Ein häufiger Fehler ist, den Jahresrohertrag zu optimistisch anzusetzen – entweder mit der aktuellen statt der nachhaltigen Marktmiete oder ohne Leerstandsrisiko. Der Bewirtschaftungskostenanteil wird oft zu niedrig angesetzt, weil Instandhaltung und Mietausfallwagnis unterschätzt werden.
Der Liegenschaftszins aus einem anderen Markt oder einer anderen Immobilientyp-Kategorie macht das Ergebnis unbrauchbar. Und schließlich wird der Bodenwert nicht mit dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses abgeglichen, sondern pauschal geschätzt.
Ein weiterer Fehler ist es, die Restnutzungsdauer zu großzügig anzusetzen, obwohl sie den Vervielfältiger und damit den gesamten Gebäudeertragswert unmittelbar bestimmt — bei einem alten, unsanierten Gebäude fällt sie deutlich kürzer aus als bei einem modernisierten.
Ebenso wird der Bewirtschaftungskostenanteil oft zu niedrig gewählt, weil Instandhaltung und Mietausfallwagnis unterschätzt werden, was den Reinertrag und den Ertragswert künstlich erhöht.
Schließlich wird der berechnete Ertragswert manchmal wie ein verbindlicher Verkehrswert behandelt, obwohl er nur eine überschlägige Einschätzung ist; ein rechtssicherer Wert erfordert ein Gutachten nach den anerkannten Regeln der Wertermittlung.
Wer den Ertragswert überschlägig ermittelt, sollte die Eingaben deshalb bewusst vorsichtig wählen und das Ergebnis als Bandbreite statt als exakten Wert lesen.
Erst ein Gutachten durch eine sachverständige Person berücksichtigt Lagebesonderheiten, Bauzustand, Mietvertragsstruktur und Marktumfeld vollständig und liefert einen belastbaren Verkehrswert, der auch gegenüber Bank oder Finanzamt Bestand hat.
Bis dahin bleibt der berechnete Wert eine gute Grundlage, um deutlich überteuerte Angebote früh zu erkennen.
Der wichtigste methodische Punkt betrifft die Behandlung des Bodenwerts, und den nimmt der Rechner nach § 28 Absatz 1 Nummer 1 ImmoWertV korrekt vor.
Im Standardfall — 18.000 Euro Jahresrohertrag, 25 Prozent Bewirtschaftungskosten, 40 Jahre Restnutzungsdauer, 3,5 Prozent Liegenschaftszins und 80.000 Euro Bodenwert — zieht er zuerst die Bodenwertverzinsung von 80.000 × 3,5 Prozent = 2.800 Euro vom Reinertrag ab und kapitalisiert nur den Gebäudereinertrag von 10.700 Euro.
So ergeben sich 13.500 Euro Reinertrag, ein Vervielfältiger von 21,36, ein Gebäudeertragswert von 228.499 Euro und ein Ertragswert von 308.499 Euro.
Ohne diesen Abzug würde die Verzinsung des Grund und Bodens doppelt einfließen und der Wert läge rund 19 Prozent zu hoch.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 Absatz 1 Nummer 2 zinst stattdessen den Bodenwert über die Restnutzungsdauer ab und kommt auf denselben Bereich — ein häufiger Fehler ist, beide Wege zu vermischen und den Bodenwert doppelt zu mindern.
Lies das Ergebnis dennoch als fundierte Ersteinschätzung und nicht als verbindlichen Verkehrswert; gerade bei hohem Bodenwertanteil, den der Rechner mit 26 Prozent selbst ausweist, lohnt die Gegenrechnung.
