Notarkostenrechner 2026: Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf

Bei 300.000 Euro Kaufpreis und einer gleich hohen Grundschuld betragen die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch 5.047,42 Euro, das sind 1,68 Prozent des Kaufpreises.

Davon entfallen 3.459,92 Euro auf die Notarkosten (brutto inkl. 19 Prozent USt) und 1.587,50 Euro auf die umsatzsteuerfreien Grundbuchkosten.

Die Notarkosten setzen sich aus der Beurkundung des Kaufvertrags (1.270 Euro), der Vollzugsgebühr (317,50 Euro), der Betreuungsgebühr für Kaufvertrag und Grundschuld (635 Euro), der Grundschuldbestellung (635 Euro) und der Auslagenpauschale (50 Euro) zusammen, jeweils vor Umsatzsteuer.

Ohne Grundschuldbestellung, also bei einem Barkauf, sinken die Gesamtkosten auf 3.278,95 Euro. Wird die Grundschuld niedriger als der Kaufpreis angesetzt, etwa 240.000 statt 300.000 Euro, sinken die Gesamtkosten auf 4.768,92 Euro.

Die Berechnung folgt der GNotKG Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 GNotKG) und ist bei allen Notaren in Deutschland identisch.

Notarkosten berechnen sich als Vielfaches der Tabelle-B-Gebühr (Anlage 2 zu § 34 GNotKG), die jedem Geschäftswert eine feste Grundgebühr zuordnet. Bei 300.000 Euro Geschäftswert beträgt diese Grundgebühr 635 Euro.

Für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar das 2,0-Fache (1.270 Euro, KV Nr. 21100), für den Vollzug das 0,5-Fache (317,50 Euro, KV Nr. 22110) und für die Betreuung ebenfalls das 0,5-Fache (317,50 Euro, KV Nr. 22200).

Bei einer Grundschuldbestellung kommen dieselben Faktoren auf den Grundschuldbetrag hinzu. Auf die Summe aller Notargebühren zuzüglich einer Auslagenpauschale von 50 Euro fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an.

Grundbuchkosten werden separat und ohne Umsatzsteuer berechnet. Der Geschäftswert wird dabei stets auf die nächste Stufengrenze der Tabelle B aufgerundet, sodass die Gebühr in Stufen und nicht linear mit dem Kaufpreis steigt.

Ein Kaufpreis von 300.000 Euro mit gleich hoher Grundschuld führt so zu Gesamtkosten von 5.047,42 Euro.

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt grundsätzlich der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eigentumsübertragung, und in der Praxis übernimmt der Käufer beim Immobilienkauf fast immer die gesamten Notar- und Grundbuchkosten.

Der Verkäufer zahlt nur für Vorgänge, die durch seine eigene Mitwirkung entstehen, etwa die Löschung einer noch bestehenden Grundschuld oder einer alten Auflassungsvormerkung.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis mit Grundschuld muss der Käufer also 5.047,42 Euro zusätzlich zum Kaufpreis einplanen, bei einem Barkauf ohne Finanzierung sind es 3.278,95 Euro.

Eine abweichende Kostenverteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden, das ist in der Praxis aber selten und kommt vor allem bei Bauträgerverträgen im Neubau vor.

Notarkosten sind Teil der Kaufnebenkosten, die zusätzlich die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent) und meist eine hälftig geteilte Maklerprovision umfassen.

Notar- und Grundbuchkosten liegen bei einem typischen Immobilienkauf mit Grundschuld zwischen 1,4 und 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro Kaufpreis betragen die Gesamtkosten 5.047,42 Euro, also 1,68 Prozent.

Bei 200.000 Euro sind es 3.476,43 Euro (1,74 Prozent), bei 500.000 Euro nur noch 7.403,93 Euro (1,48 Prozent).

Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil die Tabelle B degressiv wächst: Die Stufenzuschläge nehmen langsamer zu als der Geschäftswert selbst.

