Zwischenfinanzierung-Rechner: Kosten, Zinslast und Deckung berechnen

Der Bereitstellungszins liegt bei den meisten Banken bei 0,25 Prozent pro Monat auf den vollen Darlehensbetrag und wird erst nach einer zinsfreien Anlaufphase fällig, die typischerweise drei bis sechs Monate dauert.

Bei 150.000 Euro Darlehen, Beginn ab dem vierten Monat und zwölf Monaten Laufzeit fallen neun bereitstellungspflichtige Monate an, macht 3.375 Euro Bereitstellungszinsen zusätzlich zu den Sollzinsen.

Beginnt die Berechnung schon ab Monat eins, steigen die Bereitstellungszinsen auf 4.500 Euro; verschiebt die Bank den Start auf Monat neun, sinken sie auf nur 1.500 Euro.

Verhandle deshalb aktiv die Länge der zinsfreien Phase, denn jeder gewonnene Freimonat spart bei diesem Beispiel 375 Euro.

Dauert der Verkauf der Altimmobilie länger als geplant, wächst dieser Posten überproportional und kann am Ende fast so hoch ausfallen wie die eigentlichen Sollzinsen.

Die Gesamtkosten einer Zwischenfinanzierung ergeben sich aus drei Bausteinen: Sollzinsen auf den vollen Betrag über die Laufzeit, Bereitstellungszinsen nach der zinsfreien Anlaufphase und eine einmalige Bearbeitungsgebühr.

Bei 150.000 Euro Darlehen, 4,5 Prozent Sollzins, zwölf Monaten Laufzeit und 500 Euro Gebühr ergeben sich 6.750 Euro Sollzinsen plus 3.375 Euro Bereitstellungszinsen plus 500 Euro Gebühr, insgesamt also 10.625 Euro bei 7,08 Prozent annualisierten Effektivkosten.

Für ein kleineres Darlehen von 80.000 Euro über neun Monate mit 3,8 Prozent Sollzins liegen die Gesamtkosten dagegen nur bei 3.780 Euro. Gib deine eigenen Zahlen in den Rechner ein, statt Pauschalwerte anderer Fälle zu übernehmen.

Unterschätze dabei nicht die Bereitstellungszinsen: Sie machen bei zwölf Monaten Laufzeit bereits die Hälfte der Sollzinsen aus und steigen mit jedem Monat Verzögerung weiter.

Der Sollzins für eine Zwischenfinanzierung bewegt sich aktuell meist zwischen 3,5 und 6,0 Prozent pro Jahr, abhängig von Bonität, Sicherheit und Anbieter, wobei Direktbanken häufig günstigere Konditionen bieten als Filialbanken.

Bei 150.000 Euro Darlehen und zwölf Monaten Laufzeit macht schon ein Prozentpunkt Unterschied 1.500 Euro Mehrkosten allein bei den Sollzinsen: 4,5 Prozent ergeben 6.750 Euro, 5,5 Prozent würden 8.250 Euro Sollzinsen bedeuten.

Zum Sollzins addieren sich Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühr, sodass bei 4,5 Prozent insgesamt 10.625 Euro Gesamtkosten und 7,08 Prozent annualisierte Effektivkosten entstehen.

Trage den dir angebotenen Sollzins in den Rechner ein, um sofort die Auswirkung auf die Gesamtkosten zu sehen.

Vergleiche mindestens drei Angebote, denn ein niedrigerer Sollzins nützt wenig, wenn dafür eine kürzere bereitstellungszinsfreie Phase gilt und die Bereitstellungszinsen den Vorteil wieder auffressen.

Zwischenfinanzierungen laufen meist zwischen sechs und 24 Monaten, je nachdem wie lange der Verkauf der Altimmobilie oder die Zuteilung des Bausparvertrags dauert.

Bei 150.000 Euro und 4,5 Prozent Sollzins steigen die Gesamtkosten von 5.000 Euro bei sechs Monaten über 10.625 Euro bei zwölf Monaten auf 16.250 Euro bei 18 Monaten und 21.875 Euro bei 24 Monaten – der Anstieg beschleunigt sich, weil ab dem vierten Monat zusätzlich Bereitstellungszinsen anfallen.

Plane die Laufzeit realistisch und eher etwas länger als den geschätzten Verkaufszeitraum, denn eine zu kurz gewählte Frist zwingt sonst in eine teurere Anschluss- oder Umfinanzierung.

Frage deine Bank aktiv nach einer kostenlosen Verlängerungsoption, falls sich der Verkauf verzögert. Nutze die Kostentabelle im Rechner, um verschiedene Laufzeiten direkt gegenüberzustellen, bevor du dich festlegst.

Eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf ist ein endfälliges Darlehen, das die Lücke überbrückt, wenn du eine neue Immobilie schon kaufst, bevor der Verkaufserlös deiner alten Immobilie oder die Zuteilung eines Bausparvertrags vorliegt.

Während der Laufzeit zahlst du ausschließlich Zinsen, die Tilgung erfolgt erst am Ende in einer Summe aus dem erwarteten Geldzufluss.

Bei 150.000 Euro Zwischenfinanzierung, 4,5 Prozent Sollzins und 200.000 Euro erwartetem Verkaufserlös ergeben sich 10.625 Euro Gesamtkosten und ein Deckungsüberschuss von 39.375 Euro, der nach Abzug der Kosten verbleibt.

