WEG-Abstimmungsrechner: Mehrheit nach WEMoG 2020

Nein — seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, gibt es kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr.

Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend oder vertreten sind.

Vor der Reform war bei der Erstversammlung die Anwesenheit von mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile erforderlich; wurde dieses Quorum nicht erreicht, musste eine Zweitversammlung einberufen werden, die dann ohne Quorum beschlussfähig war.

Diese Zweitversammlungs-Regelung nach § 25 Abs. 3 WEG alter Fassung ist ersatzlos entfallen.

In der Praxis bedeutet das: Auch wenn nur 3 von 20 Eigentümern erscheinen, können sie wirksame Beschlüsse fassen — allerdings nur mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung, ob dort abweichende Regelungen zur Beschlussfähigkeit vereinbart wurden, denn ältere Teilungserklärungen enthalten häufig noch ein Quorum von 50 Prozent.

Bei geringer Beteiligung sind gefasste Beschlüsse zwar wirksam, aber abwesende Eigentümer können sie innerhalb eines Monats anfechten.

Das Kopfprinzip ist der gesetzliche Standard nach § 25 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer hat genau eine Stimme, unabhängig von der Größe oder dem Wert seiner Wohnung.

Ein Eigentümer einer 30-Quadratmeter-Wohnung hat dieselbe Stimmkraft wie der Eigentümer einer 150-Quadratmeter-Wohnung.

Beim MEA-Stimmrecht dagegen richtet sich die Stimmkraft nach den Miteigentumsanteilen — ein Eigentümer mit 200 von 1.000 MEA hat doppelt so viel Gewicht wie einer mit 100 MEA.

Das MEA-Stimmrecht muss in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vereinbart sein; es gilt nicht automatisch. Daneben gibt es das Objektprinzip, bei dem jedes Sondereigentum eine Stimme erhält, unabhängig vom Eigentümer.

Dieser Rechner arbeitet nach dem gesetzlichen Kopfprinzip.

Die MEA-Prüfung kommt nur beim qualifizierten Beschluss nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 hinzu, wo mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf die Ja-Stimmen entfallen muss — dort entscheiden also beide Prinzipien gleichzeitig über das Ergebnis.

Enthaltungen zählen nicht als abgegebene Stimmen und senken die Berechnungsbasis. Bei 15 anwesenden Eigentümern, 10 Ja-Stimmen und 2 Enthaltungen sind nur 13 Stimmen abgegeben (10 Ja plus 3 Nein).

Die einfache Mehrheit bezieht sich auf diese 13 abgegebenen Stimmen, nicht auf die 15 Anwesenden — die Schwelle liegt bei 7 statt bei 8.

Enthaltungen wirken sich also zugunsten des Antrags aus, weil sie die Basis und damit die erforderliche Stimmenzahl verringern. Bei knappen Abstimmungen kann eine einzige zusätzliche Enthaltung den Beschluss kippen oder retten.

Beim qualifizierten Beschluss nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 gilt dasselbe Prinzip für die Kopf-Schwelle: Die mehr als zwei Drittel beziehen sich auf die abgegebenen Stimmen ohne Enthaltungen.

Die MEA-Schwelle dagegen bezieht sich immer auf alle Miteigentumsanteile, nicht nur auf die der Anwesenden. Deshalb sollten Enthaltungen im Protokoll getrennt von Nein-Stimmen ausgewiesen werden, damit die Schwellenberechnung nachvollziehbar bleibt.

Ein qualifizierter Beschluss ist für bauliche Veränderungen vorgesehen, deren Kosten allen Eigentümern auferlegt werden sollen.

Er erfordert zwei Schwellen gleichzeitig: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen nach Köpfen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Bei 13 abgegebenen Stimmen liegt die Kopf-Schwelle bei 9 (mehr als 8,67); die MEA-Schwelle verlangt mehr als 50 Prozent aller MEA, bezogen auf die gesamte WEG — genau 50 Prozent reicht nicht.

Werden beide Schwellen erreicht, tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile.

Wird nur die Kopfmehrheit erreicht, aber nicht die MEA-Schwelle, können die Kosten nur den zustimmenden Eigentümern auferlegt werden — der Beschluss über die bauliche Veränderung selbst kann aber trotzdem mit einfacher Mehrheit gefasst werden, nur die Kostenverteilung ändert sich.

Die Unterscheidung zwischen § 21 Abs. 2 und Abs. 3 WEG bestimmt also nicht, ob gebaut werden darf, sondern wer zahlt.

Die 3/4-Mehrheit ist in § 23 Abs. 1a WEG für einen bestimmten Beschlussgegenstand vorgesehen: die Einführung einer virtuellen Eigentümerversammlung.

