Zwischenfinanzierung-Rechner: Kosten, Zinslast und Deckung berechnen

Eine Zwischenfinanzierung ist ein endfaelliges Darlehen, das eine zeitlich begrenzte Finanzierungsluecke ueberbrueckt, wenn der Verkaufserloes einer Bestandsimmobilie oder die Zuteilung eines Bausparvertrags noch aussteht.

Anders als bei einem Annuitaetendarlehen zahlen Sie waehrend der Laufzeit ausschliesslich Zinsen, die Tilgung erfolgt erst am Ende durch den erwarteten Geldzufluss. Typische Laufzeiten liegen zwischen sechs und 24 Monaten.

Das Darlehen benoetigen Sie beispielsweise, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, bevor die alte verkauft ist, oder wenn Ihre Bausparsumme noch nicht zugeteilt wurde.

Beachten Sie, dass die Bank fuer eine Zwischenfinanzierung in der Regel eine Sicherheit verlangt, etwa die Grundschuld auf der zu verkaufenden Immobilie.

Die Gesamtkosten setzen sich aus Sollzinsen, Bereitstellungszinsen und einer einmaligen Bearbeitungsgebuehr zusammen.

Der Sollzins ist der jaehrliche Zinssatz auf den ausgezahlten Darlehensbetrag und faellt ab dem ersten Monat an. Der Bereitstellungszins dagegen wird erst nach einer zinsfreien Anlaufphase berechnet, typischerweise ab dem dritten bis sechsten Monat.

Er betraegt bei vielen Banken 0,25 Prozent pro Monat auf die volle Darlehenssumme und soll die Kosten der Bank fuer die Bereithaltung des Kapitals decken.

Ein haeufiger Fehler ist, diesen Posten zu unterschaetzen: Bei 150.000 Euro und 0,25 Prozent pro Monat summieren sich neun bereitstellungspflichtige Monate auf 3.375 Euro, also fast die Haelfte der Sollzinsen bei 4,5 Prozent ueber zwoelf Monate.

Verhandeln Sie deshalb immer die Laenge der bereitstellungszinsfreien Zeit, denn jeder zusaetzliche Freimontag spart direkt bares Geld. Manche Institute bieten bis zu sechs Freimonate an.

Die Gesamtkosten einer Zwischenfinanzierung setzen sich aus drei Bloecken zusammen: erstens die Sollzinsen, die linear aus Darlehensbetrag mal Zinssatz mal Laufzeit geteilt durch zwoelf berechnet werden.

Zweitens die Bereitstellungszinsen, die nach der zinsfreien Anlaufphase monatlich auf den vollen Betrag anfallen. Drittens eine einmalige Bearbeitungsgebuehr, die je nach Bank zwischen 200 und 1.500 Euro liegt.

Bei 150.000 Euro, 4,5 Prozent Sollzins und zwoelf Monaten Laufzeit ergeben sich rund 6.750 Euro Sollzinsen plus 3.375 Euro Bereitstellungszinsen bei neun bereitstellungspflichtigen Monaten plus 500 Euro Gebuehr, also insgesamt 10.625 Euro.

Die monatliche Zinslast betraegt dabei 562,50 Euro. Planen Sie ausserdem eine Sicherheitsreserve fuer den Fall ein, dass sich der Verkauf verzoegert, denn jeder Monat Verlaengerung erhoehte die Bereitstellungskosten um 375 Euro in diesem Beispiel.

Bei einer Zwischenfinanzierung zahlen Sie monatlich ausschliesslich die Zinsen, keine Tilgung. Die Formel lautet: Monatliche Zinslast gleich Darlehensbetrag mal Sollzins geteilt durch 100 geteilt durch 12.

Bei 150.000 Euro und 4,5 Prozent ergibt das 562,50 Euro pro Monat. Dieser Betrag bleibt ueber die gesamte Laufzeit konstant, weil keine Tilgung die Restschuld reduziert.

Zusaetzlich muessen Sie gedanklich die Bereitstellungszinsen einplanen, die zwar nicht separat monatlich abgebucht werden, aber in die Gesamtkosten einfliessen.

Ein Fehler waere es, die monatliche Zinslast mit einer Annuitaetenrate zu verwechseln: Bei einem Annuitaetendarlehen sinkt der Zinsanteil laufend, bei der Zwischenfinanzierung bleibt er konstant.

Achten Sie darauf, dass diese monatliche Belastung zusaetzlich zu einer eventuell bereits bestehenden Kreditrate Ihrer neuen Immobilie anfaellt.

