Notarkostenrechner 2026: Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf

Notarkosten berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Basis ist die Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 GNotKG), die jedem Geschäftswert eine einfache Gebühr zuordnet.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die Tabelle-B-Gebühr 635 Euro.

Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt das 2,0-Fache dieser Gebühr an (1.270 Euro, KV Nr. 21100), für den Vollzug das 0,5-Fache (317,50 Euro, KV Nr. 22110) und für die Betreuung ebenfalls das 0,5-Fache (317,50 Euro, KV Nr. 22200).

Auf alle Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer. Grundbuchkosten sind davon getrennt und umsatzsteuerfrei. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei allen Notaren in Deutschland identisch.

Der Geschäftswert wird auf die nächste Stufengrenze der Tabelle B aufgerundet, sodass sich die Gebühr stufenweise erhöht, nicht linear. Zusätzlich berechnet der Notar eine Auslagenpauschale für Grundbuchauszüge, Postkosten und Zustellungen.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis mit gleich hoher Grundschuld betragen die Gesamtkosten 5.047,42 Euro.

Die Grundschuldbestellung kostet das 1,0-Fache der Tabelle-B-Gebühr für den Grundschuldbetrag (KV Nr. 21200) plus eine Betreuungsgebühr von 0,5-fach (KV Nr. 22200).

Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro beträgt die Gebühr 635 Euro für die Bestellung und 317,50 Euro für die Betreuung, zusammen 952,50 Euro netto.

Hinzu kommt die Grundschuld-Eintragung im Grundbuch mit dem 1,0-Fachen der Gebühr (635 Euro, KV Nr. 14120). Die Eintragung ist eine Grundbuchgebühr und daher umsatzsteuerfrei, während auf die Notargebühren 19 Prozent Umsatzsteuer anfallen.

Bei einem Barkauf ohne Finanzierung entfallen alle drei Posten vollständig, was die Gesamtkosten bei 300.000 Euro von 5.047,42 Euro auf 3.278,95 Euro senkt.

Der Grundschuldbetrag kann vom Kaufpreis abweichen, wenn der Darlehensbetrag niedriger ist als der Kaufpreis. In diesem Fall berechnet der Notar die Grundschuldgebühren auf Basis des tatsächlichen Grundschuldbetrags, nicht des Kaufpreises.

Eine Grundschuld von 240.000 Euro statt 300.000 Euro spart rund 280 Euro Gesamtkosten.

Nein, das sind zwei getrennte Kostenblöcke mit unterschiedlicher Rechtsgrundlage und steuerlicher Behandlung. Notarkosten sind das Honorar des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung.

Sie werden nach dem Kostenverzeichnis zum GNotKG (Anlage 1 zu § 3 Abs. 2) berechnet und unterliegen der Umsatzsteuer von 19 Prozent.

Grundbuchkosten sind Gerichtsgebühren für die Eintragungen im Grundbuch: Eigentumsumschreibung (KV Nr. 14110), Auflassungsvormerkung (KV Nr. 14150) und gegebenenfalls Grundschuld-Eintragung (KV Nr. 14120).

Grundbuchkosten sind umsatzsteuerfrei, weil sie Gerichtsgebühren darstellen, die das Grundbuchamt erhebt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro mit Grundschuld betragen die Notarkosten 3.459,92 Euro brutto und die Grundbuchkosten 1.587,50 Euro.

Die Grundbuchkosten machen damit etwa 31 Prozent der Gesamtkosten aus. In der Praxis stellt der Notar beide Kostenblöcke in einer einzigen Rechnung zusammen, was die Verwechslung begünstigt.

Wer 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Gesamtsumme rechnet, überschätzt die Kosten um rund 300 Euro.

Die Tabelle B ist die Gebührentabelle in Anlage 2 zu § 34 GNotKG. Sie ordnet jedem Geschäftswert eine einfache Gebühr zu, die als Basis für alle Vielfachen dient.

Die Tabelle steigt in Stufen: Bis 500 Euro Geschäftswert beträgt die Gebühr 15 Euro, dann steigt sie in festen Schritten.

Zwischen 50.001 und 200.000 Euro erhöht sich die Gebühr um 27 Euro je 15.000-Euro-Stufe, zwischen 200.001 und 500.000 Euro um 50 Euro je 30.000-Euro-Stufe, und zwischen 500.001 und 5.000.000 Euro um 80 Euro je 50.000-Euro-Stufe.

Der Geschäftswert wird auf die nächste Stufengrenze aufgerundet. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro fällt der Geschäftswert in die Stufe bis 320.000 Euro, die Gebühr beträgt 635 Euro.

Ein Kaufpreis von 250.000 Euro fällt in die Stufe bis 260.000 Euro mit 535 Euro Gebühr. Die Tabelle gilt seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 und ist bei allen Notaren und Grundbuchämtern in Deutschland einheitlich verbindlich.

Nein, Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Das GNotKG schreibt einheitliche Gebühren vor, die für alle Notare in Deutschland gleich gelten.

Ein Notar darf weder mehr noch weniger als die gesetzlichen Gebühren berechnen (§ 17 Abs. 1 BNotO). Unterschreitung oder Überschreitung der Gebühren ist ein berufsrechtlicher Verstoß, der von der Notarkammer verfolgt wird.