Trage deinen erwarteten Verkaufserlös vorsichtig ein, etwa zehn Prozent unter dem geschätzten Marktwert, um eine realistische Deckung zu sehen.

Sinkt der tatsächliche Verkaufspreis deutlich unter deine Kalkulation, kann aus dem Überschuss schnell eine Deckungslücke werden, die du aus Eigenmitteln ausgleichen musst.

Eine Zwischenfinanzierung lohnt sich, wenn der Zeitpunkt des Immobilienkaufs und der Zeitpunkt des Geldzuflusses aus Verkauf oder Bausparzuteilung zeitlich auseinanderfallen und eine Verzögerung beim Kauf der neuen Immobilie teurer wäre als die Zwischenfinanzierung selbst.

Bei 150.000 Euro über zwölf Monate liegen die Gesamtkosten bei 10.625 Euro; verglichen mit dem Risiko, eine passende Immobilie durch Zeitdruck zu verlieren oder doppelt Miete und Kreditrate parallel zu zahlen, ist das oft die günstigere Lösung.

Weniger sinnvoll ist die Zwischenfinanzierung, wenn der Verkaufserlös noch sehr unsicher ist oder die Laufzeit voraussichtlich deutlich über 24 Monate hinausgeht, weil dann die Bereitstellungszinsen die Kosten stark treiben.

Prüfe mit dem Rechner, ob dein erwarteter Verkaufserlös die Gesamtkosten zuverlässig deckt. Ziehe bei unsicherer Verkaufsdauer alternative Finanzierungsformen wie ein variables Darlehen in Betracht.

Verzögert sich der Verkauf der alten Immobilie, verlängert sich die Laufzeit der Zwischenfinanzierung und die Kosten steigen deutlich, weil sowohl Sollzinsen als auch Bereitstellungszinsen über einen längeren Zeitraum anfallen.

Bei 150.000 Euro und 4,5 Prozent Sollzins wachsen die Gesamtkosten von geplanten 10.625 Euro bei zwölf Monaten auf 16.250 Euro bei 18 Monaten; sinkt gleichzeitig der erzielbare Verkaufspreis von 200.000 auf 155.000 Euro, kippt der Deckungsüberschuss von 39.375 Euro ins Minus, auf eine Deckungslücke von 11.250 Euro.

Diese Lücke musst du aus Eigenmitteln, einer Anschlussfinanzierung oder einem Rahmenkredit ausgleichen.

Verhandle deshalb vorab eine Verlängerungsoption ohne Zinsaufschlag mit deiner Bank, statt bei Verzögerung in eine teure Umfinanzierung wechseln zu müssen.

Kalkuliere den Verkaufserlös von Anfang an konservativ, etwa zehn Prozent unter dem geschätzten Marktwert, um eine Deckungslücke möglichst zu vermeiden.

Die wichtigste Alternative ist ein variables Darlehen ohne festen Endzeitpunkt, das mit dreimonatiger Kündigungsfrist jederzeit abgelöst werden kann, allerdings zu höheren und schwankenden Zinsen.

Eine zweite Option ist ein Policendarlehen mit einer Lebensversicherung als Sicherheit, das besonders bei Bausparer-Überbrückungen verbreitet ist.

Drittens kannst du den Verkauf der alten Immobilie zeitlich vorziehen und übergangsweise zur Miete wohnen, was die Finanzierungslücke ganz vermeidet, aber Umzugskosten und doppelte Belastung verursacht.

Viertens bieten manche Bausparkassen eigene Vorfinanzierungsdarlehen an, die nahtlos in den Bausparvertrag übergehen.

Vergleiche die Effektivkosten aller Varianten: Bei 150.000 Euro und zwölf Monaten liegt die klassische Zwischenfinanzierung bei 10.625 Euro und 7,08 Prozent Effektivkosten.

Ein günstigerer Sollzins allein sagt wenig aus, wenn Bereitstellungszins und Gebühren zwischen den Anbietern stark abweichen.

Bei einer Zwischenfinanzierung im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag überbrückt das Darlehen die Zeit, bis die Bausparsumme zugeteilt wird und zur Tilgung zur Verfügung steht; bis dahin zahlst du nur Zinsen auf den vollen Betrag.

Bei 80.000 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Sollzins und neun Monaten Laufzeit bis zur erwarteten Zuteilung ergeben sich 2.280 Euro Sollzinsen plus 1.200 Euro Bereitstellungszinsen plus 300 Euro Gebühr, insgesamt 3.780 Euro Gesamtkosten bei 6,3 Prozent Effektivkosten.

Weil der Zuteilungstermin einer Bausparkasse nicht exakt planbar ist, solltest du die Laufzeit im Rechner eher großzügig ansetzen, um Nachverhandlungen zu vermeiden.

Verzögert sich die Zuteilung um mehrere Monate, steigen die Bereitstellungszinsen überproportional an, wie die Kostentabelle für verschiedene Laufzeiten zeigt.

Frage deine Bausparkasse nach einer Vorfinanzierung aus einer Hand, die oft nahtlos in den Bausparvertrag übergeht.