Die Deckungsanalyse vergleicht den erwarteten Verkaufserloes mit der Summe aus Darlehensbetrag und Gesamtkosten. Ist der Erloes hoeher, ergibt sich ein Deckungsueberschuss, der Ihnen als freies Kapital verbleibt.

Ist er niedriger, entsteht eine Deckungsluecke, die Sie aus Eigenmitteln oder einer Anschlussfinanzierung decken muessen. Beispiel: Bei 150.000 Euro Darlehen, 10.625 Euro Gesamtkosten und 200.000 Euro Erloes verbleiben 39.375 Euro Ueberschuss.

Faellt der Verkaufspreis aber auf 155.000 Euro, schrumpft der Ueberschuss auf nur noch minus 5.625 Euro, also eine Luecke. Deshalb ist eine realistische Einschaetzung des Verkaufspreises entscheidend.

Holen Sie vorab mindestens zwei unabhaengige Marktwerteinschaetzungen ein, statt den Wunschpreis als Kalkulationsgrundlage zu nehmen. Kalkulieren Sie den Erloes zehn Prozent unter dem geschaetzten Marktwert, um eine Sicherheitsmarge einzubauen.

Die Kostentabelle zeigt die Gesamtkosten fuer vier Standardlaufzeiten: sechs, zwoelf, 18 und 24 Monate.

So koennen Sie auf einen Blick erkennen, wie stark sich eine Verzoegerung beim Immobilienverkauf oder bei der Bausparzuteilung finanziell auswirkt.

Bei den Voreinstellungen steigen die Kosten von 5.000 Euro bei sechs Monaten ueber 10.625 Euro bei zwoelf auf 21.875 Euro bei 24 Monaten.

Der Anstieg ist nicht linear, weil ab dem vierten Monat der Bereitstellungszins hinzukommt und mit laengerer Laufzeit ueberproportional waechst.

Nutzen Sie diese Tabelle, um verschiedene Verkaufsszenarien durchzuspielen: Wie teuer wird es, wenn der Verkauf drei Monate laenger dauert als geplant? Diese Frage beantwortet der Kostensprung zwischen zwei Zeilen sofort.

Verhandeln Sie mit Ihrer Bank ausserdem eine Verlaengerungsoption, damit Sie bei Verzoegerung nicht in eine teurere Umfinanzierung wechseln muessen.

Die wichtigste Alternative ist ein variables Darlehen, das keinen festen Endzeitpunkt hat und jederzeit mit dreimonatiger Kuendigungsfrist abgeloest werden kann. Der Nachteil sind hoehere und schwankende Zinsen.

Eine zweite Option ist ein Policendarlehen, bei dem eine Lebensversicherung als Sicherheit dient, was besonders bei Bausparer-Ueberbrueckungen verbreitet ist.

Drittens koennen Sie den Verkauf der alten Immobilie zeitlich vorziehen und in eine Mietwohnung zwischenziehen, was die Finanzierungsluecke ganz vermeidet, aber Umzugskosten und Doppelbelastung verursacht.

Viertens bieten manche Bausparkassen eigene Vorfinanzierungsdarlehen an, die in der Tilgungsphase nahtlos in den Bausparvertrag uebergehen.

Vergleichen Sie die Effektivkosten aller Varianten mit dem Rechner, denn ein guenstigerer Sollzins allein sagt wenig aus, wenn Bereitstellungszins und Gebuehren unterschiedlich ausfallen.

Die richtige Wahl haengt vom Zeithorizont und Ihrer Risikobereitschaft ab.

Holen Sie mindestens drei Angebote ein: von Ihrer Hausbank, einer Direktbank und einem Finanzierungsvermittler.

Achten Sie nicht nur auf den Sollzins, sondern auch auf die Laenge der bereitstellungszinsfreien Zeit, die Hoehe des Bereitstellungszinses und die einmalige Gebuehr.

Jeder Freimonat beim Bereitstellungszins spart bei 150.000 Euro und 0,25 Prozent pro Monat exakt 375 Euro.

Nutzen Sie den Rechner, um die Angebote auf identischer Laufzeitbasis zu vergleichen, denn ein niedrigerer Sollzins nuetzt wenig, wenn dafuer die bereitstellungszinsfreie Phase kuerzer ausfaellt.

Fragen Sie gezielt nach einer Verlaengerungsoption ohne Aufschlag, falls sich der Immobilienverkauf verzoegert.

Pruefem Sie ausserdem, ob die Bank bei vorzeitiger Rueckzahlung eine Vorfaelligkeitsentschaedigung verlangt oder ob das endfaellige Darlehen jederzeit kostenfrei abgeloest werden kann.

Diese Klausel kann bei einem schnelleren Verkauf bares Geld sparen.