WBS-Rechner 2026: Wohnberechtigungsschein-Anspruch prüfen

Ein Wohnberechtigungsschein (WBS) berechtigt zum Bezug einer öffentlich geförderten Sozialwohnung mit einer Miete unterhalb des Marktpreises.

Die Rechtsgrundlage bildet das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG), insbesondere Paragraf 5 WoFG zur Zweckbindung und Paragraf 9 WoFG zu den Einkommensgrenzen.

Ob ein WBS erteilt wird, hängt vom anrechenbaren Einkommen des gesamten Haushalts ab: Es muss unterhalb der landesspezifischen Einkommensgrenze liegen.

Im Standardbeispiel dieses Rechners ergibt ein 2-Personen-Haushalt mit einem angestellten Verdiener und 24.000 Euro Bruttojahreseinkommen nach 1.230 Euro Werbungskosten-Pauschbetrag und 30 Prozent Pauschalabzug ein anrechenbares Einkommen von 15.939 Euro bei einer Grenze von 18.000 Euro im Bund.

Zuständig ist die kommunale Wohnungsbaubehörde oder das Wohnungsamt. Ein WBS ist keine Garantie für eine Wohnung, sondern die Voraussetzung, sich auf geförderte Wohnungen bewerben zu dürfen.

Die Verfügbarkeit solcher Wohnungen ist regional sehr unterschiedlich.

Die Einkommensgrenzen nach Paragraf 9 Abs. 2 WoFG unterscheiden sich erheblich zwischen den Bundesländern, da die Länder eigene Wohnraumförderungsgesetze erlassen können.

Der Bund sieht für eine Einzelperson 12.000 Euro und für zwei Personen 18.000 Euro anrechenbares Jahreseinkommen vor; diese Bundesgrenzen gelten unmittelbar auch in Sachsen-Anhalt.

Mehrere Länder haben die Grenzen deutlich angehoben: Mecklenburg-Vorpommern liegt bei 25.800 Euro für eine Person, Bremen und Hamburg bei 19.200 Euro, Nordrhein-Westfalen bei 23.540 Euro. Die Grenzen steigen mit jeder weiteren Person im Haushalt.

In Bayern erhöht sich die Grenze von 27.500 Euro für zwei Personen auf 32.500 Euro für drei Personen, also um 5.000 Euro je weitere Person.

Die Grenzen beziehen sich auf das anrechenbare Einkommen nach Abzug der Werbungskosten und der Pauschale, mit Ausnahme von Baden-Württemberg, das die Einkünfte nach Werbungskosten ohne weitere Pauschale heranzieht.

Alle 17 Werte (Bund und 16 Länder) stehen in der Tabelle auf dieser Seite.

Maßgeblich ist das Jahreseinkommen des gesamten Haushalts nach Paragraf 21 WoFG, also die Summe der positiven Einkünfte aller Haushaltsmitglieder vor Steuern und Sozialabgaben.

Bei Arbeitnehmern ist das der Bruttolohn abzüglich Werbungskosten, mindestens des Arbeitnehmer-Pauschbetrags von 1.230 Euro je Person (Paragraf 9a EStG), bei Rentnern und Pensionären die Bruttorente oder -pension abzüglich 102 Euro, bei Selbstständigen der Gewinn.

Von diesen Einkünften zieht die Behörde den pauschalen Abzug nach Paragraf 23 WoFG ab, je 10 Prozent für Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Rentenversicherung.

Angestellte erhalten alle drei Abzüge, zusammen 30 Prozent: Bei 24.000 Euro Bruttolohn bleiben nach 1.230 Euro Pauschbetrag 22.770 Euro Einkünfte, davon werden 6.831 Euro abgezogen, sodass 15.939 Euro anrechenbares Einkommen verbleiben.

Selbstständige ohne Rentenversicherung erhalten 20 Prozent, bei 50.000 Euro Gewinn also 10.000 Euro Abzug und 40.000 Euro anrechenbares Einkommen.

Beamte erhalten ebenfalls 20 Prozent, weil sie Steuern und Beiträge zur privaten Krankenversicherung zahlen, ihre Pension aber beitragsfrei ist.