Die einzige Möglichkeit, Notarkosten zu senken, besteht darin, den Geschäftswert zu reduzieren, zum Beispiel durch einen niedrigeren Kaufpreis oder einen geringeren Grundschuldbetrag.

Bei einem Barkauf ohne Finanzierung entfallen die Grundschuldgebühren, was bei 300.000 Euro Kaufpreis die Gesamtkosten von 5.047,42 Euro auf 3.278,95 Euro senkt, eine Ersparnis von 1.768,47 Euro.

Im Gegensatz zu Maklern oder Handwerkern gibt es bei Notaren keinen Wettbewerb über den Preis.

Die Wahl des Notars richtet sich daher ausschließlich nach Erreichbarkeit, Terminverfügbarkeit und fachlicher Spezialisierung auf das jeweilige Rechtsgebiet.

Die Notar- und Grundbuchkosten liegen bei einem typischen Immobilienkauf mit Grundschuld zwischen 1,5 und 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro betragen die Gesamtkosten 5.047,42 Euro, das entspricht 1,68 Prozent.

Bei 200.000 Euro sind es 3.476,43 Euro (1,74 Prozent), bei 500.000 Euro sind es 7.403,93 Euro (1,48 Prozent).

Der Prozentsatz sinkt bei höheren Kaufpreisen, weil die Gebührentabelle B degressiv steigt: Die Stufenzuschläge wachsen langsamer als der Geschäftswert selbst.

Ohne Grundschuld sind die Kosten erheblich niedriger: Bei 500.000 Euro Barkauf betragen sie nur 4.799,95 Euro (0,96 Prozent).

Bei kleinen Kaufpreisen steigt der Anteil deutlich: Bei 50.000 Euro mit Grundschuld ergeben sich 1.355,57 Euro, das sind 2,71 Prozent. Die Faustregel 1,5 bis 2,0 Prozent gilt deshalb nur für Kaufpreise zwischen 150.000 und 750.000 Euro.

Außerhalb dieses Bereichs weicht der tatsächliche Anteil spürbar ab.

Die Auflassungsvormerkung ist eine vorläufige Eintragung im Grundbuch nach § 883 BGB, die den Käufer zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eigentumsumschreibung schützt.

Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit weiteren Grundschulden belastet.

Ohne Auflassungsvormerkung wäre der Käufer trotz notariellem Kaufvertrag ungesichert, bis das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vollzieht. Die Gebühr beträgt das 0,5-Fache der Tabelle-B-Gebühr für den Kaufpreis (KV Nr. 14150).

Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 317,50 Euro, bei 500.000 Euro sind es 467,50 Euro. Die Vormerkung ist eine Grundbuchgebühr und daher umsatzsteuerfrei.

Sie wird nach der Eigentumsumschreibung automatisch aus dem Grundbuch gelöscht und verursacht keine zusätzlichen Löschungskosten.

In der Praxis vergehen zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung typischerweise sechs bis acht Wochen, in denen die Vormerkung den Käufer schützt.

Die Auflassungsvormerkung fällt bei jedem Immobilienkauf an, unabhängig davon, ob eine Grundschuld eingetragen wird. Auch bei einem Barkauf ohne Finanzierung schützt sie den Käufer in der Übergangszeit.

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt grundsätzlich der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eigentumsübertragung. In der Praxis übernimmt der Käufer fast immer die gesamten Notar- und Grundbuchkosten.

Der Verkäufer trägt nur Kosten, die durch seine eigene Mitwirkung entstehen, etwa die Löschung einer bestehenden Grundschuld oder einer Auflassungsvormerkung des Verkäufers.

Im Kaufvertrag kann eine abweichende Regelung vereinbart werden, das ist aber selten und nur im Neubau-Bereich bei Bauträgern gelegentlich anzutreffen.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro mit Grundschuld muss der Käufer also 5.047,42 Euro zusätzlich zum Kaufpreis einplanen.

Diese Kosten sind Teil der Kaufnebenkosten neben der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises) und einer eventuellen Maklerprovision, die seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Alle drei Posten zusammen erreichen typischerweise 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Nein, Notarkosten sind in allen 16 Bundesländern identisch.

Das Gerichts- und Notarkostengesetz ist ein Bundesgesetz und schreibt einheitliche Gebühren vor, die für jeden Notar in Deutschland gleich gelten, ob in Nordrhein-Westfalen, Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen oder einem anderen Bundesland.

Auch die Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich geregelt. Was sich dagegen zwischen den Bundesländern deutlich unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer.

Diese ist kein Gegenstand der Notarkosten, sondern eine eigenständige Landessteuer nach dem GrEStG.

Die Sätze reichen von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und dem Saarland. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro macht dieser Unterschied bis zu 9.000 Euro aus.

Wer also nach regionalen Kostenunterschieden beim Immobilienkauf sucht, findet sie bei der Grunderwerbsteuer und bei der Maklerprovision, nicht bei den Notarkosten.

Der Rechner auf dieser Seite gibt die bundesweit einheitlichen Notar- und Grundbuchgebühren wieder.