Die Eigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen innerhalb der nächsten drei Jahre rein virtuell stattfinden dürfen. Bei 16 abgegebenen Stimmen liegt die Schwelle bei 12 (drei Viertel von 16).

Diese Regelung wurde durch das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen eingeführt und soll den Eigentümern Flexibilität bei der Versammlungsform geben.

Ein Beschluss zur virtuellen Versammlung muss die vergleichbare Teilnahme und Rechteausübung sicherstellen — die virtuelle Versammlung muss einer Präsenzversammlung funktional entsprechen.

Der Beschluss ist auf drei Jahre befristet und muss danach erneuert werden, wenn die Gemeinschaft weiterhin virtuell tagen möchte. Übergangsregel § 48 Abs. 6: Wird der Beschluss vor dem 1.

Januar 2028 gefasst, muss die Gemeinschaft bis einschließlich 2028 mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr abhalten.

Andere Beschlussgegenstände, etwa bauliche Veränderungen, fallen nicht unter die 3/4-Regel, sondern unter den qualifizierten Beschluss nach § 21 Abs. 2.

Ein allstimmiger Beschluss erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer — nicht nur der anwesenden, sondern aller in der WEG, auch der Abwesenden.

Er ist typischerweise für Vereinbarungsänderungen notwendig, also für Änderungen an der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung.

Auch der Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform, es sei denn, die Eigentümer haben zuvor beschlossen, dass für Umlaufbeschlüsse eine einfache Mehrheit genügt.

In der Praxis ist Allstimmigkeit bei größeren WEGs schwer zu erreichen — bei 20 Eigentümern muss jeder einzelne zustimmen, bei 50 Eigentümern wird es nahezu unmöglich. Deshalb scheitern Vereinbarungsänderungen häufig.

Ein vereinbarungsändernder Beschluss ohne Öffnungsklausel oder gesetzliche Beschlusskompetenz ist seit BGH V ZB 58/99 (20.09.2000) nichtig, nicht nur anfechtbar — § 23 Abs. 4 S. 1 WEG.

Das WEMoG hat punktuelle Beschlusskompetenzen geschaffen (z. B. § 16 Abs. 2 S. 2, § 20 Abs. 1), aber keine generelle Öffnung. Eine echte Vereinbarung wirkt gegen Sondernachfolger nur mit Grundbucheintragung (§ 10 Abs. 3).

Die Anfechtungsklage nach § 44 WEG muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Die Begründungsfrist beträgt zwei Monate ab dem Beschlussdatum.

Beide Fristen sind gesetzliche Ausschlussfristen — werden sie versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er rechtswidrig war.

Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist unter den engen Voraussetzungen der §§ 233 bis 238 ZPO möglich, etwa bei unverschuldeter Verhinderung wie einem Krankenhausaufenthalt.

Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes, nicht gegen einzelne Eigentümer. Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer, auch wenn sie nicht Partei des Verfahrens sind.

Neben der Anfechtungsklage gibt es die Nichtigkeitsklage, die nicht an Fristen gebunden ist — sie greift bei Verstößen gegen zwingendes Recht, etwa wenn ein Beschluss in die unverzichtbaren Rechte eines Eigentümers eingreift.

Die Kosten einer Anfechtungsklage trägt grundsätzlich die unterlegene Partei; der Streitwert richtet sich nach dem wirtschaftlichen Interesse des Klägers an der Beschlussaufhebung.

Der Rechner berechnet die Kopf-Schwellen nach dem gesetzlichen Standard des § 25 Abs. 2 WEG.

Wenn Ihre Gemeinschaftsordnung ein abweichendes Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen vorsieht, gelten andere Schwellenwerte für die einfache Mehrheit und die qualifizierten Beschlüsse.

In diesem Fall können Sie den Rechner als Orientierung nutzen, müssen die Ergebnisse aber an Ihr MEA-Stimmrecht anpassen, indem Sie die Stimmkraft nach Anteilen statt nach Köpfen berechnen.

Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, ob dort ein abweichendes Stimmrecht vereinbart wurde.

Bei einem qualifizierten Beschluss nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 muss die MEA-Schwelle unabhängig vom vereinbarten Stimmrecht immer auf alle Miteigentumsanteile der gesamten WEG bezogen werden — auch auf die der abwesenden Eigentümer, nicht nur auf die der Anwesenden.

Das Objektprinzip — eine Stimme je Sondereigentum, unabhängig vom Eigentümer — ist eine weitere Variante, die in manchen Gemeinschaftsordnungen vorkommt und vom Kopfprinzip ebenfalls abweicht.