Nordrhein-Westfalen setzt je Abzug 12 Prozent an (Paragraf 15 Abs. 2 WFNG NRW): Ein 2-Personen-Haushalt mit einem Angestellten und 40.000 Euro Bruttolohn hat dort nach 1.230 Euro Pauschbetrag und 36 Prozent Abzug ein anrechenbares Einkommen von 24.812,80 Euro und liegt 3.537,20 Euro unter der Grenze von 28.350 Euro.

Trage im Rechner das Bruttoeinkommen ein, nicht das Nettoeinkommen; höhere tatsächliche Werbungskosten, etwa für einen weiten Arbeitsweg, gibst du im eigenen Feld an.

Baden-Württemberg weicht als einziges Bundesland grundlegend von der bundesweiten Berechnungssystematik ab.

Statt das anrechenbare Einkommen nach Abzug der Pauschale nach Paragraf 23 WoFG heranzuziehen, vergleicht Baden-Württemberg die Einkünfte, also das Bruttojahreseinkommen abzüglich Werbungskosten, mit deutlich höheren Grenzen.

Für einen 2-Personen-Haushalt liegt die Grenze bei 60.350 Euro, ohne Abzugspauschale.

Im Rechner zeigt sich das daran, dass der Pauschalabzug 0 Prozent und 0 Euro beträgt, der Werbungskosten-Pauschbetrag von 1.230 Euro je Arbeitnehmer aber abgezogen wird.

Ein Haushalt mit einem Angestellten und 55.000 Euro Bruttoeinkommen in Baden-Württemberg kommt damit auf 53.770 Euro, liegt unter der Grenze und ist berechtigt, mit 6.580 Euro Abstand zur Grenze.

Derselbe Haushalt müsste in einem Land mit der Bundesgrenze von 18.000 Euro ein anrechenbares Einkommen von 37.639 Euro gegen 18.000 Euro vergleichen und wäre nicht berechtigt.

Der Rechner bildet diese Sonderstellung korrekt ab und setzt bei Auswahl von Baden-Württemberg automatisch keine Abzugspauschale an.

Kinder erhöhen die Einkommensgrenze nach Paragraf 9 Abs. 2 WoFG landesspezifisch. Der Zuschlag pro Kind variiert erheblich: Im Bund beträgt er 500 Euro, in Brandenburg 2.000 Euro und in Niedersachsen 3.750 Euro.

In Bayern steigt die Grenze von 27.500 Euro für zwei Personen ohne Kinder auf 28.800 Euro mit einem Kind, also um 1.300 Euro pro Kind. Der Rechner berücksichtigt Kinder im Sinne von Paragraf 32 EStG, also leibliche, adoptierte und Pflegekinder.

Bei einem 3-Personen-Haushalt mit einem Kind in Bayern ergibt sich eine Grenze von 33.800 Euro, bestehend aus der Grundgrenze für 3 Personen (32.500 Euro) plus dem Kinderzuschlag von 1.300 Euro.

In Baden-Württemberg erhöhen Kinder die Grenze nicht gesondert, da die Grenzen ohne Pauschalabzug bereits sehr hoch angesetzt sind. Maßgeblich für die Anzahl der Kinder ist der Kindergeldbescheid.

Einige Bundesländer vergeben gestaffelte WBS-Typen mit unterschiedlichen Einkommensgrenzen für verschiedene Fördertypen.

Berlin kennt den WBS 100 (Einkommen bis 100 Prozent der Grundgrenze) und den WBS 140 (Einkommen bis 140 Prozent der Grundgrenze) für Bestands-Sozialwohnungen, Hamburg unterscheidet Paragraf-5-Schein und Paragraf-8-Schein, Bayern differenziert nach Einkommensstufe I und II.

Dieser Rechner bildet die Grundgrenze ab, also die Voraussetzung für den WBS 100 beziehungsweise Paragraf-5-Schein. In Berlin liegt die Grundgrenze für eine Person bei 16.800 Euro, in Hamburg bei 19.200 Euro und in Bayern bei 17.500 Euro.

Seit Februar 2025 gibt es in Berlin zusätzlich den WBS 220 für Haushalte mit mittlerem Einkommen (rund 26.400 Euro Nettojahreseinkommen für eine Einzelperson) - er berechtigt anders als WBS 100/140 ausschließlich zu neu geförderten Neubauwohnungen, nicht zu Bestands-Sozialwohnungen, und bemisst sich am Nettoeinkommen statt am anrechenbaren Bruttoeinkommen.

