weder übertragbar noch vererblich (§ 1092 Abs. 1 BGB); ein lebenslang bestelltes Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten.

In der Praxis vereinbaren Familien das Wohnrecht meist bei einer Immobilienübertragung: Die Eltern übertragen ihr Haus an ein Kind und behalten sich das Recht vor, weiterhin dort zu wohnen.

Steuerlich hat das Wohnrecht einen Kapitalwert, der nach §§ 14 und 16 BewG berechnet wird und die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer mindert.

Bei einer 65-jährigen Frau, 80 Quadratmeter Wohnfläche und 8 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter beträgt der Kapitalwert nach der seit 01.01.2026 geltenden Tabelle 96.637 Euro.

Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit dem Vervielfältiger aus der Tabelle, die das Bundesfinanzministerium nach § 14 Abs. 1 BewG bekannt gibt (die frühere Anlage 9 zum BewG ist weggefallen).

Der Jahreswert ist die jährliche Kaltmiete, die für die bewohnte Fläche ortsüblich wäre — Wohnfläche in Quadratmetern mal Kaltmiete pro Quadratmeter mal 12 Monate.

Zusätzlich prüft das Finanzamt die Deckelung nach § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens 1/18,6 des Verkehrswerts betragen.

Rechenbeispiel: Bei 80 Quadratmeter, 8 Euro Kaltmiete und 350.000 Euro Verkehrswert beträgt der Jahreswert 7.680 Euro (keine Deckelung, da die Obergrenze bei 18.817 Euro liegt).

Für eine 65-jährige Frau liegt der Vervielfältiger seit 01.01.2026 bei 12,583. Kapitalwert = 7.680 × 12,583 = 96.637 Euro.

Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen und ergibt die steuerliche Bemessungsgrundlage: 350.000 − 96.637 = 253.363 Euro.

Bei einem befristeten Wohnrecht tritt an die Stelle des Vervielfältigers ein Barwertfaktor aus Anlage 9a zum BewG, der die vereinbarte Laufzeit statt der statistischen Restlebenserwartung abbildet, höchstens aber der lebenslange Vervielfältiger (§ 13 Abs. 1 Satz 2 BewG): Für 10 Jahre beträgt er 7,745, für 15 Jahre 10,314.

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt eine neue Vervielfältiger-Tabelle, die das Bundesfinanzministerium am 21. Oktober 2025 veröffentlicht hat. Grundlage ist die am 22.

Juli 2025 veröffentlichte Allgemeine Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts, weiterhin verzinst mit 5,5 Prozent nach § 14 Abs. 1 BewG. Die Vorgängertabelle nach Sterbetafel 2020/2022 (BMF-Schreiben vom 01.12.2023) galt nur bis 31.

Dezember 2025 und ist seither überholt.

Weil die statistische Lebenserwartung leicht gestiegen ist, fallen die neuen Vervielfältiger minimal höher aus: Für eine 65-jährige Frau stieg der Wert von 12,580 auf 12,583, für einen 60-jährigen Mann von 12,760 auf 12,798.

Der Vervielfältiger hängt weiterhin vom vollendeten Lebensjahr am Bewertungsstichtag und vom Geschlecht ab — Frauen erhalten bei gleichem Alter einen höheren Wert, weil ihre statistische Lebenserwartung länger ist.

Wer eine alte Tabelle aus dem Internet oder einem älteren PDF verwendet, rechnet mit einem falschen, seit Jahresbeginn 2026 nicht mehr gültigen Faktor.

Die Deckelung greift, wenn der rechnerische Jahreswert mehr als 1/18,6 des Verkehrswerts der Immobilie beträgt. § 16 BewG soll verhindern, dass eine im Verhältnis zum Immobilienwert unangemessen hohe Miete den Kapitalwert künstlich aufbläht.

Die Prüfung erfolgt automatisch: Der Jahreswert (Wohnfläche × Kaltmiete × 12) wird mit der Obergrenze (Verkehrswert geteilt durch 18,6) verglichen — der niedrigere Betrag gilt.

Beispiel ohne Deckelung: Bei 80 Quadratmeter, 8 Euro Kaltmiete und 350.000 Euro Verkehrswert beträgt der Jahreswert 7.680 Euro, die Obergrenze liegt bei 18.817 Euro — keine Deckelung.