Ohne Grundschuldbestellung liegt der Anteil spürbar niedriger, bei 500.000 Euro Barkauf zum Beispiel bei 0,96 Prozent (4.799,95 Euro).

Bei kleinen Kaufpreisen steigt der Anteil dagegen deutlich: Bei 50.000 Euro mit Grundschuld sind es 2,71 Prozent (1.355,57 Euro).

Die häufig genannte Faustregel von 1,5 bis 2,0 Prozent gilt deshalb zuverlässig nur für Kaufpreise zwischen etwa 150.000 und 750.000 Euro mit Finanzierung.

Der Notar stellt die Anträge, die Gebühren für den Grundbucheintrag erhebt aber das Grundbuchamt.

Die Grundbuchkosten setzen sich aus bis zu drei Posten zusammen, die alle auf derselben Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 GNotKG) beruhen wie die Notargebühren, aber umsatzsteuerfrei sind, weil es sich um Gerichtsgebühren des Grundbuchamts handelt.

Die Eigentumsumschreibung kostet das 1,0-Fache der Tabelle-B-Gebühr für den Kaufpreis (KV Nr. 14110), bei 300.000 Euro also 635 Euro.

Die Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur endgültigen Umschreibung absichert, kostet das 0,5-Fache (317,50 Euro, KV Nr. 14150).

Wird zusätzlich eine Grundschuld eingetragen, kommt deren Eintragung mit dem 1,0-Fachen der Gebühr für den Grundschuldbetrag hinzu (bei 300.000 Euro Grundschuld ebenfalls 635 Euro, KV Nr. 14121).

Insgesamt ergeben sich bei 300.000 Euro Kaufpreis und gleich hoher Grundschuld 1.587,50 Euro Grundbuchkosten. Ohne Grundschuld sinken sie auf 952,50 Euro, weil nur Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung anfallen.

Die Löschung einer bestehenden Grundschuld ist ein eigener Vorgang, der bei diesem Rechner nicht enthalten ist, weil er nur die Kosten beim Immobilienkauf berechnet.

Sie fällt typischerweise an, wenn ein Darlehen vollständig getilgt ist oder eine Immobilie unbelastet verkauft werden soll.

Der Notar beglaubigt die Unterschrift unter der Löschungsbewilligung mit der 0,5-fachen Tabelle-B-Gebühr zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer (KV Nr. 24102 GNotKG), das Grundbuchamt erhebt für die Löschung im Grundbuch ebenfalls die 0,5-fache Gebühr, aber umsatzsteuerfrei (KV Nr. 14140 GNotKG).

Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro ergeben sich daraus 377,83 Euro beim Notar und 317,50 Euro beim Grundbuchamt, zusammen 695,33 Euro. Bei kleineren Grundschulden von 100.000 Euro sind es rund 298,94 Euro.

Eine kleine Auslagenpauschale des Notars kann zusätzlich anfallen. Die vollständige Staffel nach Grundschuldbetrag zeigt die Tabelle auf dieser Seite.

Nein, Notar- und Grundbuchkosten sind in allen 16 Bundesländern identisch, weil das Gerichts- und Notarkostengesetz ein Bundesgesetz ist und einheitliche Gebühren vorschreibt, egal ob in Bayern, Nordrhein-Westfalen oder Sachsen.

Was sich dagegen deutlich unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer, eine eigenständige Landessteuer nach dem GrEStG, die kein Bestandteil der Notarkosten ist.

Die Sätze reichen 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

Sachsen und Hamburg haben ihren Satz 2023 auf 5,5 Prozent angehoben, Bremen 2025 ebenfalls auf 5,5 Prozent, während Thüringen seinen Satz 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt hat.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis macht der Unterschied zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Bundesland bis zu 9.000 Euro Grunderwerbsteuer aus.