Dieser Rechner bildet den WBS 220 nicht ab, da er eine eigene Berechnungsgrundlage hat. Für die praktische Wohnungssuche bedeutet jede höhere Stufe Zugang zu einem größeren Angebot geförderter Wohnungen, da mehr Haushalte in Betracht kommen.

Der WBS wird bei der kommunalen Wohnungsbaubehörde oder dem Wohnungsamt beantragt, in der Regel vor Abschluss eines Mietvertrags für eine geförderte Wohnung.

Erforderliche Unterlagen sind üblicherweise Einkommensnachweise der letzten zwölf Monate wie Lohnbescheinigungen oder der Steuerbescheid, Personalausweise aller Haushaltsmitglieder, eine Meldebescheinigung und gegebenenfalls der aktuelle Mietvertrag; bei Kindern zusätzlich der Kindergeldbescheid oder die Geburtsurkunde.

Geprüft wird im Kern das Jahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder (Einkünfte vor Steuern und Sozialabgaben) im Verhältnis zur Haushaltsgröße, nicht einzelne Ausgaben oder das Vermögen im Detail, auch wenn manche Kommunen zusätzlich einen Vermögensnachweis verlangen können.

Die Bearbeitungsdauer liegt je nach Kommune bei zwei bis sechs Wochen, in gefragten Großstädten wie Berlin teils länger. Gegen einen ablehnenden Bescheid kann Widerspruch eingelegt werden.

Der Rechner ersetzt den Antrag nicht, gibt aber vorab eine Einschätzung, ob die Einkommensgrenze eingehalten wird: Im Standardbeispiel liegt ein 2-Personen-Haushalt mit 15.939 Euro anrechenbarem Einkommen 2.061 Euro unter der Bundesgrenze von 18.000 Euro.

Ein Wohnberechtigungsschein gilt in der Regel ein Jahr ab Ausstellung, in einigen Bundesländern bis zu zwei Jahre. Nach Ablauf muss ein neuer WBS beantragt werden, sofern die Einkommensverhältnisse weiterhin innerhalb der Grenzen liegen.

Der WBS gilt nur im ausstellenden Bundesland, da die Einkommensgrenzen landesspezifisch sind: Wer in Bayern einen WBS erhält, kann ihn nicht für eine Sozialwohnung in Nordrhein-Westfalen nutzen.

Die Einkommensgrenzen werden vom jeweiligen Land regelmäßig angepasst, sodass sich die Berechtigung von Jahr zu Jahr ändern kann, auch ohne dass sich das eigene Einkommen verändert.

Einkommensänderungen während der Gültigkeitsdauer müssen der Behörde in der Regel nicht gemeldet werden, solange der WBS noch gültig ist; erst beim Neuantrag wird das aktuelle Einkommen erneut geprüft.

Wer bereits in einer geförderten Wohnung wohnt, muss die Einkommensverhältnisse aber in regelmäßigen Abständen gegenüber dem Vermieter nachweisen, um die vergünstigte Miete zu behalten (Fehlbelegungsabgabe in manchen Bundesländern bei deutlicher Einkommensüberschreitung).

Ja, der zentrale Vorteil ist eine Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, weil Vermieter geförderter Wohnungen eine Mietobergrenze einhalten müssen, die von der jeweiligen Kommune festgelegt wird.

Wie viel genau günstiger das ist, hängt stark vom lokalen Wohnungsmarkt ab: In Großstädten mit angespanntem Markt kann der Unterschied zur freien Marktmiete erheblich sein, in ländlichen Regionen oft geringer.

Dem stehen einige Einschränkungen gegenüber: Die Wohnung darf in der Regel nicht größer sein, als es der Haushaltsgröße entspricht, die Auswahl an verfügbaren Wohnungen ist durch die begrenzte Zahl geförderter Einheiten kleiner als am freien Markt, und wer später deutlich mehr verdient, kann je nach Bundesland zu einer Fehlbelegungsabgabe herangezogen werden, obwohl der Mietvertrag bestehen bleibt.

Aus Vermietersicht bedeutet ein WBS lediglich den Nachweis, dass eine Person förderberechtigt ist; der Vermieter prüft zusätzlich die üblichen Bonitäts- und Zuverlässigkeitskriterien wie bei jeder anderen Vermietung auch.

Eine Wohnung lässt sich grundsätzlich auch ohne WBS mieten, nur eben keine, die an die Zweckbindung einer öffentlichen Förderung gebunden ist.