Beispiel mit Deckelung: Bei derselben Fläche, 20 Euro Kaltmiete und nur 150.000 Euro Verkehrswert beträgt der rechnerische Jahreswert 19.200 Euro, die Obergrenze jedoch nur 8.065 Euro. Der Jahreswert wird auf 8.065 Euro gekappt.

Für eine 65-jährige Frau (Vervielfältiger 12,583) ergibt sich dadurch ein Kapitalwert von 101.476 Euro statt 241.594 Euro ohne Deckelung. Die Deckelung trifft vor allem Objekte mit hoher Mietrendite im Verhältnis zum Verkehrswert.

Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB beschränkt sich auf die persönliche Nutzung der Wohnung — der Berechtigte darf ausschließlich selbst dort wohnen. Ein Nießbrauch nach §§ 1030 ff.

BGB geht weiter: Der Nießbraucher darf die Immobilie auch vermieten und sämtliche Erträge einbehalten. Der Unterschied wirkt sich dreifach aus.

Steuerlich basiert der Kapitalwert des Wohnrechts auf dem persönlichen Nutzungswert, während beim Nießbrauch die gesamte erzielbare Miete angesetzt wird, die höher ausfallen kann.

Zivilrechtlich ist das Wohnrecht höchstpersönlich und nicht übertragbar (§ 1092 BGB), während beim Nießbrauch die Ausübung einem Dritten überlassen werden kann (§ 1059 BGB).

In der Praxis verfällt ein Wohnrecht wertlos, sobald der Berechtigte in ein Pflegeheim zieht — eine Vermietung ist ausgeschlossen. Ein Nießbraucher kann die Wohnung dann vermieten und die Einnahmen zur Finanzierung der Pflegekosten nutzen.

Für die Nachfolgeplanung ist der Nießbrauch deshalb die flexiblere, das Wohnrecht die schlankere Lösung bei feststehender Eigennutzung.

Beide Rechte werden mit demselben Vervielfältiger aus der BMF-Tabelle nach § 14 Abs. 1 BewG bewertet, nur die Bemessungsgrundlage des Jahreswerts unterscheidet sich.

Wird ein Wohnrecht abgelöst, weil der Berechtigte auszieht oder der Eigentümer die Immobilie unbelastet verkaufen möchte, dient der Kapitalwert nach § 14 BewG als Ausgangsgröße für die Ablösesumme.

Er entspricht dem Betrag, den das Finanzamt auch für die Schenkung- oder Erbschaftsteuer ansetzt.

Beispiel: Ein 70-jähriger Mann verzichtet auf sein lebenslanges Wohnrecht an einer 95-Quadratmeter-Wohnung mit 9 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter und 420.000 Euro Verkehrswert.

Der Jahreswert beträgt 95 × 9 × 12 = 10.260 Euro, der Vervielfältiger für einen 70-jährigen Mann 9,938 — der Kapitalwert und damit die rechnerische Ablösesumme liegen bei 101.964 Euro.

In der Praxis wird dieser Betrag oft nachverhandelt, etwa wenn der Berechtigte gesundheitlich eingeschränkt ist und eine kürzere individuelle Lebenserwartung als die Sterbetafel unterstellt, oder wenn beide Seiten sich auf einen Abschlag für die sofortige Verfügbarkeit des Geldes einigen.

Rechtlich zwingend ist die Ablösung nicht: Ohne Zustimmung des Berechtigten kann ein eingetragenes Wohnrecht nicht einseitig gelöscht werden.

Bei einer Schenkung mit Wohnrechtvorbehalt mindert der Kapitalwert des Wohnrechts die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer — das Finanzamt zieht ihn vom Immobilienwert ab, nur der Restbetrag wird besteuert.

Beispiel: Ein 68-jähriger Vater überträgt ein Haus im Wert von 500.000 Euro an sein Kind und behält sich ein lebenslanges Wohnrecht an 85 Quadratmetern mit 9,50 Euro Kaltmiete vor.

Der Kapitalwert beträgt 102.336 Euro, die Bemessungsgrundlage sinkt auf 397.664 Euro. Da der Freibetrag für Kinder bei 400.000 Euro liegt (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), fällt keine Schenkungsteuer an.