Wer nach regionalen Kostenunterschieden beim Immobilienkauf sucht, findet sie also bei der Grunderwerbsteuer, nicht bei den bundesweit einheitlichen Notarkosten. Eine vollständige Übersicht aller 16 Bundesländer zeigt die Tabelle auf dieser Seite.

Die Tabelle B ist die Gebührentabelle in Anlage 2 zu § 34 GNotKG. Sie ordnet jedem Geschäftswert eine einfache Gebühr zu, die als Basis für alle Vielfachen dient, mit denen Notar- und Grundbuchgebühren berechnet werden.

Die Tabelle steigt in Stufen: Bis 500 Euro Geschäftswert beträgt die Gebühr 15 Euro, danach wächst sie mit zunehmender Schrittweite.

Zwischen 50.001 und 200.000 Euro steigt die Gebühr um 27 Euro je 15.000-Euro-Stufe, zwischen 200.001 und 500.000 Euro um 50 Euro je 30.000-Euro-Stufe, und zwischen 500.001 und 5.000.000 Euro um 80 Euro je 50.000-Euro-Stufe.

Der Geschäftswert wird dabei auf die nächste Stufengrenze aufgerundet.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis fällt der Geschäftswert in die Stufe bis 320.000 Euro, die Gebühr beträgt 635 Euro; bei 250.000 Euro liegt die Stufe bei 260.000 Euro mit 535 Euro Gebühr.

Die aktuelle Fassung der Tabelle gilt seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 unverändert fort und ist bundesweit bei allen Notaren und Grundbuchämtern verbindlich.

Nein, verhandeln lässt sich beim Honorar selbst nichts: Notargebühren sind gesetzlich festgelegt, und ein Notar darf nach § 17 Abs. 1 BNotO weder mehr noch weniger als die GNotKG-Gebühren berechnen.

Anders als bei Maklern oder Handwerkern gibt es beim Notar keinen Preiswettbewerb. Sparen lässt sich trotzdem, indem der Geschäftswert gesenkt wird, auf dem die Gebühren beruhen.

Der wirksamste Hebel ist die Grundschuld: Bei 300.000 Euro Kaufpreis senkt ein Barkauf ohne Finanzierung die Gesamtkosten von 5.047,42 Euro auf 3.278,95 Euro, eine Ersparnis von 1.768,47 Euro.

Wer eine Bankfinanzierung braucht, kann prüfen, ob die Bank eine Grundschuld unter dem Kaufpreis akzeptiert: Bei 240.000 Euro Grundschuld statt 300.000 Euro sinken die Gesamtkosten auf 4.768,92 Euro.

Die Wahl des Notars selbst beeinflusst die Kosten nicht, sondern nur Erreichbarkeit, Terminverfügbarkeit und fachliche Spezialisierung.

Die Grundschuldbestellung kostet das 1,0-Fache der Tabelle-B-Gebühr für den Grundschuldbetrag (KV Nr. 21200) zuzüglich einer Betreuungsgebühr von 0,5-fach (KV Nr. 22200).

Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro sind das 635 Euro für die Bestellung und 317,50 Euro für die Betreuung, zusammen 952,50 Euro netto zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.

Hinzu kommt die Grundschuld-Eintragung im Grundbuch mit dem 1,0-Fachen der Gebühr (635 Euro, KV Nr. 14121), die als Grundbuchgebühr umsatzsteuerfrei bleibt.

Bei einem Barkauf ohne Finanzierung entfallen alle drei Posten vollständig, was die Gesamtkosten bei 300.000 Euro Kaufpreis von 5.047,42 auf 3.278,95 Euro senkt.

Weicht der Grundschuldbetrag vom Kaufpreis ab, etwa weil die Bank weniger als den vollen Kaufpreis finanziert, berechnet der Notar die Grundschuldgebühren auf Basis des tatsächlichen Grundschuldbetrags: Eine Grundschuld von 240.000 statt 300.000 Euro spart rund 280 Euro an den Gesamtkosten.