Ohne den Wohnrechtvorbehalt läge die Bemessungsgrundlage bei vollen 500.000 Euro — die 100.000 Euro oberhalb des Freibetrags wären in Steuerklasse I mit 11 Prozent zu versteuern (§ 19 ErbStG), also 11.000 Euro Schenkungsteuer.

Der Freibetrag erneuert sich alle zehn Jahre (§ 14 ErbStG), sodass eine frühzeitige Übertragung mit Wohnrecht langfristig Spielraum für weitere Vermögensverschiebungen schafft.

Ein Wohnrecht bindet Dritte nur, wenn es als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist (§ 1093 i. V. m. § 1090 BGB).

Eine rein vertragliche Vereinbarung ohne Grundbucheintrag ist zwischen den Parteien zwar gültig, schützt den Berechtigten aber nicht, wenn die Immobilie verkauft, verschenkt oder zwangsversteigert wird — der neue Eigentümer muss das Recht dann nicht respektieren.

Die Eintragung erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung (§ 873, § 925 BGB); ein privatschriftlicher Vertrag reicht für die dingliche Wirkung nicht aus, ein Notar ist also nicht optional.

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, Anlage 2, Tabelle B) und bemessen sich am Kapitalwert als Gegenstandswert.

Bei einem Kapitalwert von 96.637 Euro (Frau 65, 80 Quadratmeter, 8 Euro Kaltmiete) liegt der Gegenstandswert in der Gebührenstufe bis 110.000 Euro mit einer vollen Gebühr (1,0) von 273 Euro; die notarielle Beurkundung der Bestellung mit der 2,0-Gebühr kostet dann rund 546 Euro, die Grundbucheintragung mit der 1,0-Gebühr weitere 273 Euro — zusammen etwa 819 Euro zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer auf die Notargebühren.

Wie stark der Verkehrswert sinkt, zeigt der Rechner als Wohnrecht-Anteil am Immobilienwert — das Verhältnis von Kapitalwert zu Verkehrswert in Prozent.

Bei den Standardwerten (Frau 65, 80 Quadratmeter, 8 Euro Kaltmiete, 350.000 Euro Verkehrswert) beträgt der Kapitalwert 96.637 Euro, das sind 27,6 Prozent des Verkehrswerts.

Der Immobilienwert nach Abzug des Wohnrechts liegt entsprechend bei 253.363 Euro.

Die Minderung fällt umso stärker aus, je jünger der Berechtigte ist und je höher die ortsübliche Miete im Verhältnis zum Verkehrswert liegt: Bei einer 40-jährigen Frau mit denselben Eingaben steigt der Kapitalwert auf 129.815 Euro (37,1 Prozent des Verkehrswerts), bei einer 80-jährigen Frau sinkt er auf 57.523 Euro (16,4 Prozent).

Für Käufer einer bereits mit Wohnrecht belasteten Immobilie ist dieser Prozentsatz die relevante Größe, um einen realistischen Kaufpreisabschlag zu verhandeln — die Bank finanziert in der Regel nur den um das Wohnrecht geminderten Beleihungswert.

Das Gesetz regelt die Kostentragung beim Wohnrecht nicht abschließend einheitlich, in der Praxis hat sich aber eine klare Aufteilung etabliert. Gewöhnliche Erhaltungskosten wie kleinere Reparaturen trägt nach § 1093 Abs. 1 i.

V. m. § 1041 BGB der Wohnberechtigte, weil er die Sache wie ein Nutzniesser zu erhalten hat.

Größere Instandsetzungen, die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung bleiben dagegen Sache des Eigentümers, da dieser weiterhin der wirtschaftlich Berechtigte der Substanz ist — abweichende Regelungen im Wohnrechtsvertrag sind aber zulässig und in der Praxis üblich, etwa wenn der Berechtigte im Gegenzug ein günstigeres Wohnrecht erhält.

Die Kosten für die notarielle Bestellung und Grundbucheintragung trägt in der Regel derjenige, der vom Wohnrecht profitiert, meist also der Berechtigte oder im Rahmen einer Hausübergabe die übernehmende Partei nach Absprache.

Bei einem Kapitalwert von 96.637 Euro liegen Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG-Tabelle B zusammen bei rund 819 Euro zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer auf die Notargebühren.